1. Innledning

I de fleste byggeprosjekter oppstår det situasjoner hvor entreprenør varsler, og senere krever, fristforlengelse. Standardene har derfor bestemmelser som regulerer slike situasjoner, og det er temaet for denne artikkelen.  

Disse bestemmelsene kan også komme til anvendelse dersom byggherren vil kreve forlengelse av frister for sine leveranser eller sin medvirkning, men vi bruker ikke plass på å beskrive denne situasjonen særskilt.  

Som kjent er entreprenørens sluttfrist dagmulktbelagt. Dagmulkten kan bli svært tyngende for en entreprenør da beløpet får direkte konsekvens for entreprenørens bunnlinje.

Reglene om fristforlengelse er derfor svært praktiske og de står sentralt i ethvert byggeprosjekt.  

2. Oversikt over reglene

Vi finner bestemmelsene om fristforlengelse i NS 8405 punkt 24, NS 8406 punkt 22 og NS 8407 punkt 33.  

Nedenfor har vi utarbeidet en matrise som viser hvilke bestemmelser som hører til dette temaet, og hvor i standardkontraktene man finner dem.  

Som tidligere tar vi utgangspunkt i NS 8407 siden dette er den mest brukte kontraktstandarden i dag. Vi behandler ikke de to emnene som er behandlet i NS 8407 punkt 33.2 (byggherrens krav på fristforlengelse) og 33.3 (force majeur).  

Selv om utgangspunktet er NS 8407 forsøker vi, som ellers, å foreta en mest mulig samlet behandling hvor vi også medtar henvisninger til NS 8405 og NS 8406.   

3. Hoved-/ totalentreprenør krav på fristforlengelse som følge av byggherrens forhold

For at fristforlengelse skal kunne kreves må to hovedvilkår være oppfylt.  

For det første må total-/ hovedentreprenørs fremdrift «hindres» og for det andre må hindringen skyldes forhold byggherren har risikoen for.

I NS 8407 punkt 33.1 er det listet opp flere typer av hindringer som kan berettige entreprenøren krav på fristforlengelse. Disse er listet opp i bokstavene a, b og c.  

I bokstav a vises det til endringer, og det har vi behandlet i artikkelen «Endringer og irregulære endringer».  

I bokstav b vises til «forsinkelse eller svikt ved byggherrens ytelser etter punkt 22, 23 og 24».  

Vi har skrevet artikler om flere av disse emnene under kategorien «Byggherrens ytelser» som du kan lese mer om her.

Vi nevner likevel at det dreier seg om «Byggherrens medvirkning» (punkt 22), «Risikoen for forhold ved grunnen» (punkt 23) og «Byggherrens valg av løsninger og annen prosjektering» (punkt 24).  

Man finner tilsvarende bestemmelser i NS 8405 og NS 8406, hvilket fremgår av matrisen over.  

I NS 8407 punkt 33.1 bokstav c er det avslutningsvis en sekkebestemmelse hvor det står at totalentreprenør kan også kreve fristforlengelse dersom fremdriften hindres som følge av «andre forhold byggherren har risikoen for».

Tilsvarende bestemmelse finner man i NS 8405 punkt 24.1 og NS 8406 punkt 19.4, første ledd.  

Det faller alt for langt å gå inn på alle typer av slike forhold.

4. Varsel om fristforlengelse

Det følger av NS 8407 punkt 33.4 og NS 8405 punkt 24.4 at total-/ hovedentreprenør må varsle byggherren «uten ugrunnet opphold» selv om man ikke kan fremsette et spesifisert krav.  

Total-/ hovedentreprenør må med andre ord varsle at man har blitt, eller vil bli, hindret i sin fremdrift selv om det er for tidlig å si noe om lengden på den fristforlengelsen man vil kreve som kompensasjon.   

Hvis man ikke varsler innen utløpet av fristen («uten ugrunnet opphold») følger det av NS 8407 punkt 33.4 at kravet på fristforlengelse tapes. Det samme gjelder etter bestemmelsen i NS 8405 punkt 24.4, annet ledd.

I denne forbindelse minner vi om vilkårene for fremsettelse av varsler som det er en egen artikkel om, les mer her.

NS 8406 inneholder ikke preklusive bestemmelser, og følgelig er det tilstrekkelig at entreprenøren varsler byggherren «innen rimelig tid», jfr NS 8406 punkt 19.4, annet ledd. Av samme grunn er bestemmelsen taus om konsekvensen av at fristen "innen rimelig tid" ikke overholdes. Krav tapes ikke ved fristoversittelse i NS 8406-kontrakter. 

5. Beregning av fristforlengelse

I NS 8407 punkt 33.5 og NS 8405 punkt 24.5 er det inntatt bestemmelser som i noen grad angir hvordan man skal beregne antall dager fristforlengelse.

Det fremgår at fristforlengelsen «skal svare til den virkning på fremdriften» de aktuelle forhold «har forårsaket».  

Dersom fristforlengelsen har som konsekvens at arbeidene må forskyves til f eks en annen årstid vil det kunne være konsekvensen.

Et ikke upraktisk eksempel er arbeid i sluttfasen så som asfaltering av gårdsrom og tilførselsveier, arbeidene til landskapsarkitekt osv. Hvis vinteren er spesiell kald kan også støpearbeider må forskyves til en mildere sesong, men det skal vanligvis ganske mye til før noe slikt skjer.

I forlengelsen av dette må vi fremheve bestemmelsens annet ledd hvor det står at partene har en tapsbegrensningsplikt.

Entreprenøren skal forsøke å «forebygge og begrense skadevirkningene» så langt dette lar seg gjøre. Samtidig er partene forpliktet til å samarbeide for om mulig gjøre fristforlengelsen så kort og lite inngripende som mulig.

Hvis vi tar utgangspunkt i eksempelet om asfaltering kan et samarbeid m gå ut på at hoved-/ totalentreprenør likevel asfalterer om høsten, men at byggherren aksepterer den ekstra slitasjen asfalten påføres som følge av at veien blir brukt som anleggsvei for en evt kortere periode frem mot overtakelse.

Om eksempelet oppfattes som godt av alle parter er ikke gitt, men poenget er at standardbestemmelsen oppfordrer partene til å samarbeide. Da må man være pragmatiske og finne løsninger.

I NS 8406 punkt 22.5 står det bl.a at partene skal «søke å oppnå avtale om fristforlengelsen». Dersom slik avtale ikke oppnås, skal fristforlengelsen «svare til virkningen på fremdriften»

I praksis skaper beregningen av fristforlengelsen mange utfordringer.

I en god del tilfeller vil ikke byggherreforholdene hindre fremdriften i det hele tatt. Ingen av arbeidsoperasjonene til entreprenør ligger på kritisk linje, det finnes en rekke alternative angrepspunkter som ikke krever spesielle forberedelser og arbeidet i alternative angrepspunkter kan utføres med samme arbeidsstyrke. De forhold som forsinker entreprenøren et sted vil derfor kunne håndteres parallelt med at entreprenør arbeider i disse områdene.  

Entreprenør vil ha en «viss plikt» til å legge om sine arbeidsoperasjoner på denne måten, men det er en tålegrense for hvor omfattende denne plikten er. I eksempelet har vi pekt på enkelte momenter som må hensyntas, og det er helt sikkert flere faktorer som må medtas i en reell situasjon.

Motstykket er der hvor entreprenørens produksjon ligger på «kritisk linje». Enhver hindring uavhengig sted får som konsekvens at øvrige arbeidsoppgaver hindres. I så fall kan selv mindre forhold som skyldes byggherren kunne få store konsekvenser for fremdriften.  

Ofte vil man også stå overfor en situasjon hvor det foreligger svært mange endringsordrer og hvor entreprenøren har varslet krav om fristforlengelse for hver enkelt endring. Krav på fristforlengelse skal også spesifiseres på et eller annet tidspunkt, se mer i punkt 6 nedenfor. I en slik situasjon kan man lett tenke seg at entreprenøren har krevd et visst antall dager fristforlengelse for hver enkelt endringsordre. Hvis man så summerer alle dagene får man f eks et krav om 100 dager fristforlengelse.

Som oftest vil arbeidet med disse endringene ha blitt utført mer eller mindre parallelt, og ikke sekvensielt.

Da sier det seg selv at endringenes "netto" påvirkning på byggetiden ikke er så mye som 100 dager. Ved en nærmere analyse konkluderer man kanskje at endringene har forårsaket en samlet forsinkelse på kun 12 dager, og så er det 12 dager som kreves.  

Når vi skriver om dette temaet må vi også nevne diskusjonen om entreprenørens «slakk», og om denne bør brukes for å overkomme slike forsinkelser som skyldes byggherrens forhold. I så fall blir problemstillingen om entreprenørens slakk skal benyttes før entreprenøren får rett til å kreve fristforlengelse.  

Med «slakk» tenker vi på de sikkerhetsmarginer som entreprenøren vanligvis legger inn i sin fremdriftsplanlegging for å håndtere uforutsette forhold som entreprenøren selv har risikoen for.   

Etter vårt syn tilhører denne «slakken» entreprenør, og kan således ikke forventet brukt som buffer i byggherrens interesse.

Riktig nok har entreprenøren en viss plikt til å samarbeide og redusere konsekvensene av byggherreforhold som påvirker fremdriften, men det er noe annet.

6. Entreprenørens fremsettelse av konkret krav på fristforlengelse  

Det følger av NS 8407 punkt 33.6.1 at totalentreprenøren skal varsle og begrunne sitt krav på konkrete antall dager fristforlengelse «uten ugrunnet opphold» etter at han «har grunnlag for å beregne omfanget».  

Tilsvarende bestemmelse følger av NS 8405 punkt 24.6.  

Hvis ikke total-/ hovedentreprenør fremsetter et slikt konkret krav på antall dager følger det av bestemmelsene at entreprenøren kun får krav på det antall dager fristforlengelse som byggherren «måtte forstå at han hadde krav på».  

Manglende overholdelse av denne varslingsbestemmelsen har således ikke som konsekvens at kravet faller bort - den er ikke preklusiv.

En entreprenør bør med andre ord konkretisere sine krav på fristforlengelse så fort om mulig, og heller foreta en samlet vurdering når tiden er moden for det, ref eksempelet i punkt 5 vedr endringsordrekrav.

7. Byggherrens forespørsel

I NS 8407 punkt 33.6.2 er det en bestemmelse som gir byggherren rett til å provosere frem en avklaring på hvor mange dager fristforlengelse totalentreprenøren vil kreve.  

Vi finner ingen tilsvarende bestemmelser i NS 8405 og NS 8406.  

Denne bestemmelsen kan lett virke som en felle for en totalentreprenør dersom byggherren stiller spørsmålet tidlig, og totalentreprenør håndterer spørsmålet noe overfladisk.    

Det følger av bestemmelsen at totalentreprenøren har rett til å svare at man ikke kan gi et svar på det aktuelle tidspunktet. Totalentreprenøren må i så fall begrunne hvorfor man ikke kan gi et svar på byggherrens spørsmål.

Har derimot totalentreprenøren mulighet til å gi et svar må han gjøre det.  

I noen tilfeller har kanskje ikke det forhold som begrunnet varsel om fristforlengelse medført noen forstyrrelser overhodet. Forholdet ble håndtert tidlig i byggeperioden og totalentreprenør er "på plan" i forhold til opprinnelig fremdriftsplan. Da kan byggherren ha en interesse i en avklaring om det egentlig er noe å kreve i fristforlengelse, og spør han må totalentreprenøren svare.

Det totalentreprenør uansett ikke bør gjøre hvis han får et slikt spørsmål, er verken svare konkret eller gi en begrunnelse for hvorfor han ikke kan svare.   

Dersom det skjer følger det av NS 8407 punkt 33.6.2, tredje ledd at kravet på fristforlengelse tapes.  

Siden denne mekanismen kan få så store konsekvenser skal byggherrens forespørsel «sendes per brev», og det skal opplyses at totalentreprenøren taper sitt krav dersom han ikke svarer.

Totalentreprenør må som et minimum gi «en begrunnelse for hvorfor grunnlaget for å beregne kravet ikke foreligger», se punkt 33.6.2, første ledd, og svaret må sendes "uten ugrunnet opphold", jfr 33.6.2, annet ledd.

8. Byggherrens svarplikt ved hoved-/ totalentreprenørens varsel om fristforlengelse  

Etter at hoved-/ totalentreprenør har sendt et spesifisert krav på antall dager fristforlengelse har byggherren plikt til å svare «uten ugrunnet opphold» om hvordan han forholder seg til kravet.  

Hvis han ikke gjør det tapes innsigelsene og hoved-/ totalentreprenør får krav på det aktuelle antall dager fristforlengelse som han har krevet.  

Dette følger av NS 8407 punkt 33.7, og regelen er den samme i NS 8405 punkt 24.7.

9. Om forsering ved uberettiget avslag på berettiget krav på fristforlengelse  

Reglene om forsering finner man i NS 8407 punkt 33.8, NS 8405 punkt 24.8 og NS 8406 punkt 21.  

En entreprenør som ikke får aksept for et krav om fristforlengelse løper en risiko for at arbeidene leveres etter avtalt sluttdato.  

Sluttdatoen i en entreprisekontrakt er som kjent dagmulktbelagt.  

Dersom partene ikke enes om en ny sluttdato risikerer entreprenør dagmulktansvar. For å redusere risikoen kan entreprenør ha ønske å forsere arbeidene.

En forsering vil medføre merkostnader.

Riktig nok vil deler av kostnadene ved en forsering kun innebære at jobben utføres på et tidligere tidspunkt enn planlagt, og derfor ikke innebære en merkostnad.

Men, en forsering vil oftest medføre kostnader som utelukkende skyldes forseringen.  

En typisk kostnad vil være innleie av personell fordi man trenger noen til å arbeide parallelt med egne ansatte. Man kan trenge ekstra personell i ledelsesfunksjoner for å holde oppsyn med innleid mannskap, mindre rasjonelt arbeid fordi det blir noe trangt om plassen og/ eller mannskap må vente på tur for bruk av stasjonært utstyr osv.

I sum kan merkostnadene til forsering bli betydelige, og spørsmålet er hvem som skal betale for dette.

Hvis byggherrens avslag på entreprenørens krav på fristforlengelse var berettiget, er entreprenøren selv ansvarlig for sine merkostnader til å forsere. I en slik situasjon er forhåpentligvis fordelen (for entreprenør) at han klarte å forsere inn sin forsinkelse med den konsekvens at han unngikk dagmulkt.

Dersom byggherrens avslag var uberettiget og entreprenøren fikk rett i sitt krav på fristforlengelse, så kan han kreve sine forseringskostnader erstattet av byggherren.  

Før entreprenøren iverksetter en forsering på byggherrens bekostning må han derfor varsle byggherren at han vil iverksette forsering, og han må varsle «hva forseringen antas å ville koste», jfr NS 8407 punkt 33.8, siste ledd, NS 8405 punkt 24.8, annet ledd og 8406 punkt 21, annet ledd.  

For å unngå at slike krav blir så høye at de ikke står i et rimelig forhold til den besparelse entreprenøren oppnår ved å slippe en mulig dagmulkt, inneholder standardene en kvantitativ begrensning.  

Det følger av bestemmelsene at det antatte vederlaget for forseringen ikke må overstige det mulige dagmulktkrav tillagt 30 %.  

Dette kan illustreres med et eksempel.  

Kravet på fristforlengelse er 20 dager og dagmulkten er NOK 500 000. Samlet dagmulkt blir dermed 10 MNOK såfremt kravet på fristforlengelse er uberettiget og overleveringen skjer 20 dager forsinket.  

Entreprenøren kan da velge å forsere og kreve forseringskostnadene erstattet av byggherren såfremt de antatte forseringskostnader ikke overstiger 13 MNOK (10 MNOK x 1,3).   

Når man beregner de antatte forseringskostnader må alle typer kostnader medtas, herunder plunder og heft. Dette følger av en dom fra Høyesterett av 24.3.2023 (HR_2023-00534A) som du kan lese mer om her.

Det er også viktig å merke seg at bestemmelsen referer til de «antatte» kostnader. Det forventes med andre ord ikke at man kan regne seg frem til et eksakt beløp, og man blir ikke rettslig bundet til det beløp man har "antatt". Kostnadene kan bli høyere uten at det får konsekvenser for det krav som entreprenør fremsetter mot byggherren. Det sentrale blir, etter vårt syn, i hvilken grad entreprenørens vurderinger og kalkyler var forsvarlige da disse ble utarbeidet før forseringen ble igangsatt.  

Til slutt vil vi fremheve at forsering er ingen resultatforpliktelse hvor et krav på å få erstattet forseringskostnadene er betinget av at hele forsinkelsen ble forsert.  

Hvis entreprenøren hadde rett til å forsere, men kun arbeidet inn deler av forsinkelsen, har han likevel krav på å få erstattet sine kostnader.

‍