1. Innledning
NS 8407 kapittel I inneholder generelle bestemmelser, og man har stort sett de samme bestemmelsene i NS 8405 kapittel I. NS 8406 har ikke kapittelinndeling, men den inneholder flere av de aktuelle bestemmelsene.
Som tidligere påpekt er det NS 8407 som benyttes oftest i prosjekter pr i dag, og det tas derfor utgangspunkt i denne.
2. Oversikt over reglene
3. Kort presentasjon
Vi har skrevet egne artikler om «Kontraktsdokumenter og tolkningsregler», «Møter» og om «Varsler og krav».
Emnet «Kontraktsdokumenter og tolkingsregler» er ikke bare av interesse når partene skal kartlegge hva som er riktig leveranse mens man bygger, overta eller ved tvist. Det er også viktig å kjenne disse reglene når man forhandler kontrakt. Det er da man legger grunnlaget for hvordan kontraktsforløpet blir, hva som skal leveres og når. Uklarheter øker risikoen for tvist.
«Møter» handler først og fremst om byggemøter (NS 8405 og NS 8406) og byggherremøter (NS 8407). Disse møtene er øverste samarbeidsorgan hvor det også treffes beslutninger i ordinære saker.
«Varsler og krav» er et viktig tema i spesielt NS 8405 og NS 8407 kontrakter. Når disse standardkontraktene anvendes er hovedregelen at krav tapes – prekluderes – dersom ikke disse varsles i samsvar med bestemmelsene. På tilsvarende måte kan rettigheter tapes dersom den som mottar varsel ikke svarer i samsvar med kontraktens bestemmelser.
4. Samarbeid og lojalitet
I alle kontraktsforhold gjelder det en uskreven regel og plikt om å samarbeide lojalt med sin medkontrahent.
Samtidig skal man ikke glemme at partene i en entreprisekontrakt er næringsdrivende med behov for, og krav til, inntjening.
Det er kanskje av nettopp den grunn det er viktig å bli påminnet om lojalitetsplikten, og at denne er gjensidig.
De fleste har en rimelig lik forståelse av kjerneområdet for lojal opptreden og hva som ligger i begrepet samarbeidsplikt. De fleste vil nok også ha stort sett samme oppfatning dersom noen opptrer illojalt.
Derfor er det nok i «gråsonen» man kan få utfordringer med å skille mellom lojal og illojal adferd. Det er særlig da man får håpe at bestemmelsen om samarbeid og lojalitet i NS 8407 punkt 3 og NS 8405 punkt 5 virker motiverende og som en påminnelse. Derimot er det ikke lett å forankre klare rettslige plikter eller rettigheter i disse bestemmelsene.
5. Kort om sikkerhetsstillelse og forsikring
Erfaringsmessig reiser ikke disse to emnene mange utfordringer i praksis.
Det er likevel to situasjoner vi vil nevne når det gjelder sikkerhet.
Begge parter er forpliktet til å stille sikkerhet for sine kontraktsforpliktelser, jfr NS 8407 punkt 7.2 og 7.3.
Det følger av NS 8407 punkt 7.1, annet ledd at ingen av partene er forpliktet til å yte noe som helst før motpart har stilt sin sikkerhet. Det betyr at totalentreprenør ikke plikter å starte opp sine arbeider før byggherrens sikkerhetsstillelse er mottatt, mens byggherren ikke plikter å betale avdrag før totalentreprenør har stilt sin sikkerhet.
Dersom slik sikkerhet ikke stilles og den annen likevel erlegger sine ytelser kan man komme til et punkt hvor man rettslig sett kan anses for å ha frafalt sitt krav om sikkerhet fra den annen. Dette vil i så fall bero på en helhetsvurdering av det som har skjedd mellom partene, og vil måtte vurderes etter de retningslinjer vi har skrevet om i artikkelen om avtaleinngåelse ved konkludent adferd. Den artikkelen kan du lese her.
De samme reglene følger av NS 8405 punkt 9.2, første ledd og 9.3, første ledd og NS 8406 punkt 8.
Når kontraktsgjenstanden er overlevert skal entreprenørens sikkerhet reduseres fra 10% til 3 % i de tre påfølgende årene. I den forbindelse er det greit å merke seg at reklamasjonsperioden i NS 8405, NS 8406 og NS 8407 er fem år. Videre påpekes at bustadoppføringsloven stiller krav om at garantien overfor forbruker skal være 10 % av det samlede vederlag, og gjelde for fem år regnet fra overtakelsen, § 12, tredje ledd. Dersom avtalen med forbruker inkluderer "rett til grunn" skal garantien være på minimum 5 % av det samlede vederlag og vare i fem år, jfr bustadoppføringsloven § 12, fjerde ledd.
Sikkerheten på 10 % gjelder til og med overtakelsesforretningen og er en sikkerhet for mangler og andre krav byggherren påberoper senest på overtakelsen.
Dersom omfanget av feil og mangler påvist frem til og med overtakelsesforretningen er for høyt vil en byggherre normalt underrette garantisten om at man ikke aksepterer en nedkvittering av garantien fra 10 til 3 %. Dette for å ha sikkerhet for sine motkrav og mulige utbedringskostnader i egen regi. Reglene om nedkvittering av garanti finnes i hhv NS 8405 punkt 9.4 og NS 8407 punkt 7.4.
