1. Overordnet
Overtakelsen er like sentral i en kontrakt hvor sluttbruker er forbruker, som den er i kontrakter mellom profesjonelle.
Bustadoppføringslovens regler om overtakelse og om overtakelsesforretning er også stort sett de samme som de man finner i standardkontraktene på hhv overordnet og på underordnet nivå.
Artiklene om hhv overtakelse og overtakelsesforretning i f eks artikkelsamlingen om NS 8407 mfl er derfor av relevans.
Det er likevel noen forskjeller, og det er først og fremst disse vi vil ha fokus på i denne artikkelen.
2. Forberedelse til overtakelsesforretning
I de profesjonelle kontraktene er forberedelsen til overtakelsesforretning grundig regulert, se f eks NS 8407 punkt 36.
Derimot inneholder ikke bustadoppføringsloven bestemmelser om slike forberedelser.
Vi anbefaler alle profesjonelle om å innta en bestemmelse om ferdigbefaring i sine kontrakter, og at tilsvarende bestemmelse videreføres til kontrakten med forbruker.
Ferdigbefaringen gir alle parter en mulighet for en ekstra kontroll av kontraktsgjenstanden, avklare mulige mangler/ avvik og iverksette utbedring av disse slik at boligen fremstår mest mulig fri for mangler på overtakelsen.
For den profesjonelle reduseres også risikoen for at en eller flere boligkjøpere nekter overtakelse, eventuelt at sameiet motsetter seg overtakelse av fellesarealer.
En slik ferdigbefaring bør avholdes 2 – 3 uker før avtalt overtakelsesforretning med forbruker, og frist for ferdigstillelse av mangler/ avvik bør fortrinnsvis være noen dager før selve overtakelsen.
3. Kort om simultan overtakelse
Som regel gjennomføres overtakelsesforretninger simultant.
At man overleverer simultant innebærer at tidspunktet for overlevering til sluttbruker blir felles for alle parter nedover i kontraktskjeden.
Dette er regelen i kontraktene på undernivå (NS 8415, NS 8416 og NS 8417) som alle slår fast at (total-)underentreprenørens arbeider overtas av (total-/hoved-)entreprenør samtidig som sistnevnte overleverer til byggherren.
Normalt innretter man seg på samme måte når det gjelder overlevering av leiligheter eller helårs-/ fritids-boliger til forbruker.
Ved større leilighetsprosjekter bør man tenke grundig gjennom overtakelsesprosessen og behovet for ferdigbefaringer etc i forkant, jf punkt 2 over.
I forlengelsen av dette vil vi bl.a. påpeke misforholdet mellom det latente dagmulktansvar utbygger (entreprenør) har overfor de samlede kjøpere av f eks leiligheter i et større leilighetskompleks, og det dagmulktansvar som kan gjøres gjeldende mot totalentreprenør basret på en ren NS 8407-kontrakt. Vi har skrevet noe om dette i artikkelen "Tilleggsfrist og forsinkelse" som finnes her.
Vi anbefaler at man bruker kompetent bistand til å utforme kontraktene med hhv forbrukerne og ned mot totalentreprenør evt mot underentreprenører slik at back to back-hensynene blir tilstrekkelig godt ivaretatt.
4. Om overtakelse
Reglene om hhv overtakelsen og overtakelsesforretningen finnes i buofl. § 14 og § 15.
Reglene er stort sett de samme som i kontraktene for profesjonelle parter. I den grad det er noen ulikheter skyldes det forbrukervernet som vi har skrevet om tidligere.
Utgangspunktet er at overtakelse skal skje ved en overtakelsesforretning, jfr buofl § 14, første ledd.
Dette er også regelen i de profesjonelle standardene, men i motsetning til disse kan også forbrukerens overtakelse av sin bolig skje ved at boligen tas i bruk, jfr buofl § 14, annet ledd.
For at brukstakelse skal ha virkning som overtakelse er det et vilkår i buofl § 14 annet ledd at arbeidet er «fullført».
Hvis det senere skulle vise seg at boligen ikke var «fullført» da forbrukeren «flytta inn i boligen» er ikke vilkåret for overtakelse oppfylt – og da anses ikke overtakelse for å ha skjedd.
Denne regelen representerer – etter vårt syn – en ikke ubetydelig risiko for entreprenør.
Konsekvensen av at boligen ikke anses overtatt til tross for at forbruker har tatt den i bruk, vil naturlig nok være at virkningene av en rettmessig overtakelse ikke inntrer. Samtidig blir det mer komplisert å ferdigstille så lenge forbruker bor i boligen.
Overtakelsens virkninger fremgår av buofl § 14, tredje ledd bokstav a – d.
Dette er de samme virkningene som følger av de profesjonelle standardkontraktene, se f eks NS 8407 punkt 37.4 som vi har skrevet om her.
Kort fortalt går risikoen over til forbruker, reklamasjonsfristen begynner å løpe, eventuell dagmulkt stanser og entreprenøren får rett til å sende sitt sluttoppgjørskrav.
Følgelig vil vi råde enhver entreprenør til ikke å akseptere overtakelse ved bruk, men gjennomføre en ordinær overtakelsesforretning.
5. Overtakelsesforretning
5.1 Oversikt
Buofl § 15 er langt på vei sammenfallende med reglene om overtakelsesforretning i standardkontraktene, men ikke like detaljert.
Det er først og fremst tre forhold som reguleres i buofl. § 15, nemlig 1) hvem som kan innkalle og når, 2) reglene for gjennomføring dersom den ene part uteblir uten gyldig grunn og 3) vilkåret for å nekte overtakelse.
5.2 Begge parter kan innkalle
Når det gjelder innkalling fremgår det av buofl. § 15 første ledd at hver av partene kan innkalle med minst «sju dagars varsel» så snart entreprenør «har meldt frå til forbrukaren om når arbeidet blir fullført».
Fristen er mao kortere enn i de profesjonelle standardene hvor utgangspunktet er 14 dagers frist.
Det er ingen skriftlighetskrav til en slik innkalling, men entreprenør bør her som ellers sørge for skriftlighet.
Man bør f eks ikke risikere at forbrukeren i ettertid påstår man ikke ble innkalt, og deretter krever dagmulkt fordi man ikke gjennomførte overtakelsesforretningen innen avtalt sluttfrist.
5.3 Gjennomføring med kun en part – gyldig grunn for fravær
Gjennomføring av overtakelsesforretning uten den andre parten er først og fremst aktuelt dersom forbruker uteblir.
Vilkåret for slik gjennomføring er at forbrukeren mangler «gyldig grunn» for å utebli. Om slik grunn foreligger må vurderes konkret, men eksempler er sykdom som bekreftes av en legeerklæring eller pliktig jobbreise.
Hvis forbrukeren ikke møter, overtakelse avholdes og det senere viser seg at forbrukeren hadde gyldig grunn for sitt fravær, må nok virkningen være at overtakelsen blir ugyldig. I så fall må man avholde en ny overtakelsesforretning basert på en ny innkalling.
Ettersom det er overtakelsen som avbryter en dagmulktbelagt frist hadde det vært ønskelig om bustadoppføringsloven sa noe om hvordan man skal forholde seg i en slik situasjon, men det gjør den ikke.
De profesjonelle standardkontraktene er også tause om hva som gjelder i en slik situasjon.
Utgangspunktet er at det kun er overtakelsen som avbryter dagmulktbelagte frister.
Utbygger bør uansett gjennomføre en overtakelsesforretning selv om forbruker uteblir, fotografere og sikre seg bevis og dokumentasjon for at boligen var klar til overtakelse.
Dersom forbrukeren har gitt beskjed i forkant om at vedkommende har gyldig grunn for ikke å møte, vil vi likevel anbefale at det gås en befaring.
I forkant av dette bør utbygger anmode forbruker om å anse arbeidene som ferdigstilt, med mindre en etterfølgende overtakelsesforretning med forbruker viser noe annet.
Om en slik avtale står seg rettslig er vi litt usikre på, ref lovens ufravikelighet, men en slik dialog vil kunne forhindre at dagmulkt blir et tema.
I verste fall har man sikret seg bilder og annen dokumentasjon som bevismateriale for det tilfellet saken skulle ende i en rettslig tvist.
En forutsetning for å gjennomføre overtakelsesforretning uten en uteblitt forbruker, er at innkallingen – som bør være skriftlig – inneholder informasjon om konsekvensene av ikke å møte.
Vi viser i den forbindelse til buofl § 15, annet ledd bokstav a – c.
Kort fortalt må det fremgå av (den skriftlige) innkallelsen at overtakelsesforretning vil bli gjennomført selv om forbruker uteblir (bokstav a), at mangler som kunne ha blitt oppdaget på overtakelsesforretningen må reklameres så snart som mulig etter at forbruker har overtatt (bokstav b) og at overtakelsen får de konsekvenser som følger av buofl § 14, tredje ledd (bokstav c), ref over.
5.4 Når kan forbruker motsette seg overtakelse ?
Reglene om dette følger av buofl. § 15 tredje ledd hvor det står at forbruker kan nekte å overta «dersom det ligg føre mangel som gjev rimeleg grunn til nektinga».
Denne formuleringen er noe annerledes enn formuleringen i f eks NS 8407 punkt 37.3 hvor det fremgår at byggherren må overta dersom det kun påvises «mindre mangler, og manglene eller utbedringen av dem har liten praktisk betydning for den forutsatte bruken av kontraktsgjenstanden».
Vi har skrevet om denne bestemmelsen i artikkelen om overtakelse i samlingen om NS 8407 m.fl. Artikkelen finnes her og vi viser til artikkelens punkt 5 som omhandler byggherrens rett til å nekte overtakelse. Etter vårt syn er det meste relevant også når man skal ta stilling til buofl § 15, tredje ledd.
Hva som er «rimeleg grunn» til å nekte overtakelse må selvfølgelig vurderes konkret.
Rent overordnet mener vi det ikke er rimelig å nekte overtakelse hvis alle nødvendige funksjoner er ivaretatt, boligen er uten mangler av betydning for den personlige sikkerhet og en utbedring av mangler kan gjennomføres uten at dette gjør boligen tilnærmet ubeboelig.
I tillegg bør ferdigattest foreligge, men i alle fall midlertidig brukstillatelse.
Hvis vi skulle forsøke oss med noen eksempler vil vi si at manglende rekkverk i trapper inn- og utvendig som dermed utgjør en risiko for personsikkerhet, manglende balkong utenfor balkongdør i 2. etasje, mangel på elektrisitet eller uferdig kjøkken er mangler som kan begrunne at boligen nektes overtatt.
På tilsvarende måte vil mangler som nødvendiggjør omfattende mangelsutbedringer hvor f eks innbo og løsøre må fraktes ut av boligen og forbruker (m/ familie) må bo midlertidig på hotell, kunne begrunne at boligen nektes overtatt.
5.4 Skriftlighet
Det fremgår indirekte av buofl § 15, siste ledd at det er ikke noe krav at partene fører en skriftlig protokoll fra overtakelsesforretningen.
I denne bestemmelsen anbefales likevel partene å føre en slik protokoll, og vår oppfordring til utbygger er at slik opprettes.
De fleste utbyggere er vel kjent med de overtakelsesprotokoller man benytter når en kontrakt reguleres av de profesjonelle kontraktstandardene. Det er ingen grunn til ikke å benytte noe tilsvarende i forhold til forbruker.
Oftest vil også overtakelsen mellom utbygger og forbruker skje simultant med overtakelse fra totalentreprenør, eller underentreprenører, jfr punkt 3 ovenfor. Det er naturlig at samme overtakelsesprotokoll benyttes for samtlige parter.
For øvrig har vi skrevet om overtakelsesprotokoller i tidligere nevnte artikkel punkt 4, og den artikkelen finnes her.
