1. Overordnet
Overtakelsen er like sentral i en kontrakt hvor sluttbruker er forbruker, som den er i kontrakter mellom profesjonelle.
Bustadoppføringslovens regler om overtakelse og om overtakelsesforretning er også stort sett de samme som de man finner i standardkontraktene på hhv overordnet og på underordnet nivå.
Artiklene om hhv overtakelse og overtakelsesforretning i f eks artikkelsamlingen om NS 8407 mfl er derfor av relevans, og det kommer vi tilbake til nedenfor.
Det er likevel noen forskjeller, og det er først og fremst disse vi vil ha fokus på i denne artikkelen.
2. Forberedelse til overtakelsesforretning
I de profesjonelle kontraktene er forberedelsen til overtakelsesforretning grundig regulert, se f eks NS 8407 punkt 36.
Til tross for det inneholder ikke bustadoppføringsloven tilsvarende bestemmelser.
Vi vil likevel anbefale alle profesjonelle om å innta en bestemmelse om ferdigbefaring i sine kontrakter, og at tilsvarende bestemmelse videreføres til kontrakten med forbruker.
Ferdigbefaringen gir alle parter en mulighet for en ekstra kontroll av kontraktsgjenstanden, avklare mulige mangler/ avvik og dernest de aktuelle entreprenører mulighet til å ferdigstille før overtakelsesforretningen.
En slik ferdigbefaring bør avholdes 2 – 3 uker før avtalt overtakelsesforretning med forbruker, og frist for ferdigstillelse av mangler/ avvik bør fortrinnsvis være noen dager før selve overtakelsen.
3. Kort om simultan overtakelse
Som regel gjennomføres overtakelsesforretninger simultant.
At man overleverer simultant innebærer at tidspunktet for overlevering til sluttbruker blir felles for alle parter nedover i kontraktskjeden.
Dette er regelen i kontraktene på undernivå (NS 8415, NS 8416 og NS 8417) som alle slår fast at (total-)underentreprenørens arbeider overtas av (total-/hoved-)entreprenør samtidig som sistnevnte overleverer til byggherren.
Normalt innretter man seg på samme måte når det gjelder overlevering av leiligheter eller helårs-/ fritids-boliger til forbruker.
Ved større leilighetsprosjekter bør man tenke grundig gjennom overtakelsesprosessen og behovet for ferdigbefaringer etc i forkant, jf punkt 2 over.
Vi anbefaler at man bruker kompetent bistand til å utforme kontraktene med hhv forbrukerne og ned mot totalentreprenør evt mot underentreprenører slik at back to back-hensynene blir tilstrekkelig godt ivaretatt.
4. Om overtakelse
Reglene om hhv overtakelsen og overtakelsesforretningen finnes i buofl. § 14 og § 15.
Reglene er stort sett de samme som i kontraktene for profesjonelle parter. I den grad det er noen ulikheter skyldes det forbrukervernet som vi har skrevet om tidligere.
Utgangspunktet er at overtakelse skal skje ved en overtakelsesforretning, jfr § 14, første ledd.
Dette er også regelen i de profesjonelle standardene, men i motsetning til disse kan også forbrukerens overtakelse av sin bolig skje ved at boligen tas i bruk, jfr § 14, annet ledd.
For at brukstakelse skal ha virkning som overtakelse er det et vilkår i buofl § 14 annet ledd at arbeidet er «fullført».
Hvis det senere skulle vise seg at boligen ikke var «fullført» da forbrukeren «flytta inn i boligen» er ikke vilkåret for overtakelse oppfylt – og da anses ikke overtakelse for å ha skjedd.
Denne regelen representerer en – etter vårt syn – unødig høy risiko for entreprenør.
Konsekvensen av at boligen ikke anses overtatt ved bruk fordi den ikke var «fullført» vil nemlig være at de virkninger som en rettmessig overtakelse har, ikke inntrer.
Overtakelsens virkninger fremgår av buofl § 14, tredje ledd bokstav a – d.
Dette er de samme som beskrevet i de profesjonelle standardkontraktene, se f eks NS 8407 punkt 37.4 som vi har skrevet om her.
Kort fortalt går risikoen over til forbruker, reklamasjonsfristen begynner å løpe, dagmulkt stanser og entreprenøren får rett til å sende sluttoppgjørskravet sitt.
Hvis boligen ble overtatt av forbruker ved bruk uten at den var fullført inntrer således ingen av disse virkningene. Noe som kan skape store utfordringer for en entreprenør som har innrettet seg på at forbruker var tilfreds i og med brukstakelsen.
Vårt klare råd er derfor at entreprenør ikke tillater forbruker å overta uten at det er gjennomført en overtakelsesforretning.
5. Overtakelsesforretning
5.1 Oversikt
Lovens § 15 er langt på vei sammenfallende med reglene om overtakelsesforretning i standardkontraktene, men ikke like detaljert.
Det er først og fremst tre forhold som reguleres i buofl. § 15, nemlig 1) hvem som kan innkalle og når, 2) reglene for gjennomføring dersom den ene part uteblir uten gyldig grunn og 3) vilkåret for å nekte overtakelse.
5.2 Begge parter kan innkalle
Når det gjelder innkalling fremgår det av buofl. § 15 første ledd at hver av partene kan innkalle med minst «sju dagars varsel» så snart entreprenør «har meldt frå til forbrukaren om når arbeidet blir fullført».
Det er ingen skriftlighetskrav til en slik innkalling, men entreprenør bør her som ellers sørge for skriftlighet. Man bør f eks ikke risikere at forbrukeren i ettertid påstår at man ikke ble innkalt og deretter krever dagmulkt fordi man ikke gjennomførte overtakelsesforretningen innen avtalt sluttfrist.
5.3 Gjennomføring med kun en part – gyldig grunn for fravær
Gjennomføring av overtakelsesforretning uten den andre parten er først og fremst aktuelt dersom forbruker uteblir.
Vilkåret for slik gjennomføring er at forbrukeren mangler «gyldig grunn» for å utebli. Om slik grunn foreligger må vurderes konkret, men eksempler er sykdom som bekreftes av en legeerklæring eller pliktig jobbreise.
Hvis forbrukeren ikke møter, overtakelse avholdes og det senere viser seg at forbrukeren hadde gyldig grunn for sitt fravær må nok virkningen være at overtakelsen blir ugyldig. I så fall må man avholde en ny overtakelsesforretning basert på en ny innkalling.
Ettersom det er overtakelsen som avbryter en dagmulktbelagt frist hadde det vært ønskelig om bustadoppføringsloven sa noe om hvordan man skal forholde seg der forbruker ikke møter, og samtidig har gyldig grunn for ikke å møte.
De profesjonelle standardkontraktene er også tause om hva som gjelder i en slik situasjon.
Utgangspunktet er at det er kun overtakelsen som avbryter dagmulktbelagte frister. Hvis forbrukeren ikke møter bør derfor utbygger gjennomføre overtakelsesforretningen.
Dersom forbrukeren har gitt beskjed i forkant om at vedkommende har gyldig grunn for ikke å møte bør utbygger anmode forbruker om å anse arbeidene som ferdigstilt på det tidspunktet overtakelsesforretningen skulle ha vært avholdt, med mindre en etterfølgende overtakelsesforretning med forbruker viser noe annet.
Om en slik avtale står seg rettslig er vi litt usikre på, ref lovens ufravikelighet, men en slik dialog vil i hvert fall kunne forhindre at dagmulkt blir et tema hvis eneste grunn til en evt forsinkelse er at forbruker hadde gyldig grunn til ikke å delta på den opprinnelig innkalte overtakelsesforretningen.
En forutsetning for å gjennomføre overtakelsesforretning uten forbrukeren er at innkallingen – som bør være skriftlig – inneholder informasjon om konsekvensene av ikke å møte.
Vi viser i den forbindelse til buofl § 15, annet ledd bokstav a – c.
Det må fremgå at overtakelsesforretningen kan bli gjennomført selv om forbruker uteblir (bokstav a), at mangler som kunne ha blitt oppdaget på overtakelsesforretningen må reklameres så snart som mulig (bokstav b) og at overtakelsen får de konsekvenser som følger av buofl § 14, tredje ledd (bokstav c).
5.4 Når kan forbruker motsette seg overtakelse ?
Reglene om dette følger av buofl. § 15 tredje ledd hvor det står at forbruker kan nekte å overta «dersom det ligg føre mangel som gjev rimeleg grunn til nektinga».
Denne formuleringen er noe annerledes enn formuleringen i f eks NS 8407 punkt 37.3 hvor det fremgår at byggherren må overta dersom det kun påvises «mindre mangler, og manglene eller utbedringen av dem har liten praktisk betydning for den forutsatte bruken av kontraktsgjenstanden».
Vi har skrevet om denne bestemmelsen i artikkelen om overtakelse som vi har lagt inn lenker til over. I denne artikkelens punkt 5 behandler vi byggherrens rett til å nekte overtakelse. Serlv om vi har lagt inn link ovenfor finnes den her. og artikkelen inneholder relevante momenter for forståelsen av buofl § 15, tredje ledd.
Hva som er «rimeleg grunn» til å nekte overtakelse må selvfølgelig vurderes konkret.
Rent overordnet mener vi det ikke er rimelig å nekte overtakelse hvis alle nødvendige funksjoner er ivaretatt, boligen er uten mangler av betydning for den personlige sikkerhet og en utbedring av mangler kan gjennomføres uten at dette gjør boligen tilnærmet ubeboelig. I tillegg bør man kunne forvente at ferdigattest foreligger, men i alle fall midlertidig brukstillatelse.
Hvis vi skulle forsøke oss med noen eksempler vil vi si at manglende rekkverk i en trapp som er helt nødvendig for bruken av boligen, manglende balkong utenfor en dør i 2. etasje, mangel på elektrisitet eller uferdig kjøkken slik at man ikke får laget mat er mangler som bør kunne begrunne at boligen ikke overtas.
På tilsvarende måte vil mangler som nødvendiggjør omfattende mangelsutbedringer hvor f eks innbo og løsøre må fraktes ut av boligen og beboerne må bo midlertidig på hotell også kunne begrunne at boligen nektes overtatt.
5.4 Skriftlighet
Det fremgår indirekte av buofl § 15, siste ledd at det er ikke noe krav at partene fører en skriftlig protokoll fra overtakelsesforretningen.
I denne bestemmelsen anbefales likevel partene om å føre en slik protokoll, og vår oppfordring til utbygger er at man sørger for en skriftlig protokoll.
De fleste utbyggere er vel kjent med de overtakelsesprotokoller som benyttes når en kontrakt er regulert av f eks NS 8407 og det er ingen grunn til ikke å benytte noe tilsvarende i forhold til forbruker.
Oftest vil jo også overtakelsen mellom utbygger og forbruker skje simultant med overtakelse fra totalentreprenør, eller underentreprenører, jfr punkt 2 ovenfor. Dermed er det også naturlig å bruke samme overtakelsesprotokoll for samtlige parter.
Vi har skrevet om overtakelsesprotokoller i artikkelen om overtakelse i NS 8407-kontrakter, punkt 4 som vi har laget link til i teksten over.
