1. Innledning

Byggherrens viktigste forpliktelse er å betale entreprenør for utført arbeid og for øvrig i samsvar med partenes avtale. Manglende betaling kan i sin ytterste konsekvens representere et vesentlig mislighold med de alvorlige konsekvenser dette kan få dersom entreprenøren stanser sine arbeider.  

Reglene om betaling er derfor svært sentrale, og vi behandler disse nedenfor.    

2. Oversikt over bestemmelsene

Samtlige tre standardkontrakter har naturlig nok regler om vederlag og betaling, nemlig NS 8405 kap V, NS 8406 punkt 23 og NS 8407 kap VI, se matrisen nedenfor.

Siden NS 8407 er den standardkontrakten som benyttes oftest tar vi utgangspunkt i denne.  

3. Kort om avtalt vederlag  

I NS 8407 punkt 26.1 fastslås det selvsagte, nemlig at totalentreprenør «har krav på avtalt vederlag».  

Avtalt vederlag vil normalt være den avtalte kontraktsum. I NS 8407 punkt 1.6 er kontraktssum definert som «det opprinnelig avtalte vederlaget (…) inkludert merverdiavgift. Til kontraktssummen hører også det opprinnelig avtalte anslaget over vederlag for ytelser som skal avregnes etter enhetspriser eller etter regning».

Dette er også definisjonen i NS 8405 punkt 2.8 og NS 8406 punkt 2.

I NS 8407-kontrakter vil det som oftest være avtalt en fastpris som ikke skal reguleres for mengder.  

Dette i motsetning til kontrakter basert på NS 8405 og NS 8406 hvor det som oftest foreligger en mengdebeskrivelse hvor de enkelte enheter prises, og så foretas det en avregning i forbindelse med sluttoppgjøret.    

Mens NS 8407 har bestemmelser om faktureringsplan finner vi ikke bestemmelser om dette i NS 8405 og NS 8406.  

4. Faktureringsplan

Det følger av NS 8407 punkt 27.2.1 at «(K)ontraktsummen skal utbetales på grunnlag av en faktureringsplan». Videre følger det at partene skal «snarest mulig utarbeide denne sammen» dersom den ikke allerede ble avtalt «ved kontraktsinngåelsen».  

Intervallene for fakturering skal være en måned. Hvis byggetiden er beregnet til 13 måneder vil utgangspunktet være at kontraktssummen fordeles over 13 a konto fakturaer. Dette betyr likevel ikke at man får 13 a konto fakturaer med like store beløp.  

Det er gitt noen retningslinjer for hvordan faktureringsplanen skal utarbeides i NS 8407 punkt 27.2.1, tredje og fjerde ledd, men utgangspunktet er at partene kan fritt avtale hva de selv ønsker, jfr NS 8407 punkt 27.2.1, annet ledd.  

Det underliggende prinsippet for all fakturering i entreprisekontrakter er at entreprenør får betalt etter hvert som verdier tilføres byggeplass.  

Når man lager en faktureringsplan vil derfor denne måtte ta utgangspunkt i det som planlegges utført av arbeider på byggeplass, hva som tilføres av materialer for å innebygges mm.

I totalentreprisekontrakter utføres også prosjektering og da er det naturlig at fakturering for prosjekteringsarbeid skjer etter hvert som prosjekteringsmateriale overleveres byggherren.

Disse generelle prinsippene er også nedfelt som styrende for hvordan man lager en faktureringsplan der partene ikke blir enige, jfr NS 8407 punkt 27.2.1, andre og fjerde ledd.  

Av NS 8407 punkt 27.2.1, tredje ledd følger det at totalentreprenøren skal «utarbeide en produksjonsplan basert på fremdriftsplanen».

Denne produksjonsplanen skal «vise sammenhengen mellom planlagt produksjon og faktureringsplanen».

Produksjonsplanen vil nettopp gi den typen informasjon som gjelder planlagt tilførsel av arbeid og materialer til byggeplass, overlevering av produksjonsmateriale til byggherren osv.

I sum kan man derfor fastslå at faktureringsplanen vil normalt være harmonisert med planlagt fremdrift slik denne fremgår av hhv fremdriftsplan og produksjonsplan.  

5. Justering av faktureringsplan

Dersom det blir for stort etterslep mellom faktisk produksjon og planlagt produksjon vil partene kunne kreve at faktureringsplanen justeres, jfr NS 8407 punkt 27.2.1, femte ledd.  

Som oftest vil det nok være byggherren som krever slik justering fordi faktisk fremdrift har blitt liggende etter opprinnelig plan. Byggherrer ønsker sjelden å være fortung i sin betaling til entreprenør.

I noen tilfeller kan også totalentreprenøren kreve slik justering dersom arbeidene skal forseres, men i så fall er vilkåret at «forseringen er pålagt eller avtalt med byggherren».

I praksis kan man også oppleve at byggherren nekter å betale hele eller deler av en a konto faktura fordi man mener at fremdriften har kommet for kort i forhold til det opprinnelig forutsatte.  

Om dette er å anse som et mislighold fra byggherrens side må vurderes konkret.

6. TE/ HE har ikke krav på forskuddsbetaling ved prefabrikasjon

Det er ikke uvanlig at deler av totalentreprenørens leveranser blir prefabrikkert andre steder før enhetene transporteres til byggeplass for innbygging.

Typiske eksempler på dette er betongelementer, aggregater, heiser, baderomsmoduler osv.  

Oftest vil fabrikker som står for slik prefabrikkering kreve forskuddsbetaling. Fra tid til annen oppstår det spørsmål om totalentreprenør kan legge slik forskuddsbetaling  inn som del av grunnlaget for a konto betaling.  

Det er avtalefrihet og byggherren kan selvfølgelig akseptere at dette gjøres.  

Hvis man ikke blir enige, og må legge til grunn bestemmelsene i NS 8407 punkt 27.2.1, fjerde ledd vil utgangspunktet være at totalentreprenør ikke kan kreve dette.

Vi viser i den forbindelse bestemmelsens fjerde ledd bokstav c hvor det står at «(M)aterialer, deler mv gir rett til fakturering når de er tilført byggeplassen for å innbygges».  

Det siterte er hovedregelen og fremgår også av NS 8405 punkt 28.1, første ledd hvor det står at avdrag «kan kreves på grunnlag av det som er utført, og det som er tilført byggeplassen av materialer og varer for å innbygges».

En entreprenør som ønsker å få dekket sin forskuddsbetaling til egne kontraktsmedhjelpere ved bestilling av varer og tjenester som produseres andre steder enn på byggeplass, må følgelig ta dette særskilt opp med byggherre.    

7. Dokumentasjonskrav ved a konto fakturering  

Når entreprenør fakturerer i henhold til en avtalt faktureringsplan følger det av NS 8407 punkt 27.4 at entreprenør skal vedlegge den dokumentasjonen som planen krever.  

Det vil med andre ord variere hvor mye dokumentasjon som vedlegges en ordinær a konto faktura.  

Ofte vil det ikke følge med nevneverdig med dokumentasjon fordi byggherren har rimelig kontroll med at den faktiske fremdriften samsvarer med avtalt fremdriftsplan. Så lenge a konto faktura samsvarer med avtalt faktureringsplan vil byggherren kunne ha nødvendig tillit til fakturaens størrelse.  

8. Fremdriftsbetaling i NS 8405 og NS 8406

Det er ingen bestemmelser i NS 8405 (eller NS 8406) som hindrer partene fra å enes om en betalingsplan med løpende a konto fakturering slik beskrevet i NS 8407.  

Tvert i mot er det slik at NS 8405 punkt 28.1 «Avregning av kontraktssum og innestående» forutsetter at partene kan ha inngått en avtale om fakturering som ikke følger prinsippene i NS 8405. Vi viser i den forbindelse til bestemmelsen innledning hvor det står at entreprenøren kan «kreve avdrag av kontraktsummen».  

Hvis ikke annet er avtalt kan entreprenøren kreve avdrag «på grunnlag av det som er utført, og det som er tilført byggeplassen av materialer og varer for å innbygges».  

Merk også at retten til å sende a konto faktura er begrense til en gang i måneden slik dette er regulert i NS 8407.

Vi viser i den forbindelse til NS 8405 punkt 28.1, annet ledd og NS 8406 punkt 23.3, annet ledd.  

9. Dokumentasjonskrav ved avdragsbetaling i NS 8405 og NS 8406

Det fremgår av NS 8405 punkt 28.3 at entreprenøren skal «sende byggherren spesifisert faktura som kan kontrolleres, om nødvendig ved å sammenholde med kontraktsdokumentene».  Videre fremgår det av annet ledd at «målinger og annen dokumentasjon som er nødvendig for byggherrens kontroll skal medfølge».  

Tilsvarende regler finner man langt på vei i NS 8406 punkt 23.3.

Hvis man sammenholder dokumentasjonskravet i NS 8405 og NS 8406 med NS 8407 er det nok riktig å si at det forventes mer underlagsdokumentasjon til en avdragsfaktura i en kontrakt som reguleres av NS 8405 eller NS 8406 enn det som er tilfellet i en NS 8407 kontrakt.  

10. Byggherrens betaling er ikke en godkjennelse av grunnlaget

Det fremgår tydelig av standardkontraktene at byggherrens betaling av en avdragsfaktura ikke er å anse som en «godkjenning av grunnlaget for vedkommende faktura».

Vi viser i den forbindelse til NS 8405 punkt 28.1, tredje ledd, NS 8406 punkt 23.3, fjerde ledd og NS 8407 punkt 28.1, annet ledd.  

Dette er en viktig, og ikke minst nødvendig presisering.  

11. Entreprenørens fakturering av annet vederlag

Det følger av NS 8405 punkt 28.2, NS 8406 punkt 23.3, 6. ledd og NS 8407 punkt 27.3 at for andre arbeider enn det opprinnelig avtalte, som bl.a. omfatter endringer, skal det faktureres særskilt og på egne fakturaer.  

Normalt løses dette ved at man har en egen fakturaserie for a konto fakturaer som gjerne gis påtegningen «A» og med løpende nummerering som «A-1», «A-2» osv., mens endringsfakturaer gis en annen påtegning som f eks «T» eller «E» med løpende nummerering.  

Det er viktig å merke seg at samtlige tre bestemmelser sier at slike arbeider «faktureres (….) når de er ferdigstilt».

Ved særlig omfattende eller kostbare endringsarbeider kan dette være krevende likvidtetsmessig for entreprenøren.

Følgelig inneholder bestemmelsene en mulighet for at entreprenør kan fakturere månedlig for utførte arbeider.

Forutsetningen er at arbeidene «er av lengre varighet».

Borgarting lagmannsrett behandlet bl.a. spørsmålet om når et arbeid er av "lengre varighet" i en dom som ble avsagt 27.6.2024. Vi har skrevet om denne dommen under "Nyere rettspraksis" og du kan lese artikkelen her. I den dommen kom lagmannsretten til at vilkåret "lengre varighet" er oppfylt hvis arbeidene varer lengre enn en måned.

For slike arbeider vil det kunne være avtalt fastpris, men også bruk av enhetspriser, justerte enhetspriser eller avtalt at arbeidene utføres på regning.  

I prinsipp betyr det ingen ting om kontrakten er basert på NS 8405, NS 8406 eller NS 8407.

Felles for alle er at fakturaene for endringsarbeider skal være «spesifisert og vedlegges målinger og annen dokumentasjon som er nødvendig for byggherrens kontroll», jfr NS 8407 punkt 27.4, annet ledd.

Tilsvarende bestemmelse finner man i NS 8405 punkt 28.3, mens NS 8406 punkt 23.3 kun stiller krav om at fakturaen skal være «spesifisert», hvilket langt på vei vil innebære det samme.  

12. Regningsarbeider

I alle tre kontraktsformer er det regler om regningsarbeider. For å holde artiklene på et noenlunde begrenset nivå har vi valgt å skrive om dette temaet i en egen artikkel, les her.   

13. Byggherrens betalingsplikt og tilbakeholdsrett

Det følger av samtlige tre standardkontrakter at betalingsfristen skal være 28 dager med mindre annet er avtalt, jfr NS 8405 punkt 29.1, NS 8406 punkt 23.3, åttende ledd og NS 8407 punkt 28.1.  

Ved forsinket betaling skal byggherren betale forsinkelsesrente, jfr NS 8405 punkt 30.1, NS 8406 punkt 3.3, åttende ledd og NS 8407 punkt 29.1.  

Dersom byggherren har motkrav eller innsigelser til entreprenørens kontraktsbrudd kan han «holde tilbake så mye av betalingen at dette dekker det spesifiserte og begrunnede kravet», jfr NS 8407 punkt 28.3.

Tilsvarende følger av NS 8405 punkt 29.3 og NS 8406 punkt 23.3, siste ledd.  

Erfaringsmessig kan slikt tilbakehold skape en del utfordringer og bli en belastning på samarbeidet.  

En ikke uvanlig situasjon er at entreprenøren ligger så vidt mye etter fremdriftsplan at a konto fakturaen blir for høy i forhold til det som er tilført.

Når man så har unnlatt å justere betalingsplanen har byggherren ikke annet å gjøre enn redusere det beløp som skal betales.

I så fall bør byggherren ha varslet at dette vil komme til skje.

Byggherren bør også begrunne hvorfor han mener a konto fakturaen ikke betales evt ikke betales fullt ut.  

Et annet grunnlag for tilbakehold er at byggherren har avdekket svikt i entreprenørens arbeider av en slik karakter at det vil bli kostbart å utbedre.

Hvis man er i sluttfasen og det meste av kontraktsum er utbetalt kan slike feil begrunne et tilbakehold.

Som byggherre vil man ha en viss romslighet med hensyn til størrelsen på et slikt tilbakehold, men det bør være saklig og konkret.  

I sluttfasen kan det også oppstå spørsmål om entreprenøren er, eller kommer til å bli, forsinket. I så fall vil byggherren også kunne utøve tilbakehold for å skaffe seg sikkerhet for forventet dagmulkt.

Med dette sagt presiseres at hver part må selv bære risikoen for de forutsetninger man legger til grunn i en slik situasjon.

14. (Total-)entreprenørens stansningsrett ved byggherrens betalingsmislighold

Hvis en byggherre unnlater å betale entreprenørens fakturaer ved forfall påføres entreprenør en ikke ubetydelig likviditetsutfordring.

Når en avdragsfaktura forfaller til betaling vil entreprenøren allerede ha forskuttert arbeid og materialinnkjøp for minimum to måneders produksjon.

Hvis en byggherre misligholder betalingen av flere avdragsfakturaer evt også fakturaer for tilleggsarbeider m.v vil likviditetssituasjonen for en entreprenør kunne bli prekær.

Av bl.a. denne årsak er det inntatt en bestemmelse i alle tre strandardkontrakter om at entreprenøren har rett til å stanse sine arbeider dersom byggherren misligholder sin betalingsforpliktelse vesentlig, jfr NS 8405 punkt 30.2, NS 8406 punkt 29.2 og NS 8407 punkt 29.2.  

Entreprenøren har også rett til å stanse hvis «det er klart at slikt mislighold vil inntre».  

I vurderingen av hva som er «vesentlig» må man trekke inn en rekke momenter, og flere av disse har utkrystallisert seg i rettspraksis.

Det man skal merke seg er at stans av arbeider er en svært alvorlig reaksjon, og det forutsettes å foreligge et så alvorlig mislighold fra byggherrens side at kravet til å heve kontrakten er oppfylt, jfr vesentlighetskravet.  

Man skal  også være klar over at byggherren vil kunne anse en stans for å representere et vesentlig mislighold fra entreprenørens side, og selv beslutte å heve kontrakten med entreprenør.  

Av disse grunner er vår klare oppfordring at man konsulterer juridisk kompetent rådgiver før man eventuelt beslutter å stanse.  

Til slutt påpekes at den entreprenør som vil stanse arbeidene er forpliktet til å varsle byggherren minst 24 timer før stans iverksettes.

Varselet sendes for at byggherren skal få tid til å korrigere sitt vesentlige mislighold, nemlig betale forfalte krav.

Derfor må varselet sendes slik at det er en arbeidsdag mellom varsel og tidspunktet for når stansen eventuelt iverksettes.