1. Innledning
I NS 8415, NS 8416 og NS 8417 er hovedregelen at underentreprenørens arbeider først overleveres når hoved-/ totalentreprenør overleverer til byggherren. Når arbeidene blir overlevert fra hoved-/ totalentreprenør skjer det en simultan overtakelse av underentreprenørens arbeider.
Dette er en ordning som har mye fornuftig ved seg siden man da får en dato å forholde seg til som er felles for alle, for eksempel når det gjelder reklamasjonsfrist og garantiperiode.
For underentreprenører som ferdigstiller sine arbeider lenge før kontraktsgjenstanden skal overleveres til byggherren er imidlertid ordningen en ulempe. Det er først ved overlevering risikoen for eget arbeid går over til hoved-/ totalentreprenør og underentreprenør får rett til å sitt sluttoppgjørskrav for å nevne to sentrale forhold.
Komiteene som utarbeidet underentreprisestandardene har løst dette ved å utarbeide regler om registreringsforretning. Når det er sagt er det antagelig ikke så mange underentreprenører som ferdigstiller sine arbeider lenge før overtakelsestidspunktet. Antagelig er disse reglene mest praktiske for grunnentreprenør og entreprenører som kun er involvert frem til og med råbygget. Alle underentreprenører som kommer inn i prosjektet for å bidra etter at råbygget er sluttført vil normalt ha arbeidsoppgaver helt frem til overtakelsen.
2. Oversikt over reglene
Bestemmelsene om registreringsforretning står i kapitlene om overtakelse i hhv NS 8415 kpt 32, NS 8416 kpt 24 og NS 8417 kpt 37.
3. Krav om registreringsforretning
Det følger av NS 8417 punkt 36.1, annet ledd at underentreprenør kan kreve registreringsforretning avholdt.
Vilkåret for å fremsette et slikt krav er at underentreprenøren skal ferdigstille sine arbeider før det er avtalt overtakelsesforretning i forholdet mellom totalentreprenør og byggherre.
Det er med andre ord underentreprenøren som må kreve at det avholdes registreringsforretning.
Den samme regelen følger av NS 8415 punkt 32.2 og NS 8416 punkt 24.2
Det er ikke tilstrekkelig at underentreprenøren ferdigstiller sine arbeider tidligere rent faktisk. På samme måte som hoved-/ totalentreprenør ikke kan kreve overtakelse før avtalt sluttfrist, kan ikke underentreprenør kreve registreringsforretning før avtalt ferdigstillelse. Med andre ord må det være avtalt at underentreprenør skal ferdigstille sine arbeider på et tidspunkt som ligger forut for hoved-/totalentreprenøres sluttfrist overfor byggherren.
4. Innkalling til registreringsforretning
Fremgangsmåten ved innkalling til registreringsforretning er i prinsippet den samme som for overtakelsesforretninger. Det er underentreprenøren som sender en innkalling til hoved-/ totalentreprenør med rimelig frist, og hvor rimelig frist er minimum 14 dager, jfr NS 8417 punkt 37.6.1.
Det kan være verdt å merke seg at standardene ikke inneholder regler om forberedelse til registreringsforretning. Standardene inneholder f eks ikke regler om testprosedyrer, at underentreprenør skal oversende testdokumentasjon, FDV eller mangellister etter avholdt egen sluttbefaring osv.
Siden det er avtalefrihet er det ingen ting i veien for at partene avtaler avvikende bestemmelser, og ofte vil hoved-/ totalentreprenør ha utarbeidet spesielle kontraktbestemmelser som del av sitt tilbud- eller konkurransegrunnlag. Vi ser ikke sjelden at det inntas bestemmelser som enten setter disse reglene om registreringsforretning helt til side, eller supplerer dem. Hvis man supplerer reglene er det kanskje nettopp på punktet forberedelser til registreringsforretning det kan være aktuelt å ha tenkt mer grundig gjennom hva som skal gjøres i den fasen.
5. Gjennomføring av registreringsforretning
Selve registreringsforretningen gjennomføres etter mønster av en overtakelsesforretning, og det føres protokoll som på en overtakelsesforretning.
Vi anser dette for å være så godt kjent for alle at vi ikke går nærmere inn på alle detaljer her.
For hoved-/ totalentreprenør er det imidlertid svært viktig å få notert ned alle mangler, og så må man sette en utbedringsfrist. Den fristen bør settes slik at man er rimelig sikker på at alt er ferdigstilt i god tid før prosjektet går inn i fasen for avslutning av byggesaken med testing, oversendelse av test- og FDV-dokumentasjon til byggherren, egen ferdigbefaring og deretter innkalling av byggherren til overtakelsesforretning.
Det kan også være greit å merke seg at hoved-/ totalentreprenør kan motsette seg at underentreprenørens arbeider er ferdigstilt. Vurderingstemaet blir i så fall det samme som for byggherrens nektelse av å overta.
Utgangspunktet er da at totalentreprenør kan nekte å anse underentreprenørens arbeider som ferdige dersom manglene er av en slik karakter at de ikke er «mindre» og heller ikke er slik de, eller en utbedring av dem, vil ha «liten praktisk betydning», jfr NS 8417 punkt 37.3, annet ledd.
I NS 8415 punkt 32.8 og NS 8416 punkt 24.8 er skjønnstemaet for å nekte overtakelse formulert litt annerledes, men det er ingen prinsipiell forskjell mellom bestemmelsene. I disse standardene kan hovedentreprenør nekte å overta dersom manglene eller en utbedring av disse vil hindre den forutsatte bruken av underentreprenørens arbeider for hovedentreprenør.
Dette blir da vurderingstemaet dersom en hoved-/ totalentreprenør vurderer å motsette seg at underentreprenørens arbeider er ferdigstilt på en registreringsforretning.
6. Virkninger av gjennomført registreringsforretning
Forutsatt at arbeidene er ferdigstilt er virkningen av gjennomført registreringsforretning langt på vei de samme som når arbeidene overtas på en overtakelsesforretning.
Underentreprenør får rett til å sende krav på sluttoppgjør og risikoen for kontraktsgjenstanden går over på hoved-/ totalentreprenør. Videre får hoved-/ totalentreprenør rett til å ta kontraktsgjenstanden i bruk, eventuell dagmulkt slutter å løpe og underentreprenørens garanti på 10 % nedtrappes til 3 %.
Det som derimot ikke inntreffer av virkninger er plikten til å holde kontraktsarbeidene forsikret, og så begynner heller ikke reklamasjonsfristen å løpe. Disse to virkningene inntreffer først når arbeidene har blitt overlevert til byggherren.
