1. Innledning
Det finnes knapt et eneste bygge- og anleggsprosjekt hvor det ikke blir endringer underveis.
Ethvert prosjekt er «skreddersøm» og det er tilnærmet umulig å forutse absolutt alt når man utarbeider et forprosjekt. Man kan godt karakterisere en entreprisekontrakt som en utviklingskontrakt og alle parter involvert må være forberedt på at det vil komme endringer.
Endringer kan skyldes en rekke forskjellige årsaker.
De kan skyldes pålegg om endret utførelse, men også omlegging av arbeidsoperasjoner eller forsering for å hente inn forsinkelser som skyldes forhold total- eller hovedentreprenør har risikoen for.
I en del tilfeller oppstår det også situasjoner underveis hvor underentreprenøren mener det foreligger et pålegg eller en instruks om at denne skal utføre noe som ligger utenfor kontrakt. Ofte vil ikke total- eller hovedentreprenør være enig, og da er vi i reglene om irregulære endringer.
Vi skal behandle disse emnene hver for seg i denne artikkelen.
2. Oversikt over reglene
Nedenfor har vi utarbeidet en matrise som viser hvilke bestemmelser som hører til dette temaet, og hvor i de tre standardkontraktene man finner dem.
Bestemmelsene i NS 8417 punkt 31, i NS 8415 punkt 22 og NS 8416 punkt 19 omhandler endringsordrer hvor total- eller hovedentreprenør selv definerer sitt pålegg til underentreprenør som en endring.
Bestemmelsene i NS 8417 punkt 32, NS 8415 punkt 23 og NS 8416 punkt 19.3 omhandler de irregulære situasjonene hvor ikke total- eller hovedentreprenør har gitt pålegg om endring, men hvor underentreprenør mener det foreligger et slikt pålegg. Det er dette som kalles irregulære endringer.
Verken ordinære eller irregulære endringer behøver nødvendigvis få konsekvenser for den tiden underentreprenør har til rådighet for å utføre sine kontraktarbeider, og de trenger heller ikke påføre underentreprenøren merkostnader.
Med det sagt vil som oftest endringer medføre krav om fristforlengelse og/ eller tilleggsvederlag.
Erfaringsmessig er det også endringene, og konsekvensene av disse, som skaper størst uenighet mellom partene i en entreprisekontrakt.
Formålet med disse artiklene er å gi en god nok oversikt, men uten at tematikken blir altfor omfattende.
Vi har derfor skilt ut det som gjelder hhv fristforlengelse og vederlagsjustering i egne artikler.
3. Hva er en endring ?
Helt uavhengig av om en endring initieres, er det viktig å vite hva som menes med begrepet «endring».
Definisjonen av finner vi standardene hvor det fremgår at en endring kan gå ut på at underentreprenør en «skal yte noe i tillegg til eller i stedet for det opprinnelig avtalte, at ytelsenes karakter, kvalitet, art eller utførelse skal endres, eller av avtalte ytelser skal utgå».
Vi viser i den forbindelse til NS 8417 punkt 31.1, annet ledd, NS 8415 punkt 22.1, annet ledd og NS 8416 punkt 19.1, annet ledd.
Samtidig følger det av standardene at endringen «må stå i sammenheng med det kontrakten omfatter», jfr bestemmelsenes tredje ledd.
I tillegg er det et vilkår at den nye eller alternative ytelsen ikke er «av en vesentlig annen art enn det opprinnelig avtalte arbeid».
Som oftest vil ikke noe av dette by på noen utfordringer i praksis.
Med det sagt nevnes at der hvor det er tale om mengder som skal avregnes etter enhetspriser vil ikke en endring av mengden i forhold til det som opprinnelig ble lagt til grunn, være å anse som en endring. Det er gjort et unntak dersom mengde-endringen er vesentlig, men det skal svært mye til. Vi går derfor ikke inn på dette her.
4. Begrensning – 15 % netto av kontraktsum
I samtlige tre standardkontrakter ligger det en begrensning på hvor store endringer underentreprenør er forpliktet til å påta seg.
Av disse fremgår det at hoved-/ totalentreprenør ikke kan pålegge underentreprenør «endringer utover 15 % netto tillegg til kontraktsummen», jfr NS 8417 punkt 31.1 tredje ledd, NS 8415 punkt 22.1, tredje ledd og NS 8416 punkt 19.1, tredje ledd.
«Netto» tillegg betyr at man må også trekke fra evt negative endringer for å finne ut om grensen på 15 % av kontraktsum er nådd. Følgelig kan man ikke uten videre ta stilling til om et krav om en positiv endring medfører at terskelen på 15 % ev kontraktsum overskrides. I en rekke tilfeller vil det ikke være tvilsomt at grensen er nådd. mens det kan være mer tvilsomt i andre.
Her som ellers må hver part ta risikoen for sine egne vurderinger.
Ofte vil det likevel ikke være noen tvil om at endringskompetansen er brukt opp - også tidlig i et prosjekt Det var situasjonen i en anleggsentreprise hvor byggherren tidlig besluttet at veilegemet skulle bygges opp av lette masser (Glasopor) fremfor sprengstein fra anlegget. Bakgrunnen for dette var frykt for setninger. Foruten kostnadspådraget til lette fyllmasser fikk man merkostnader til transport og deponering av steinmassene fra sprengningsarbeidene på fjellskjæringen. Merkostnaden med denne bestillingen alene ble vesentlig høyere enn 15 % av kontraktsum.
Når byggherrens endringskompetanse er oppbrukt får byggherren en utfordring. Det er sikker rett at entreprenøren kan nekte å påta seg endringsarbeider utover 15% av kontraktsum. Hvis han nekter kan byggherren engasjere en annen entreprenør til å utføre arbeidet, men det er sjelden praktisk. Et slikt alternativ vil også medføre betydelige merkostnader. En ny entreprenør vil prise arbeidene etter dagens priser, kostnader til mobilisering, rigg og drift kommer i tillegg og entreprenøren vil antagelig kalkulere inn risiko siden arbeidene skal utføres parallelt med andre osv.
I praksis blir derfor situasjonen som oftest løst ved at entreprenør fremsetter et tilbud på nye priser for endringsarbeider utover 15 % grensen. Byggherren kan akseptere, avslå og/ eller innlede forhandlinger. Blir ikke partene enige om nye priser vil entreprenøren ha krav på "gjengs pris". Konsekvensen vil derfor bli at ytterligere endringer prises i henhold til gjeldende markedspriser.
Dette ble fastslått i en dom fra Agder lagmannsrett av 11.9.2017, og gjentatt i Borgarting lagmannsretts dom av 23.4.2024 (Nye Jordal Amfi).
For øvrig opplever man ofte at grensen på 15 % netto tillegg økes til 25 – 30 % netto tillegg til kontraktsum i de spesielle kontraktsvilkårene.
5. Hvem kan utstede endringsordre ?
Ved ordinære endringer gis denne i form av en skriftlig endringsordre, og den som utsteder ordren må enten være hoved-/ totalentreprenørs representant eller annen person med skriftlig fullmakt til å utstede endringsordrer, jfr NS 8417 punkt 31.3, NS 8415 punkt 22.3 og NS 8416 punkt 19.2.
Andre personer med fullmakt kan f eks være byggeleder som har fått skriftlig fullmakt til å bestille endringer innenfor nærmere angitte beløpsgrenser.
6. Kort om endring i form av tidsmessig omlegging og forsering
I samtlige standardkontrakter er det en egen bestemmelse om at underentreprenør er forpliktet til å samordne sin fremdrift og utførelse med andre involverte i prosjektet.
Vilkåret er at slik samordninger var påregnelig basert på «kontraktens angivelse av arbeidets art, omfang og fremdrift», antall sideordnede entreprenører osv, jfr NS 8417 punkt 21.4, NS 8415 punkt 18 og NS 8416 punkt 17.
Dersom hoved-/ totalentreprenør stiller krav om samordning utover det påregnelige, eller det oppstår en situasjon som følge av endringsordrer som gjør at underentreprenør får krav på fristforlengelse, kan en endring likevel være at de dagmulktbelagte fristene fastholdes.
Dette er nærmere beskrevet i NS 8417 punkt 31.2, NS 8415 punkt 22.2 og NS 8416 punkt 19.1.
I slike tilfeller blir underentreprenøren tvunget til å forsere sine arbeider med de konsekvenser det får mht kostnadsbruk.
Økte kostnader gir underentreprenøren krav på vederlagsjustering og dette behandles nærmere i artikkelen om «Vederlagsjustering».
7. Særlig om irregulære endringer
7.1 Når foreligger det en irregulær endring ?
Normalt oppstår det ingen særlige utfordringer når hoved-/ totalentreprenør følger standardkontraktenes hovedregel om utstedelse av endringsordrer. I hvert fall ikke sammenliknet med situasjonen når underentreprenør benytter reglene om irregulære endringer.
Reglene om irregulære endringer finner man i NS 8417 punkt 32.1-32.3, NS 8415 punkt 23.1-23.3 og NS 8416 punkt 19.3.
Det sentrale ved irregulære endringsordrer er at underentreprenøren anser hoved-/ totalentreprenør for å ha gitt ham et «pålegg» om å utføre et arbeid som ikke omfattes av hans kontraktsarbeider, og hvor pålegget ikke er gitt som en «endringsordre».
Det typiske er at det fremgår noe av f eks en arbeidstegning mottatt fra en av hoved-/ totalentreprenørens rådgivere, at byggeleder har gitt en instruks om å utføre et nærmere bestemt arbeid på en annen måte eller til en annen tid enn det underentreprenøren hadde planlagt, eller at hoved-/ totalentreprenørens representant har gitt uttrykk for noe som underentreprenør en oppfatter å være et pålegg.
Man finner de ulike situasjonene nærmere beskrevet i NS 8417 punkt 32.1, NS 8415 punkt 23.1 og NS 8416 punkt 19.3, første ledd.
Det er ingen formkrav til hvordan et slikt pålegg eller instruks fremsettes.
Derimot oppstiller standardene krav om hva underentreprenøren skal gjøre når, eller hvis, han mener å ha fått et slikt pålegg som man oppfatter å representere en endring.
Det er særlig her vilkårene for riktig håndtering er vesentlig strengere i NS 8415 og NS 8417, enn det som fremgår av NS 8416.
7.2 Underentreprenør må varsle "uten ugrunnet opphold"
Det følger av NS 8417 punkt 32.2 og NS 8415 punkt 23.2 at underentreprenør må varsle hoved-/ totalentreprenør «uten ugrunnet opphold» om at han anser pålegget for å representere en endring.
Dette varselet må være skriftlig, og det må være sendt til hoved-/ totalentreprenørens representant evt annen , avtalefestet adresse. Vi viser i den forbindelse til NS 8417 punkt 5 «Varsler og krav», NS 8415 punkt 8 «Varsler og krav» og vår artikkel om dette emnet, les her.
Vi får ofte spørsmål om hva som menes med «ugrunnet opphold».
Poenget er underentreprenør innrømmes en viss tid til å foreta de undersøkelser som er nødvendig for å kontrollere om det man mener er pålagt avviker fra kontrakten.
Som kjent er entreprisekontrakter oftest svært omfattende, de kan være kompliserte å forstå og det kan være behov for å innhente vurderinger fra sakkyndige.
Dermot skal ikke underentreprenøren utrede mulige konsekvenser.
Foruten at oppholdet må være grunnet i denne typen avklaringer, må underentreprenøren reagere relativt raskt tidsmessig sett.
En ofte benyttet formulering er at man med «uten ugrunnet opphold» mener at man har noen dager til rådighet, men ikke uker eller måneder.
I en dom av 20.11.2020 fra Høyesterett (HR-2020-02254-A) var et av tvistetemaene forståelsen av "uten ugrunnet opphold" i en kontrakt basert på NS 8401 hvor saken gjaldt rådgiverens ansvar for prosjekteringsfeil. Dersom oppdragsgiver vil påberope at det foreligger rådgiveransvar må han nemlig reklamere til rådgiveren "uten ugrunnet opphold" etter at han ble kjent med feilen, jfr NS 8401 punkt 13.4.
I denne saken var partene enige om at reklamasjon ble fremsatt 3.7.2013. Videre kom Høyesterett til at oppdragsgiver hadde tilstrekkelig kunnskap til å forstå at det forelå en prosjekteringsfeil allerede 5.6.2013, eller fire uker tidligere.
Høyesterett konkluderte at reklamasjonen hadde blitt fremsatt for sent, og at to uker burde vært tilstrekkelig.
I sin vurdering av innholdet i "uten ugrunnet opphold" la Høyesterett bl.a. til grunn rettspraksis som gjaldt forståelsen av "uten ugrunnet opphold" i den tidligere totalentreprisestandarden NS 3431.
Når Høyesterett kom til at to uker burde vært mer enn tilstrekkelig til saksbehandling forut for den formelle reklamasjonen, må vi understreke at Høyesterett gikk grundig tilverks for å kartlegge hva som hadde skjedd.
Om reklamasjonsfristens lengde skriver Høyesterett i note 49 følgende:
"Det dreier seg om en kort frist som normalt begrenser seg til den tid det tar å saksbehandle kravet på en slik måte at en reklamasjon kan fremsettes. Oppdragsgiver må få anledning til å bearbeide foreliggende informasjon og dessuten avklare reklamasjonen på relevant nivå i organisasjonen. Hva som skal anses som begrunnet tidsbruk, må vurderes konkret".
En vurdering av om et pålegg fra en hoved-/ totalentreprenør er å anse som en irregulær endringsordre eller ikke, vil antagelig ikke medføre en like omfattende saksbehandling som når en oppdragsgiver skal beslutte om rådgiveransvar skal gjøres gjeldende.
Følgelig vil vi anbefale at man forholder seg en frist på noen dager, og i alle fall ikke uker eller måneder.
I særlig komplekse situasjoner kan man antagelig få aksept for en saksbehandlingstid på opp mot to uker, men det vil nok være et ytterpunkt.
Kravet om «uten ugrunnet opphold» skyldes flere forhold.
Den kanskje mest viktige grunnen er at hoved-/ totalentreprenør må få vite at underentreprenør anser noe for å være et pålegg om en endring.
Endringer har som oftest konsekvenser for byggetid, for sluttvederlaget og så vil det arbeidet det er tale om, kunne medføre at sluttresultatet avviker fra det opprinnelig avtalte.
Det er derfor viktig at hoved-/ totalentreprenør får kunnskap om dette slik at han evt kan oppklare evt misforståelser. Et annet alternativ er at han ombestemmer seg.
Et tredje alternativ er at hoved-/ totalentreprenør medgir at det ble gitt et pålegg, men bestrider at det representerer en endring.
7.3 Hoved-/ totalentreprenør må svare "uten ugrunnet opphold"
Når hoved-/ totalentreprenør får et varsel fra underentreprenøren må også han svare underentreprenøren «uten ugrunnet opphold» dersom han bestrider varselet.
Svaret må sendes skriftlig til underentreprenørens representant.
7.4 Overskridelse av varslingsplikt - konsekvens
Dersom underentreprenøren overskrider varslingsfristen er konsekvensen at det aktuelle arbeidet blir ansett å være en del av hans kontraktsarbeider.
På tilsvarende måte blir det aktuelle arbeidet ansett for å være et endringsarbeid dersom ikke hoved-/ totalentreprenør overholder sin svarfrist "uten ugrunnet opphold".
Det er disse reglene vi kaller preklusive siden rettigheter går tapt dersom man ikke følger dem.
Vi finner disse bestemmelsene i NS 8415 og NS 8417, men ikke i NS 8416.
8. Hva gjør man dersom man mener den andre har varslet eller svart for sent ?
Av «Varsler og krav» i NS 8415 punkt 8, tredje ledd og NS 8417 punkt 6, tredje ledd fremgår det at dersom man «ønsker å gjøre gjeldende at den andre parten har varslet eller svart for sent, må» man varsle den annen om dette «skriftlig uten ugrunnet opphold etter å ha mottatt varsel eller svar».
Dersom man ikke melder fra til den andre innen fristen skal det opprinnelige varselet eller svaret «anses for å være gitt i tide».
For øvrig viser vi til artikkelen om Varsler og krav".
9. Søksmålsfrist
Det følger av NS 8417 punkt 35.2 at dersom totalunderentreprenør vil fastholde sitt krav om at det foreligger en endring, eller sitt krav på vederlagsjustering eller fristforlengelse der dette (også) er omtvistet, må han "ta de nødvendige skritt for å iverksette ordinær rettergang eller voldgift" senest 8 måneder etter overtakelsen.
I en dom fra Høyesterett av 24.4.2023 (HR-2023-00766-A) ble det fastslått at der hvor man avbryter fristen ved en forliksklage, og hvor forliksbehandlingen innstilles, så må man ta ut stevning innen det har gått ett år fra saken ble innstilt i forliksrådet. Vi har kommentert dommen her.
Tilsvarende gjelder for utførelsesentrepriser, jfr NS 8415 punkt 26.3.
