‍

1. Innledning  

Feil og mangler skal utbedres, og de skal utbedres innen rimelig tid.  

Når mangler oppdages (og reklameres) på overtakelsen er systemet at partene blir enige om en frist for når manglene skal være utbedret.  

Et alternativ kan også være at partene allerede ved avtaleinngåelsen har avtalt utbedringsfrister, og noen ganger også dagmulktbelagt disse.  

Nedenfor behandles de reglene som gjelder for underentreprenørens rett og plikt til å utbedre, samt de begrensningene som følger av standardkontraktene.  

Vi behandler også reglene for hva total-/ hovedentreprenøren kan gjøre dersom underentreprenøren misligholder sin utbedringsplikt, eventuelt ikke benytter seg av sin utbedringsrett (om man vil formulere det slik).  

Vi minner om at underentreprenørens utbedringsplikt kan bortfalle dersom ikke total-/ hovedentreprenøren reklamerer i tide eller fordi mangelskravet foreldes.  

Reglene om mangler og reklamasjon er behandlet i en egen artikkel.  

2. Oversikt over reglene  

3. Underentreprenørens plikt og rett til utbedring  

Utgangspunktet er at underentreprenøren plikter å utbedre mangler.  

Det følger av NS 8417 punkt 42.3.1, annet ledd at dette også gjelder i de tilfellene hvor underentreprenøren bestrider at det foreligger en mangel.  

I slike tilfeller kan underentreprenøren kreve at total-/ hovedentreprenøren stiller sikkerhet for utbedringskostnadene med å utbedre.  

Underentreprenøren har ikke bare en plikt til å utbedre, men også en rett.  

Dette har selvfølgelig en vesentlig side til utbedringskostnadenes størrelse, som normalt holdes på et lavere nivå når underentreprenøren utbedrer mangler på egne arbeider enn der hvor utbedringen settes bort til andre.  

4. Uforholdsmessig høye utbedringskostnader  

I NS 8417 punkt 42.3.1, første ledd er det inntatt en reservasjon ved at underentreprenøren er ikke forpliktet til å utbedre dersom utbedringskostnadene blir «uforholdsmessig store i forhold til det som oppnås».  

Det samme forbeholdet følger av NS 8415 punkt 36.2, første ledd og NS 8416 punkt 27.2, første ledd.  

Dersom man står i en situasjon hvor det kan være aktuelt å vurdere dette spørsmålet må vi først fastslå at man må foreta flere sammensatte vurderinger.  

Først må man ta stilling til mangelen som sådan og hvor betydningsfull denne er. Dreier det seg om perifere og/ eller estetiske mangler vil det naturlig nok kreves mindre før terskelen det «uforholdsmessig» er nådd, enn det hvor det er tale om helt sentrale kjerneegenskaper ved kontraktsgjenstanden.  

Vi har tidligere behandlet den betydning byggherrens formål ved å få kontraktsgjenstanden oppført har for mangelsvurderingen. Dersom det viser seg at byggherrens formål ikke oppfylles eller kun i begrenset grad vil det kunne kreves svært mye før man konkluderer at utbedringskostnadene er «uforholdsmessig store i forhold til det som oppnås».  

Hva som er «uforholdsmessig» og «i forhold til det som oppnås» er utpreget skjønnsmessige vilkår som må vurderes helt konkret, og dette er vurderinger som ofte vil nødvendiggjøre en kombinasjon av juridisk og teknisk ekspertise.  

Vi må også tilføye at hvor grensen går for hva som er «uforholdsmessig» for total-/ hovedentreprenør vis a vis byggherren, og hva som er «uforholdsmessig» for undererentreprenør vis a vis total-/ hovedentreprenør, vil ikke nødvendigvis være det samme.

I situasjoner hvor utbedringskostnaden blir for høy i forhold til det som oppnås har total-/ hovedentreprenøren krav på prisavslag, jfr NS 8417 punkt 42.3.4, NS 8415 punkt 36.4 og NS 8416 punkt 27.3.  

Vi behandler prisavslag i punkt 6.5 nedenfor.  

5. Total-/ hovedentreprenørens sikkerhetsventil  

Det er verdt å merke seg NS 8417 punkt 42.3.1, siste ledd, siste punktum hvor det fremgår at i helt spesielle tilfeller slipper total-/ hovedentreprenøren vente på underentreprenøren før utbedringsarbeidene settes ut til andre.  

Dersom det er «tvingende nødvendig» å iverksette utbedring før entreprenøren har mulighet til å gjøre dette selv, kan total-/ hovedentreprenøren sette utbedringen bort til andre (evt gjøre det selv).  

Samme regel følger av NS 8515 punkt 36.2, siste ledd.  

Bestemmelsen er en sikkerhetsventil for å unngå at en mangel enten utvikler seg og ekspanderer, eller ved at mangelen påfører andre deler av kontraktsgjenstanden eller omgivelsene for øvrig skader.  

Vi snakker med andre ord om en form for nødbestemmelse.

En veiledning for hva som er «tvingende nødvendig» vil typisk være der hvor en utsettelse vil kunne medføre større og mer omfattende mangler, skader på andre deler av kontraktsgjenstanden og/ eller vesentlig større utbedringskostnader hvis man avventer utbedringstiltak.  

Typiske eksempler på dette vil være hull i tak eller andre steder i kontraktsgjenstandens ytterkledninger, lekkasjer i kjeller, vannforsyning eller avløp som plutselig stopper opp, elforsyningen blir borte osv.  

Med dette sagt kan det også tenkes en mellomting hvor den akutte situasjonen stanses ved midlertidige tiltak av en tredjeperson, og så overlater man det mer omfattende utbedringsarbeidet til den underentreprenør som er ansvarlig og som også har de beste forutsetninger for å utbedre.  

6. Kostnadene ved utbedringen

NS 8417 punkt 42.3.2, første ledd fastslår at underentreprenøren skal dekke alle direkte utbedringskostnader, herunder tilkomstutgifter og utgifter til konstatering av mangelen.  

Det siste vil typisk kunne være utgifter total-/ hovedentreprenøren har hatt til fagkyndige som har bistått med utredning av forholdene, og hvor det typisk er utarbeidet en rapport som hhv beskriver og dokumenterer manglene.  

Det kan f eks være tale om fukt- og råteskader hvor man har vært nødt til å engasjere f eks Mycoteam – kanskje fordi en mer generell reklamasjon har blitt avvist av total-/ underentreprenør.  

Mer generelle kostnader til sakkyndige som bistår under f eks en overtakelsesforretning i sin alminnelighet vil derimot ikke være dekningsberettiget slik vi ser dette.  

Forutsetningen for at slike kostnader er dekningsberettigede er likevel at de er en «direkte og nødvendig følge av mangelsutbedringen».  

Den tilsvarende bestemmelsen finner man i NS 8415 punkt 36.2, første ledd, mens NS 8416 punkt 27.2, første ledd kun sier at entreprenøren skal utbedre «for egen kostnad».  

NS 8417 punkt 42.3.2, annet ledd inneholder en bestemmelse om utbedring av skader som mangelen har påført andre deler av kontraktsgjenstanden.  

Hvis totalentreprenør har tegnet en forsikring som dekker slike skader plikter ikke totalunderentreprenør å utbedre disse for egen kostnad.  

I så fall skal kostnadene bæres av forsikringsselskapet, og ofte vil forsikringsselskapet ønske å ha et ord med i laget med hensyn til hvem som utbedrer, og hvordan.  

Skulle det derimot vise seg at skadene på andre deler av kontraktsgjenstanden kan tilbakeføres til grov uaktsomhet eller forsett hos totalunderentreprenøren, er denne likevel ansvarlig for kostnadene.  

For at denne regelen skal komme til anvendelse er det en forutsetning at totalentreprenøren har tegnet en slik forsikring, hvilket må bety at totalunderentreprenøren blir ansvarlig for utbedringskostnadene ved mangel på slik forsikring.  

Disse reglene er også inntatt i NS 8415 punkt 36.2, annet ledd og NS 8416 punkt 27.2, annet ledd.  

7. Tidspunktet for underentreprenørens utbedring

Mangler som reklameres på overtakelsen skal underentreprenøren normalt utbedre innen rimelig tid.  

Normalt avtaler partene en slik frist på selve overtakelsen for mangler oppdaget på denne, eller så har partene allerede avtalt dette i forbindelse med kontraktsinngåelsen.  

For mangler oppdaget etter overtakelsen følger det av NS 8417 punkt 42.3.3, annet ledd at underentreprenøren kan kreve å få foreta en samlet utbedring av slike mangler «innen ett år fra overtagelsen» med mindre dette er til «klar ulempe» for total-/ hovedentreprenøren.  

Erfaringsmessig er det slik at mangler som oppdages i løpet av det første året etter overtakelsen, er mer bagatellmessige forhold. Samtidig har man også erfaring for at det gjerne er mindre forhold – kall det gjerne bagateller – som kommer til syne som følge av normal bruk. Det kan være løse hengsler, bom under fliser, svake setninger eller andre forhold som ikke hindrer en normal bruk av kontraktsgjenstanden.  

Slike mangler er det ofte ikke så viktig å utbedre raskt, det vil kreve uforholdsmessig høye kostnader om underentreprenør må igangsette utbedringsarbeider hver gang slike forhold oppdages, og det vil være rasjonelt for alle parter om man samler opp slike mangler og gjennomfører en samlet utbedring av dem etter om lag ett år regnet fra overtakelsen.  

Standardkontraktene gir anvisning på at en slik samlet utbedring skal utføres før det første året er tilbakelagt, og at man deretter gjennomfører en felles befaring for å kontrollere at manglene er utbedret «innen ett år», jfr NS 8417 punkt 42.3.3, annet ledd og NS 8415 punkt 36.2, sjette ledd.  

For ordens skyld presiseres at vilkåret for en slik samlet utbedring er at det ikke er «til klar ulempe» for total-/ hovedentreprenør å utsette til slutten av det første året med en slik samlet utbedring.  

Dernest presiseres at en slik ettårsbefaring avholdes kun når en av partene krever det.  

Vår erfaring er at mange avtalefester en ettårsbefaring, og ofte to- og treårsbefaring også.  

Videre er det ofte praktisk å avvente en samlet utbedring av mangler som har blitt reklamert i løpet av det første året til etter at man har gått en felles ettårsbefaring.  

Det er ingen ting i veien for å avtale slike bestemmelser som avviker fra standarden, men det viktige her er nok at å påse at bestemmelser om dette i total-/ hovedentreprenørens kontrakt med byggherren reflekteres i kontrakten ned mot underentreprenør.  

Dersom det er til «klar ulempe» for total-/ hovedentreprenøren å utsette utbedringen slik nevnt over, følger det av bl.a. NS 8417 punkt 42.3.3, første ledd at underentreprenøren har krav på en frist som er «rimelig».  

For øvrig vil vi fremholde at kravet «klar ulempe» må kunne sies å representere en ganske høy terskel før man kan kreve at mangler oppdaget i løpet av det første året må utbedres innen «rimelig» tid slik at det ikke kan vente til en samlet utbedring innen det første året.  

Samme regel følger for øvrig av NS 8415 punkt 36.2, sjette ledd.  

Til slutt nevnes at total-/ hovedentreprenøren plikter å gi underentreprenøren nødvendig adkomst. På dette stadiet har naturligvis ikke total-/ underentreprenør lenger noen rådighet over kontraktsgjenstanden. Den er tvert i mot overtatt av byggherren, og byggherren vil selv kunne være uten den rådighet som opprinnelig lå hos byggherren. Det vil være situasjonen når kontraktsgjenstanden er solgt, eller bortleid. Følgelig må man forutsette at man har tenkt på disse forholdene i forbindelse med de enkelte kontrakter som i så fall forutsettes inngått.  

Det kan i hvert fall ikke være underentreprenørens risiko hvis man ikke får den nødvendige tilkomst.  

8. Erstatning ved unnlatt utbedring  

Det følger av NS 8417 punkt 42.3.4, NS 8415 punkt 36.3 og NS 8416 punkt 27.2 at total-/ hovedentreprenør har rett til å få utbedringsarbeidene utført av andre dersom ikke entreprenøren utbedrer innen de fastsatte frister.  

Dette gjelder mangler oppdaget og reklamert på overtakelsen, og det gjelder mangler oppdaget og reklamert etter overtakelsen.  

Dersom ikke entreprenøren har utbedret innen de gjeldende frister, og også fått et varsel om at utbedringen vil bli satt ut til andre uten at det har hjulpet, kan byggherren engasjere andre og kreve kostnadene erstattet av entreprenøren.  

Med det sagt kan det være på sin plass å presisere at byggherren tar en risiko ved å sette utbedringen ut til andre.

Det sentrale her er om entreprenøren har fått en reell adgang til å utbedre, eller ikke.

I sin ytterste konsekvens vil det være domstolene som må avgjøre om byggherren hadde rett til å sette arbeidene bort til andre, eller ikke.

I dette ligger at byggherren må for det første reklamere rettidig, og kravet må ikke være foreldet. Dernest må entreprenøren ha fått en rimelig frist til å utbedre, og byggherren må også ha varslet entreprenøren om at utbedringen kan bli satt bort til andre hvis han ikke utbedrer innen fristen.

Det har forekommet at byggherren har forhastet seg, og satt utbedringsarbeidene bort til andre for tidlig og med den konsekvens at entreprenøren ble fratatt sin utbedringsrett.

I slike situasjoner oppstår spørsmålet om byggherren likevel kan kreve erstattet sine kostnader fra entreprenøren.

NS 8415, NS 8416 og NS 8417 sier ingen ting om hvilke konsekvenser dette i så fall skal få for byggherren.

Det tradisjonelle utgangspunkt har vært at byggherren kunne kreve å få erstattet den besparelsen entreprenøren oppnådde ved ikke selv å utbedre.

Dette utgangspunktet har vært under press de senere år, og vi har tidligere skrevet at rettstilstanden fremstår som noe uklar.

Rettstilstanden må imidlertid nå ansees for å være endelig avklaret ved Borgarting lagmannsrett dom av 17.6.2024. Denne dommen ble, etter det opplyste fra lagmannsretten, ikke anket og den ble rettskraftig 3.9.2024. I denne saken kom lagmannsretten til at entreprenøren ble fratatt sin utbedringsrett, og følgelig tapte byggherren hele kravet på utbedringskostnader.

Samme regel vil gjelde i forholdet mellom total-/ hovedentreprenør og (total-)underentreprenør.

Vi har skrevet om dommen under nyere rettspraksis og du finner den her.

Dommen fremstår som svært grundig og lagmannsretten gjennomgår de rettskilder som er relevante.

Inntil det evt måtte komme en dom fra Høyesterett som tar endelig stilling til spørsmålet er vår klare anbefaling at man forholder seg til Borgarting lagmannsretts dom av 17.6.2024 som prinsipiell og rettsavklarende.

Avslutningsvis nevnes at byggherren har krav på å få erstattet sine kostnader til å utbedre der hvor utbedringen var «tvingende nødvendig» og entreprenøren ikke var i stand til å utbedre tidsnok, jfr punkt 5 over.

Helt til slutt presiserer vi at total-/ hovedentreprenør kan bare kreve erstattet kostnader for utbedring som har vært utført på en «rimelig og forsvarlig måte», jfr NS 8417 punkt 42.3.4, NS 8415 punkt 36.3 og NS 8416 punkt 27.2, siste ledd.  

Dette er en konkret vurdering og vi går ikke nærmere inn på det her.  

9. Prisavslag  

Som påpekt i punkt 4 har ikke underentreprenøren plikt til å utbedre dersom utbedringskostnaden blir uforholdsmessige høye i forhold til det som oppnås.  

Dersom det er situasjonen har total-/hovedentreprenøren krav på prisavslag, jfr NS 8417 punkt 42.3.4, NS 8415 punkt 36.4 og NS 8416 punkt 27.3.  

Prisavslaget skal da settes til den verdireduksjonen som mangelen påfører kontraktsgjenstanden.  

Det kan være vanskelig å vite hva dette kan være.  

En mulighet er å få innhentet en takst hvor man vurderer kontraktsgjenstandens verdi uten mangelen, og så må man også vurdere hva verdien er med den aktuelle mangel.  

I noen tilfeller kan det være grunnlag for å tallfeste dette, mens i andre tilfeller vil det ikke være mulig å fastsette noe verditap.  

Dersom det ikke er mulig å fastsette et verditap skal prisavslaget settes til den «besparelsen» underentreprenør har hatt ved ikke å oppfylle kontraktsmessig.  

I dette ligger det også flere skjønnsmessige vurderinger siden det ikke er gitt at entreprenøren har hatt noen besparelse overhodet. Arbeidet er bare gjort feil, men stort sett med de samme innsatsfaktorene som om arbeidet hadde blitt gjort riktig.  

Avslutningsvis vil vi tilføye at hva som skjer i forholdet mellom total-/ hovedentreprenør og underentreprenør i slike situasjoner nok vil måtte sees i lys av hva som skjer i forholdet mellom byggherre og total-/ hovedentreprenør.