1. Innledning
Det er først på tidspunktet for overtakelse underentreprenøren plikter å levere kontraktsgjenstanden i samsvar med de avtalte krav, og innen den avtalte sluttfrist.
Vi kommer nærmere tilbake til virkningene av at kontraktsarbeidet er overlevert, men nevner at standardkontraktene har egne bestemmelser om dette, jfr NS 8415 punkt 32.6, NS 8416 punkt 24.4 og NS 8417 punkt 37.4.
Overtakelsestidspunktet er også friststart for den absolutte reklamasjonsfrist på fem år og for når krav foreldes etter tre år, jfr foreldelsesIoven av 18.5.1979 nr 18 § 3 nr. 2.
2. Oversikt over reglene
Nedenfor har vi inntatt en matrise som viser de enkelte emnene.
Som man ser av matrisen er det inntatt bestemmelser om de samme emnene i samtlige tre standardkontrakter. Det er ikke tilfeldig siden overtakelsen representerer den kanskje mest sentrale og viktige del av partenes gjennomføring av kontrakten.
Vi tar utgangspunkt i NS 8417 siden det er denne kontraktsstandarden som benyttes oftest i dag, men viser til NS 8415 og NS 8416 der dette er naturlig.
For øvrig vil vi tilføye at reglene i underentreprisestandardene er identiske med reglene i de overordnede standardene når det gjelder overtakelsen. Det som er annerledes i underentreprisestandardene er reglene om registreringsforretning og virkningene når en slik er avholdt. Ofte gjennomføres ikke registreringsforretninger og derfor må man også ha uttømmende bestemmelser om overtakelsesforretning og virkningene av denne. Vi behandler reglene om registreringsforretning i en egen artikkel og kommer derfor ikke inn på de reglene her.
3. Overtakelsesforretning
Det følger av NS 8417 punkt 37.1 at begge parter har plikt til å møte på overtakelsesforretningen.
Hvis den ene part uteblir uten gyldig fraværsgrunn, kan den andre gjennomføre forretningen.
Det er med andre ord ikke mulig å forhindre en overtakelse ved å utebli.
Dersom en part er forhindret fra å delta må han varsle om sitt fravær «uten ugrunnet opphold» og samtidig gi en redegjørelse som viser at han har «saklig grunn» for å kreve at overtakelsesforretningen må utsettes.
Ved overtakelsesforretningens oppstart skal underentreprenør legge frem en liste over mangler han har avdekket på sin egen sluttbefaring, samt status i den grad han har ferdigstilt/ utbedret siden sluttbefaringen.
I NS 8417 punkt 37.1 siste ledd fremgår det at totalentreprenøren forutsettes å ha kontrollert den test- og FDV-dokumentasjon som ble mottatt fem uker før påbegynnelsen av overtakelsesforretningen.
Av NS 8417 punkt 37.1, første ledd fremgår det at overtakelsen skal skje «samlet for hele kontraktsgjenstanden med mindre delovertakelse har funnet sted».
Videre fremgår det av NS 8417 punkt 37.1, siste ledd at partene skal «i fellesskap gjennomføre en aktsom befaring av kontraktsgjenstanden».
At befaringen er «aktsom» henger naturligvis sammen med andre bestemmelser i NS 8417. Blant annet fremgår det av NS 8417 punkt 42.2.1 at totalentreprenøren taper sin rett til å reklamere på mangler som han «har eller burde ha oppdaget» på overtakelsesforretningen eller «ved kontroll av» test- og FDV-dokumentene.
Vi nevner at de samme regler gjelder i det alt vesentlige også i NS 8415 punkt 32.8 og NS 8416 punkt 24.8.
Når det gjelder reglene om tap av reklamasjonsrett hvis man ikke passer godt nok på under overtakelsesforretningen viser vi til NS 8415 punkt 36.6 og NS 8416 punkt 27.5.
4. Protokoll
Partene skal alltid føre en protokoll fra overtakelsesforretningen, jfr NS 8417 punkt 37.2, NS 8415 punkt 32.7 og NS 8416 punkt 24.7.
I samtlige bestemmelser er det listet opp ganske detaljert hva som skal medtas av informasjon i protokollene, og det er sjelden vi ser det gjøres feil i disse.
Vi presiserer likevel at mangler hoved-/ totalentreprenør påberoper må føres inn i protokollen, og det samme gjelder underentreprenørens eventuelle protester dersom han er uenig. Ofte vil partene ha avtalt lengden på underentreprenørens utbedringsfrist allerede ved avtaleinngåelse, og om denne fristen skal være belagt med en dagmulkt.
Dersom det ikke allerede er avtalt en utbedringsfrist bør dette avtales på overtakelsesbefaringen og innføres i protokollen. Det samme gjelder tidspunkt for eventuell etterbefaring.
For øvrig viser vi til den aktuelle bestemmelsen i de tre standardkontraktene.
5. Totalentreprenørens rett til å nekte overtakelse
Samtlige tre standardkontrakter har en bestemmelse om hoved-/ totalentreprenørs rett til å nekte overtakelse, og i NS 8417 er det punkt 37.3.
For alle praktiske formål er det de samme vurderingstemaene i de tre standardkontraktene og vi problematiserer ikke eventuelle ulikheter her.
Det ideelle utgangspunktet er at alle arbeider skal være ferdige og kontraktsgjenstanden uten feil og mangler på overtakelsestidspunktet, men slik er situasjonen som regel ikke.
Uansett hvilke målsettinger en underentreprenør har om å overlevere uten feil, eller hoved-/ totalentreprenør har av forventninger, vil arbeider gjenstå eller mangler forekomme.
Det går imidlertid en grense for hva som må aksepteres og standardkontraktene inneholder en bestemmelse om når en hoved-/ totalentreprenør kan nekte å overta.
Bestemmelsene i NS 8417 er litt annerledes formulert enn bestemmelsene i NS 8415 og NS 8416, men det rettslige innholdet i disse er rimelig likt.
Det som er vurderingstemaet er om feilene, eller en utbedring av dem, er av en slik karakter at byggherren ikke kan nyttiggjøre seg kontraktsgjenstanden til det tiltenkte formål, eller ikke.
Hvis kontraktsgjenstanden kan benyttes slik det var forutsatt, og manglene kan utbedres uten at det bruken blir forhindret, må hoved-/ totalentreprenør overta.
Skulle situasjonen derimot være at kontraktsgjenstanden ikke kan tas i bruk i det hele tatt, eller kun i svært begrenset grad, er det opplagt at hoved-/ totalentreprenør kan nekte å overta.
Mellom disse to ytterpunktene vil det selvsagt være gråsoner og vi anbefaler partene å innhente kyndig bistand dersom man mener spørsmålet om overtakelse evt ikke overtakelse byr på tvil og utfordringer.
Merk for øvrig at mangler ved test- og FDV-dokumentasjon også kan gi hoved-/ totalentreprenør grunnlag for å nekte overtakelse.
Som for fysiske mangler er det ikke en hvilken som helst mangel ved denne dokumentasjonen som kan begrunne at man ikke overtar.
I NS 8415 punkt 32.5 er det inntatt et vesentlighetskrav og i NS 8417 punkt 37.3, tredje ledd står det at overtakelse ikke kan nektes hvis «mangelen har liten betydning for» FDV funksjonen, og «dokumentasjonen heller ikke er nødvendig for at byggherren skal kunne vurdere om kontraktens krav er oppfylt».
For øvrig bemerkes at hoved-/ totalentreprenør er ikke forpliktet til å overta før avtalt sluttfrist.
Til slutt vil vi presisere at i praksis vil ikke hoved-/ totalentreprenør nekte å overta arbeidene til en underentreprenør med mindre byggherren nekter å overta fra hoved-/ totalentreprenør. Det er først når byggherren nekter at reglene om å nekte overtakelse kommer til anvendelse.
6. Delovertakelse
Det følger av NS 8417 punkt 32.5, NS 8415 punkt 32.10 og NS 8416 punkt 24.10 at hoved-/ totalentreprenør kan deloverta når dette er særskilt avtalt.
Det følger også av alle tre bestemmelser at hoved-/ totalentreprenør kan kreve å overta deler av arbeidene på overtakelsesforretningen selv om ikke alle arbeider er ferdigstilt. Vilkåret er at hoved-/ totalentreprenør må drøfte dette med underentreprenøren først. Det bør ikke være en særlig vanskelig dialog å ta med underentreprenør.
Poenget er at en delovertakelse av det som er ferdig (nok) til å bli tatt i bruk er langt mer rasjonelt og forsvarlig for begge parter (normalt) enn om hoved-/ totalentreprenør skulle nekte å overta hele kontraktsgjenstanden (forutsatt at det ville ha vært et rettmessig alternativ).
Konsekvensen av en slik delovertakelse vil være at eventuell dagmulkt for den forholdsmessige verdien av hele kontraktsgjenstanden som det overtatte representerer stanser å løpe. I tillegg får underentreprenøren rett til å sende krav om sluttoppgjør for det som er overtatt. Videre vil reklamasjonsfristen begynne å løpe.
Den eneste plikten som fortsetter for entreprenøren er å holde hele kontraktsgjenstanden forsikret frem til alt er overtatt, jfr NS 8417 punkt 37.5 siste ledd bokstav a.
Disse reglene følger også av NS 8415 punkt 32.10 og NS 8416 punkt 24.10.
En slik delovertakelse kan imidlertid medføre praktiske utfordringer for underentreprenør. Det kan f eks tenkes at han får større utfordringer mht tilgjengelighet til de deler av kontraktsgjenstanden som fremdeles ikke er ferdigstilt.
Av den årsak har underentreprenøren rett til å kreve fristforlengelse og vederlagsjustering for de ulemper en slik delovertakelse måtte påføre ham. I så fall må han varsle i samsvar med de alminnelige varslingsreglene.
Vi viser i den forbindelse til NS 8417 punkt 37.5 annet ledd som viser til bestemmelsene om hhv fristforlengelse i punkt 33 og vederlagsjustering i punkt 34. Videre viser vi til NS 8415 punkt 32.10, annet ledd som viser til tilsvarende bestemmelser i denne standardens kapittel IV. I NS 8416 punkt 24.10, annet ledd er det vist til denne standardens punkt 19.
Etter vårt syn vil en slik delovertakelse som oftest være til gunst for begge parter, men ser ikke bort fra at partene vil være helt uenige om hvorvidt hoved-/ totalentreprenør overhodet har rett til å nekte overtakelse av alt i en slik situasjon. Man skal derfor ikke se bort fra at en delovertakelse i en slik situasjon kan komplisere partenes mellomværende.
Rådet vårt er at man innhenter kyndig bistand og foretar en grundig vurdering, og fortrinnsvis inngår av egen avtale om konsekvensene av at byggherren evt delovertar.
7. Virkninger av overtakelse
Alle tre standardkontrakter har en utførlig liste over virkningene av at kontraktsgjenstanden overtas. Vi viser til NS 8417 punkt 37.4, NS 8415 punkt 32.9 og NS 8416 punkt 24.9.
