1. Innledning
Det er først på tidspunktet for overtakelse entreprenøren plikter å levere kontraktsgjenstanden i samsvar med de avtalte krav, og innen den avtalte sluttfrist.
Vi kommer nærmere tilbake til virkningene av at kontraktsarbeidet er overlevert, men nevner at standardkontraktene har egne bestemmelser om dette, jfr NS 8407 punkt 37.4, NS 8405 punkt 32.6 og NS 8406 punkt 24.4.
2. Oversikt over reglene
Nedenfor har vi inntatt en matrise som viser de enkelte emnene.
Som man ser av matrisen inneholder de tre standardkontraktene samme type bestemmelser.
Vi tar utgangspunkt i NS 8407 siden det er denne kontraktstandarden som oftest benyttes i dag.
3. Overtakelsesforretning
Det følger av NS 8407 punkt 37.1 at begge parter har plikt til å møte på overtakelsesforretningen.
Dersom en part er forhindret fra å delta må han varsle om sitt fravær «uten ugrunnet opphold» og samtidig gi en redegjørelse som viser at han har «saklig grunn» for å kreve at overtakelsesforretningen må utsettes.
Hvis den ene part uteblir uten gyldig fraværsgrunn, kan den andre gjennomføre forretningen. Det er med andre ord ikke mulig å forhindre en overtakelse ved å utebli.
Ved overtakelsesforretningens oppstart skal entreprenøren legge frem listen over ikke utførte arbeider og registrerte mangler fra sin egen sluttbefaring. På den listen vil entreprenøren normalt ha signert ut det som har blitt ferdigstilt og/ eller utbedret etter at listen ble oversendt byggherren sammen med innkallingen til overtakelsesforretning, jfr NS 8407 punkt 36.3.
I NS 8407 punkt 37.1 siste ledd fremgår det at byggherren forutsettes å ha kontrollert den test- og FDV-dokumentasjon som ble mottatt tre uker før påbegynnelsen av overtakelsesforretningen.
Av NS 8407 punkt 37.1, første ledd fremgår det at overtakelsen skal skje «samlet for hele kontraktsgjenstanden med mindre delovertakelse har funnet sted».
Videre fremgår det av NS 8407 punkt 37.1, siste ledd at partene skal «i fellesskap gjennomføre en aktsom befaring av kontraktsgjenstanden».
At befaringen er «aktsom» henger naturligvis sammen med andre bestemmelser i NS 8407. Blant annet fremgår det av NS 8407 punkt 42.2.1 at byggherren taper sin rett til å reklamere på mangler som byggherren «har eller burde ha oppdaget» på overtakelsesforretningen eller «ved kontroll av» test- og FDV-dokumentene.
Avslutningsvis nevnes at de samme regler gjelder i det alt vesentlige også i NS 8405 punkt 32.3 og NS 8406 punkt 24.1. Når det gjelder reglene om tap av reklamasjonsrett hvis man ikke passer godt nok på under overtakelsesforretningen viser vi til NS 8405 punkt 36.6 og NS 8406 punkt 27.5.
4. Protokoll
Partene skal alltid føre en protokoll fra overtakelsesforretningen, jfr NS 8407 punkt 37.2, NS 8405 punkt 32.4 og NS 8406 punkt 24.2.
I samtlige bestemmelser er det listet opp ganske detaljert hva som skal medtas av informasjon i protokollene, og det er sjelden vi ser det gjøres feil i disse.
Vi presiserer likevel at mangler byggherren påberoper må føres inn i protokollen, og det samme gjelder entreprenørens eventuelle protester dersom han er uenig. Ofte vil partene ha avtalt lengden på entreprenørens utbedringsfrist allerede ved avtaleinngåelse, og om denne fristen skal være belagt med en dagmulkt.
Dersom det ikke allerede er avtalt en utbedringsfrist bør dette avtales på overtakelsesbefaringen og innføres i protokollen. Det samme gjelder tidspunkt for eventuell etterbefaring.
For øvrig viser vi til den aktuelle bestemmelsen i de tre standardkontraktene.
5. Byggherrens rett til å nekte overtakelse
Samtlige tre standardkontrakter har en bestemmelse om byggherrens rett til å nekte overtakelse, og i NS 8407 er det punkt 37.3.
For alle praktiske formål er det de samme vurderingstemaene i de tre standardkontraktene og vi problematiserer ikke eventuelle ulikheter her.
Det ideelle utgangspunktet er at alle arbeider skal være ferdige og kontraktsgjenstanden uten feil og mangler på overtakelsestidspunktet, men slik er situasjonen som regel ikke.
Uansett hvilke målsettinger en entreprenør har om å overlevere uten feil, eller byggherren har av forventninger, vil arbeider gjenstå eller mangler forekomme.
Det går imidlertid en grense for hva som må aksepteres og standardkontraktene inneholder en bestemmelse om når en byggherre kan nekte å overta.
Bestemmelsene i NS 8407 er litt annerledes formulert enn bestemmelsene i NS 8405 og NS 8406, men det rettslige innholdet i disse er rimelig likt.
Det som er vurderingstemaet er om feilene, eller en utbedring av dem, er av en slik karakter at byggherren ikke kan nyttiggjøre seg kontraktsgjenstanden til det tiltenkte formål.
Hvis kontraktsgjenstanden kan benyttes slik det var forutsatt, og manglene kan utbedres uten at bruken blir forhindret, må byggherren overta.
Skulle situasjonen derimot være at kontraktsgjenstanden ikke kan tas i bruk i det hele tatt, eller kun i svært begrenset grad, så er det opplagt at byggherren kan nekte å overta.
Mellom disse to ytterpunktene vil det være gråsoner og vi anbefaler partene å innhente kyndig bistand dersom man mener spørsmålet om overtakelse byr på tvil og utfordringer.
Merk at mangler ved test- og FDV-dokumentasjon kan også gi byggherren grunnlag for å nekte overtakelse. Som for fysiske mangler er det ikke en hvilken som helst mangel ved denne dokumentasjonen som kan begrunne at man ikke overtar.
I NS 8405 punkt 32.5 er det inntatt et vesentlighetskrav og i NS 8407 punkt 37.3, tredje ledd står det at overtakelse ikke kan nektes hvis «mangelen har liten betydning for» FDV funksjonen, og «dokumentasjonen heller ikke er nødvendig for at byggherren skal kunne vurdere om kontraktens krav er oppfylt».
Til slutt nevnes at byggherren er ikke forpliktet til å overta før avtalt sluttfrist.
Vi lar det være med dette, og oppfordrer partene til å innhente kyndig bistand dersom man er i tvil.
6. Delovertakelse
Det følger av NS 8407 punkt 37.5, NS 8405 punkt 32.7 og NS 8406 punkt 24.5 at byggherren kan deloverta når det er særskilt avtalt.
Videre følger det av bestemmelsene at byggherren kan kreve å deloverta selv om ikke alle arbeider er ferdigstilt.
Før byggherren kan deloverta må han likevel ha drøftet spørsmålet med entreprenøren på forhånd. Dette fremstår mest som en regel om god orden siden entreprenøren ikke kan motsette seg slik delovertakelse. Vi vil likevel mene at det er fornuftig å "gå opp løypa" før man delovertar. På de måten vil man kunne få avklaret de fordeler og evt ulemper en delovertakelse kan ha for hver av partene.
På den ene siden vil en delovertakelse kunne medføre betydelige lettelser for entreprenøren dersom han er, eller snart kan komme i, en dagmulktposisjon.
Ved delovertakelser skal nemlig dagmulktgrunnlaget reduseres tilsvarende verdien av det som delovertas. Som kjent vil full dagmulkt beregnes med utgangspunkt i kontraktsum, og dagmulkten utgjør normalt 1 promille. Hvis kontraktsum er 500 mnok vil dagmulkten utgjøre kr 500 000. Hvis den forholdsmessige andelen av det delovertatte utgjør 40 % av kontraktsum vil besparelsen for entreprenør bli kr 200 000 pr dag ved en delovertakelse.
I tillegg får entreprenøren rett til å sende krav om sluttoppgjør for det som er delovertatt, og reklamasjonsfristen begynner å løpe.
Entreprenøren beholder riktig nok plikten til å holde hele kontraktsgjenstanden forsikret frem til alt er overtatt, jfr NS 8407 punkt 37.5 siste ledd bokstav a, men det er ingen utvidelse av byrdene for entreprenør.
Disse reglene følger også av NS 8405 punkt 32.7 og NS 8406 punkt 24.5.
På den andre siden kan en delovertakelse medføre praktiske utfordringer for entreprenøren. Ved at byggherren tar i bruk deler av kontraktsgjenstanden kan dette innskrenke entreprenørens tilgang til resten av byggeriet, det kan påføre entreprenøren noen merkostnader til vakt og sikring evt andre ting som påfører noe merkostnader. Av bl.a. slike årsaker har entreprenøren rett til å kreve fristforlengelse og vederlagsjustering for de ulemper en delovertakelse måtte påføre ham, men da må entreprenøren benytte de ordinære varslingsreglene.
Vi viser i den forbindelse til NS 8407 punkt 37.5 annet ledd som viser til bestemmelsene om hhv fristforlengelse i punkt 33 og vederlagsjustering i punkt 34. Videre viser vi til NS 8405 punkt 32.7, annet ledd som viser til tilsvarende bestemmelser i denne standardens kapittel IV. I NS 8406 punkt 24.5, annet ledd er det vist til denne standardens punkt 19.
Etter vårt syn vil en delovertakelse ofte være til gunst for begge parter, men det er byggherren som har valgmuligheten og ikke entreprenøren. For byggherren kan en forhåndsdrøftelse bringe på bordet mulige utfordringer som en delovertakelse får for entreprenøren, og så får man mulighet til å lande en enighet om hvordan slike utfordringer evt løses før man delovertar.
Avslutningsvis gjentar vi at byggherren er ikke forpliktet til å deloverta med mindre dette er særskilt avtalt, og vilkårene for å overta er oppfylt
7. Virkninger av overtakelse
Alle tre standardkontrakter inneholder bestemmelser som på en god og oversiktlig måte redegjør for virkningene av overtakelsen. Bestemmelsene finner man i NS 8407 punkt 37.4, NS 8405 punkt 32.6 og NS 8406 punkt 24.4.
Kort fortalt får byggherren rett til å ta kontraktsgjenstanden i bruk, eventuell dagmulkt slutter å løpe, risikoen for kontraktstgjenstanden går over fra entreprenør til byggherre som også må sørge for å forsikre kontraktsgjenstanden, entreprenøren får rett til å sende krav på sluttoppgjør og den absolutte reklamasjonsfristen begynner å løpe.
Siden en overtakelsesforretning kan pågå over flere dager, og noen tilfeller flere uker, fastslår standardkontraktene at virkningen av overtakelsen begynner å løpe ved overtakelsesforretningens avslutning. Dette gjelder ikke for dagmulkt som slutter å løpe ved begynnelsen av overtakelsesforretningen (forutsatt at denne ender med at kontraktsgjenstanden blir overtatt).
