1. Innledning  

Det er først på tidspunktet for overtakelse entreprenøren plikter å levere kontraktsgjenstanden i samsvar med de avtalte krav, og innen den avtalte sluttfrist.  

Vi kommer nærmere tilbake til virkningene av at kontraktsarbeidet er overlevert, men nevner at standardkontraktene har egne bestemmelser om dette, jfr NS 8405 punkt 32.6, NS 8406 punkt 24.4 og NS 8407 punkt 37.4.  

Overtakelsestidspunktet er også friststart for f eks den absolutte reklamasjonsfrist på fem år og for når krav foreldes etter tre år, jfr foreldelsesIoven av 18.5.1979 nr 18 § 3 nr. 2.  

2. Oversikt over reglene  

Nedenfor har vi inntatt en matrise som viser de enkelte emnene.  

Som man ser av matrisen er det inntatt bestemmelser om de samme emnene i samtlige tre standardkontrakter. Dette er ikke tilfeldig siden overtakelsen representerer en så vidt sentral og viktig del av hele kontraktsgjennomføringen mellom partene.  

Vi tar utgangspunkt i NS 8407 siden det er denne kontraktsstandarden som benyttes oftest i dag, men viser til NS 8405 og NS 8406 der dette er naturlig.    

3. Overtakelsesforretning  

Det følger av NS 8407 punkt 37.1 at begge parter har plikt til å møte på overtakelsesforretningen.  

Hvis den ene part uteblir uten gyldig fraværsgrunn, kan den andre gjennomføre forretningen.  

Det er med andre ord ikke mulig å forhindre en overtakelse ved å utebli.  

Dersom en part er forhindret fra å delta må han varsle om sitt fravær «uten ugrunnet opphold» og samtidig gi en redegjørelse som viser at han har «saklig grunn» for å kreve at overtakelsesforretningen må utsettes.    

Ved overtakelsesforretningens oppstart skal entreprenøren legge frem listen over ikke utførte arbeider og registrerte mangler fra sin egen sluttbefaring. På den listen vil entreprenøren normalt ha signert ut det som har blitt ferdigstilt og/ eller utbedret etter at listen ble oversendt byggherren sammen med innkallingen til overtakelsesforretning, jfr NS 8407 punkt 36.3.  

I NS 8407 punkt 37.1 siste ledd fremgår det at byggherren forutsettes å ha kontrollert den test- og FDV-dokumentasjon som ble mottatt tre uker før påbegynnelsen av overtakelsesforretningen.  

Av NS 8407 punkt 37.1, første ledd fremgår det at overtakelsen skal skje «samlet for hele kontraktsgjenstanden med mindre delovertakelse har funnet sted».

Videre fremgår det av NS 8407 punkt 37.1, siste ledd at partene skal «i fellesskap gjennomføre en aktsom befaring av kontraktsgjenstanden».  

At befaringen er «aktsom» henger naturligvis sammen med andre bestemmelser i NS 8407. Blant annet fremgår det av NS 8407 punkt 42.2.1 at byggherren taper sin rett til å reklamere på mangler som byggherren «har eller burde ha oppdaget» på overtakelsesforretningen eller «ved kontroll av» test- og FDV-dokumentene.  

Avslutningsvis nevnes at de samme regler gjelder i det alt vesentlige også i NS 8405 punkt 32.3 og NS 8406 punkt 24.1. Når det gjelder reglene om tap av reklamasjonsrett hvis man ikke passer godt nok på under overtakelsesforretningen viser vi til NS 8405 punkt 36.6 og NS 8406 punkt 27.5.    

4. Protokoll

Partene skal alltid føre en protokoll fra overtakelsesforretningen, jfr NS 8407 punkt 37.2, NS 8405 punkt 32.4 og NS 8406 punkt 24.2.  

I samtlige bestemmelser er det listet opp ganske detaljert hva som skal medtas av informasjon i protokollene, og det er sjelden vi ser det gjøres feil i disse.  

Vi presiserer likevel at mangler byggherren påberoper må føres inn i protokollen, og det samme gjelder entreprenørens eventuelle protester dersom han er uenig.  Ofte vil partene ha avtalt lengden på entreprenørens utbedringsfrist allerede ved avtaleinngåelse, og om denne fristen skal være belagt med en dagmulkt.  

Dersom det ikke allerede er avtalt en utbedringsfrist bør dette avtales på overtakelsesbefaringen og innføres i protokollen. Det samme gjelder tidspunkt for eventuell etterbefaring.    

For øvrig viser vi til den aktuelle bestemmelsen i de tre standardkontraktene.  

5. Byggherrens rett til å nekte overtakelse  

Samtlige tre standardkontrakter har en bestemmelse om byggherrens rett til å nekte overtakelse, og i NS 8407 er det punkt 37.3.  

For alle praktiske formål er det de samme vurderingstemaene i de tre standardkontraktene og vi problematiserer ikke eventuelle ulikheter her.  

Det ideelle utgangspunktet er at alle arbeider skal være ferdige og kontraktsgjenstanden uten feil og mangler på overtakelsestidspunktet, men slik er situasjonen som regel ikke.  

Uansett hvilke målsettinger en entreprenør har om å overlevere uten feil, eller byggherren har av forventninger, vil arbeider gjenstå eller mangler forekomme.  

Det går imidlertid en grense for hva som må aksepteres og standardkontraktene inneholder en bestemmelse om når en byggherre kan nekte å overta.  

Bestemmelsene i NS 8407 er litt annerledes formulert enn bestemmelsene i NS 8405 og NS 8406, men det rettslige innholdet i disse er rimelig likt.  

Det som er vurderingstemaet er om feilene, eller en utbedring av dem, er av en slik karakter at byggherren ikke kan nyttiggjøre seg kontraktsgjenstanden til det tiltenkte formål, eller ikke.  

Hvis kontraktsgjenstanden kan benyttes slik det var forutsatt, og manglene kan utbedres uten at det bruken blir forhindret, så må byggherren overta.  

Skulle situasjonen derimot være at kontraktsgjenstanden ikke kan tas i bruk i det hele tatt, eller kun i svært begrenset grad, så er det opplagt at byggherren kan nekte å overta.  

Mellom disse to ytterpunktene vil det selvsagt være gråsoner og vi anbefaler partene å innhente kyndig bistand dersom man mener spørsmålet om overtakelse evt ikke overtakelse byr på tvil og utfordringer.

Merk for øvrig at mangler ved test- og FDV-dokumentasjon kan også gi byggherren grunnlag for å nekte overtakelse. Som for fysiske mangler er det ikke en hvilken som helst mangel ved denne dokumentasjonen som kan begrunne at man ikke overtar. I NS 8405 punkt 32.5 er det inntatt et vesentlighetskrav og i NS 8407 punkt 37.3, tredje ledd står det at overtakelse ikke kan nektes hvis «mangelen har liten betydning for» FDV funksjonen, og «dokumentasjonen heller ikke er nødvendig for at byggherren skal kunne vurdere om kontraktens krav er oppfylt».  

Til slutt nevnes at byggherren er ikke forpliktet til å overta før avtalt sluttfrist.  

Vi lar det være med dette, og oppfordrer partene til å innhente kyndig bistand dersom man er i tvil.  

6. Delovertakelse

Det følger av NS 8407 punkt 32.7, NS 8405 punkt 32.7 og NS 8406 punkt 24.5 at byggherren kan deloverta når dette er særskilt avtalt.  

Det følger også av alle tre bestemmelser at byggherren kan kreve å overta deler av arbeidene på overtakelsesforretningen selv om ikke alle arbeider er ferdigstilt. Vilkåret er at byggherren må drøfte dette med entreprenøren først, og det bør ikke være en særlig vanskelig dialog å ta med entreprenør.  

Poenget er at en delovertakelse av det som er ferdig (nok) til å bli tatt i bruk er langt mer rasjonelt og forsvarlig for begge parter (normalt) enn om byggherren skulle nekte å overta hele kontraktsgjenstanden (forutsatt at det ville ha vært et rettmessig alternativ).  

Konsekvensen av en slik delovertakelse vil være at eventuell dagmulkt for den forholdsmessige verdien av hele kontraktsgjenstanden som det overtatte representerer stanser å løpe. I tillegg får entreprenøren rett til å sende krav om sluttoppgjør for det som er overtatt. Videre vil reklamasjonsfristen begynne å løpe.  

Den eneste plikten som fortsetter for entreprenøren er å holde hele kontraktsgjenstanden forsikret frem til alt er overtatt, jfr NS 8407 punkt 37.5 siste ledd bokstav a.  

Disse reglene følger også av NS 8405 punkt 32.7 og NS 8406 punkt 24.5.  

En slik delovertakelse kan imidlertid medføre praktiske utfordringer for entreprenøren. Det kan f eks tenkes at han får større utfordringer mht tilgjengelighet til de deler av kontraktsgjenstanden som fremdeles ikke er ferdigstilt.  

Av den årsak har entreprenøren rett til å kreve fristforlengelse og vederlagsjustering for de ulemper en slik delovertakelse måtte påføre ham. I så fall må han varsle i samsvar med de alminnelige varslingsreglene.  

Vi viser i den forbindelse til NS 8407 punkt 37.5 annet ledd som viser til bestemmelsene om hhv fristforlengelse i punkt 33 og vederlagsjustering i punkt 34. Videre viser vi til NS 8405 punkt 32.7, annet ledd som viser til tilsvarende bestemmelser i denne standardens kapittel IV. I NS 8406 punkt 24.5, annet ledd er det vist til denne standardens punkt 19.  

Etter vårt syn vil en slik delovertakelse som oftest være til gunst for begge parter, men ser ikke bort fra at partene vil være helt uenige om hvorvidt byggherren overhodet har rett til å nekte overtakelse av alt i en slik situasjon. Man skal derfor ikke se bort fra at en delovertakelse i en slik situasjon kan komplisere partenes mellomværende.  

Rådet vårt er at man innhenter kyndig bistand og foretar en grundig vurdering, og fortrinnsvis inngår av egen avtale om konsekvensene av at byggherren evt delovertar.  

7. Virkninger av overtakelse  

Alle tre standardbestemmelser har en utførlig liste over virkningene av at kontraktsgjenstanden overtas. Vi viser til NS 8407 punkt 37.4, NS 8405 punkt og NS 8406 punkt 24.4. 32.6.