1. Innledning
Byggherren har et grunnleggende behov for å føre tilsyn og kontroll med entreprenørens arbeider.
Denne kontrollen handler ikke om mistillit til entreprenøren. Kontroll gjennomføres i stort sett alle byggeprosjekter og samtlige standardkontrakter har bestemmelser om slik kontroll.
Oftest gjennomføres kontrollen av innleide byggeledere.
Det er utgitt en egen standardkontrakt for byggelederoppdrag, NS 8403 «Alminnelige kontraktsbestemmelser for byggelederoppdrag».
Av NS 8403 punkt 3.2.1 fremgår det at byggelederen skal ivareta byggherrens interesser ved bl a føre kontroll på byggeplassen.
2. Oversikt over reglene
3. Byggherrens rett til å føre kontroll – formål
Reglene om byggherrens kontroll finner man i NS 8407 punkt 20.2, NS 8405 punkt 14.1 og NS 8406 punkt 14.
Det er ingen begrensninger i hva byggherren kan føre kontroll med så lenge kontrollen er saklig begrunnet og foregår på en tilbørlig måte.
I utførelsesentrepriser vil kontrollen først og fremst går ut på å føre tilsyn med at arbeidene utføres på en faglig forsvarlig måte, i samsvar med detaljprosjekteringen og at arbeidene blir fortløpende kvalitetssikret av entreprenøren.
I totalentrepriser vil kontrollen også kunne omfatte prosjekteringen. Samtidig vil en byggherre møte noen utfordringer når det gjelder kontroll av utførelse sammenholdt med de avtalte funksjonskravene. Bakgrunnen for det er nettopp det forhold at totalentreprenør har en valgfrihet med hensyn til hvordan funksjonskravene innfris. Forutsetningen er likevel at dette skjer innenfor de avtalte rammer.
Det er mange grunner til at byggherren fører kontroll med utførelsen.
Den åpenbare grunnen er at kontroll utføres på byggeplass for å påse at arbeidene utføres på en kvalitativ god måte og i samsvar med de avtalte krav. Svært mange arbeider lar seg ikke kontrollere fysisk når de ferdige. Dette kan f eks gjelde armering i betongkonstruksjoner som skal plasstøpes. Et annet eksempel er isolering i vegger, gulv og tak som deretter kles inn. Et tredje eksempel er arbeidet med å sikre tett dampsperre ved bruk av riktige materialer og omhyggelig klamring. En byggherre bør ha et særlig fokus på slike kritiske arbeidsoperasjoner siden det blir vanskelig og kanskje umulig å rette når arbeidene er ferdigstilt.
Et annet formål med aktiv og tilstedeværende kontroll på byggeplass er å påse at entreprenøren ivaretar de offentligrettslige pliktene om forsvarlig SHA, jfr byggherreforskriften.
Et tredje formål er å påse at fremdrift følger omforent fremdriftsplan. Dette har bl.a. en side til entreprenørens fakturering av avtalte avdrag etter hvert som fremdriften skrider frem. Betalingsplanen vil som regel være utarbeidet på grunnlag av opprinnelig fremdriftsplan. Dersom det blir tilstrekkelig store avvik mellom avtalt og faktisk fremdrift kan en konsekvens av dette være at byggherren ikke vil betale mer enn en forholdsmessig andel av avdragsfakturaen. Det kan også bli aktuelt å kreve fremdriftsplan og betalingsplan justert slik at disse samsvarer bedre med faktisk fremdrift.
Et fjerde formål, som oftest forekommer i totalentrepriser, er at byggherren gjerne deltar i prosjekteringsmøter som observatør. Da kan byggherren føre tilsyn med at prosjekteringen gjennomføres på en forsvarlig måte. Dette kommer i så fall i tillegg til den tilgangen som byggherren gjerne har til dokumenthotellet hvor all prosjektering forutsettes å bli lagt ut fortløpende.
4. Kort om byggherrens plikt om å varsle hvis feil etc oppdages
I artikkelen om entreprenørens prosjektering har vi bl.a. vært inne på at byggherren har en varslingsplikt overfor entreprenøren hvis han oppdager feil etc.
Videre har vi fremholdt at manglende varsling kan ha som konsekvens at entreprenørens mangelsansvar lempes helt eller delvis, jfr NS 8405 punkt 13.2 og NS 8407 punkt 20.3, siste ledd.
Byggherren har en tilsvarende varslingsplikt dersom han oppdager feil i utførelsen, se punkt 6 nedenfor.
5. Byggherrens kontroll eller godkjennelse fritar ikke entreprenør for mangelsansvar
Ikke sjeldent oppstår det uenighet mellom partene om hva konsekvensen av byggherrens løpende kontroll skal være for sluttresultatet.
På overtakelsen avdekkes det feil og mangler som byggherren reklamerer over, og så avviser entreprenøren reklamasjonene med den begrunnelse at byggherren førte kontroll uten å si fra at noe ble utført på uriktig måte.
Hovedregel og utgangspunkt er at entreprenørens ansvar for feil og mangler ved sine kontraktarbeider ikke endres av at byggherren fører kontroll med arbeidene.
Dette fremkommer klart av NS 8407 punkt 20.3, første ledd hvor det står at byggherrens kontroll og godkjennelse ikke fritar totalentreprenøren "fra å levere kontraktsgjenstanden i samsvar med kontraktens krav».
Tilsvarende regel følger av NS 8405 punkt 14.1, annet ledd hvor det uttrykkelig slås fast at entreprenøren ikke kan påberope at arbeidene har skjedd "under byggherrens kontroll» dersom det senere viser seg at kontraktarbeidet er mangelfullt.
Samme regel følger av NS 8406 punkt 14, første ledd.
Når det gjelder NS 8407 punkt 20.3 første ledd så omfatter denne ikke bare en passiove kontroll, men også den aktive godkjennelse.
Dette er ganske heftig, men det har likevel mye for seg.
Det forekommer ikke sjelden at en totalentreprenør fremsetter anførsler om at byggherren har vært med i prosjekteringsmøter og der godkjent løsninger man har kommet frem til i prosjekteringsgruppen. Utfordringen for byggherren er likevel at denne har normalt liten innsikt i mye av det som prosjekteres av fagpersoner innenfor prosjekteringsgruppen. Byggherren er langt på vei overlatt til å stole på det totalentreprenøren med sine rådgivere konkluderer om. Det er en grunn til at totalentreprenøren har en veiledningsplikt og dernest er det slik at totalentreprenøren har valgfrihet mht sin oppfyllelse av funsjonskravene.
Når det gjelder tekniske løsninger vil det også ofte være slik at flere tekniske systemer skal fungere sammen, og dermed får man også grensesnitt som må håndteres.
I hvilken grad en byggherre har godkjent noe som helst ved å delta i prosjekteringsmøter kan derfor diskuteres. Oftest vil problemstillingene være så vidt sammensatte at byggherren mangler forutsetninger for å godkjenne noe som helst. Hertil nevnes at i mange tilfeller er det først når man tester i forkant av overtakelsen man avdekker evt feil eller mangler.
NS 8407 punkt 20.3 første ledd skjærer imidlertid gjennom her, og fastslår at en evt godkjennelse ikke fritar totalentreprenør fra å levere kontraktsmessig.
Følgelig er det svært viktig at totalentreprenør ikke misforstår sitt ansvar og sin risiko ved å stole på noe han oppfatter som en godkjennelse fra byggherrens representant.
Når man senere evt avdekker at sluttresultatet ble kontraktsstridig er det totalentreprenøren som påføres den største skaden ved at manglene må utbedres.
6. Nærmere om byggherrens plikt til å varsle om feil
Selv om ikke entreprenør kan påberope at byggherren har ført tilsyn og evt godkjent arbeider fortløpende, kan heller ikke byggherren unnlate å varsle dersom han oppdager feil.
Standardkontraktene er helt klare på at byggherren har en varslingsplikt, og byggherren må også reagere umiddelbart.
I NS 8405 punkt 14.1, annet ledd står det at byggherren må «straks melde fra til entreprenør» dersom han blir oppmerksom på feil. Samme krav til reaksjon følger av NS 8406 punkt 14, mens regelen i NS 8407 punkt 20.3, annet ledd er at byggherren må varsle entreprenøren «uten ugrunnet opphold».
Forskjellen mellom «straks» og «uten ugrunnet opphold» er nok ikke tilfeldig.
I totalentrepriser kan det være mer krevende å avklare hva som er riktig løsning siden man forholder seg til funksjonskrav hvor det kan finnes flere løsningsalternativer.
I utførelsesentrepriser foreligger det normalt detaljprosjektering som byggherren selv har levert, og dermed bør byggherren ha bedre forutsetninger for å oppdage evt feil.
Med det sagt; «uten ugrunnet opphold» åpner ikke for at det kan gå lang tid før man reagerer. I praksis er det tale om noen dager, og ikke uker eller måneder.
Det neste spørsmålet er hvilke konsekvenser det skal ha dersom byggherren unnlater å varsle og derved misligholder sin varslingsplikt.
NS 8405 og NS 8406 er taus mens NS 8407 punkt 20.3, annet ledd har en klar bestemmelse om konsekvensen av slikt mislighold.
Av NS 8407 punkt 20.3 annet ledd fremgår det at byggherren blir ansvarlig for konsekvensene av sin manglende varsling. det betyr at oppdager byggherren feil mens arbeider pågår uten å gripe inn vil ansvaret kunne bli vesentlig større for byggherren enn der feilen oppdages helt i sluttfasen eller når arbeidene er uriktig utført.
7. Kontraktsstridig utførelse og skader på kontraktsgjenstanden i byggetiden
NS 8407 punkt 20.5, første og andre ledd kommer til anvendelse der hvor totalentreprenøren selv oppdager at noe er feil eller at kontraktsarbeidet er påført en skade.
I så fall skal totalentreprenøren varsle byggherren om forholdet, samt iverksette avbøtende tiltak. Totalentreprenøren er selv ansvarlig for de kostnader dette medfører.
I NS 8407 punkt 20.5, annet ledd er det inntatt en reservasjon for det tilfellet kostnadene med å utbedre blir «uforholdsmessig store i forhold til det som oppnås».
I så fall er ikke totalentreprenøren forpliktet til å utbedre.
Isteden kan byggherren kreve prisavslag etter reglene i NS 8407 punkt 42.4.
For en byggherren vil det normalt ikke være tilfredsstillende med et prisavslag. Av den grunn bør en byggherre være på vakt og kontrollere fortløpende og varsle evt feil på et tidligst mulig tidspunkt.
Erfaringsmessig koster det mindre å utbedre hvis en feil oppdages tidlig, enn når alt er ferdig.
Har man observert feil i armeringen før støp av bærende konstruksjoner må man varsle før støp iverksettes. Kostnadene med å rette er da minimale, mens kostnadene ville ha vært uforholdsmessig store dersom retting skulle skje etter gjennomført støp.
Den tilsvarende bestemmelsen i NS 8405 finner vi i punkt 11.2.
Videre vises det til bestemmelsene om «Risiko for skade» på kontraktsgjenstanden i byggetiden i hhv NS 8407 punkt 19.1, NS 8405 punkt 17 og NS 8406 punkt 10.
I første ledd av disse bestemmelsene slås det fast at det er entreprenøren som har risikoen for sine arbeider frem til overtakelse.
Det betyr ikke at enhver skade som rammer kontraktsgjenstanden er entreprenørens ansvar. Klarer man å sannsynliggjøre at skadevolder er en annen enn entreprenør vil naturligvis skadevolder bli holdt ansvarlig.
Klarer man derimot ikke sannsynliggjøre at en annen er ansvarlig er det entreprenøren som selv har risikoen, og må utbedre.
8. Reklamasjonsbefaringer før overtakelse
Det følger av NS 8405 punkt 14.4. at entreprenøren kan «skriftlig innkalle til befaring» av kontraktarbeid som «ikke senere kan bedømmes uten ekstraordinære foranstaltninger eller kostnader».
Dette vil typisk gjelde arbeider som senere skal kles inn, støpes igjen osv.
Vi er litt usikre på hvor ofte denne bestemmelsen benyttes, men vil uansett oppfordre entreprenører til å anvende denne.
Byggherren er forpliktet til å møte og det følger av punkt 14.4, annet ledd at byggherren må reklamere dersom han så eller burde ha sett en mangel ved en aktsom befaring.
For entreprenøren er fordelen ved en slik befaring todelt.
For det første er det vesentlig rimeligere å utbedre før man kler inn, støper osv.
For det andre begrenses byggherrens rett til å reklamere over slike arbeider på overtakelsen.
Man må huske på å skrive protokoll og denne bør underskrives av begge parter.
For øvrig bør befaringen gjennomføres av partenes representanter eller noen med særskilt fullmakt til å forplikte partene.
9. Hva kan byggherren gjøre dersom entreprenøren bestrider at noe er feil ved hans arbeider?
Partene i et byggeprosjekt vil ofte ha ulik oppfatning om arbeidet er mangelfullt, eller ikke.
Hvis entreprenøren bestrider at noe er feil må byggherren foreta et valg.
Byggherren kan la forholdet forbli som det er frem til overtakelsen, og så påberope forholdet som en mangel. Byggherren har jo varslet at han anså forholdet for å være en feil, og kan slik sett ikke "straffes" for å gjenta sin reklamasjon.
Hvis byggherren venter til overtakelsen med å foreta seg noe risikerer han at mangelen er uforholdsmessig kostbar å utbedre.
På den andre siden kan entreprenøren risikere at byggherren nekter å overta dersom vilkårene for dette er oppfylt.
Ingen av disse løsningene er nødvendigvis å foretrekke - for noen av partene.
Et annet alternativ er at byggherren pålegger entreprenøren å utbedre mens arbeidene pågår.
Hvis entreprenøren er uenig i at forholdet er mangelfullt vil han kunne varsle at instruksen anses å være et pålegg om en såkalt irregulær endring. Da vil antagelig entreprenøren varsle krav om fristforlengelse hvis det er grunnlag for dette, og i alle fall fremsette krav om vederlagsjustering.
Byggherren vil normalt bestride at det foreligger en endring, men vil likevel fastholde at det angjeldende forhold må utbedres. Entreprenøren har på sin side plikt til å utføre det aktuelle arbeidet selv om han bestrider at det foreligger en mangel. Det er dette som kalles "hoppeplikt".
For øvrig viser vi til artikkelen «Endringsordrer og irregulære endringer», les her.
