1. Innledning
I enhver entreprisekontrakt er sluttfristen dagmulktbelagt med mindre annet er særskilt avtalt. Dagmulktansvaret er normalt ansett for å være særlig tyngende for en entreprenør, og med god grunn. Siden dagmulkten normalt utgjør 1 0/00 av kontraktsum dreier det seg om betydelige beløp, og dette er kostander som går rett på bunnlinjen. Når man tar i betraktning at dagmulkten er en konvensjonalbot som påløper helt uavhengig av om byggherren har blitt påført et økonomisk tap eller ikke, kan det ofte oppleves som urimelig å måtte betale dagmulkt.
En entreprenør som er forsinket vil også selv ha merkostnader i form av rigg/drift i forlenget byggetid, ofte vil entreprenør ha iverksatt forseringstiltak for egen regning i håp om å arbeide inn forsinkelsen og byggherren kan ha iverksatt tilbakehold av a konto betalinger fordi betalingsplanen ikke lenger harmonerer med faktisk fremdrift og/ eller fordi byggherren tilbakeholder for å ha sikkerhet for rettmessig oppgjør av dagmulktkrav.
Dette for å nevne noe.
Denne eksemplifiseringen av en stresset og vanskelig sluttfase for entreprenør er ikke hypotetisk. Ofte er dette situasjonen når en entreprenør er forsinket i forhold til avtalt sluttfrist.
Samtidig er det ofte ikke like enkelt for noen av partene å ta stilling til årsaksforholdene for hvorfor entreprenør er forsinket. Som vi har behandlet i flere andre artikler er det mange forhold byggherren har risikoen for, og som kan forårsake forsinkelse. Følgelig vil en situasjon hvor entreprenør er forsinket også inneholde varsler og krav om fristforlengelse fra entreprenør, byggherren vi ofte ha motsatt seg disse kravene, det kan tenkes at entreprenør har varslet og deretter iverksatt forsering osv.
Av bl.a. disse grunner skal vi bruke litt tid på å gjennomgå reglene om forsinkelse og dagmulkt.
2. Oversikt over reglene
Nedenfor har vi inntatt reglene i en matrise og som alltid tar vi utgangspunkt i NS 8407 hvor bestemmelsene finnes i punkt 40 «Forsinkelse». I NS 8405 og NS 8406 finnes bestemmelsene i hhv punkt 34 og punkt 26 med samme overskrift.
3. Dagmulkt ved overtredelse av avtalt sluttfrist
Utgangspunktet i alle standardkontrakter er at dagmulkten løper dersom ikke arbeidene er overtatt av byggherren til avtalt frist. Avtalt frist vil normalt være sluttfristen og den er dagmulktbelagt med mindre annet er særskilt avtalt, jfr NS 8407 punkt 40.2.
Som påpekt i innledningen vil ofte entreprenør har krevd fristforlengelse og berettigede krav skal medføre en forskyvning av sluttfristen. Det er den nye sluttfristen som i så fall blir dagmulktbelagt, jfr NS 8407 punkt 40.1, første ledd.
Vi minner i denne sammenheng at en forskyvning av sluttdato i fremdriftsplanen er isolert sett ikke tilstrekkelig til at dagmulktbelagt frist forskyves. En forskyvning av sluttfrist som ikke er annet enn en konsekvens av at fremdriftsplanen revideres i henhold til f eks NS 8407 punkt 21.3, tredje ledd, medfører ikke at dagmulkten bortfaller når opprinnelig avtalt sluttfrist overskrides.
Det er reglene om fristforlengelse, jfr vår artikkel om dette, som styrer hvorvidt en dagmulktbelagt sluttfrist forskyves, eller ikke.
Skjæringstidspunktet er for øvrig overtakelsen. Vi viser i den forbindelse til bestemmelsen om overtakelsens virkninger i f eks NS 8407 punkt 37.4 hvor det i bokstav c slås fast at eventuell dagmulkt slutter å løpe når bygget overtas.
En byggherre kan ikke nekte å overta uten å ha saklig grunn. Vurderingstemaet fremgår av NS 8407 punkt 37.3, annet ledd der spørsmålet er om manglene eller utbedringen av dem har «liten praktisk betydning» for byggherrens forutsatte bruk av kontraktsgjenstanden, eller ikke.
Dersom byggherrens nektelse av å overta er urettmessig følger det av NS 8407 punkt 37.3, siste ledd at da skal overtakelse likevel anses for å ha skjedd.
Det samme følger også av NS 8407 punkt 40.1, annet ledd hvor det fremgår at arbeidene «anses ferdigstilt på det tidspunkt byggherren etter 37.3 ikke kunne nekte overtakelse.»
I en del situasjoner pågår overtakelsesforretningen over flere dager. Hvis ikke byggherren har rettmessig grunn til å nekte overtakelse skal evt dagmulkt slutte å løpe på første dag av overtakelsesforretningen, jfr NS 8407 punkt 37.4, siste ledd.
Det som er skrevet her gjelder også i kontrakter som reguleres av NS 8405 punkt 34.1 og 2, samt NS 8406 punkt 26.1 og 2, samt de bestemmelser som omhandler (og begrenser) byggherrens rett til å nekte overtakelse, jfr NS 8405 punkt 32.5 og NS 8406 punkt 24.3.
4. Dagmulkt ved overtredelse av delfrister
Det er ikke uvanlig at partene avtaler dagmulktbelagte delfrister. Det kan f eks være aktuelt dersom byggherren har et særlig sterkt behov for å ha kontroll på ulike byggetrinn grunnet rekkefølgekrav i reguleringsplan. Det kan være at byggherren ønsker å sikre en god fremdrift innledningsvis og krever dagmulkt ved ferdigstillelse av betongarbeider og råbygg, eller det kan dreie seg om andre former for dagmulktbelagte frister hvor det er annen type logistikk som er forklaringen.
I og for seg er det ingen ting som hindrer partene å avtale dagmulktbelagte delfrister, men skal man gjøre det mener vi det bør ha en hensikt. Dagmulktbelagte delfrister vil nødvendigvis virke styrende på entreprenørens arbeider, og kanskje ha en utilsiktet negativ effekt.
Vår oppfordring er at partene tar bevisste, rasjonelle og fornuftige valg nærmest uansett hva man beslutter. Men, ønsker man å avtale dagmulktbelagte delfrister må dette gjøres ved avtaleinngåelsen. Erfaringsmessig er det ikke mulig å få forhandlet seg frem til en dagmulktbelagt delfrist etter at kontrakt er inngått, og det må man ha forståelse for.
5. Dagmulktens størrelse
Det følger av NS 8407 punkt 40.3 at partene kan inngå egne avtaler om dagmulktens størrelse, og det skjer veldig ofte.
Dersom dette ikke er særskilt avtalt følger det av bestemmelsen at dagmulkten er 1 0/00 av kontraktsum, men ikke mindre enn kr 3000,-, jfr NS 8407 punkt 40.3, første ledd bokstav a.
Det følger av bestemmelsens tredje ledd at dagmulkten er begrenset til 10 % av kontraktsum, hvilket betyr at maksimal dagmulktperiode er 100 dager dersom det kun er sluttfristen som er oversittet og partene ikke har avtalt spesielle kontraktbestemmelser.
Av NS 8407 punkt 40.3, første ledd bokstav b fremgår det at dagmulkten er 1 0/00 også ved oversittelse av en dagmulktbelagt delfrist, men her er det viktig å være påpasselig. I slike tilfeller skal ikke dagmulkten beregnes på grunnlag av kontraktsum, men på grunnlag av det som skulle ha vært produsert frem til den aktuelle delfristen. Ordlyden i bestemmelsen er «1 0/00 av kontraktsummen for den delen av kontraktsgjenstande4n som skal være ferdigstilt».
Hvis man tenker seg et prosjekt bestående av en parkeringskjeller under bakken med fem separate kombinasjonsbygg på toppen, kan man f eks tenke seg at det avtales en dagmulktbelagt delfrist for hhv råbygg parkeringskjeller og deretter for hvert av de fem råbyggene. Da vil dagmulkten utgjøre 1 0/00 av kostnadsandelen for hhv råbygg parkeringskjeller og kostnadsandelen for råbygget til hvert av de fem over bakken. I en totalentreprise kan det være vanskelig å stipulere dette silk at man er kanskje best tjent med å fiksere dagmulkten til helt spesifikke beløp.
For øvrig frem det av bestemmelsen at dagmulkten ved overskridelse av delfrist skal være minimum kr 1 500,-.
Det følger av standardbestemmelsene at samlet dagmulkt er begrenset til 10 % av kontraktsum.
Hvis entreprenør er maksimalt uheldig og pådrar seg dagmulkt på delfrister tilsvarende 5 % av kontraktsum vil det kun være igjen 5 % av kontraktsum å kreve i dagmulkt ved overskridelse av sluttfrist. Det betyr at dagmulkten stanser etter 50 dager selv om entreprenøren enda ikke er ferdig.
Annet kan imidlertid avtales, og det bør både byggherre og entreprenør være oppmerksom på.
Et dagmulktansvar kan være svært tyngende, og 10 % av kontraktssum er i seg selv tilstrekkelig til at en entreprenør vil kunne tape enhver fortjeneste hvis man er riktig uheldig.
I tillegg må vi presisere at begrensningen på 10 % gjelder uansett ikke dersom entreprenøren har gjort seg skyldig i en forsinkelse som følge av grov uaktsomhet eller forsett.
Til slutt nevnes at dagmulkt løper på lørdager, men ikke søndager og heller ikke andre helligdager. Videre må vi presisere at merverdiavgiften inngår i begrepet kontraktsum, jfr NS 8407 punkt 1.6.
Det som er skrevet her gjelder også i kontrakter som reguleres av NS 8405 punkt 34.3 og NS 8406 punkt 26.3.
6. Varslingsplikt
Byggherren har som hovedregel ingen plikt til å varsle entreprenøren at man vil kreve dagmulkt ved forsinkelse. Samtidig har man opplevd at dialogen mellom entreprenør og byggherre har vært så god – forventede forsinkelser til tross – at entreprenør har fått den forståelsen at byggherren ikke kommer til å kreve dagmulkt. Byggherren kan f eks ha sendt signaler om at for ham er det aller viktigst at arbeidene blir utført på en kvalitativ måte. I alle fall er det slik entreprenøren mener byggherren har uttrykket seg.
Når så entreprenøren har overlevert bygget forsinket, men med utmerket arbeid har så byggherren fremmet krav om dagmulkt.
For å unngå en slik, eller liknende situasjoner, har entreprenøren fått en mulighet for å skaffe seg klarhet på et tidlig tidspunkt, men bare når det gjelder delfrister.
Det følger av NS 8407 punkt 40.4 at entreprenør kan fremsette en skriftlig forespørsel til byggherren om han vil komme til å kreve dagmulkt, og da er byggherren forpliktet til å svare «uten ugrunnet opphold». Hvis han ikke svarer innen fristen taper byggherren retten til å kreve dagmulkt for delfristen.
Til slutt minner vi om varsler, krav og svar på slike skal som utgangspunkt sendes partenes representanter, jfr NS 8407 punkt 5.
Etter vårt syn kan det være grunn til å utvide rekkevidden av denne bestemmelsen til også å gjelde sluttfristen, men i så fall må det avtales særskilt. I NS 8405 punkt 34.4 er ikke rekkevidden begrenset til delfrister, men gjelder «dagmulktbelagt frist» i sin alminnelighet. Følgelig mener vi denne også kommer til anvendelse ved overskridelse av sluttfristen.
7. Om konkurrerende (parallelle) årsaker til forsinkelse
I noen tilfeller oppstår det en situasjon hvor en forsinkelse kan tilbakeføres til forhold hos begge parter. Dette slik at både entreprenør og byggherre har risiko for noe som har påført entreprenøren en forsinkelse.
Dette var bl.a. et av temaene i en sak som ble avgjort ved Borgarting lagmannsretts dom av 27.6.2024. Vi har skrevet om dommen under "Nyere rettspraksis" og du kan lese artikkelen her.
I denne saken fant lagmannsretten at det forelå konkurrerende (parallelle) årsaker til entreprenørens forsinkelse. I den forbindelse uttalte lagmannsretten bl.a. at entreprenørens krav på fristforlengelse er et vern denne har mot byggherrens dagmulktkrav. Dette innebar at selv om entreprenøren også hadde risiko for forsinkelsene måtte hensynet til entreprenøren veie tyngst. det betyr at når det foreligger slike konkurrerende (parallelle) årsaker anses ikke entreprenøren for å være forsinket og han slipper dagmulkt.
Samtidig uttalte lagmannsretten at når det kommer til entreprenørens krav på såkalte tidsrelaterte merkostnader som f eks rigg og drift i forlenget byggetid og/eller forseringsutgifter kan konklusjonen kunne bli den motsatte. Dette slik at entreprenøren ikke får krav på å få erstattet slike kostnader siden han selv (også) har risiko og ansvar for forsinkelsen.
Dommen er, etter det opplyste fra Borgarting, rettskraftig og man kan derfor legge til grunn de føringer som denne dommen gir dersom man står overfor tilsvarende situasjoner. I hvert fall frem til Høyesterett måtte behandle en sak med en tilsvarende problemstilling, eller det kommer nye dommer fra lagmannsretten(-e) som gir andre resultater.
