Om BPJ
Artikler
E-kurs
Utenrettslig mekling
Konsulenttjenester
Kontakt oss
FAQ
Logg innRegistrer deg
Logg ut
Logg innRegistrer deg
Logg ut

Entrepriseformer og gjennomføringsmodeller

Kortversjonen

1. Innledning  

Innen norsk, landbasert entrepriserett skiller vi mellom to entrepriseformer, nemlig utførelsesentreprise og totalentreprise.  

Den prinsipielle forskjellen mellom disse to alternativene er at entreprenøren detaljprosjekterer i tillegg til å utføre når man har en totalentreprise. I en utførelsesentreprise er det byggherren som prosjekterer mens entreprenøren utfører.  Mens totalentreprenøren har funksjonsrisikoen i en totalentreprise ligger denne hos byggherren i en utførelsesentreprise.

2. Byggherrens organisering av bygge- og anleggsprosjekter  

Ingen prosjekter er like og derfor blir også prosjektene organisert på ulike måter.

Det er likevel noen typetilfeller og det er disse det redegjøres for her.

Noen har den forståelsen at "totalentreprenør" har ansvaret for absolutt alle fag som kreves for å få gjennomført et byggeprosjekt, men det er ikke riktig.  

«Total» betyr kun at entreprenøren både prosjekterer og utfører.

Man kan ha like mange sideordnede totalentreprenører som man har fag (bygg, rørlegger, ventilasjon, elektro osv.).

Med dette sagt må det også presiseres at i dag inngår oftest byggherren kontrakt med kun en totalentreprenør som får ansvaret for absolutt alle fag. Konsekvensen av dette er at totalentreprenøren må engasjere underentreprenører og oftest er dette totalunderentreprenører med ansvar for hvert sitt fag.

Hvis byggherren har valgt å gjennomføre sitt prosjekt som en utførelsesentreprise har man tradisjonelt valgt å benytte flere begreper avhengig av hvordan prosjektet har vært organisert.  

For det første har man de tilfellene hvor byggherren kontraherer flere entreprenører hvor hver enkelt har ansvar for å utføre det som tilhører den enkeltes fag (bygg, rørlegger, flislegger, elektro, murer, maler, blikkenslager osv). Da sier man gjerne at gjennomføringen er organisert som byggherrestyrte delentrepriser. Dette er den mest krevende formen for byggherren fordi denne må samordne og styre alle entreprenører og derfor sitter med ganske høy risiko dersom entreprenrøene forsinker hverandres arbeid.

For det andre har man de tilfellene hvor byggherren har engasjert en hovedentreprenør med ansvar for alle byggfag, og så har byggherren inngått egne kontrakter med de tekniske entreprenørene (rørlegger, elektro). Når dette er situasjonen får som oftest hovedentreprenøren ansvar for å samordne og koordinere de tekniske entreprenørene, men likevel slik at byggherren har fremdriftsrisiko for de sideordnede entreprenørene.

For det tredje har vi situasjonen hvor alle fag legges inn under kun en entreprenør. Det som da skjer er vanligvis at den som ellers ville vært hovedentreprenør også får ansvaret med å levere de tekniske fagene. Når det er tilfelle benyttes betegnelsen generalentreprenør.

Uansett entrepriseform (utførelse eller total) er det normalt en stor fordel for byggherren å kun ha en kontraktspart å forholde seg.

Da slipper byggherren å ha risiko for fremdriften til de ulike entreprenørene. Isteden overlate all risiko for samordning og fremdrift til den ene entreprenøren som byggherren har kontrakt med.

Som regel er entreprenørene bedre egnet til å koordinere og samordne andre entreprenører. Entreprenører vet bedre hvor «skoen trykker» og ikke minst; hvor de skal trykke for at andre entreprenører skal oppfylle innen de gitte tidsfrister.  

3. Momenter som bør vurderes før valg av entrepriseform  

Hvis byggherren ønsker å ha frihet til å treffe beslutninger om løsningsvalg og kvaliteter så tett opp mot den faktiske utførelsen som mulig, bør byggherren vurdere en utførelsesentreprise. Da står byggherren langt friere til å treffe slike valg, enn det byggherren kan gjøre i en totalentreprise.

Det er nemlig et grunnleggende trekk for totalentrepriseformen at totalentreprenør skal ha valgfrihet til å selv å finne ut hvordan han ønsker å løse funksjonskrav. Fotutsetningen er selvsagt at ikke byggherren har innskrenket valgadgangen i den avtale som er inngått.

Tilsvarende gjelder dersom byggherren ønsker å ha et størst mulig handlingsrom i gjennomføringsfasen av andre grunner.

Velges totalentreprise i en situasjon hvor prosjektet er umodent slik at byggherren vil komme til å legge nye føringer for løsningsvalg så taler dette for en utførelsesentreprise fremfor totalentreprise.

Et annet forhold som kan tale for en utførelsesentreprise er der hvor byggherren har spesielt høye krav til kvalitet og/ eller funksjonalitet at byggherren ikke ønsker å gi totalentreprenøren noen form for valgfrihet.

Et forhold som kan tale for totalentreprise er at det haster for byggherren å få iverksatt prosjektet. Han er avhengig av at de fysiske arbeidene settes i gang før detaljprosjekteringen kan gjennomføres. Funksjonskravene vil da være fastsatt og tilstrekkelige til at totalentreprenører vil kunne konkurrere om oppdraget. Etter at kontrakten er tildelt vil totalentreprenøren først detaljprosjektere det som kreves for å igangsette arbeider i grunnen evt nødvendige infrastrukturtiltak, og så detaljprosjekteres resten etterhvert som det er behov. Totalentreprenør vil også ha dialogen mot bygningsmyndighetene og dermed ha kontroll på når et må sendes søknad om igangsettingstillatelser for de enkelte arbeider. Ved en slik løsning vil de fysiske arbeidene kunne iverksettes ganske raskt, og man sparer tid.

En annet hensyn som taler for totalentrepriseformen er at byggherren overlater funksjonsrisikoen til totalentreprenør.

Med det sagt kan dette også være et tveegget sverd sett fra byggherrens ståsted.

Noe av motivasjonen for en totalentreprenør er nettopp valgfriheten.

En totalentreprenør driver en kommersiell virksomhet med krav til inntjening og vil normalt velge det alternativet som er økonomisk mest gunstig for seg. Det er ikke alltid gitt at det alternativet er mest gunstig for en byggherre hvis man ser på livsløpskostnadene. Et alternativ for byggherren kan da være at man forbeholder seg retten til å treffe beslutninger underveis, at totalentreprenør må fremlegge alternative (men likeverdige) løsninger som byggherren kan velge mellom eller at byggherren stiller detaljerte krav i sin beskrivelse.

Uansett er dette momenter byggherren bør tenke på før tilbuds- eller konkurransegrunnlaget sendes ut.  

4. Entreprenørens organisering  

Som den store hovedregel kan vi fastslå at det er ikke mulig for en enkeltstående entreprenør å organisere og gjennomføre et byggeprosjekt ved kun å bruke egne interne ansatte. Ingen har alle fag representert i egen organisasjon og heller ikke nok ansatte til å gjennomføre mange, parallelle prosjekter.  

Om man er generalentreprenør i en utførelsesentreprise eller en totalentreprenør med ansvar og risiko for alle (eller de fleste) fag som er nødvendig for å gjennomføre et prosjekt, må man kontrahere underentreprenører etc.  

De utfordringene som byggherren tidligere hadde med fremdriftsstyring og koordinering av flere sideordnede entreprenører er i praksis bare flyttet ned et nivå – til kontraktsleddet mellom totalentreprenør/ generalentreprenør og deres underentreprenører.  

I dag kan også prosjektenes kompleksitet være ganske krevende med tilsvarende behov for ulik ekspertise hos de som kontraheres.

Det er ikke uvanlig med 20, 30, 40 eller enda flere underentreprenører i et enkelt byggeprosjekt, og følgelig er det et stort behov behov for god prosjekt- og byggeledelse. I tillegg kommer nødvendigheten av god styring av de prosjekterende hvis man er totalentreprenør.   

Når en totalentreprenør skal inngå avtaler med sine underentreprenører må han ta stilling til om disse skal få ansvar og risiko for å prosjektere egne arbeider, eller om han skal beholde det ansvaret selv. Det er ingen ting i veien for at en totalentreprenør med en NS 8407-kontrakt med byggherren inngår en ordinær underentreprisekontrakt basert på NS 8415 med en eller flere av sine underentreprenører. Det er ikke noe krav at man benytter totalunderentrepriser basert på NS 8417.

På tilsvarende måte er det ingen nødvendighet å benytte NS 8416-kontrakter med sine underentreprenører selv om en utførelsesentreprenør har en NS 8406-kontrakt med byggerren. Ofte vil en utførelsesentreprenør - i hvert fall hvis han er generalentreprenør - kunne ha et ønske om strengere styring av sine underentreprenører og dermed velge NS 8415-kontrakter.

Det er ikke gitt at den eller andre løsningen er bedre eller verre enn den andre.

En rekke ulike faktorer kan spille inn, og det faller for langt å gå inn på disse her. Det sentrale poenget å få frem er at det ikke nødvendigvis er noen automatikk mellom de valg en totalentreprenør gjør med hensyn til entrepriseform ned mot sine underentreprenører og det som gjelder mellom ham selv og byggherren.   

For en hoved- eller generalentreprenør med utførelsesentreprisekontrakt med byggherren er det derimot ingen tvil; da vil det alltid være en utførelsesentreprisekontrakt ned til underentreprenørene som enten baserer seg på NS 8415 eller NS 8416.     

5. Standardkontrakter  

I mange tiår har Norsk Standard utviklet standardkontrakter for bruk innen bygg- og anleggsbransjen.  

Dette er standardkontrakter utarbeidet av spesielt nedsatte komiteer bestående av kyndige representanter som kommer fra alle sider som blir involvert i bygge- og anleggsprosjekter. Følgelig kaller vi gjerne standardkontraktene for «agreed documents» hvor resultatet er en omhyggelig avveining mellom alle parters behov.  

I lys av dette er det derfor ønskelig at partene i det enkelte bygge- og anleggsprosjekt som benytter standardkontraktene ikke lager (for mange) egne spesialbestemmelser. Begrunnelsen for det er at man ikke skal forstyrre standardkontraktenes balansering av hhv risiko og ansvar mellom partene. (Likevel utarbeides det ofte spesielle kontraktsvilkår i de enkelte kontraktene som supplerer, endre og kanskje også fjerner bestemmelser i standardkontraktene).    

Man kan si vi har to nivåer av standardkontrakter hvor den overordnede er ment benyttet i forholdet mellom byggherren og entreprenør, og den underordnede er ment benyttet av hoved- eller totalentreprenør mot dennes underentreprenører.  

Den overordnede serien består av tre standardkontrakter med betegnelsene NS 8405, NS 8406 og NS 8407, mens serien ment for underentreprenører har fått betegnelsene NS 8415, NS 8416 og NS 8417.  

Tanken er at entreprenør bruker den underentreprisekontrakten som slutter med samme siffer som sifferet på hovedkontrakten med byggherren.  Han man en NS 8405-kontrakt med byggherren er det naturlig å benytte NS 8415 mot underentreprenør.  Likevel understrekes at det ikke er noe krav, og man har full avtalefrihet.

Det vil alltid være byggherren som velger om et prosjekt skal gjennomføres som en utførelsesentreprise eller en totalentreprise. Hvis byggherren velger å organisere prosjektet som en utførelsesentreprise har han valget mellom NS 8405 og NS 8406, mens kun NS 8407 er alternativet ved totalentrepriser.  

I NS 8405 og NS 8406 kalles entreprenøren for «hovedentreprenør» som fellesbetegnelse. Det er også begrepet i NS 8415 og NS 8416. Dette i motsetning til «byggherre» i NS 8405 og NS 8406, og i motsetning til «underentreprenør» i NS 8415 og NS 8416. Vi bruker derfor «hovedentreprenør» som betegnelse når det er tale om utførelsesentrepriser.  

Siden underentreprisestandardene er harmonisert med de overordnede standardene vil vi anbefale at totalentreprenør/ hovedentreprenør som hovedregel benytter den relevante underentreprisestandard overfor sine underentreprenører.  

Som nevnt tidligere er det ingen ting i veien for at totalentreprenør beholder hele eller deler av detaljprosjekteringen selv. I så fall vil det være naturlig at å benytte NS 8415 ned mot underentreprenørene fremfor NS 8417. Bakgrunnen for det er at NS 8415 er bygget opp på samme måte som NS 8417 med hensyn til preklusive frister, varslingsregime, strenge krav til skriftlighet osv. Skulle totalentreprenør beslutte at risikoen for egen detaljprosjektering skal overføres til den enkelte underentreprenør er det derimot naturlig å benytte NS 8417.   Det samme gjelder naturlig nok også når totalunderentreprenørene skal detaljprosjektere eget arbeid slik NS 84176 forutsetter.

Siden det finnes to forskjellige standarder for utførelsesentrepriser (NS 8405 og NS 8406 med tilhørende underentreprisestandarder NS 8415 og NS 8416) er det på sin plass å si noe om forskjellen.  

NS 8506 er en standard ment benyttet for de mer enkle og oversiktlige byggeprosjekter hvor partene ikke ønsker at kontraktsadministrasjon og gjennomføring skal være preget av en streng formalisme. Dette betyr ikke at NS 8406 er utelukket å benytte i store og omfattende prosjekter. For eksempel har Statens Vegvesen benyttet NS 8406 som sin standardkontrakt i store veiprosjekter.

NS 8405 (og NS 8407) har derimot veldig formalistiske regler med strenge krav til frister, til skriftlighet og til varsling. Den rettslige konsekvens av manglende etterlevelse av disse bestemmelsene er at den som ikke etterlever, taper sitt (sine) krav eller sin(-e) innsigelse(-r) til motpartens krav.

Det rettslige uttrykket er at disse standardene inneholder preklusive frister og hvor «preklusive» betyr at manglene etterlevelse medfører bortfall av rettigheter.    

6. Funksjonskrav – detaljprosjektering – planlegging av egne arbeider  

Når man prosjekterer vil en byggherre alltid starte med å kartlegge egne behov og hva det er man ønsker å få oppført. Man er gjennom ulike faser, og etter hvert kommer byggherren frem til et forprosjekt hvor funksjonskravene til det som ønskes oppført blir angitt.  

Når en byggherre ønsker prosjektet gjennomført i en totalentreprise er det normalt forprosjektet med funksjonskrav og tilhørende ytelsesbeskrivelser som ligger til grunn for en tilbudskonkurranse, og etterfølgende kontraktsinngåelse med en totalentreprenør.  

Det neste som skjer er at funksjonskrav og ytelsesbeskrivelser legges til grunn av totalentreprenøren i dennes detaljprosjektering.

Som oftest kan funksjonskrav løses på flere forskjellige måter, og da følger det av NS 8407 at totalentreprenør har en valgfrihet. Med det sagt kan det finnes andre krav i kontrakten som innskrenker totalentreprenørens valgfrihet, men det lar vi ligge nå. Poenget er at totalentreprenør har frihet til selv å velge hvordan funksjonskrav skal oppfylles med mindre annet fremgår av partenes kontrakt.   

Siden totalentreprenør har påtatt seg ansvaret for å detaljprosjektere de løsninger som skal oppfylle byggherrens funksjonskrav mm sier man at totalentreprenøren har overtatt funksjonsrisikoen. Hvis det viser seg at funksjonskravene ikke innfris vil det foreligge en feil (mangel) ved sluttproduktet, og da hjelper det ikke om detaljprosjekteringen og/ eller utførelsen for øvrig er utmerket. Det er funksjonskravene som skal oppfylles.  

I en utførelsesentreprise er situasjonen den motsatte. Da skal byggherren forestå detaljprosjekteringen og selv besørge at denne gir et resultat som medfører at byggherrens funksjonskrav oppfylles.

Entreprenøren skal kun utføre det som detaljprosjekteringen ir anvisning på. Skulle sluttproduktet vise at byggherrens krav til funksjon likevel ikke innfris, men ellers i overensstemmelse med detaljprosjekteringen, vil manglende innfrielse av funksjonskravene være byggherrens risiko.    

Til slutt påpekes at uavhengig av om entrepriseen gjennomføres som en utførelses- eller totalentreprise, skal alle entreprenører planlegge sine arbeider slik at arbeidene utføres i samsvar med gjeldende regler, normer og relevante veiledere. Det vi her sikter til er slike ting som innbyrdes avstand mellom f eks bjelker som igjen vil avhenge av dimensjonen og lengden på det trevirket som benyttes. Det kan være valg av kvalitet på isolasjonsmaterialet, bruk av vannbestandig gips kontra ordinær gips, riktig fall til sluk, bruk av riktig type sluk med slukmansjett som legges riktig i forhold til valgt membranløsning i våtsoner på bad osv.

Det er nemlig ikke alt som prosjekteres i detalj og detaljprosjekteringen må derfor suppleres av en rekke kilder til kunnskap. Teknisk forskrift (i dag; TEK17) med veileder, SINTEF Byggforsk byggdetaljblader, håndbøker fra SINTEF, leverandørers beskrivelser for hvordan utstyr, materialer eller annet skal benyttes/ monteres osv. må som utgangspunkt benyttes.

Alt dette er kilder til informasjon som utførende entreprenør må benytte når han planlegger egen utførelse. Så vil det alltid måtte trekkes en grense mot det som rent faktisk og rettslig er detaljprosjektering hvor byggherren er ansvarlig, men det er vanskelig å trekke den grensen i en artikkel som dette.

7. Oppsummering  

I dag benytter byggherresiden ofte totalentreprisekontrakter og det er som oftest NS 8407 man benytter.

Byggherren utarbeider ofte spesielle kontraktsvilkår for å skreddersy kontrakten til det aktuelle prosjektets spesielle behov.  

En totalentreprenør vil ofte velge å benytte NS 8417 som kontrakt ned mot sine underentreprenører hvis disse skal ha ansvar og risiko for den detaljprosjekteringen som er påkrevet for deres arbeider. Det er likevel ingen ting som hindrer en totalentreprenør fra å beholde ansvar og risiko for detaljprosjekteringen, og selv inngå kontrakter med sine underentreprenører basert f eks på NS 8415.

NS 8405 og NS 8407 med tilhørende underentreprisestandarder (NS 8415 og NS 8417) er beregnet for bruk i større/ krevende/ komplekse prosjekter hvor det er ønskelig med stor grad av formalisme, og bruk av et preklusivt varslingsregime.  

NS 8406 er ment brukt i de mer oversiktlige prosjektene hvor det ikke er like strenge krav til formalisme, og fortrinnsvis hvor det er få entreprenører med kontrakt mot byggherren.   

Helt uavhengig av entrepriseform har utførende entreprenør plikt til å planlegge sitt arbeid slik at dette utføres i samsvar med gjeldende regler, normer, leverandøranvisninger (håndverksmessig utførelse).

Tilbake

Entrepriseformer og gjennomføringsmodeller

Kortversjonen

1. Innledning  

Innen norsk, landbasert entrepriserett skiller vi mellom to entrepriseformer, nemlig utførelsesentreprise og totalentreprise.  

Den prinsipielle forskjellen mellom disse to alternativene er at entreprenøren detaljprosjekterer i tillegg til å utføre når man har en totalentreprise. I en utførelsesentreprise er det byggherren som prosjekterer mens entreprenøren utfører.  Mens totalentreprenøren har funksjonsrisikoen i en totalentreprise ligger denne hos byggherren i en utførelsesentreprise.

2. Byggherrens organisering av bygge- og anleggsprosjekter  

Ingen prosjekter er like og derfor blir også prosjektene organisert på ulike måter.

Det er likevel noen typetilfeller og det er disse det redegjøres for her.

Noen har den forståelsen at "totalentreprenør" har ansvaret for absolutt alle fag som kreves for å få gjennomført et byggeprosjekt, men det er ikke riktig.  

«Total» betyr kun at entreprenøren både prosjekterer og utfører.

Man kan ha like mange sideordnede totalentreprenører som man har fag (bygg, rørlegger, ventilasjon, elektro osv.).

Med dette sagt må det også presiseres at i dag inngår oftest byggherren kontrakt med kun en totalentreprenør som får ansvaret for absolutt alle fag. Konsekvensen av dette er at totalentreprenøren må engasjere underentreprenører og oftest er dette totalunderentreprenører med ansvar for hvert sitt fag.

Hvis byggherren har valgt å gjennomføre sitt prosjekt som en utførelsesentreprise har man tradisjonelt valgt å benytte flere begreper avhengig av hvordan prosjektet har vært organisert.  

For det første har man de tilfellene hvor byggherren kontraherer flere entreprenører hvor hver enkelt har ansvar for å utføre det som tilhører den enkeltes fag (bygg, rørlegger, flislegger, elektro, murer, maler, blikkenslager osv). Da sier man gjerne at gjennomføringen er organisert som byggherrestyrte delentrepriser. Dette er den mest krevende formen for byggherren fordi denne må samordne og styre alle entreprenører og derfor sitter med ganske høy risiko dersom entreprenrøene forsinker hverandres arbeid.

For det andre har man de tilfellene hvor byggherren har engasjert en hovedentreprenør med ansvar for alle byggfag, og så har byggherren inngått egne kontrakter med de tekniske entreprenørene (rørlegger, elektro). Når dette er situasjonen får som oftest hovedentreprenøren ansvar for å samordne og koordinere de tekniske entreprenørene, men likevel slik at byggherren har fremdriftsrisiko for de sideordnede entreprenørene.

For det tredje har vi situasjonen hvor alle fag legges inn under kun en entreprenør. Det som da skjer er vanligvis at den som ellers ville vært hovedentreprenør også får ansvaret med å levere de tekniske fagene. Når det er tilfelle benyttes betegnelsen generalentreprenør.

Uansett entrepriseform (utførelse eller total) er det normalt en stor fordel for byggherren å kun ha en kontraktspart å forholde seg.

Da slipper byggherren å ha risiko for fremdriften til de ulike entreprenørene. Isteden overlate all risiko for samordning og fremdrift til den ene entreprenøren som byggherren har kontrakt med.

Som regel er entreprenørene bedre egnet til å koordinere og samordne andre entreprenører. Entreprenører vet bedre hvor «skoen trykker» og ikke minst; hvor de skal trykke for at andre entreprenører skal oppfylle innen de gitte tidsfrister.  

3. Momenter som bør vurderes før valg av entrepriseform  

Hvis byggherren ønsker å ha frihet til å treffe beslutninger om løsningsvalg og kvaliteter så tett opp mot den faktiske utførelsen som mulig, bør byggherren vurdere en utførelsesentreprise. Da står byggherren langt friere til å treffe slike valg, enn det byggherren kan gjøre i en totalentreprise.

Det er nemlig et grunnleggende trekk for totalentrepriseformen at totalentreprenør skal ha valgfrihet til å selv å finne ut hvordan han ønsker å løse funksjonskrav. Fotutsetningen er selvsagt at ikke byggherren har innskrenket valgadgangen i den avtale som er inngått.

Tilsvarende gjelder dersom byggherren ønsker å ha et størst mulig handlingsrom i gjennomføringsfasen av andre grunner.

Velges totalentreprise i en situasjon hvor prosjektet er umodent slik at byggherren vil komme til å legge nye føringer for løsningsvalg så taler dette for en utførelsesentreprise fremfor totalentreprise.

Et annet forhold som kan tale for en utførelsesentreprise er der hvor byggherren har spesielt høye krav til kvalitet og/ eller funksjonalitet at byggherren ikke ønsker å gi totalentreprenøren noen form for valgfrihet.

Et forhold som kan tale for totalentreprise er at det haster for byggherren å få iverksatt prosjektet. Han er avhengig av at de fysiske arbeidene settes i gang før detaljprosjekteringen kan gjennomføres. Funksjonskravene vil da være fastsatt og tilstrekkelige til at totalentreprenører vil kunne konkurrere om oppdraget. Etter at kontrakten er tildelt vil totalentreprenøren først detaljprosjektere det som kreves for å igangsette arbeider i grunnen evt nødvendige infrastrukturtiltak, og så detaljprosjekteres resten etterhvert som det er behov. Totalentreprenør vil også ha dialogen mot bygningsmyndighetene og dermed ha kontroll på når et må sendes søknad om igangsettingstillatelser for de enkelte arbeider. Ved en slik løsning vil de fysiske arbeidene kunne iverksettes ganske raskt, og man sparer tid.

En annet hensyn som taler for totalentrepriseformen er at byggherren overlater funksjonsrisikoen til totalentreprenør.

Med det sagt kan dette også være et tveegget sverd sett fra byggherrens ståsted.

Noe av motivasjonen for en totalentreprenør er nettopp valgfriheten.

En totalentreprenør driver en kommersiell virksomhet med krav til inntjening og vil normalt velge det alternativet som er økonomisk mest gunstig for seg. Det er ikke alltid gitt at det alternativet er mest gunstig for en byggherre hvis man ser på livsløpskostnadene. Et alternativ for byggherren kan da være at man forbeholder seg retten til å treffe beslutninger underveis, at totalentreprenør må fremlegge alternative (men likeverdige) løsninger som byggherren kan velge mellom eller at byggherren stiller detaljerte krav i sin beskrivelse.

Uansett er dette momenter byggherren bør tenke på før tilbuds- eller konkurransegrunnlaget sendes ut.  

4. Entreprenørens organisering  

Som den store hovedregel kan vi fastslå at det er ikke mulig for en enkeltstående entreprenør å organisere og gjennomføre et byggeprosjekt ved kun å bruke egne interne ansatte. Ingen har alle fag representert i egen organisasjon og heller ikke nok ansatte til å gjennomføre mange, parallelle prosjekter.  

Om man er generalentreprenør i en utførelsesentreprise eller en totalentreprenør med ansvar og risiko for alle (eller de fleste) fag som er nødvendig for å gjennomføre et prosjekt, må man kontrahere underentreprenører etc.  

De utfordringene som byggherren tidligere hadde med fremdriftsstyring og koordinering av flere sideordnede entreprenører er i praksis bare flyttet ned et nivå – til kontraktsleddet mellom totalentreprenør/ generalentreprenør og deres underentreprenører.  

I dag kan også prosjektenes kompleksitet være ganske krevende med tilsvarende behov for ulik ekspertise hos de som kontraheres.

Det er ikke uvanlig med 20, 30, 40 eller enda flere underentreprenører i et enkelt byggeprosjekt, og følgelig er det et stort behov behov for god prosjekt- og byggeledelse. I tillegg kommer nødvendigheten av god styring av de prosjekterende hvis man er totalentreprenør.   

Når en totalentreprenør skal inngå avtaler med sine underentreprenører må han ta stilling til om disse skal få ansvar og risiko for å prosjektere egne arbeider, eller om han skal beholde det ansvaret selv. Det er ingen ting i veien for at en totalentreprenør med en NS 8407-kontrakt med byggherren inngår en ordinær underentreprisekontrakt basert på NS 8415 med en eller flere av sine underentreprenører. Det er ikke noe krav at man benytter totalunderentrepriser basert på NS 8417.

På tilsvarende måte er det ingen nødvendighet å benytte NS 8416-kontrakter med sine underentreprenører selv om en utførelsesentreprenør har en NS 8406-kontrakt med byggerren. Ofte vil en utførelsesentreprenør - i hvert fall hvis han er generalentreprenør - kunne ha et ønske om strengere styring av sine underentreprenører og dermed velge NS 8415-kontrakter.

Det er ikke gitt at den eller andre løsningen er bedre eller verre enn den andre.

En rekke ulike faktorer kan spille inn, og det faller for langt å gå inn på disse her. Det sentrale poenget å få frem er at det ikke nødvendigvis er noen automatikk mellom de valg en totalentreprenør gjør med hensyn til entrepriseform ned mot sine underentreprenører og det som gjelder mellom ham selv og byggherren.   

For en hoved- eller generalentreprenør med utførelsesentreprisekontrakt med byggherren er det derimot ingen tvil; da vil det alltid være en utførelsesentreprisekontrakt ned til underentreprenørene som enten baserer seg på NS 8415 eller NS 8416.     

5. Standardkontrakter  

I mange tiår har Norsk Standard utviklet standardkontrakter for bruk innen bygg- og anleggsbransjen.  

Dette er standardkontrakter utarbeidet av spesielt nedsatte komiteer bestående av kyndige representanter som kommer fra alle sider som blir involvert i bygge- og anleggsprosjekter. Følgelig kaller vi gjerne standardkontraktene for «agreed documents» hvor resultatet er en omhyggelig avveining mellom alle parters behov.  

I lys av dette er det derfor ønskelig at partene i det enkelte bygge- og anleggsprosjekt som benytter standardkontraktene ikke lager (for mange) egne spesialbestemmelser. Begrunnelsen for det er at man ikke skal forstyrre standardkontraktenes balansering av hhv risiko og ansvar mellom partene. (Likevel utarbeides det ofte spesielle kontraktsvilkår i de enkelte kontraktene som supplerer, endre og kanskje også fjerner bestemmelser i standardkontraktene).    

Man kan si vi har to nivåer av standardkontrakter hvor den overordnede er ment benyttet i forholdet mellom byggherren og entreprenør, og den underordnede er ment benyttet av hoved- eller totalentreprenør mot dennes underentreprenører.  

Den overordnede serien består av tre standardkontrakter med betegnelsene NS 8405, NS 8406 og NS 8407, mens serien ment for underentreprenører har fått betegnelsene NS 8415, NS 8416 og NS 8417.  

Tanken er at entreprenør bruker den underentreprisekontrakten som slutter med samme siffer som sifferet på hovedkontrakten med byggherren.  Han man en NS 8405-kontrakt med byggherren er det naturlig å benytte NS 8415 mot underentreprenør.  Likevel understrekes at det ikke er noe krav, og man har full avtalefrihet.

Det vil alltid være byggherren som velger om et prosjekt skal gjennomføres som en utførelsesentreprise eller en totalentreprise. Hvis byggherren velger å organisere prosjektet som en utførelsesentreprise har han valget mellom NS 8405 og NS 8406, mens kun NS 8407 er alternativet ved totalentrepriser.  

I NS 8405 og NS 8406 kalles entreprenøren for «hovedentreprenør» som fellesbetegnelse. Det er også begrepet i NS 8415 og NS 8416. Dette i motsetning til «byggherre» i NS 8405 og NS 8406, og i motsetning til «underentreprenør» i NS 8415 og NS 8416. Vi bruker derfor «hovedentreprenør» som betegnelse når det er tale om utførelsesentrepriser.  

Siden underentreprisestandardene er harmonisert med de overordnede standardene vil vi anbefale at totalentreprenør/ hovedentreprenør som hovedregel benytter den relevante underentreprisestandard overfor sine underentreprenører.  

Som nevnt tidligere er det ingen ting i veien for at totalentreprenør beholder hele eller deler av detaljprosjekteringen selv. I så fall vil det være naturlig at å benytte NS 8415 ned mot underentreprenørene fremfor NS 8417. Bakgrunnen for det er at NS 8415 er bygget opp på samme måte som NS 8417 med hensyn til preklusive frister, varslingsregime, strenge krav til skriftlighet osv. Skulle totalentreprenør beslutte at risikoen for egen detaljprosjektering skal overføres til den enkelte underentreprenør er det derimot naturlig å benytte NS 8417.   Det samme gjelder naturlig nok også når totalunderentreprenørene skal detaljprosjektere eget arbeid slik NS 84176 forutsetter.

Siden det finnes to forskjellige standarder for utførelsesentrepriser (NS 8405 og NS 8406 med tilhørende underentreprisestandarder NS 8415 og NS 8416) er det på sin plass å si noe om forskjellen.  

NS 8506 er en standard ment benyttet for de mer enkle og oversiktlige byggeprosjekter hvor partene ikke ønsker at kontraktsadministrasjon og gjennomføring skal være preget av en streng formalisme. Dette betyr ikke at NS 8406 er utelukket å benytte i store og omfattende prosjekter. For eksempel har Statens Vegvesen benyttet NS 8406 som sin standardkontrakt i store veiprosjekter.

NS 8405 (og NS 8407) har derimot veldig formalistiske regler med strenge krav til frister, til skriftlighet og til varsling. Den rettslige konsekvens av manglende etterlevelse av disse bestemmelsene er at den som ikke etterlever, taper sitt (sine) krav eller sin(-e) innsigelse(-r) til motpartens krav.

Det rettslige uttrykket er at disse standardene inneholder preklusive frister og hvor «preklusive» betyr at manglene etterlevelse medfører bortfall av rettigheter.    

6. Funksjonskrav – detaljprosjektering – planlegging av egne arbeider  

Når man prosjekterer vil en byggherre alltid starte med å kartlegge egne behov og hva det er man ønsker å få oppført. Man er gjennom ulike faser, og etter hvert kommer byggherren frem til et forprosjekt hvor funksjonskravene til det som ønskes oppført blir angitt.  

Når en byggherre ønsker prosjektet gjennomført i en totalentreprise er det normalt forprosjektet med funksjonskrav og tilhørende ytelsesbeskrivelser som ligger til grunn for en tilbudskonkurranse, og etterfølgende kontraktsinngåelse med en totalentreprenør.  

Det neste som skjer er at funksjonskrav og ytelsesbeskrivelser legges til grunn av totalentreprenøren i dennes detaljprosjektering.

Som oftest kan funksjonskrav løses på flere forskjellige måter, og da følger det av NS 8407 at totalentreprenør har en valgfrihet. Med det sagt kan det finnes andre krav i kontrakten som innskrenker totalentreprenørens valgfrihet, men det lar vi ligge nå. Poenget er at totalentreprenør har frihet til selv å velge hvordan funksjonskrav skal oppfylles med mindre annet fremgår av partenes kontrakt.   

Siden totalentreprenør har påtatt seg ansvaret for å detaljprosjektere de løsninger som skal oppfylle byggherrens funksjonskrav mm sier man at totalentreprenøren har overtatt funksjonsrisikoen. Hvis det viser seg at funksjonskravene ikke innfris vil det foreligge en feil (mangel) ved sluttproduktet, og da hjelper det ikke om detaljprosjekteringen og/ eller utførelsen for øvrig er utmerket. Det er funksjonskravene som skal oppfylles.  

I en utførelsesentreprise er situasjonen den motsatte. Da skal byggherren forestå detaljprosjekteringen og selv besørge at denne gir et resultat som medfører at byggherrens funksjonskrav oppfylles.

Entreprenøren skal kun utføre det som detaljprosjekteringen ir anvisning på. Skulle sluttproduktet vise at byggherrens krav til funksjon likevel ikke innfris, men ellers i overensstemmelse med detaljprosjekteringen, vil manglende innfrielse av funksjonskravene være byggherrens risiko.    

Til slutt påpekes at uavhengig av om entrepriseen gjennomføres som en utførelses- eller totalentreprise, skal alle entreprenører planlegge sine arbeider slik at arbeidene utføres i samsvar med gjeldende regler, normer og relevante veiledere. Det vi her sikter til er slike ting som innbyrdes avstand mellom f eks bjelker som igjen vil avhenge av dimensjonen og lengden på det trevirket som benyttes. Det kan være valg av kvalitet på isolasjonsmaterialet, bruk av vannbestandig gips kontra ordinær gips, riktig fall til sluk, bruk av riktig type sluk med slukmansjett som legges riktig i forhold til valgt membranløsning i våtsoner på bad osv.

Det er nemlig ikke alt som prosjekteres i detalj og detaljprosjekteringen må derfor suppleres av en rekke kilder til kunnskap. Teknisk forskrift (i dag; TEK17) med veileder, SINTEF Byggforsk byggdetaljblader, håndbøker fra SINTEF, leverandørers beskrivelser for hvordan utstyr, materialer eller annet skal benyttes/ monteres osv. må som utgangspunkt benyttes.

Alt dette er kilder til informasjon som utførende entreprenør må benytte når han planlegger egen utførelse. Så vil det alltid måtte trekkes en grense mot det som rent faktisk og rettslig er detaljprosjektering hvor byggherren er ansvarlig, men det er vanskelig å trekke den grensen i en artikkel som dette.

7. Oppsummering  

I dag benytter byggherresiden ofte totalentreprisekontrakter og det er som oftest NS 8407 man benytter.

Byggherren utarbeider ofte spesielle kontraktsvilkår for å skreddersy kontrakten til det aktuelle prosjektets spesielle behov.  

En totalentreprenør vil ofte velge å benytte NS 8417 som kontrakt ned mot sine underentreprenører hvis disse skal ha ansvar og risiko for den detaljprosjekteringen som er påkrevet for deres arbeider. Det er likevel ingen ting som hindrer en totalentreprenør fra å beholde ansvar og risiko for detaljprosjekteringen, og selv inngå kontrakter med sine underentreprenører basert f eks på NS 8415.

NS 8405 og NS 8407 med tilhørende underentreprisestandarder (NS 8415 og NS 8417) er beregnet for bruk i større/ krevende/ komplekse prosjekter hvor det er ønskelig med stor grad av formalisme, og bruk av et preklusivt varslingsregime.  

NS 8406 er ment brukt i de mer oversiktlige prosjektene hvor det ikke er like strenge krav til formalisme, og fortrinnsvis hvor det er få entreprenører med kontrakt mot byggherren.   

Helt uavhengig av entrepriseform har utførende entreprenør plikt til å planlegge sitt arbeid slik at dette utføres i samsvar med gjeldende regler, normer, leverandøranvisninger (håndverksmessig utførelse).

Tilbake

Entrepriseformer og gjennomføringsmodeller

Kortversjonen

1. Innledning  

Innen norsk, landbasert entrepriserett skiller vi mellom to entrepriseformer, nemlig utførelsesentreprise og totalentreprise.  

Den prinsipielle forskjellen mellom disse to alternativene er at entreprenøren detaljprosjekterer i tillegg til å utføre når man har en totalentreprise. I en utførelsesentreprise er det byggherren som prosjekterer mens entreprenøren utfører.  Mens totalentreprenøren har funksjonsrisikoen i en totalentreprise ligger denne hos byggherren i en utførelsesentreprise.

2. Byggherrens organisering av bygge- og anleggsprosjekter  

Ingen prosjekter er like og derfor blir også prosjektene organisert på ulike måter.

Det er likevel noen typetilfeller og det er disse det redegjøres for her.

Noen har den forståelsen at "totalentreprenør" har ansvaret for absolutt alle fag som kreves for å få gjennomført et byggeprosjekt, men det er ikke riktig.  

«Total» betyr kun at entreprenøren både prosjekterer og utfører.

Man kan ha like mange sideordnede totalentreprenører som man har fag (bygg, rørlegger, ventilasjon, elektro osv.).

Med dette sagt må det også presiseres at i dag inngår oftest byggherren kontrakt med kun en totalentreprenør som får ansvaret for absolutt alle fag. Konsekvensen av dette er at totalentreprenøren må engasjere underentreprenører og oftest er dette totalunderentreprenører med ansvar for hvert sitt fag.

Hvis byggherren har valgt å gjennomføre sitt prosjekt som en utførelsesentreprise har man tradisjonelt valgt å benytte flere begreper avhengig av hvordan prosjektet har vært organisert.  

For det første har man de tilfellene hvor byggherren kontraherer flere entreprenører hvor hver enkelt har ansvar for å utføre det som tilhører den enkeltes fag (bygg, rørlegger, flislegger, elektro, murer, maler, blikkenslager osv). Da sier man gjerne at gjennomføringen er organisert som byggherrestyrte delentrepriser. Dette er den mest krevende formen for byggherren fordi denne må samordne og styre alle entreprenører og derfor sitter med ganske høy risiko dersom entreprenrøene forsinker hverandres arbeid.

For det andre har man de tilfellene hvor byggherren har engasjert en hovedentreprenør med ansvar for alle byggfag, og så har byggherren inngått egne kontrakter med de tekniske entreprenørene (rørlegger, elektro). Når dette er situasjonen får som oftest hovedentreprenøren ansvar for å samordne og koordinere de tekniske entreprenørene, men likevel slik at byggherren har fremdriftsrisiko for de sideordnede entreprenørene.

For det tredje har vi situasjonen hvor alle fag legges inn under kun en entreprenør. Det som da skjer er vanligvis at den som ellers ville vært hovedentreprenør også får ansvaret med å levere de tekniske fagene. Når det er tilfelle benyttes betegnelsen generalentreprenør.

Uansett entrepriseform (utførelse eller total) er det normalt en stor fordel for byggherren å kun ha en kontraktspart å forholde seg.

Da slipper byggherren å ha risiko for fremdriften til de ulike entreprenørene. Isteden overlate all risiko for samordning og fremdrift til den ene entreprenøren som byggherren har kontrakt med.

Som regel er entreprenørene bedre egnet til å koordinere og samordne andre entreprenører. Entreprenører vet bedre hvor «skoen trykker» og ikke minst; hvor de skal trykke for at andre entreprenører skal oppfylle innen de gitte tidsfrister.  

3. Momenter som bør vurderes før valg av entrepriseform  

Hvis byggherren ønsker å ha frihet til å treffe beslutninger om løsningsvalg og kvaliteter så tett opp mot den faktiske utførelsen som mulig, bør byggherren vurdere en utførelsesentreprise. Da står byggherren langt friere til å treffe slike valg, enn det byggherren kan gjøre i en totalentreprise.

Det er nemlig et grunnleggende trekk for totalentrepriseformen at totalentreprenør skal ha valgfrihet til å selv å finne ut hvordan han ønsker å løse funksjonskrav. Fotutsetningen er selvsagt at ikke byggherren har innskrenket valgadgangen i den avtale som er inngått.

Tilsvarende gjelder dersom byggherren ønsker å ha et størst mulig handlingsrom i gjennomføringsfasen av andre grunner.

Velges totalentreprise i en situasjon hvor prosjektet er umodent slik at byggherren vil komme til å legge nye føringer for løsningsvalg så taler dette for en utførelsesentreprise fremfor totalentreprise.

Et annet forhold som kan tale for en utførelsesentreprise er der hvor byggherren har spesielt høye krav til kvalitet og/ eller funksjonalitet at byggherren ikke ønsker å gi totalentreprenøren noen form for valgfrihet.

Et forhold som kan tale for totalentreprise er at det haster for byggherren å få iverksatt prosjektet. Han er avhengig av at de fysiske arbeidene settes i gang før detaljprosjekteringen kan gjennomføres. Funksjonskravene vil da være fastsatt og tilstrekkelige til at totalentreprenører vil kunne konkurrere om oppdraget. Etter at kontrakten er tildelt vil totalentreprenøren først detaljprosjektere det som kreves for å igangsette arbeider i grunnen evt nødvendige infrastrukturtiltak, og så detaljprosjekteres resten etterhvert som det er behov. Totalentreprenør vil også ha dialogen mot bygningsmyndighetene og dermed ha kontroll på når et må sendes søknad om igangsettingstillatelser for de enkelte arbeider. Ved en slik løsning vil de fysiske arbeidene kunne iverksettes ganske raskt, og man sparer tid.

En annet hensyn som taler for totalentrepriseformen er at byggherren overlater funksjonsrisikoen til totalentreprenør.

Med det sagt kan dette også være et tveegget sverd sett fra byggherrens ståsted.

Noe av motivasjonen for en totalentreprenør er nettopp valgfriheten.

En totalentreprenør driver en kommersiell virksomhet med krav til inntjening og vil normalt velge det alternativet som er økonomisk mest gunstig for seg. Det er ikke alltid gitt at det alternativet er mest gunstig for en byggherre hvis man ser på livsløpskostnadene. Et alternativ for byggherren kan da være at man forbeholder seg retten til å treffe beslutninger underveis, at totalentreprenør må fremlegge alternative (men likeverdige) løsninger som byggherren kan velge mellom eller at byggherren stiller detaljerte krav i sin beskrivelse.

Uansett er dette momenter byggherren bør tenke på før tilbuds- eller konkurransegrunnlaget sendes ut.  

4. Entreprenørens organisering  

Som den store hovedregel kan vi fastslå at det er ikke mulig for en enkeltstående entreprenør å organisere og gjennomføre et byggeprosjekt ved kun å bruke egne interne ansatte. Ingen har alle fag representert i egen organisasjon og heller ikke nok ansatte til å gjennomføre mange, parallelle prosjekter.  

Om man er generalentreprenør i en utførelsesentreprise eller en totalentreprenør med ansvar og risiko for alle (eller de fleste) fag som er nødvendig for å gjennomføre et prosjekt, må man kontrahere underentreprenører etc.  

De utfordringene som byggherren tidligere hadde med fremdriftsstyring og koordinering av flere sideordnede entreprenører er i praksis bare flyttet ned et nivå – til kontraktsleddet mellom totalentreprenør/ generalentreprenør og deres underentreprenører.  

I dag kan også prosjektenes kompleksitet være ganske krevende med tilsvarende behov for ulik ekspertise hos de som kontraheres.

Det er ikke uvanlig med 20, 30, 40 eller enda flere underentreprenører i et enkelt byggeprosjekt, og følgelig er det et stort behov behov for god prosjekt- og byggeledelse. I tillegg kommer nødvendigheten av god styring av de prosjekterende hvis man er totalentreprenør.   

Når en totalentreprenør skal inngå avtaler med sine underentreprenører må han ta stilling til om disse skal få ansvar og risiko for å prosjektere egne arbeider, eller om han skal beholde det ansvaret selv. Det er ingen ting i veien for at en totalentreprenør med en NS 8407-kontrakt med byggherren inngår en ordinær underentreprisekontrakt basert på NS 8415 med en eller flere av sine underentreprenører. Det er ikke noe krav at man benytter totalunderentrepriser basert på NS 8417.

På tilsvarende måte er det ingen nødvendighet å benytte NS 8416-kontrakter med sine underentreprenører selv om en utførelsesentreprenør har en NS 8406-kontrakt med byggerren. Ofte vil en utførelsesentreprenør - i hvert fall hvis han er generalentreprenør - kunne ha et ønske om strengere styring av sine underentreprenører og dermed velge NS 8415-kontrakter.

Det er ikke gitt at den eller andre løsningen er bedre eller verre enn den andre.

En rekke ulike faktorer kan spille inn, og det faller for langt å gå inn på disse her. Det sentrale poenget å få frem er at det ikke nødvendigvis er noen automatikk mellom de valg en totalentreprenør gjør med hensyn til entrepriseform ned mot sine underentreprenører og det som gjelder mellom ham selv og byggherren.   

For en hoved- eller generalentreprenør med utførelsesentreprisekontrakt med byggherren er det derimot ingen tvil; da vil det alltid være en utførelsesentreprisekontrakt ned til underentreprenørene som enten baserer seg på NS 8415 eller NS 8416.     

5. Standardkontrakter  

I mange tiår har Norsk Standard utviklet standardkontrakter for bruk innen bygg- og anleggsbransjen.  

Dette er standardkontrakter utarbeidet av spesielt nedsatte komiteer bestående av kyndige representanter som kommer fra alle sider som blir involvert i bygge- og anleggsprosjekter. Følgelig kaller vi gjerne standardkontraktene for «agreed documents» hvor resultatet er en omhyggelig avveining mellom alle parters behov.  

I lys av dette er det derfor ønskelig at partene i det enkelte bygge- og anleggsprosjekt som benytter standardkontraktene ikke lager (for mange) egne spesialbestemmelser. Begrunnelsen for det er at man ikke skal forstyrre standardkontraktenes balansering av hhv risiko og ansvar mellom partene. (Likevel utarbeides det ofte spesielle kontraktsvilkår i de enkelte kontraktene som supplerer, endre og kanskje også fjerner bestemmelser i standardkontraktene).    

Man kan si vi har to nivåer av standardkontrakter hvor den overordnede er ment benyttet i forholdet mellom byggherren og entreprenør, og den underordnede er ment benyttet av hoved- eller totalentreprenør mot dennes underentreprenører.  

Den overordnede serien består av tre standardkontrakter med betegnelsene NS 8405, NS 8406 og NS 8407, mens serien ment for underentreprenører har fått betegnelsene NS 8415, NS 8416 og NS 8417.  

Tanken er at entreprenør bruker den underentreprisekontrakten som slutter med samme siffer som sifferet på hovedkontrakten med byggherren.  Han man en NS 8405-kontrakt med byggherren er det naturlig å benytte NS 8415 mot underentreprenør.  Likevel understrekes at det ikke er noe krav, og man har full avtalefrihet.

Det vil alltid være byggherren som velger om et prosjekt skal gjennomføres som en utførelsesentreprise eller en totalentreprise. Hvis byggherren velger å organisere prosjektet som en utførelsesentreprise har han valget mellom NS 8405 og NS 8406, mens kun NS 8407 er alternativet ved totalentrepriser.  

I NS 8405 og NS 8406 kalles entreprenøren for «hovedentreprenør» som fellesbetegnelse. Det er også begrepet i NS 8415 og NS 8416. Dette i motsetning til «byggherre» i NS 8405 og NS 8406, og i motsetning til «underentreprenør» i NS 8415 og NS 8416. Vi bruker derfor «hovedentreprenør» som betegnelse når det er tale om utførelsesentrepriser.  

Siden underentreprisestandardene er harmonisert med de overordnede standardene vil vi anbefale at totalentreprenør/ hovedentreprenør som hovedregel benytter den relevante underentreprisestandard overfor sine underentreprenører.  

Som nevnt tidligere er det ingen ting i veien for at totalentreprenør beholder hele eller deler av detaljprosjekteringen selv. I så fall vil det være naturlig at å benytte NS 8415 ned mot underentreprenørene fremfor NS 8417. Bakgrunnen for det er at NS 8415 er bygget opp på samme måte som NS 8417 med hensyn til preklusive frister, varslingsregime, strenge krav til skriftlighet osv. Skulle totalentreprenør beslutte at risikoen for egen detaljprosjektering skal overføres til den enkelte underentreprenør er det derimot naturlig å benytte NS 8417.   Det samme gjelder naturlig nok også når totalunderentreprenørene skal detaljprosjektere eget arbeid slik NS 84176 forutsetter.

Siden det finnes to forskjellige standarder for utførelsesentrepriser (NS 8405 og NS 8406 med tilhørende underentreprisestandarder NS 8415 og NS 8416) er det på sin plass å si noe om forskjellen.  

NS 8506 er en standard ment benyttet for de mer enkle og oversiktlige byggeprosjekter hvor partene ikke ønsker at kontraktsadministrasjon og gjennomføring skal være preget av en streng formalisme. Dette betyr ikke at NS 8406 er utelukket å benytte i store og omfattende prosjekter. For eksempel har Statens Vegvesen benyttet NS 8406 som sin standardkontrakt i store veiprosjekter.

NS 8405 (og NS 8407) har derimot veldig formalistiske regler med strenge krav til frister, til skriftlighet og til varsling. Den rettslige konsekvens av manglende etterlevelse av disse bestemmelsene er at den som ikke etterlever, taper sitt (sine) krav eller sin(-e) innsigelse(-r) til motpartens krav.

Det rettslige uttrykket er at disse standardene inneholder preklusive frister og hvor «preklusive» betyr at manglene etterlevelse medfører bortfall av rettigheter.    

6. Funksjonskrav – detaljprosjektering – planlegging av egne arbeider  

Når man prosjekterer vil en byggherre alltid starte med å kartlegge egne behov og hva det er man ønsker å få oppført. Man er gjennom ulike faser, og etter hvert kommer byggherren frem til et forprosjekt hvor funksjonskravene til det som ønskes oppført blir angitt.  

Når en byggherre ønsker prosjektet gjennomført i en totalentreprise er det normalt forprosjektet med funksjonskrav og tilhørende ytelsesbeskrivelser som ligger til grunn for en tilbudskonkurranse, og etterfølgende kontraktsinngåelse med en totalentreprenør.  

Det neste som skjer er at funksjonskrav og ytelsesbeskrivelser legges til grunn av totalentreprenøren i dennes detaljprosjektering.

Som oftest kan funksjonskrav løses på flere forskjellige måter, og da følger det av NS 8407 at totalentreprenør har en valgfrihet. Med det sagt kan det finnes andre krav i kontrakten som innskrenker totalentreprenørens valgfrihet, men det lar vi ligge nå. Poenget er at totalentreprenør har frihet til selv å velge hvordan funksjonskrav skal oppfylles med mindre annet fremgår av partenes kontrakt.   

Siden totalentreprenør har påtatt seg ansvaret for å detaljprosjektere de løsninger som skal oppfylle byggherrens funksjonskrav mm sier man at totalentreprenøren har overtatt funksjonsrisikoen. Hvis det viser seg at funksjonskravene ikke innfris vil det foreligge en feil (mangel) ved sluttproduktet, og da hjelper det ikke om detaljprosjekteringen og/ eller utførelsen for øvrig er utmerket. Det er funksjonskravene som skal oppfylles.  

I en utførelsesentreprise er situasjonen den motsatte. Da skal byggherren forestå detaljprosjekteringen og selv besørge at denne gir et resultat som medfører at byggherrens funksjonskrav oppfylles.

Entreprenøren skal kun utføre det som detaljprosjekteringen ir anvisning på. Skulle sluttproduktet vise at byggherrens krav til funksjon likevel ikke innfris, men ellers i overensstemmelse med detaljprosjekteringen, vil manglende innfrielse av funksjonskravene være byggherrens risiko.    

Til slutt påpekes at uavhengig av om entrepriseen gjennomføres som en utførelses- eller totalentreprise, skal alle entreprenører planlegge sine arbeider slik at arbeidene utføres i samsvar med gjeldende regler, normer og relevante veiledere. Det vi her sikter til er slike ting som innbyrdes avstand mellom f eks bjelker som igjen vil avhenge av dimensjonen og lengden på det trevirket som benyttes. Det kan være valg av kvalitet på isolasjonsmaterialet, bruk av vannbestandig gips kontra ordinær gips, riktig fall til sluk, bruk av riktig type sluk med slukmansjett som legges riktig i forhold til valgt membranløsning i våtsoner på bad osv.

Det er nemlig ikke alt som prosjekteres i detalj og detaljprosjekteringen må derfor suppleres av en rekke kilder til kunnskap. Teknisk forskrift (i dag; TEK17) med veileder, SINTEF Byggforsk byggdetaljblader, håndbøker fra SINTEF, leverandørers beskrivelser for hvordan utstyr, materialer eller annet skal benyttes/ monteres osv. må som utgangspunkt benyttes.

Alt dette er kilder til informasjon som utførende entreprenør må benytte når han planlegger egen utførelse. Så vil det alltid måtte trekkes en grense mot det som rent faktisk og rettslig er detaljprosjektering hvor byggherren er ansvarlig, men det er vanskelig å trekke den grensen i en artikkel som dette.

7. Oppsummering  

I dag benytter byggherresiden ofte totalentreprisekontrakter og det er som oftest NS 8407 man benytter.

Byggherren utarbeider ofte spesielle kontraktsvilkår for å skreddersy kontrakten til det aktuelle prosjektets spesielle behov.  

En totalentreprenør vil ofte velge å benytte NS 8417 som kontrakt ned mot sine underentreprenører hvis disse skal ha ansvar og risiko for den detaljprosjekteringen som er påkrevet for deres arbeider. Det er likevel ingen ting som hindrer en totalentreprenør fra å beholde ansvar og risiko for detaljprosjekteringen, og selv inngå kontrakter med sine underentreprenører basert f eks på NS 8415.

NS 8405 og NS 8407 med tilhørende underentreprisestandarder (NS 8415 og NS 8417) er beregnet for bruk i større/ krevende/ komplekse prosjekter hvor det er ønskelig med stor grad av formalisme, og bruk av et preklusivt varslingsregime.  

NS 8406 er ment brukt i de mer oversiktlige prosjektene hvor det ikke er like strenge krav til formalisme, og fortrinnsvis hvor det er få entreprenører med kontrakt mot byggherren.   

Helt uavhengig av entrepriseform har utførende entreprenør plikt til å planlegge sitt arbeid slik at dette utføres i samsvar med gjeldende regler, normer, leverandøranvisninger (håndverksmessig utførelse).

Tilbake

Entrepriseformer og gjennomføringsmodeller

Kortversjonen

1. Innledning  

Innen norsk, landbasert entrepriserett skiller vi mellom to entrepriseformer, nemlig utførelsesentreprise og totalentreprise.  

Den prinsipielle forskjellen mellom disse to alternativene er at entreprenøren detaljprosjekterer i tillegg til å utføre når man har en totalentreprise. I en utførelsesentreprise er det byggherren som prosjekterer mens entreprenøren utfører.  Mens totalentreprenøren har funksjonsrisikoen i en totalentreprise ligger denne hos byggherren i en utførelsesentreprise.

2. Byggherrens organisering av bygge- og anleggsprosjekter  

Ingen prosjekter er like og derfor blir også prosjektene organisert på ulike måter.

Det er likevel noen typetilfeller og det er disse det redegjøres for her.

Noen har den forståelsen at "totalentreprenør" har ansvaret for absolutt alle fag som kreves for å få gjennomført et byggeprosjekt, men det er ikke riktig.  

«Total» betyr kun at entreprenøren både prosjekterer og utfører.

Man kan ha like mange sideordnede totalentreprenører som man har fag (bygg, rørlegger, ventilasjon, elektro osv.).

Med dette sagt må det også presiseres at i dag inngår oftest byggherren kontrakt med kun en totalentreprenør som får ansvaret for absolutt alle fag. Konsekvensen av dette er at totalentreprenøren må engasjere underentreprenører og oftest er dette totalunderentreprenører med ansvar for hvert sitt fag.

Hvis byggherren har valgt å gjennomføre sitt prosjekt som en utførelsesentreprise har man tradisjonelt valgt å benytte flere begreper avhengig av hvordan prosjektet har vært organisert.  

For det første har man de tilfellene hvor byggherren kontraherer flere entreprenører hvor hver enkelt har ansvar for å utføre det som tilhører den enkeltes fag (bygg, rørlegger, flislegger, elektro, murer, maler, blikkenslager osv). Da sier man gjerne at gjennomføringen er organisert som byggherrestyrte delentrepriser. Dette er den mest krevende formen for byggherren fordi denne må samordne og styre alle entreprenører og derfor sitter med ganske høy risiko dersom entreprenrøene forsinker hverandres arbeid.

For det andre har man de tilfellene hvor byggherren har engasjert en hovedentreprenør med ansvar for alle byggfag, og så har byggherren inngått egne kontrakter med de tekniske entreprenørene (rørlegger, elektro). Når dette er situasjonen får som oftest hovedentreprenøren ansvar for å samordne og koordinere de tekniske entreprenørene, men likevel slik at byggherren har fremdriftsrisiko for de sideordnede entreprenørene.

For det tredje har vi situasjonen hvor alle fag legges inn under kun en entreprenør. Det som da skjer er vanligvis at den som ellers ville vært hovedentreprenør også får ansvaret med å levere de tekniske fagene. Når det er tilfelle benyttes betegnelsen generalentreprenør.

Uansett entrepriseform (utførelse eller total) er det normalt en stor fordel for byggherren å kun ha en kontraktspart å forholde seg.

Da slipper byggherren å ha risiko for fremdriften til de ulike entreprenørene. Isteden overlate all risiko for samordning og fremdrift til den ene entreprenøren som byggherren har kontrakt med.

Som regel er entreprenørene bedre egnet til å koordinere og samordne andre entreprenører. Entreprenører vet bedre hvor «skoen trykker» og ikke minst; hvor de skal trykke for at andre entreprenører skal oppfylle innen de gitte tidsfrister.  

3. Momenter som bør vurderes før valg av entrepriseform  

Hvis byggherren ønsker å ha frihet til å treffe beslutninger om løsningsvalg og kvaliteter så tett opp mot den faktiske utførelsen som mulig, bør byggherren vurdere en utførelsesentreprise. Da står byggherren langt friere til å treffe slike valg, enn det byggherren kan gjøre i en totalentreprise.

Det er nemlig et grunnleggende trekk for totalentrepriseformen at totalentreprenør skal ha valgfrihet til å selv å finne ut hvordan han ønsker å løse funksjonskrav. Fotutsetningen er selvsagt at ikke byggherren har innskrenket valgadgangen i den avtale som er inngått.

Tilsvarende gjelder dersom byggherren ønsker å ha et størst mulig handlingsrom i gjennomføringsfasen av andre grunner.

Velges totalentreprise i en situasjon hvor prosjektet er umodent slik at byggherren vil komme til å legge nye føringer for løsningsvalg så taler dette for en utførelsesentreprise fremfor totalentreprise.

Et annet forhold som kan tale for en utførelsesentreprise er der hvor byggherren har spesielt høye krav til kvalitet og/ eller funksjonalitet at byggherren ikke ønsker å gi totalentreprenøren noen form for valgfrihet.

Et forhold som kan tale for totalentreprise er at det haster for byggherren å få iverksatt prosjektet. Han er avhengig av at de fysiske arbeidene settes i gang før detaljprosjekteringen kan gjennomføres. Funksjonskravene vil da være fastsatt og tilstrekkelige til at totalentreprenører vil kunne konkurrere om oppdraget. Etter at kontrakten er tildelt vil totalentreprenøren først detaljprosjektere det som kreves for å igangsette arbeider i grunnen evt nødvendige infrastrukturtiltak, og så detaljprosjekteres resten etterhvert som det er behov. Totalentreprenør vil også ha dialogen mot bygningsmyndighetene og dermed ha kontroll på når et må sendes søknad om igangsettingstillatelser for de enkelte arbeider. Ved en slik løsning vil de fysiske arbeidene kunne iverksettes ganske raskt, og man sparer tid.

En annet hensyn som taler for totalentrepriseformen er at byggherren overlater funksjonsrisikoen til totalentreprenør.

Med det sagt kan dette også være et tveegget sverd sett fra byggherrens ståsted.

Noe av motivasjonen for en totalentreprenør er nettopp valgfriheten.

En totalentreprenør driver en kommersiell virksomhet med krav til inntjening og vil normalt velge det alternativet som er økonomisk mest gunstig for seg. Det er ikke alltid gitt at det alternativet er mest gunstig for en byggherre hvis man ser på livsløpskostnadene. Et alternativ for byggherren kan da være at man forbeholder seg retten til å treffe beslutninger underveis, at totalentreprenør må fremlegge alternative (men likeverdige) løsninger som byggherren kan velge mellom eller at byggherren stiller detaljerte krav i sin beskrivelse.

Uansett er dette momenter byggherren bør tenke på før tilbuds- eller konkurransegrunnlaget sendes ut.  

4. Entreprenørens organisering  

Som den store hovedregel kan vi fastslå at det er ikke mulig for en enkeltstående entreprenør å organisere og gjennomføre et byggeprosjekt ved kun å bruke egne interne ansatte. Ingen har alle fag representert i egen organisasjon og heller ikke nok ansatte til å gjennomføre mange, parallelle prosjekter.  

Om man er generalentreprenør i en utførelsesentreprise eller en totalentreprenør med ansvar og risiko for alle (eller de fleste) fag som er nødvendig for å gjennomføre et prosjekt, må man kontrahere underentreprenører etc.  

De utfordringene som byggherren tidligere hadde med fremdriftsstyring og koordinering av flere sideordnede entreprenører er i praksis bare flyttet ned et nivå – til kontraktsleddet mellom totalentreprenør/ generalentreprenør og deres underentreprenører.  

I dag kan også prosjektenes kompleksitet være ganske krevende med tilsvarende behov for ulik ekspertise hos de som kontraheres.

Det er ikke uvanlig med 20, 30, 40 eller enda flere underentreprenører i et enkelt byggeprosjekt, og følgelig er det et stort behov behov for god prosjekt- og byggeledelse. I tillegg kommer nødvendigheten av god styring av de prosjekterende hvis man er totalentreprenør.   

Når en totalentreprenør skal inngå avtaler med sine underentreprenører må han ta stilling til om disse skal få ansvar og risiko for å prosjektere egne arbeider, eller om han skal beholde det ansvaret selv. Det er ingen ting i veien for at en totalentreprenør med en NS 8407-kontrakt med byggherren inngår en ordinær underentreprisekontrakt basert på NS 8415 med en eller flere av sine underentreprenører. Det er ikke noe krav at man benytter totalunderentrepriser basert på NS 8417.

På tilsvarende måte er det ingen nødvendighet å benytte NS 8416-kontrakter med sine underentreprenører selv om en utførelsesentreprenør har en NS 8406-kontrakt med byggerren. Ofte vil en utførelsesentreprenør - i hvert fall hvis han er generalentreprenør - kunne ha et ønske om strengere styring av sine underentreprenører og dermed velge NS 8415-kontrakter.

Det er ikke gitt at den eller andre løsningen er bedre eller verre enn den andre.

En rekke ulike faktorer kan spille inn, og det faller for langt å gå inn på disse her. Det sentrale poenget å få frem er at det ikke nødvendigvis er noen automatikk mellom de valg en totalentreprenør gjør med hensyn til entrepriseform ned mot sine underentreprenører og det som gjelder mellom ham selv og byggherren.   

For en hoved- eller generalentreprenør med utførelsesentreprisekontrakt med byggherren er det derimot ingen tvil; da vil det alltid være en utførelsesentreprisekontrakt ned til underentreprenørene som enten baserer seg på NS 8415 eller NS 8416.     

5. Standardkontrakter  

I mange tiår har Norsk Standard utviklet standardkontrakter for bruk innen bygg- og anleggsbransjen.  

Dette er standardkontrakter utarbeidet av spesielt nedsatte komiteer bestående av kyndige representanter som kommer fra alle sider som blir involvert i bygge- og anleggsprosjekter. Følgelig kaller vi gjerne standardkontraktene for «agreed documents» hvor resultatet er en omhyggelig avveining mellom alle parters behov.  

I lys av dette er det derfor ønskelig at partene i det enkelte bygge- og anleggsprosjekt som benytter standardkontraktene ikke lager (for mange) egne spesialbestemmelser. Begrunnelsen for det er at man ikke skal forstyrre standardkontraktenes balansering av hhv risiko og ansvar mellom partene. (Likevel utarbeides det ofte spesielle kontraktsvilkår i de enkelte kontraktene som supplerer, endre og kanskje også fjerner bestemmelser i standardkontraktene).    

Man kan si vi har to nivåer av standardkontrakter hvor den overordnede er ment benyttet i forholdet mellom byggherren og entreprenør, og den underordnede er ment benyttet av hoved- eller totalentreprenør mot dennes underentreprenører.  

Den overordnede serien består av tre standardkontrakter med betegnelsene NS 8405, NS 8406 og NS 8407, mens serien ment for underentreprenører har fått betegnelsene NS 8415, NS 8416 og NS 8417.  

Tanken er at entreprenør bruker den underentreprisekontrakten som slutter med samme siffer som sifferet på hovedkontrakten med byggherren.  Han man en NS 8405-kontrakt med byggherren er det naturlig å benytte NS 8415 mot underentreprenør.  Likevel understrekes at det ikke er noe krav, og man har full avtalefrihet.

Det vil alltid være byggherren som velger om et prosjekt skal gjennomføres som en utførelsesentreprise eller en totalentreprise. Hvis byggherren velger å organisere prosjektet som en utførelsesentreprise har han valget mellom NS 8405 og NS 8406, mens kun NS 8407 er alternativet ved totalentrepriser.  

I NS 8405 og NS 8406 kalles entreprenøren for «hovedentreprenør» som fellesbetegnelse. Det er også begrepet i NS 8415 og NS 8416. Dette i motsetning til «byggherre» i NS 8405 og NS 8406, og i motsetning til «underentreprenør» i NS 8415 og NS 8416. Vi bruker derfor «hovedentreprenør» som betegnelse når det er tale om utførelsesentrepriser.  

Siden underentreprisestandardene er harmonisert med de overordnede standardene vil vi anbefale at totalentreprenør/ hovedentreprenør som hovedregel benytter den relevante underentreprisestandard overfor sine underentreprenører.  

Som nevnt tidligere er det ingen ting i veien for at totalentreprenør beholder hele eller deler av detaljprosjekteringen selv. I så fall vil det være naturlig at å benytte NS 8415 ned mot underentreprenørene fremfor NS 8417. Bakgrunnen for det er at NS 8415 er bygget opp på samme måte som NS 8417 med hensyn til preklusive frister, varslingsregime, strenge krav til skriftlighet osv. Skulle totalentreprenør beslutte at risikoen for egen detaljprosjektering skal overføres til den enkelte underentreprenør er det derimot naturlig å benytte NS 8417.   Det samme gjelder naturlig nok også når totalunderentreprenørene skal detaljprosjektere eget arbeid slik NS 84176 forutsetter.

Siden det finnes to forskjellige standarder for utførelsesentrepriser (NS 8405 og NS 8406 med tilhørende underentreprisestandarder NS 8415 og NS 8416) er det på sin plass å si noe om forskjellen.  

NS 8506 er en standard ment benyttet for de mer enkle og oversiktlige byggeprosjekter hvor partene ikke ønsker at kontraktsadministrasjon og gjennomføring skal være preget av en streng formalisme. Dette betyr ikke at NS 8406 er utelukket å benytte i store og omfattende prosjekter. For eksempel har Statens Vegvesen benyttet NS 8406 som sin standardkontrakt i store veiprosjekter.

NS 8405 (og NS 8407) har derimot veldig formalistiske regler med strenge krav til frister, til skriftlighet og til varsling. Den rettslige konsekvens av manglende etterlevelse av disse bestemmelsene er at den som ikke etterlever, taper sitt (sine) krav eller sin(-e) innsigelse(-r) til motpartens krav.

Det rettslige uttrykket er at disse standardene inneholder preklusive frister og hvor «preklusive» betyr at manglene etterlevelse medfører bortfall av rettigheter.    

6. Funksjonskrav – detaljprosjektering – planlegging av egne arbeider  

Når man prosjekterer vil en byggherre alltid starte med å kartlegge egne behov og hva det er man ønsker å få oppført. Man er gjennom ulike faser, og etter hvert kommer byggherren frem til et forprosjekt hvor funksjonskravene til det som ønskes oppført blir angitt.  

Når en byggherre ønsker prosjektet gjennomført i en totalentreprise er det normalt forprosjektet med funksjonskrav og tilhørende ytelsesbeskrivelser som ligger til grunn for en tilbudskonkurranse, og etterfølgende kontraktsinngåelse med en totalentreprenør.  

Det neste som skjer er at funksjonskrav og ytelsesbeskrivelser legges til grunn av totalentreprenøren i dennes detaljprosjektering.

Som oftest kan funksjonskrav løses på flere forskjellige måter, og da følger det av NS 8407 at totalentreprenør har en valgfrihet. Med det sagt kan det finnes andre krav i kontrakten som innskrenker totalentreprenørens valgfrihet, men det lar vi ligge nå. Poenget er at totalentreprenør har frihet til selv å velge hvordan funksjonskrav skal oppfylles med mindre annet fremgår av partenes kontrakt.   

Siden totalentreprenør har påtatt seg ansvaret for å detaljprosjektere de løsninger som skal oppfylle byggherrens funksjonskrav mm sier man at totalentreprenøren har overtatt funksjonsrisikoen. Hvis det viser seg at funksjonskravene ikke innfris vil det foreligge en feil (mangel) ved sluttproduktet, og da hjelper det ikke om detaljprosjekteringen og/ eller utførelsen for øvrig er utmerket. Det er funksjonskravene som skal oppfylles.  

I en utførelsesentreprise er situasjonen den motsatte. Da skal byggherren forestå detaljprosjekteringen og selv besørge at denne gir et resultat som medfører at byggherrens funksjonskrav oppfylles.

Entreprenøren skal kun utføre det som detaljprosjekteringen ir anvisning på. Skulle sluttproduktet vise at byggherrens krav til funksjon likevel ikke innfris, men ellers i overensstemmelse med detaljprosjekteringen, vil manglende innfrielse av funksjonskravene være byggherrens risiko.    

Til slutt påpekes at uavhengig av om entrepriseen gjennomføres som en utførelses- eller totalentreprise, skal alle entreprenører planlegge sine arbeider slik at arbeidene utføres i samsvar med gjeldende regler, normer og relevante veiledere. Det vi her sikter til er slike ting som innbyrdes avstand mellom f eks bjelker som igjen vil avhenge av dimensjonen og lengden på det trevirket som benyttes. Det kan være valg av kvalitet på isolasjonsmaterialet, bruk av vannbestandig gips kontra ordinær gips, riktig fall til sluk, bruk av riktig type sluk med slukmansjett som legges riktig i forhold til valgt membranløsning i våtsoner på bad osv.

Det er nemlig ikke alt som prosjekteres i detalj og detaljprosjekteringen må derfor suppleres av en rekke kilder til kunnskap. Teknisk forskrift (i dag; TEK17) med veileder, SINTEF Byggforsk byggdetaljblader, håndbøker fra SINTEF, leverandørers beskrivelser for hvordan utstyr, materialer eller annet skal benyttes/ monteres osv. må som utgangspunkt benyttes.

Alt dette er kilder til informasjon som utførende entreprenør må benytte når han planlegger egen utførelse. Så vil det alltid måtte trekkes en grense mot det som rent faktisk og rettslig er detaljprosjektering hvor byggherren er ansvarlig, men det er vanskelig å trekke den grensen i en artikkel som dette.

7. Oppsummering  

I dag benytter byggherresiden ofte totalentreprisekontrakter og det er som oftest NS 8407 man benytter.

Byggherren utarbeider ofte spesielle kontraktsvilkår for å skreddersy kontrakten til det aktuelle prosjektets spesielle behov.  

En totalentreprenør vil ofte velge å benytte NS 8417 som kontrakt ned mot sine underentreprenører hvis disse skal ha ansvar og risiko for den detaljprosjekteringen som er påkrevet for deres arbeider. Det er likevel ingen ting som hindrer en totalentreprenør fra å beholde ansvar og risiko for detaljprosjekteringen, og selv inngå kontrakter med sine underentreprenører basert f eks på NS 8415.

NS 8405 og NS 8407 med tilhørende underentreprisestandarder (NS 8415 og NS 8417) er beregnet for bruk i større/ krevende/ komplekse prosjekter hvor det er ønskelig med stor grad av formalisme, og bruk av et preklusivt varslingsregime.  

NS 8406 er ment brukt i de mer oversiktlige prosjektene hvor det ikke er like strenge krav til formalisme, og fortrinnsvis hvor det er få entreprenører med kontrakt mot byggherren.   

Helt uavhengig av entrepriseform har utførende entreprenør plikt til å planlegge sitt arbeid slik at dette utføres i samsvar med gjeldende regler, normer, leverandøranvisninger (håndverksmessig utførelse).

Entrepriseformer og gjennomføringsmodeller

Kortversjonen

1. Innledning  

Innen norsk, landbasert entrepriserett skiller vi mellom to entrepriseformer, nemlig utførelsesentreprise og totalentreprise.  

Den prinsipielle forskjellen mellom disse to alternativene er at entreprenøren detaljprosjekterer i tillegg til å utføre når man har en totalentreprise. I en utførelsesentreprise er det byggherren som prosjekterer mens entreprenøren utfører.  Mens totalentreprenøren har funksjonsrisikoen i en totalentreprise ligger denne hos byggherren i en utførelsesentreprise.

2. Byggherrens organisering av bygge- og anleggsprosjekter  

Ingen prosjekter er like og derfor blir også prosjektene organisert på ulike måter.

Det er likevel noen typetilfeller og det er disse det redegjøres for her.

Noen har den forståelsen at "totalentreprenør" har ansvaret for absolutt alle fag som kreves for å få gjennomført et byggeprosjekt, men det er ikke riktig.  

«Total» betyr kun at entreprenøren både prosjekterer og utfører.

Man kan ha like mange sideordnede totalentreprenører som man har fag (bygg, rørlegger, ventilasjon, elektro osv.).

Med dette sagt må det også presiseres at i dag inngår oftest byggherren kontrakt med kun en totalentreprenør som får ansvaret for absolutt alle fag. Konsekvensen av dette er at totalentreprenøren må engasjere underentreprenører og oftest er dette totalunderentreprenører med ansvar for hvert sitt fag.

Hvis byggherren har valgt å gjennomføre sitt prosjekt som en utførelsesentreprise har man tradisjonelt valgt å benytte flere begreper avhengig av hvordan prosjektet har vært organisert.  

For det første har man de tilfellene hvor byggherren kontraherer flere entreprenører hvor hver enkelt har ansvar for å utføre det som tilhører den enkeltes fag (bygg, rørlegger, flislegger, elektro, murer, maler, blikkenslager osv). Da sier man gjerne at gjennomføringen er organisert som byggherrestyrte delentrepriser. Dette er den mest krevende formen for byggherren fordi denne må samordne og styre alle entreprenører og derfor sitter med ganske høy risiko dersom entreprenrøene forsinker hverandres arbeid.

For det andre har man de tilfellene hvor byggherren har engasjert en hovedentreprenør med ansvar for alle byggfag, og så har byggherren inngått egne kontrakter med de tekniske entreprenørene (rørlegger, elektro). Når dette er situasjonen får som oftest hovedentreprenøren ansvar for å samordne og koordinere de tekniske entreprenørene, men likevel slik at byggherren har fremdriftsrisiko for de sideordnede entreprenørene.

For det tredje har vi situasjonen hvor alle fag legges inn under kun en entreprenør. Det som da skjer er vanligvis at den som ellers ville vært hovedentreprenør også får ansvaret med å levere de tekniske fagene. Når det er tilfelle benyttes betegnelsen generalentreprenør.

Uansett entrepriseform (utførelse eller total) er det normalt en stor fordel for byggherren å kun ha en kontraktspart å forholde seg.

Da slipper byggherren å ha risiko for fremdriften til de ulike entreprenørene. Isteden overlate all risiko for samordning og fremdrift til den ene entreprenøren som byggherren har kontrakt med.

Som regel er entreprenørene bedre egnet til å koordinere og samordne andre entreprenører. Entreprenører vet bedre hvor «skoen trykker» og ikke minst; hvor de skal trykke for at andre entreprenører skal oppfylle innen de gitte tidsfrister.  

3. Momenter som bør vurderes før valg av entrepriseform  

Hvis byggherren ønsker å ha frihet til å treffe beslutninger om løsningsvalg og kvaliteter så tett opp mot den faktiske utførelsen som mulig, bør byggherren vurdere en utførelsesentreprise. Da står byggherren langt friere til å treffe slike valg, enn det byggherren kan gjøre i en totalentreprise.

Det er nemlig et grunnleggende trekk for totalentrepriseformen at totalentreprenør skal ha valgfrihet til å selv å finne ut hvordan han ønsker å løse funksjonskrav. Fotutsetningen er selvsagt at ikke byggherren har innskrenket valgadgangen i den avtale som er inngått.

Tilsvarende gjelder dersom byggherren ønsker å ha et størst mulig handlingsrom i gjennomføringsfasen av andre grunner.

Velges totalentreprise i en situasjon hvor prosjektet er umodent slik at byggherren vil komme til å legge nye føringer for løsningsvalg så taler dette for en utførelsesentreprise fremfor totalentreprise.

Et annet forhold som kan tale for en utførelsesentreprise er der hvor byggherren har spesielt høye krav til kvalitet og/ eller funksjonalitet at byggherren ikke ønsker å gi totalentreprenøren noen form for valgfrihet.

Et forhold som kan tale for totalentreprise er at det haster for byggherren å få iverksatt prosjektet. Han er avhengig av at de fysiske arbeidene settes i gang før detaljprosjekteringen kan gjennomføres. Funksjonskravene vil da være fastsatt og tilstrekkelige til at totalentreprenører vil kunne konkurrere om oppdraget. Etter at kontrakten er tildelt vil totalentreprenøren først detaljprosjektere det som kreves for å igangsette arbeider i grunnen evt nødvendige infrastrukturtiltak, og så detaljprosjekteres resten etterhvert som det er behov. Totalentreprenør vil også ha dialogen mot bygningsmyndighetene og dermed ha kontroll på når et må sendes søknad om igangsettingstillatelser for de enkelte arbeider. Ved en slik løsning vil de fysiske arbeidene kunne iverksettes ganske raskt, og man sparer tid.

En annet hensyn som taler for totalentrepriseformen er at byggherren overlater funksjonsrisikoen til totalentreprenør.

Med det sagt kan dette også være et tveegget sverd sett fra byggherrens ståsted.

Noe av motivasjonen for en totalentreprenør er nettopp valgfriheten.

En totalentreprenør driver en kommersiell virksomhet med krav til inntjening og vil normalt velge det alternativet som er økonomisk mest gunstig for seg. Det er ikke alltid gitt at det alternativet er mest gunstig for en byggherre hvis man ser på livsløpskostnadene. Et alternativ for byggherren kan da være at man forbeholder seg retten til å treffe beslutninger underveis, at totalentreprenør må fremlegge alternative (men likeverdige) løsninger som byggherren kan velge mellom eller at byggherren stiller detaljerte krav i sin beskrivelse.

Uansett er dette momenter byggherren bør tenke på før tilbuds- eller konkurransegrunnlaget sendes ut.  

4. Entreprenørens organisering  

Som den store hovedregel kan vi fastslå at det er ikke mulig for en enkeltstående entreprenør å organisere og gjennomføre et byggeprosjekt ved kun å bruke egne interne ansatte. Ingen har alle fag representert i egen organisasjon og heller ikke nok ansatte til å gjennomføre mange, parallelle prosjekter.  

Om man er generalentreprenør i en utførelsesentreprise eller en totalentreprenør med ansvar og risiko for alle (eller de fleste) fag som er nødvendig for å gjennomføre et prosjekt, må man kontrahere underentreprenører etc.  

De utfordringene som byggherren tidligere hadde med fremdriftsstyring og koordinering av flere sideordnede entreprenører er i praksis bare flyttet ned et nivå – til kontraktsleddet mellom totalentreprenør/ generalentreprenør og deres underentreprenører.  

I dag kan også prosjektenes kompleksitet være ganske krevende med tilsvarende behov for ulik ekspertise hos de som kontraheres.

Det er ikke uvanlig med 20, 30, 40 eller enda flere underentreprenører i et enkelt byggeprosjekt, og følgelig er det et stort behov behov for god prosjekt- og byggeledelse. I tillegg kommer nødvendigheten av god styring av de prosjekterende hvis man er totalentreprenør.   

Når en totalentreprenør skal inngå avtaler med sine underentreprenører må han ta stilling til om disse skal få ansvar og risiko for å prosjektere egne arbeider, eller om han skal beholde det ansvaret selv. Det er ingen ting i veien for at en totalentreprenør med en NS 8407-kontrakt med byggherren inngår en ordinær underentreprisekontrakt basert på NS 8415 med en eller flere av sine underentreprenører. Det er ikke noe krav at man benytter totalunderentrepriser basert på NS 8417.

På tilsvarende måte er det ingen nødvendighet å benytte NS 8416-kontrakter med sine underentreprenører selv om en utførelsesentreprenør har en NS 8406-kontrakt med byggerren. Ofte vil en utførelsesentreprenør - i hvert fall hvis han er generalentreprenør - kunne ha et ønske om strengere styring av sine underentreprenører og dermed velge NS 8415-kontrakter.

Det er ikke gitt at den eller andre løsningen er bedre eller verre enn den andre.

En rekke ulike faktorer kan spille inn, og det faller for langt å gå inn på disse her. Det sentrale poenget å få frem er at det ikke nødvendigvis er noen automatikk mellom de valg en totalentreprenør gjør med hensyn til entrepriseform ned mot sine underentreprenører og det som gjelder mellom ham selv og byggherren.   

For en hoved- eller generalentreprenør med utførelsesentreprisekontrakt med byggherren er det derimot ingen tvil; da vil det alltid være en utførelsesentreprisekontrakt ned til underentreprenørene som enten baserer seg på NS 8415 eller NS 8416.     

5. Standardkontrakter  

I mange tiår har Norsk Standard utviklet standardkontrakter for bruk innen bygg- og anleggsbransjen.  

Dette er standardkontrakter utarbeidet av spesielt nedsatte komiteer bestående av kyndige representanter som kommer fra alle sider som blir involvert i bygge- og anleggsprosjekter. Følgelig kaller vi gjerne standardkontraktene for «agreed documents» hvor resultatet er en omhyggelig avveining mellom alle parters behov.  

I lys av dette er det derfor ønskelig at partene i det enkelte bygge- og anleggsprosjekt som benytter standardkontraktene ikke lager (for mange) egne spesialbestemmelser. Begrunnelsen for det er at man ikke skal forstyrre standardkontraktenes balansering av hhv risiko og ansvar mellom partene. (Likevel utarbeides det ofte spesielle kontraktsvilkår i de enkelte kontraktene som supplerer, endre og kanskje også fjerner bestemmelser i standardkontraktene).    

Man kan si vi har to nivåer av standardkontrakter hvor den overordnede er ment benyttet i forholdet mellom byggherren og entreprenør, og den underordnede er ment benyttet av hoved- eller totalentreprenør mot dennes underentreprenører.  

Den overordnede serien består av tre standardkontrakter med betegnelsene NS 8405, NS 8406 og NS 8407, mens serien ment for underentreprenører har fått betegnelsene NS 8415, NS 8416 og NS 8417.  

Tanken er at entreprenør bruker den underentreprisekontrakten som slutter med samme siffer som sifferet på hovedkontrakten med byggherren.  Han man en NS 8405-kontrakt med byggherren er det naturlig å benytte NS 8415 mot underentreprenør.  Likevel understrekes at det ikke er noe krav, og man har full avtalefrihet.

Det vil alltid være byggherren som velger om et prosjekt skal gjennomføres som en utførelsesentreprise eller en totalentreprise. Hvis byggherren velger å organisere prosjektet som en utførelsesentreprise har han valget mellom NS 8405 og NS 8406, mens kun NS 8407 er alternativet ved totalentrepriser.  

I NS 8405 og NS 8406 kalles entreprenøren for «hovedentreprenør» som fellesbetegnelse. Det er også begrepet i NS 8415 og NS 8416. Dette i motsetning til «byggherre» i NS 8405 og NS 8406, og i motsetning til «underentreprenør» i NS 8415 og NS 8416. Vi bruker derfor «hovedentreprenør» som betegnelse når det er tale om utførelsesentrepriser.  

Siden underentreprisestandardene er harmonisert med de overordnede standardene vil vi anbefale at totalentreprenør/ hovedentreprenør som hovedregel benytter den relevante underentreprisestandard overfor sine underentreprenører.  

Som nevnt tidligere er det ingen ting i veien for at totalentreprenør beholder hele eller deler av detaljprosjekteringen selv. I så fall vil det være naturlig at å benytte NS 8415 ned mot underentreprenørene fremfor NS 8417. Bakgrunnen for det er at NS 8415 er bygget opp på samme måte som NS 8417 med hensyn til preklusive frister, varslingsregime, strenge krav til skriftlighet osv. Skulle totalentreprenør beslutte at risikoen for egen detaljprosjektering skal overføres til den enkelte underentreprenør er det derimot naturlig å benytte NS 8417.   Det samme gjelder naturlig nok også når totalunderentreprenørene skal detaljprosjektere eget arbeid slik NS 84176 forutsetter.

Siden det finnes to forskjellige standarder for utførelsesentrepriser (NS 8405 og NS 8406 med tilhørende underentreprisestandarder NS 8415 og NS 8416) er det på sin plass å si noe om forskjellen.  

NS 8506 er en standard ment benyttet for de mer enkle og oversiktlige byggeprosjekter hvor partene ikke ønsker at kontraktsadministrasjon og gjennomføring skal være preget av en streng formalisme. Dette betyr ikke at NS 8406 er utelukket å benytte i store og omfattende prosjekter. For eksempel har Statens Vegvesen benyttet NS 8406 som sin standardkontrakt i store veiprosjekter.

NS 8405 (og NS 8407) har derimot veldig formalistiske regler med strenge krav til frister, til skriftlighet og til varsling. Den rettslige konsekvens av manglende etterlevelse av disse bestemmelsene er at den som ikke etterlever, taper sitt (sine) krav eller sin(-e) innsigelse(-r) til motpartens krav.

Det rettslige uttrykket er at disse standardene inneholder preklusive frister og hvor «preklusive» betyr at manglene etterlevelse medfører bortfall av rettigheter.    

6. Funksjonskrav – detaljprosjektering – planlegging av egne arbeider  

Når man prosjekterer vil en byggherre alltid starte med å kartlegge egne behov og hva det er man ønsker å få oppført. Man er gjennom ulike faser, og etter hvert kommer byggherren frem til et forprosjekt hvor funksjonskravene til det som ønskes oppført blir angitt.  

Når en byggherre ønsker prosjektet gjennomført i en totalentreprise er det normalt forprosjektet med funksjonskrav og tilhørende ytelsesbeskrivelser som ligger til grunn for en tilbudskonkurranse, og etterfølgende kontraktsinngåelse med en totalentreprenør.  

Det neste som skjer er at funksjonskrav og ytelsesbeskrivelser legges til grunn av totalentreprenøren i dennes detaljprosjektering.

Som oftest kan funksjonskrav løses på flere forskjellige måter, og da følger det av NS 8407 at totalentreprenør har en valgfrihet. Med det sagt kan det finnes andre krav i kontrakten som innskrenker totalentreprenørens valgfrihet, men det lar vi ligge nå. Poenget er at totalentreprenør har frihet til selv å velge hvordan funksjonskrav skal oppfylles med mindre annet fremgår av partenes kontrakt.   

Siden totalentreprenør har påtatt seg ansvaret for å detaljprosjektere de løsninger som skal oppfylle byggherrens funksjonskrav mm sier man at totalentreprenøren har overtatt funksjonsrisikoen. Hvis det viser seg at funksjonskravene ikke innfris vil det foreligge en feil (mangel) ved sluttproduktet, og da hjelper det ikke om detaljprosjekteringen og/ eller utførelsen for øvrig er utmerket. Det er funksjonskravene som skal oppfylles.  

I en utførelsesentreprise er situasjonen den motsatte. Da skal byggherren forestå detaljprosjekteringen og selv besørge at denne gir et resultat som medfører at byggherrens funksjonskrav oppfylles.

Entreprenøren skal kun utføre det som detaljprosjekteringen ir anvisning på. Skulle sluttproduktet vise at byggherrens krav til funksjon likevel ikke innfris, men ellers i overensstemmelse med detaljprosjekteringen, vil manglende innfrielse av funksjonskravene være byggherrens risiko.    

Til slutt påpekes at uavhengig av om entrepriseen gjennomføres som en utførelses- eller totalentreprise, skal alle entreprenører planlegge sine arbeider slik at arbeidene utføres i samsvar med gjeldende regler, normer og relevante veiledere. Det vi her sikter til er slike ting som innbyrdes avstand mellom f eks bjelker som igjen vil avhenge av dimensjonen og lengden på det trevirket som benyttes. Det kan være valg av kvalitet på isolasjonsmaterialet, bruk av vannbestandig gips kontra ordinær gips, riktig fall til sluk, bruk av riktig type sluk med slukmansjett som legges riktig i forhold til valgt membranløsning i våtsoner på bad osv.

Det er nemlig ikke alt som prosjekteres i detalj og detaljprosjekteringen må derfor suppleres av en rekke kilder til kunnskap. Teknisk forskrift (i dag; TEK17) med veileder, SINTEF Byggforsk byggdetaljblader, håndbøker fra SINTEF, leverandørers beskrivelser for hvordan utstyr, materialer eller annet skal benyttes/ monteres osv. må som utgangspunkt benyttes.

Alt dette er kilder til informasjon som utførende entreprenør må benytte når han planlegger egen utførelse. Så vil det alltid måtte trekkes en grense mot det som rent faktisk og rettslig er detaljprosjektering hvor byggherren er ansvarlig, men det er vanskelig å trekke den grensen i en artikkel som dette.

7. Oppsummering  

I dag benytter byggherresiden ofte totalentreprisekontrakter og det er som oftest NS 8407 man benytter.

Byggherren utarbeider ofte spesielle kontraktsvilkår for å skreddersy kontrakten til det aktuelle prosjektets spesielle behov.  

En totalentreprenør vil ofte velge å benytte NS 8417 som kontrakt ned mot sine underentreprenører hvis disse skal ha ansvar og risiko for den detaljprosjekteringen som er påkrevet for deres arbeider. Det er likevel ingen ting som hindrer en totalentreprenør fra å beholde ansvar og risiko for detaljprosjekteringen, og selv inngå kontrakter med sine underentreprenører basert f eks på NS 8415.

NS 8405 og NS 8407 med tilhørende underentreprisestandarder (NS 8415 og NS 8417) er beregnet for bruk i større/ krevende/ komplekse prosjekter hvor det er ønskelig med stor grad av formalisme, og bruk av et preklusivt varslingsregime.  

NS 8406 er ment brukt i de mer oversiktlige prosjektene hvor det ikke er like strenge krav til formalisme, og fortrinnsvis hvor det er få entreprenører med kontrakt mot byggherren.   

Helt uavhengig av entrepriseform har utførende entreprenør plikt til å planlegge sitt arbeid slik at dette utføres i samsvar med gjeldende regler, normer, leverandøranvisninger (håndverksmessig utførelse).

Entrepriseformer og gjennomføringsmodeller

Kortversjonen

1. Innledning  

Innen norsk, landbasert entrepriserett skiller vi mellom to entrepriseformer, nemlig utførelsesentreprise og totalentreprise.  

Den prinsipielle forskjellen mellom disse to alternativene er at entreprenøren detaljprosjekterer i tillegg til å utføre når man har en totalentreprise. I en utførelsesentreprise er det byggherren som prosjekterer mens entreprenøren utfører.  Mens totalentreprenøren har funksjonsrisikoen i en totalentreprise ligger denne hos byggherren i en utførelsesentreprise.

2. Byggherrens organisering av bygge- og anleggsprosjekter  

Ingen prosjekter er like og derfor blir også prosjektene organisert på ulike måter.

Det er likevel noen typetilfeller og det er disse det redegjøres for her.

Noen har den forståelsen at "totalentreprenør" har ansvaret for absolutt alle fag som kreves for å få gjennomført et byggeprosjekt, men det er ikke riktig.  

«Total» betyr kun at entreprenøren både prosjekterer og utfører.

Man kan ha like mange sideordnede totalentreprenører som man har fag (bygg, rørlegger, ventilasjon, elektro osv.).

Med dette sagt må det også presiseres at i dag inngår oftest byggherren kontrakt med kun en totalentreprenør som får ansvaret for absolutt alle fag. Konsekvensen av dette er at totalentreprenøren må engasjere underentreprenører og oftest er dette totalunderentreprenører med ansvar for hvert sitt fag.

Hvis byggherren har valgt å gjennomføre sitt prosjekt som en utførelsesentreprise har man tradisjonelt valgt å benytte flere begreper avhengig av hvordan prosjektet har vært organisert.  

For det første har man de tilfellene hvor byggherren kontraherer flere entreprenører hvor hver enkelt har ansvar for å utføre det som tilhører den enkeltes fag (bygg, rørlegger, flislegger, elektro, murer, maler, blikkenslager osv). Da sier man gjerne at gjennomføringen er organisert som byggherrestyrte delentrepriser. Dette er den mest krevende formen for byggherren fordi denne må samordne og styre alle entreprenører og derfor sitter med ganske høy risiko dersom entreprenrøene forsinker hverandres arbeid.

For det andre har man de tilfellene hvor byggherren har engasjert en hovedentreprenør med ansvar for alle byggfag, og så har byggherren inngått egne kontrakter med de tekniske entreprenørene (rørlegger, elektro). Når dette er situasjonen får som oftest hovedentreprenøren ansvar for å samordne og koordinere de tekniske entreprenørene, men likevel slik at byggherren har fremdriftsrisiko for de sideordnede entreprenørene.

For det tredje har vi situasjonen hvor alle fag legges inn under kun en entreprenør. Det som da skjer er vanligvis at den som ellers ville vært hovedentreprenør også får ansvaret med å levere de tekniske fagene. Når det er tilfelle benyttes betegnelsen generalentreprenør.

Uansett entrepriseform (utførelse eller total) er det normalt en stor fordel for byggherren å kun ha en kontraktspart å forholde seg.

Da slipper byggherren å ha risiko for fremdriften til de ulike entreprenørene. Isteden overlate all risiko for samordning og fremdrift til den ene entreprenøren som byggherren har kontrakt med.

Som regel er entreprenørene bedre egnet til å koordinere og samordne andre entreprenører. Entreprenører vet bedre hvor «skoen trykker» og ikke minst; hvor de skal trykke for at andre entreprenører skal oppfylle innen de gitte tidsfrister.  

3. Momenter som bør vurderes før valg av entrepriseform  

Hvis byggherren ønsker å ha frihet til å treffe beslutninger om løsningsvalg og kvaliteter så tett opp mot den faktiske utførelsen som mulig, bør byggherren vurdere en utførelsesentreprise. Da står byggherren langt friere til å treffe slike valg, enn det byggherren kan gjøre i en totalentreprise.

Det er nemlig et grunnleggende trekk for totalentrepriseformen at totalentreprenør skal ha valgfrihet til å selv å finne ut hvordan han ønsker å løse funksjonskrav. Fotutsetningen er selvsagt at ikke byggherren har innskrenket valgadgangen i den avtale som er inngått.

Tilsvarende gjelder dersom byggherren ønsker å ha et størst mulig handlingsrom i gjennomføringsfasen av andre grunner.

Velges totalentreprise i en situasjon hvor prosjektet er umodent slik at byggherren vil komme til å legge nye føringer for løsningsvalg så taler dette for en utførelsesentreprise fremfor totalentreprise.

Et annet forhold som kan tale for en utførelsesentreprise er der hvor byggherren har spesielt høye krav til kvalitet og/ eller funksjonalitet at byggherren ikke ønsker å gi totalentreprenøren noen form for valgfrihet.

Et forhold som kan tale for totalentreprise er at det haster for byggherren å få iverksatt prosjektet. Han er avhengig av at de fysiske arbeidene settes i gang før detaljprosjekteringen kan gjennomføres. Funksjonskravene vil da være fastsatt og tilstrekkelige til at totalentreprenører vil kunne konkurrere om oppdraget. Etter at kontrakten er tildelt vil totalentreprenøren først detaljprosjektere det som kreves for å igangsette arbeider i grunnen evt nødvendige infrastrukturtiltak, og så detaljprosjekteres resten etterhvert som det er behov. Totalentreprenør vil også ha dialogen mot bygningsmyndighetene og dermed ha kontroll på når et må sendes søknad om igangsettingstillatelser for de enkelte arbeider. Ved en slik løsning vil de fysiske arbeidene kunne iverksettes ganske raskt, og man sparer tid.

En annet hensyn som taler for totalentrepriseformen er at byggherren overlater funksjonsrisikoen til totalentreprenør.

Med det sagt kan dette også være et tveegget sverd sett fra byggherrens ståsted.

Noe av motivasjonen for en totalentreprenør er nettopp valgfriheten.

En totalentreprenør driver en kommersiell virksomhet med krav til inntjening og vil normalt velge det alternativet som er økonomisk mest gunstig for seg. Det er ikke alltid gitt at det alternativet er mest gunstig for en byggherre hvis man ser på livsløpskostnadene. Et alternativ for byggherren kan da være at man forbeholder seg retten til å treffe beslutninger underveis, at totalentreprenør må fremlegge alternative (men likeverdige) løsninger som byggherren kan velge mellom eller at byggherren stiller detaljerte krav i sin beskrivelse.

Uansett er dette momenter byggherren bør tenke på før tilbuds- eller konkurransegrunnlaget sendes ut.  

4. Entreprenørens organisering  

Som den store hovedregel kan vi fastslå at det er ikke mulig for en enkeltstående entreprenør å organisere og gjennomføre et byggeprosjekt ved kun å bruke egne interne ansatte. Ingen har alle fag representert i egen organisasjon og heller ikke nok ansatte til å gjennomføre mange, parallelle prosjekter.  

Om man er generalentreprenør i en utførelsesentreprise eller en totalentreprenør med ansvar og risiko for alle (eller de fleste) fag som er nødvendig for å gjennomføre et prosjekt, må man kontrahere underentreprenører etc.  

De utfordringene som byggherren tidligere hadde med fremdriftsstyring og koordinering av flere sideordnede entreprenører er i praksis bare flyttet ned et nivå – til kontraktsleddet mellom totalentreprenør/ generalentreprenør og deres underentreprenører.  

I dag kan også prosjektenes kompleksitet være ganske krevende med tilsvarende behov for ulik ekspertise hos de som kontraheres.

Det er ikke uvanlig med 20, 30, 40 eller enda flere underentreprenører i et enkelt byggeprosjekt, og følgelig er det et stort behov behov for god prosjekt- og byggeledelse. I tillegg kommer nødvendigheten av god styring av de prosjekterende hvis man er totalentreprenør.   

Når en totalentreprenør skal inngå avtaler med sine underentreprenører må han ta stilling til om disse skal få ansvar og risiko for å prosjektere egne arbeider, eller om han skal beholde det ansvaret selv. Det er ingen ting i veien for at en totalentreprenør med en NS 8407-kontrakt med byggherren inngår en ordinær underentreprisekontrakt basert på NS 8415 med en eller flere av sine underentreprenører. Det er ikke noe krav at man benytter totalunderentrepriser basert på NS 8417.

På tilsvarende måte er det ingen nødvendighet å benytte NS 8416-kontrakter med sine underentreprenører selv om en utførelsesentreprenør har en NS 8406-kontrakt med byggerren. Ofte vil en utførelsesentreprenør - i hvert fall hvis han er generalentreprenør - kunne ha et ønske om strengere styring av sine underentreprenører og dermed velge NS 8415-kontrakter.

Det er ikke gitt at den eller andre løsningen er bedre eller verre enn den andre.

En rekke ulike faktorer kan spille inn, og det faller for langt å gå inn på disse her. Det sentrale poenget å få frem er at det ikke nødvendigvis er noen automatikk mellom de valg en totalentreprenør gjør med hensyn til entrepriseform ned mot sine underentreprenører og det som gjelder mellom ham selv og byggherren.   

For en hoved- eller generalentreprenør med utførelsesentreprisekontrakt med byggherren er det derimot ingen tvil; da vil det alltid være en utførelsesentreprisekontrakt ned til underentreprenørene som enten baserer seg på NS 8415 eller NS 8416.     

5. Standardkontrakter  

I mange tiår har Norsk Standard utviklet standardkontrakter for bruk innen bygg- og anleggsbransjen.  

Dette er standardkontrakter utarbeidet av spesielt nedsatte komiteer bestående av kyndige representanter som kommer fra alle sider som blir involvert i bygge- og anleggsprosjekter. Følgelig kaller vi gjerne standardkontraktene for «agreed documents» hvor resultatet er en omhyggelig avveining mellom alle parters behov.  

I lys av dette er det derfor ønskelig at partene i det enkelte bygge- og anleggsprosjekt som benytter standardkontraktene ikke lager (for mange) egne spesialbestemmelser. Begrunnelsen for det er at man ikke skal forstyrre standardkontraktenes balansering av hhv risiko og ansvar mellom partene. (Likevel utarbeides det ofte spesielle kontraktsvilkår i de enkelte kontraktene som supplerer, endre og kanskje også fjerner bestemmelser i standardkontraktene).    

Man kan si vi har to nivåer av standardkontrakter hvor den overordnede er ment benyttet i forholdet mellom byggherren og entreprenør, og den underordnede er ment benyttet av hoved- eller totalentreprenør mot dennes underentreprenører.  

Den overordnede serien består av tre standardkontrakter med betegnelsene NS 8405, NS 8406 og NS 8407, mens serien ment for underentreprenører har fått betegnelsene NS 8415, NS 8416 og NS 8417.  

Tanken er at entreprenør bruker den underentreprisekontrakten som slutter med samme siffer som sifferet på hovedkontrakten med byggherren.  Han man en NS 8405-kontrakt med byggherren er det naturlig å benytte NS 8415 mot underentreprenør.  Likevel understrekes at det ikke er noe krav, og man har full avtalefrihet.

Det vil alltid være byggherren som velger om et prosjekt skal gjennomføres som en utførelsesentreprise eller en totalentreprise. Hvis byggherren velger å organisere prosjektet som en utførelsesentreprise har han valget mellom NS 8405 og NS 8406, mens kun NS 8407 er alternativet ved totalentrepriser.  

I NS 8405 og NS 8406 kalles entreprenøren for «hovedentreprenør» som fellesbetegnelse. Det er også begrepet i NS 8415 og NS 8416. Dette i motsetning til «byggherre» i NS 8405 og NS 8406, og i motsetning til «underentreprenør» i NS 8415 og NS 8416. Vi bruker derfor «hovedentreprenør» som betegnelse når det er tale om utførelsesentrepriser.  

Siden underentreprisestandardene er harmonisert med de overordnede standardene vil vi anbefale at totalentreprenør/ hovedentreprenør som hovedregel benytter den relevante underentreprisestandard overfor sine underentreprenører.  

Som nevnt tidligere er det ingen ting i veien for at totalentreprenør beholder hele eller deler av detaljprosjekteringen selv. I så fall vil det være naturlig at å benytte NS 8415 ned mot underentreprenørene fremfor NS 8417. Bakgrunnen for det er at NS 8415 er bygget opp på samme måte som NS 8417 med hensyn til preklusive frister, varslingsregime, strenge krav til skriftlighet osv. Skulle totalentreprenør beslutte at risikoen for egen detaljprosjektering skal overføres til den enkelte underentreprenør er det derimot naturlig å benytte NS 8417.   Det samme gjelder naturlig nok også når totalunderentreprenørene skal detaljprosjektere eget arbeid slik NS 84176 forutsetter.

Siden det finnes to forskjellige standarder for utførelsesentrepriser (NS 8405 og NS 8406 med tilhørende underentreprisestandarder NS 8415 og NS 8416) er det på sin plass å si noe om forskjellen.  

NS 8506 er en standard ment benyttet for de mer enkle og oversiktlige byggeprosjekter hvor partene ikke ønsker at kontraktsadministrasjon og gjennomføring skal være preget av en streng formalisme. Dette betyr ikke at NS 8406 er utelukket å benytte i store og omfattende prosjekter. For eksempel har Statens Vegvesen benyttet NS 8406 som sin standardkontrakt i store veiprosjekter.

NS 8405 (og NS 8407) har derimot veldig formalistiske regler med strenge krav til frister, til skriftlighet og til varsling. Den rettslige konsekvens av manglende etterlevelse av disse bestemmelsene er at den som ikke etterlever, taper sitt (sine) krav eller sin(-e) innsigelse(-r) til motpartens krav.

Det rettslige uttrykket er at disse standardene inneholder preklusive frister og hvor «preklusive» betyr at manglene etterlevelse medfører bortfall av rettigheter.    

6. Funksjonskrav – detaljprosjektering – planlegging av egne arbeider  

Når man prosjekterer vil en byggherre alltid starte med å kartlegge egne behov og hva det er man ønsker å få oppført. Man er gjennom ulike faser, og etter hvert kommer byggherren frem til et forprosjekt hvor funksjonskravene til det som ønskes oppført blir angitt.  

Når en byggherre ønsker prosjektet gjennomført i en totalentreprise er det normalt forprosjektet med funksjonskrav og tilhørende ytelsesbeskrivelser som ligger til grunn for en tilbudskonkurranse, og etterfølgende kontraktsinngåelse med en totalentreprenør.  

Det neste som skjer er at funksjonskrav og ytelsesbeskrivelser legges til grunn av totalentreprenøren i dennes detaljprosjektering.

Som oftest kan funksjonskrav løses på flere forskjellige måter, og da følger det av NS 8407 at totalentreprenør har en valgfrihet. Med det sagt kan det finnes andre krav i kontrakten som innskrenker totalentreprenørens valgfrihet, men det lar vi ligge nå. Poenget er at totalentreprenør har frihet til selv å velge hvordan funksjonskrav skal oppfylles med mindre annet fremgår av partenes kontrakt.   

Siden totalentreprenør har påtatt seg ansvaret for å detaljprosjektere de løsninger som skal oppfylle byggherrens funksjonskrav mm sier man at totalentreprenøren har overtatt funksjonsrisikoen. Hvis det viser seg at funksjonskravene ikke innfris vil det foreligge en feil (mangel) ved sluttproduktet, og da hjelper det ikke om detaljprosjekteringen og/ eller utførelsen for øvrig er utmerket. Det er funksjonskravene som skal oppfylles.  

I en utførelsesentreprise er situasjonen den motsatte. Da skal byggherren forestå detaljprosjekteringen og selv besørge at denne gir et resultat som medfører at byggherrens funksjonskrav oppfylles.

Entreprenøren skal kun utføre det som detaljprosjekteringen ir anvisning på. Skulle sluttproduktet vise at byggherrens krav til funksjon likevel ikke innfris, men ellers i overensstemmelse med detaljprosjekteringen, vil manglende innfrielse av funksjonskravene være byggherrens risiko.    

Til slutt påpekes at uavhengig av om entrepriseen gjennomføres som en utførelses- eller totalentreprise, skal alle entreprenører planlegge sine arbeider slik at arbeidene utføres i samsvar med gjeldende regler, normer og relevante veiledere. Det vi her sikter til er slike ting som innbyrdes avstand mellom f eks bjelker som igjen vil avhenge av dimensjonen og lengden på det trevirket som benyttes. Det kan være valg av kvalitet på isolasjonsmaterialet, bruk av vannbestandig gips kontra ordinær gips, riktig fall til sluk, bruk av riktig type sluk med slukmansjett som legges riktig i forhold til valgt membranløsning i våtsoner på bad osv.

Det er nemlig ikke alt som prosjekteres i detalj og detaljprosjekteringen må derfor suppleres av en rekke kilder til kunnskap. Teknisk forskrift (i dag; TEK17) med veileder, SINTEF Byggforsk byggdetaljblader, håndbøker fra SINTEF, leverandørers beskrivelser for hvordan utstyr, materialer eller annet skal benyttes/ monteres osv. må som utgangspunkt benyttes.

Alt dette er kilder til informasjon som utførende entreprenør må benytte når han planlegger egen utførelse. Så vil det alltid måtte trekkes en grense mot det som rent faktisk og rettslig er detaljprosjektering hvor byggherren er ansvarlig, men det er vanskelig å trekke den grensen i en artikkel som dette.

7. Oppsummering  

I dag benytter byggherresiden ofte totalentreprisekontrakter og det er som oftest NS 8407 man benytter.

Byggherren utarbeider ofte spesielle kontraktsvilkår for å skreddersy kontrakten til det aktuelle prosjektets spesielle behov.  

En totalentreprenør vil ofte velge å benytte NS 8417 som kontrakt ned mot sine underentreprenører hvis disse skal ha ansvar og risiko for den detaljprosjekteringen som er påkrevet for deres arbeider. Det er likevel ingen ting som hindrer en totalentreprenør fra å beholde ansvar og risiko for detaljprosjekteringen, og selv inngå kontrakter med sine underentreprenører basert f eks på NS 8415.

NS 8405 og NS 8407 med tilhørende underentreprisestandarder (NS 8415 og NS 8417) er beregnet for bruk i større/ krevende/ komplekse prosjekter hvor det er ønskelig med stor grad av formalisme, og bruk av et preklusivt varslingsregime.  

NS 8406 er ment brukt i de mer oversiktlige prosjektene hvor det ikke er like strenge krav til formalisme, og fortrinnsvis hvor det er få entreprenører med kontrakt mot byggherren.   

Helt uavhengig av entrepriseform har utførende entreprenør plikt til å planlegge sitt arbeid slik at dette utføres i samsvar med gjeldende regler, normer, leverandøranvisninger (håndverksmessig utførelse).

Abonner og få tilgang til hele artikkelen og mye mer!

Månedlig betaling
Årlig betaling
Spar opp til 40% ved årlig betaling

Kunnskapsbank

kr 490,– / mnd
Trekkes årlig
Kom i gang
  • Tilgang til alle artikler
  • Tilgang til nye artikler som publiseres
  • Vederlagsfri konsultasjon inntil 5 timer pr år

E-kurs

kr 490,– / mnd
Trekkes årlig
Kom i gang
  • Tilgang til alle e-kurs
  • Tilgang til nye e-læringsmoduler som publiseres

Kunnskapsbank + E-kurs

kr 790,– / mnd
Trekkes årlig
Kom i gang
Beste tilbud
  • Tilgang til alle artikler
  • Tilgang til alle e-kurs
  • Tilgang til alt nytt innhold som publiseres.
  • Vederlagsfri konsultasjon inntil 5 timer pr år
Spar opp til 40% ved årlig betaling

Kunnskapsbank

kr 490,– / mnd
Trekkes årlig
Kom i gang
  • Tilgang til alle artikler
  • Tilgang til nye artikler som publiseres
  • Vederlagsfri konsultasjon inntil 5 timer pr år

E-kurs

kr 490,– / mnd
Trekkes årlig
Kom i gang
  • Tilgang til alle e-kurs
  • Tilgang til nye e-læringsmoduler som publiseres

Kunnskapsbank + E-kurs

kr 790,– / mnd
Trekkes årlig
Kom i gang
Beste tilbud
  • Tilgang til alle artikler
  • Tilgang til alle e-kurs
  • Tilgang til alt nytt innhold som publiseres.
  • Vederlagsfri konsultasjon inntil 5 timer pr år
Les abonnementsvilkår

Abonner og få tilgang til hele artikkelen og mye mer!

Månedlig betaling
Årlig betaling
Spar opp til 40% ved årlig betaling

Kunnskapsbank

kr 875– / mnd
Trekkes hver måned
Kom i gang
  • Tilgang til alle artikler
  • Tilgang til nye artikler som publiseres
  • Vederlagsfri konsultasjon inntil 5 timer pr år

E-kurs

kr 490,– / mnd
Trekkes årlig
Kun tilgjengelig som årlig abonnement
  • Tilgang til alle e-kurs
  • Tilgang til nye e-læringsmoduler som publiseres

Kunnskapsbank + E-kurs

kr 790,– / mnd
Trekkes årlig
Kun tilgjengelig som årlig abonnement
  • Tilgang til alle artikler
  • Tilgang til nye artikler som publiseres
  • Vederlagsfri konsultasjon inntil 5 timer pr år
Spar opp til 40% ved årlig betaling

Kunnskapsbank

kr 490,– / mnd
Trekkes årlig
Kom i gang
  • Tilgang til alle artikler
  • Tilgang til nye artikler som publiseres
  • Vederlagsfri konsultasjon inntil 5 timer pr år

E-kurs

kr 490,– / mnd
Trekkes årlig
Kom i gang
  • Tilgang til alle e-kurs
  • Tilgang til nye e-læringsmoduler som publiseres

Kunnskapsbank + E-kurs

kr 790,– / mnd
Trekkes årlig
Kom i gang
Beste tilbud
  • Tilgang til alle artikler
  • Tilgang til alle e-kurs
  • Tilgang til alt nytt innhold som publiseres.
  • Vederlagsfri konsultasjon inntil 5 timer pr år
Les abonnementsvilkår

Abonner og få tilgang til hele artikkelen og mye mer!

Månedlig betaling
Årlig betaling
Spar opp til 40% ved årlig betaling

E-kurs

kr 490,–
Trekkes årlig
Nåværende plan
  • Tilgang til alle e-kurs
  • Tilgang til nye e-kurs som publiseres

Kunnskapsbank

kr 875,– / mnd
Trekkes hver måned
Legg til
  • Tilgang til 79 artikler
  • Tilgang til nye artikler som publiseres
  • Vederlagsfri konsultasjon inntil 5 timer pr år
Spar opp til 40% ved årlig betaling

E-kurs

kr 490,– / mnd
Trekkes årlig
Nåværende plan
  • Tilgang til alle e-kurs
  • Tilgang til nye e-kurs som publiseres

Kunnskapsbank

kr 300,– / mnd
Trekkes årlig
Legg til
  • Tilgang til alle artikler
  • Tilgang til nye artikler som publiseres
  • Vederlagsfri konsultasjon inntil 5 timer pr år
Les abonnementsvilkår

Har du et tema du ønsker at vi skal skrive om?

Thank you! Your submission has been received!
Det skjedde noe galt. Kontakt oss på hei@byggogprosjektjus.no hvis problemet vedvarer

Har du et tema du ønsker at vi skal skrive om?

Thank you! Your submission has been received!
Det skjedde noe galt. Kontakt oss på hei@byggogprosjektjus.no hvis problemet vedvarer
© 2023 Alle rettigheter reservert, Bygg- og prosjektjus AS
Org nr 932 991 888
Nettside av Ur Solutions