1. Overordnet
Når vi snakker om tilleggsfrist og forsinkelse så må dette naturlig nok sees i sammenheng med opprinnelig avtalt byggetid, som vi har skrevet om i artikkelen "Prosjektgjennomføring" punkt 2 som kan leses her.
Tilleggsfrist er ofte noe som kreves når forbruker bestiller endringer, men kan også skyldes andre forhold. Vi skrev om endringer i "Prosjektgjennomføring" punkt 4.
For at artiklene ikke skal bli alt for omfattende behandles det som gjelder tilleggsfrist og sanksjonssystemet ved forsinkelse i denne artikkelen.
2. Fristforlengelse
Den sentrale bestemmelsen om fristforlengelse er buofl. § 11 «Tilleggsfrist».
Reglene om fristforlengelse er - i prinsippet - langt på vei de samme i bustadoppføringsloven som i f eks NS 8407 punkt 33. Vår artikkel om punkt 33 kan derfor være av interesse og artikkelen kan leses her.
Som eksempel på samsvar mellom f eks NS 8407 punkt 33 og buofl § 11 viser vi til virkningen av for sent varsel om fristforlengelse.
Det følger av hhv buofl § 11, siste ledd og NS 8407 punkt 33.4, annet ledd at entreprenøren taper sitt krav på fristforlengelse dersom han ikke varsler «uten ugrunnet opphold» etter han ble kjent med det forhold som begrunner kravet.
Vi har skrevet om "uten ugrunnet opphold" i den nevnte artikkel om NS 8407 punkt 33, og viser til den.
Reglene for hvordan man beregner varigheten på den fristforlengelsen som kreves, fremgår av buofl § 11, tredje ledd.
De prinsipper som skal anvendes for å beregne varigheten er i det alt vesentligste identisk med NS 8407 punkt 33.5. Følgelig viser vi til den artikkelen som vi allerede har inntatt en link til.
Buofl § 11, første ledd angir tre ulike situasjoner som kan gi entreprenøren krav på fristforlengelse, og de er listet opp i bokstavene a, b og c.
Bokstav a omhandler endringer og tilleggsarbeider forbrukeren krever utført, og som påfører entreprenøren forsinkelser. Som tidligere nevnt har vi behandlet endringer og tillegg i "Prosjektgjennomføring" punkt 4, og viser derfor til den.
Bokstav b omhandler forsinkelser som forbruker eller noen denne svarer for påfører entreprenøren. Dette alternativet er aktuelt i alle situasjoner hvor entreprenør venter på en avklaring fra forbruker, og hvor avklaringen lar vente på seg. Hvis en forbruker somler med å melde tilbake til entreprenør og sommelet gjør at entreprenør påføres forsinkelser, bør entreprenør varsle forbruker. Varselet bør være skriftlig og man bør - på en tydelig måte - understreke at videre sommel får som konsekvens at frist for ferdigstillelse forskyves.
Når det gjelder alternativet at entreprenør blir forsinket som følge av noen forbruker svarer for, vil nok dette være mest aktuelt i situasjoner hvor forbruker har rollen som "byggherre". Vi sikter i den forbindelse til de tilfellene hvor det oppføres en enebolig eller hytte på forbrukerens eiendom, og hvor denne har kontrahert prosjekterende og/ eller andre sideordnede entreprenører. Hvis entreprenøren påføres forsinkelser som følge av årsaker som kan tilbakeføres til prosjekterende eller sideordnede entreprenører vil det være forbruker som har risikoen for forsinkelsen.
Bokstav c omhandler forsinkelser som skyldes forhold utenfor entreprenørens kontroll (force majeur). Dette er en bestemmelse som sjelden anvendes fordi det skal svært mye til for å fastslå at det foreligger et tilfelle av force majeur. Et kjent eksempel fra nyere tid er covid-epidemien. Da covid rammet Norge i mars 2020 var alle uforberedt og det tok lang tid før man fant ut hvordan man skulle overvinne konsekvensen av denne. I dag vet man hvordan man skal forholde seg, og man må også ta høyde for at noe tilsvarende kan oppstå. Følgelig vil nok ikke et tilsvarende utbrudd av covid (som eventuelt måtte inntreffe) i dag bli å anse som en force majeur-situasjon.
For at entreprenør skal kunne kreve tilleggsfrist må det altså foreligge en situasjon som kan forankres i et av disse tre alternativene (a, b eller c).
Som kjent er det mange situasjoner og forhold som kan inntre i løpet av en byggeperiode, og som kan påvirke entreprenørens fremdrift. Med mindre det aktuelle forholdet lar seg henføre til a, b eller c vil forholdet være entreprenørens risiko, og dermed får ikke entreprenør krav på fristforlengelse.
I alle prosjekter hvor utbygger (entreprenør) har funksjonsrisikoen (totalentreprise) vil det være utbygger som har ansvar og risiko for oppfyllelse av f eks rekkefølgebestemmelser i reguleringsplan, vilkår i rammetillatelse, som må søke om igangsettingstillatelse(-r) og til slutt hhv midlertidig brukstillatelse og ferdigattest.
I noen situasjoner kan det også være aktuelt å søke om dispensasjoner.
Man kan - nærmest uten unntak - legge til grunn at enhver forsinkelse som kan tilbakeføres til myndighetenes saksbehandling og beslutninger, vil være utbyggers (entreprenørens) risiko i forhold til forbruker.
Følgelig er det svært viktig at man tenker seg nøye om når byggetid skal avtales. I den forbindelse viser vi til artikkelen "Prosjektgjennomføring" punkt 2 med underpunkter.
3. Dagmulkt og andre sanksjoner ved forsinkelse
3.1 Oversikt
I buofl § 17 listes det opp fire aktuelle sanksjonsmidler som forbruker kan benytte seg av når entreprenør er forsinket - under forutsetning av at de nærmere vilkår for det enkelte sanksjonsmiddel er oppfylt.
Alternativene er listet opp i bokstavene a - d, og omfatter dagmulkt (bokstav a), heving av avtalen (bokstav b), erstatning (bokstav c) og tilbakehold av eget vederlag (bokstav d).
Vi behandler kun forbrukerens rett til å kreve dagmulkt (bokstav a) og retten til å kreve erstatning (bokstav c).
Hvis en entreprenør står overfor en situasjon hvor forbruker varsler hevning bør man innhente juridisk bistand umiddelbart.
Dersom forbruker tilbakeholder eget vederlag fordi vedkommende pretenderer å ha et motkrav mot entreprenør som følge av forsinkelsen, så er dette en forholdsvis vanlig reaksjon innen næringslivet. Man har rett til å å tilbakeholde egen ytelse som sikkerhet, men ikke mer enn det som er nødvendig. I første omgang er tilbakehold kun en midlertidig reaksjon, og det forutsettes at vederlaget utbetales i den utstrekning det skulle vise seg at tilbakeholdet var uberettiget (helt eller delvis).
Dagmulkt og erstatning - som er de to sanksjonene vi vil behandle - er de primære sanksjonsmidlene ved forsinkelse. Det samme er også situasjonen når det kommer til kontrakter mellom profesjonelle. Vi har skrevet en egen artikkel om dagmulkt og erstatning med utgangspunkt i NS 8407 punkt 40 som kan leses her.
3.2 Dagmulkt
Dagmulkt er nærmere behandlet i buofl § 18.
Det følger av buofl § 18, første ledd at det skal betales dagmulkt «for kvar dag» entreprenøren er forsinket.
Dette er forskjellig fra f eks NS 8407 punkt 40.3 som angir at det kun betales dagmulkt for hverdager (dvs. ikke for søndager og helligdager).
En annen forskjell er dagmulktgrunnlaget.
I NS 8407 (og andre standardkontrakter mellom profesjonelle) er det kontraktssummen som utgjør dagmulktgrunnlaget. Det betyr at merverdiavgiften skal inkluderes, men ikke etterfølgende tilleggsvederlag eller indeksregulering.
Når det skal betales dagmulkt til forbruker følger det av buofl § 18, annet ledd at dagmulktgrunnlaget består av «det samla vederlaget entreprenøren skal ha». Oftest innebærer dette at dagmulktgrunnlaget er større enn kontraktssummen fordi det ofte vil ha tilkommet endringsarbeider mm. Tilsvarende med indeksregulering der dette er skriftlig avtalt.
En tredje forskjell er at verdien av den forholdsmessige andel av eiendomsretten inngår som del av kjøpesummen. Det er typisk situasjonen når boligen er en leilighet som igjen er en del av et eierseksjonssameie eller borettslag.
I slike situasjoner vil dagmulktsatsen være 0,75 0/00 , mens den er 1,0 0/00 i de tilfeller hvor eiendommen tilhører forbruker (og derfor ikke inngår som del av vederlaget).
Selv om dagmulktsatsen er 0,75 0/00 ved leilighetskjøp, vil nok det samlede dagmulktkrav hvis alle leiligheter er forsinket blir betydelig større enn utbyggers krav på dagmulkt fra sin medkontrahent (som oftest en totalentreprenør og hvor avtalen er basert på NS 8407).
I sistnevnte tilfelle vil dagmulktsatsen riktig nok være 1,0 0/00 , men kun basert på kontraktssummen.
Følgelig er det all grunn for en utbygger til å være svært påpasselig når man avtaler byggetid med forbrukerne, men også bevisst hvilke vilkår som avtales med egen totalentreprenør.
Dagmulktperioden for hhv bustadoppføringsloven og kontrakter som NS 8407 er maksimalt 100 dager.
Dette fremgår indirekte av NS 8407 punkt 40.3, første og tredje ledd, men eksplisitt av buofl. § 18, annet ledd, siste punktum.
Til slutt fremheves at dagmulkt er en form for normaltapserstatning. Den kommer til utbetaling uavhengig av om forbruker har blitt påført et tilsvarende tap, eller ikke. Som utgangspunkt kan ikke forbruker kreve erstatning for evt overskytende tap eller kostnader som han måtte ha blitt pådratt som følge av forsinkelse. På den andre siden vil forbrukeren heller ikke måtte gi fra seg noen del av dagmulkten selv om forbrukerens tap eller kostnader er lavere enn dagmulkten.
3.3 Erstatning
Mens dagmulkt er noe hhv forbruker, byggherre eller totalentreprenør får krav på uten at det foreligger et tilsvarende, økonomisk tap, forutsetter et krav på erstatning at man har blitt påført et økonomisk tap.
I tillegg må det foreligge et ansvarsgrunnlag, det må være årsakssammenheng mellom ansvarsgrunnlag og det økonomiske tapet, og tapet må ha vært påregnelig for entreprenør.
Siden dagmulkt er det primære sanksjonsmiddelet ved forsinkelse vil det kun være i de tilfeller som forbruker er påført et økonomisk tap som overstiger dagmulkten, det blir aktuelt å vurdere om erstatning kan kreves, jfr buofl § 19, første ledd.
Ansvarsgrunnlaget er regulert i buofl § 19, første ledd hvor det fremgår at erstatning kan kun kreves dersom entreprenøren har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med «hederlighet og god tro».
Det skal generelt svært mye til for å få rettens aksept for at noen har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med «hederlighet eller god tro».
Domstolene er gjerne tilbakeholdne med å karakterisere en opptreden med så sterke ord som kreves for at ansvarsgrunnlaget skal foreligge.
Om grov uaktsomhet sier man gjerne det må foreligge et markant avvik fra det som anses å være normal adferd.
Vi går ikke nærmere inn på disse momentene, da vi antar de fleste entreprenører er opptatt av å opptre skikkelig.
Spørsmålet om erstatning, grov uaktsomhet eller i strid med «hederlighet og god tro» vil normalt dukke opp hvis en forbruker har engasjert advokat, og man av grunner det er vanskelig å illustrere med gode eksempler, skulle mene at grov uaktsomhet m.v. foreligger.
I slike tilfeller vil det være tryggest for en entreprenør å kontakte egen advokat.
