1. Overordnet

I denne artikkelen behandler vi fire emner, nemlig;

• byggetidens lengde

• kvalitetskrav til det som skal bygges og leveres

• endringer (tillegg)

• krav om fristforlengelse og tilleggsvederlag (oversikt)

2. Byggetidens lengde

2.1 Avtalefrihet

Bustadoppføringsloven har som utgangspunkt at partene selv avtaler hvor lang byggetiden skal være. Det er kun der avtalen er taus at loven regulerer byggetid. Den bestemmelsen kommer vi tilbake til i punkt 2.5 nedenfor.

Partene står derfor fritt til å avtale det man måtte ha behov for.  

For en entreprenør vil det være ønskelig å ha en vag formulering, og uansett en byggetid som i tilstrekkelig grad reduserer risikoen for forsinkelser med dagmulktkrav som konsekvens.  

I prosjektsalg av leiligheter vil ofte situasjonen være at mye gjenstår å avklare når utbygger legger leilighetene ut for salg.  

F eks vil byggelån som oftest ikke kunne "åpnes" før utbygger har solgt en viss andel av leilighetene (i praksis 70 %).  

Det kan også være rekkefølgebestemmelser som må innfris før man får tillatelse til å starte bygging, eller som må være oppfylt før man får midlertidig brukstillatelse. I slike tilfeller er utbygger avhengig av at bygningsmyndighetenes saksbehandling ikke forsinker prosessen. For å minimalisere risikoen for forsinkelser kan det derfor være fornuftig å ha vage formuleringer om ferdigstillelse.

Et tredje forhold kan være strenge vernebestemmelser som medfører at utbygger må forholde seg til antikvariske myndigheter gjennom byggeperioden. Det kan være tilfelle ved store rehabiliteringsarbeider av eldre bygårder. I slike situasjoner er det vanskelig for utbygger å styre/ forutse saksbehandlingstid.

Derimot har utbygger full kontroll over den byggetiden som man tilbyr forbruker når man iverksetter sitt prosjektsalg. Det betyr at utbygger bør derfor være påpasselig med sine formuleringer i avtalen når det gjelder ferdigstillelse.

I andre tilfeller byr ikke slike forhold på utfordringer overhodet.

Entreprenør er f eks en typehus-produsent og huset skal oppføres på forbrukerens tomt. Det som skal oppføres ligger innenfor reguleringsplanens rammer, og tiltaket er enkelt.

Når entreprenør har full kontroll, over det som skal bygges, finansieringen er på plass og det kun dreier seg om normal fremdriftsplanlegging, er det vesentlig mer enkelt for en entreprenør å avtale en mer presis angitt byggetid eller ferdigstillelsesdato.

Nedenfor skal vi gjennomgå de mest vanlige situasjonene.

2.2 Vage formuleringer

I 2011 ble det avsagt to Høyesterettsdommer som begge legger føringer for hvor vage formuleringer partene kan avtale når det gjelder byggetidens lengde. Dommene sier også noe om forutsetningene for at slike vage formuleringer står seg i praksis.  

Disse dommene kalles «Nye Major» og «Kruses gate» og er inntatt i Rt 2011 s 670 og Rt 2011 s 679.

Begge gjaldt leilighetsprosjekter på Majorstuen i Oslo.

Felles for begge saker var at utbygger hadde inntatt en svært vag bestemmelse om når leilighetene ville bli innflyttingsklare.

I «Nye Major»-dommen stod det at utbygger «tar sikte på ferdigstillelse (…) 2. halvår 2007».

Kjøpekontraktene ble inngått i siste halvdel av 2005.

Etter hvert som prosjektet skred frem sendte megleren først et brev i februar 2006 hvor det stod at innflytting "er nå antatt å finne sted i løpet av 2. kvartal 2008", og deretter et brev i august 2008 hvor det stod at "ferdigstillelse (...) antas å finne sted fra og med slutten av 4 kvartal 2008".

Deretter ble leilighetene overtatt i vinter og vår 2009.

Kjøperne av de aktuelle leilighetene krevde dagmulkt med utgangspunkt i kontraktsbestemmelsen om at at utbygger tok "sikte på ferdigstillelse (...) 2. halvår 2007" og senest utløpet av 2007.

Høyesterett la til grunn at det ikke var noen omforent forståelse av avtalen, at den derfor måtte tolkes på grunnlag av de alminnelige avtalerettslige regler, og dermed hva som kunne utledes av en alminnelig språklig forståelse av ordlyden.

Høyesterett anså ikke klausulen for å være uklar - den tilsa helt entydig at selgeren ikke hadde bundet seg til ferdigstillelse innen utgangen av 2007.

Utbygger ble deretter frifunnet for kjøpernes krav på dagmulkt.

I "Kruses gate"-dommen hadde utbygger inntatt følgende formulering i det salgsprospektet: "(...) forventet ferdigstillelse/innflytting er beregnet fra 3. kvartal 2007. Dette under forutsetning av byggestart 2. kvartal 2006".

I selve kjøpekontrakten stod det at "boligene er planlagt innflyttingsklare i løpet av 3. kvartal 2007".

I september 2007 ble kjøper orientert om at ferdigstillelse syntes å bli siste kvartal 2007 eller første kvartal 2008. I mars 2008 sendte man et nytt brev og underrettet om ytterligere forsinkelser som følge av at utbygger hadde hatt en komplisert prosess med Byantikvar og bygningsmyndighet. I september 2008 ble så kjøper orientert om overlevering 27.10.2008.

Kjøper hevet først salget som vesentlig forsinket, men dette ble senere endret til at kjøper nøyde seg med å kreve dagmulkt, som utbygger bestred.

Høyesterett konkluderte som i "Nye Major"-dommen med at partene IKKE hadde avtalt en bindende overtakelsesdato.

Utbygger ble likevel dømt til å betale dagmulkt.

Høyesteretts begrunnelse var at allerede på avtaletidspunktet var det urealistisk med overlevering i løpet av tredje kvartal 2007, og det visste utbygger. Denne angivelsen var således avgitt mot bedre vitende og dermed var forsinkelsen utbyggers risiko.

Høyesterett skriver bl.a. at når "en selger ved kontraktsinngåelsen på denne måten har opplyst om et planlagt leveringstidspunkt som han positivt vet er helt urealistisk, foreligger det (...)  mislighold". Videre viste Høyesterett til buofl. § 10, tredje ledd om at arbeidet skal "utførast med rimeleg fremdrift og utan unødvendig avbrot" som vi behandler nedenfor i punkt 2.4.

Disse to dommene er fremdeles gjeldende rett og de prinsippene som man gjenfinner her benyttes i dag ved prosjektsalg av leiligheter.

2.3 Et bestemt antall dager

I mindre prosjekter som oppføring av en enebolig eller en hytte er man normalt mer konkret.

I noen prosjekter avtaler partene at bygget skal ferdigstilles (overtas) på en bestemt dato, mens det i andre prosjekter avtales at arbeidene skal være ferdigstilt innen et bestemt antall dager.  

Når man har avtalt et bestemt antall dager er det viktig å tenke gjennom hva som skal være friststart.  

Vi anbefaler entreprenør å ta utgangspunkt i tidspunktet for igangsettingstillatelse med tillegg av noen dager til mobilisering og opprigging på byggeplass.  

Vi har erfart at formuleringer som tar utgangspunkt i «oppstart byggeplass» har skapt unødvendige tvister.

F eks har forbruker ansett entreprenørens arbeider med felling av trær og/ eller fjerning av løsmasser i påvente av igangsettingstillatelse som oppstart i kontraktens forstand.

Dette til tross for at slike arbeider ikke er søknadspliktige tiltak, og til tross for at det har tatt lang tid fra entreprenør var ferdig med slike forberedende arbeider og frem til igangsettingstillatelsen endelig forelå.

For ikke å ta unødig risiko anbefaler vi derfor entreprenør å avtalefeste at oppstart henger sammen med tidspunktet for når den formelle igangsettingstillatelsen foreligger.

2.4 Lørdager, helligdager og ferier

Når man angir byggetiden til et visst antall dager regnet fra et oppstartstidspunkt er det viktig å ta høyde for lørdager, helligdager og ferier.  

Man bør presisere at  at byggetiden ikke inkluderer lørdager og helligdager, samt at påske- sommer- og juleferie skal tillegges byggetiden der det er aktuelt.  

At byggetiden skal tillegges ferier fremgår eksplisitt i byggeblankettene.

Av disse følger det at påske- og juleferie medfører et tillegg på en uke for hver ferie, mens sommerferien gir et tillegg på tre uker.  

2.5 «Snarast råd (…) med rimeleg fremdrift (…) utan unødig avbrot»

Dersom partene – mot formodning – ikke har avtalt noe som helst følger det av  buofl. §10, siste ledd at entreprenøren skal iverksette sine arbeider «snarast råd» etter at forbrukeren har sagt fra at det er klart. Deretter skal entreprenøren utføre sitt arbeid «med rimeleg framdrift og utan unødvendig avbrot».  

Den delen av bestemmelsen som knytter oppstart opp mot forbrukerens melding er antagelig lite praktisk i dag. Da bustadoppføringsloven ble laget var det svært vanlig at forbrukere stod for en del egeninnsats som f eks trefelling og oppføring av lecamur etc.

I dag er nok ikke det så vanlig, men entreprenør må likevel være forberedt på å starte opp «snarast råd». Med mindre annet fremgår av avtalen vil det være naturlig å knytte "snarast råd" opp til tidspunktet for selve avtaleinngåelsen.

Under enhver omstendighet må entreprenør arbeide «med rimeleg framdrift og utan unødvendig avbrot» slik Høyesterett kom til i «Kruses gate»-dommen, se punkt 2.2 ovenfor.  

Høyesterett var også inne på denne bestemmelsen i "Nye Major"-dommen, men uten at forbrukerne fikk medhold i at utbygger hadde forbrutt seg mot denne bestemmelsen.

Vårt råd er følgelig at entreprenør - som hovedregel - avtalefester byggetiden, men påser at man har tilstrekkelig slakk og i alle fall slik at man ikke uforvarende inntar upresise bestemmelser.

Har man ikke avtaleregulert byggetiden inneholder bustadoppføringsloven § 10, siste ledd en bestemmelse som kommer til anvendelse, og da er det viktig at entreprenør er påpasselig med å holde oppe en fremdrift etter å ha startet "så snart råd er". Som ellers vil det være fornuftig å holde forbruker orientert etter hvert som prosjektet skrider frem.

3. Kvaliteten på det arbeidet som utføres

Når man skal ta stilling til kvaliteten på kontraktsarbeidet må man alltid ta utgangspunkt i det som er avtalt. Hva som er avtalt fremgår normalt av vedlegg til kontrakten som f eks  leveransebeskrivelser, prospekt osv.  

Det er også mye som ikke avtales spesifikt fordi det er funksjoner og konstruksjoner som forbruker ikke er opptatt av, men som må utføres på en akseptabel måte. Dette vil typisk være grunnleggende konstruksjonsprinsipper som tykkelse på bjelker, innbyrdes avstand, tykkelse på vegger og isolasjon, riktig plassering av hhv dampsperre og vindsperre osv.

I tillegg har bustadoppføringsloven bestemmelser som virker styrende på det arbeidet som entreprenøren skal utføre.  

Den sentrale bestemmelsen i bustadoppføringsloven er § 7 hvor det i første ledd slås fast at arbeidet skal utføres «på faglig godt vis», mens det i annet ledd fremgår at materialene  «skal ha vanleg god kvalitet».  

I tillegg viser vi til buofl § 25 annet ledd om mangler hvor det indirekte fremgår at entreprenørens arbeider skal være i samsvar med «offentlegrettslige krav».

Dette er krav som fremgår av lov eller forskrift («i medhald av lov») og hvor TEK17 er den mest sentrale forskriften i et byggeprosjekt.  

Vi har skrevet en god del om de krav som stilles til det ferdige produktet i artikkelserien om standardkontrakter.

Det er mye relevant lesning i artikkelen om NS 8407 punkt 14 som omhandler de krav som stilles til kontraktsgjenstanden. Den artikkelen kan leses her.  

I forhold til TEK 17 kan det være på sin plass å presisere at veilederen (VTEK) ikke er å anse som en forskrift.

Det innebærer at de løsninger som velges ikke behøver være i samsvar med veilederens forslag til såkalte pre-aksepterte løsninger. Derimot skal man være oppmerksom på at valg av preaksepterte løsninger fra VTEK innebærer at funksjonskravene i TEK17 anses oppfylt.

Velger man isteden en egen løsning, og ikke et av alternativene i VTEK, må man kunne dokumentere at egen løsning er minst like god. Dette skjer gjennom en såkalt «analyse» og vi viser i den forbindelse til TEK 17 § 2-2 (2) bokstav b.  

4. Endringer (tillegg)

Av de samme grunner som det kan bli aktuelt med endringsarbeider i prosjekter mellom to profesjonelle parter, kan dette også bli aktuelt i prosjekter hvor den ene part er forbruker.  

Bustadoppføringsloven har en egen bestemmelse om dette i § 9 som har overskriften «Endringar og tilleggsarbeid».

‍I bestemmelsens første ledd slås det fast at forbruker «kan kreve endringar i arbeidet og påleggje entreprenøren å utføre tilleggsarbeid».  

Vi har skrevet en del om endringer og nødvendigheten av at dette i flere artikler, og en av dem finnes her.

Selv om denne artikkelen gjelder endringer i kontraktsforhold som reguleres av bl.a. NS 8407 er den relevant som bakgrunnsstoff som kan gi en bedre forståelse og praktisering av buofl § 9.

En likhet er bl.a. at endringen «må stå i sammenheng med det kontrakten omfatter, og ikke være av vesentlig annen art enn det opprinnelig avtalte arbeidet», jfr NS 8407 punkt 31.1, tredje ledd.  

Den samme regelen finner man i buofl. § 9, første ledd hvor det står at endringen må stå «i samanheng med den ytinga som er avtalt, og som ikkje i omfang eller karakter skil seg vesentleg frå denne ytinga».  

En annen likhet er at bl a NS 8407 inneholder en volum-begrensning på byggherrens endringskompetanse. Det følger av NS 8407 punkt 31.1, tredje ledd at byggherren kan - som utgangspunkt - ikke pålegge entreprenøren endringer utover 15 % netto av kontraktssum. Vi skriver om i dette i den artikkelen som vi har inntatt en link til overfor.

I buofl § 9, tredje ledd er det inntatt en tilsvarende begrensning, men kun i de tilfeller hvor partene har avtalt dette særskilt. I den bestemmelsen er imidlertid begrensningen knyttet til "vederlaget" og ikke kun til kontraktsum. Følgelig kan det være noe mer vanskelig å praktisere bestemmelsen i løpet av prosjektgjennomføringen, enn i f eks NS 8407-kontrakter. Ofte vil det ikke være før arbeidene nærmer seg ferdigstillelse at man vet hva "vederlaget" ligger an til å bli.

Hvis partene ikke avtaler en slik begrensning vil forbruker stå fritt til å bestille endringer som overstiger vederlaget med langt mer enn 15 %.  

Siden bustadoppføringsloven er ufravikelig kan man ikke avtale en lavere grense enn 15 %, men det er anledning til å avtale en høyere grense.

Som for NS 8407 skal det legges til grunn en netto-betraktning hvor man også hensyntar arbeider som utgår. Bestilles det tillegg som utgjør en økning på 20 % samtidig som arbeid tilsvarende 6 % utgår, vil netto endringer kun utgjøre 14 %.  

Forbrukeren kan heller ikke kreve endringer dersom dette påfører entreprenøren ulemper som ikke står i forhold til det forbrukeren oppnår, jfr buofl. § 9, annet ledd.  

Dette er en sikkerhetsventil for entreprenør som kan være av særlig stor betydning i større leilighetsprosjekter og vi kommer nærmere inn på det, nedenfor.

I andre prosjekter hvor det typisk er tale om oppføring en enebolig eller en hytte for en enkelt forbruker, vil nok denne sikkerhetsventilen ikke være like relevant.

Ved endringer vil en entreprenør kunne kreve hhv tilleggsvederlag og fristforlengelse dersom det er saklig grunn for det. Hvis en endring får så store konsekvenser at buofl § 9 annet ledd kan påberopes, vil antagelig dette reflekteres i vederlagskravets størrelse og/ eller lengden på den fristforlengelsen som kreves. Det kan være tilstrekkelig til at forbruker likevel ikke bestiller det aktuelle tilleggsarbeidet.

I en slik situasjon kan det også tenkes at entreprenør har plikt til å fraråde forbrukeren fra å kreve endringen, jfr buofl. § 8. Det fremgår av denne bestemmelsen at entreprenør må varsle forbrukeren før han iverksetter et arbeid dersom han "ut frå sin fagkunnskap" ser at forbrukeren ikke er tjent med å få arbeidet utført.

Men, har han varslet (skriftlig) og forbruker likevel insisterer på at vedkommende ønsker arbeidet utført, så har entreprenør oppfylt sin frarådingsplikt.

I så fall bør entreprenøren sikre seg dette skriftlig av bevismessige årsaker.

Sikkerhetsklausulen i buofl § 9, annet ledd er nok mer relevant og aktuell i større leilighetsprosjekter. I slike prosjekter kommer gjerne kjøpere inn på ulike stadier i byggeprosessen samtidig som produksjonen vil være mer industrialisert enn ved oppføring av en enebolig eller en hytte.

Da vil man gjerne har lagt planer for hvilke leverandører og/ eller underentreprenører som skal inn i prosjektet, når og hvor de skal utføre sine arbeider.

I slike tilfeller vil (for) sene bestillinger av tilvalg kunne skape til dels store ulemper for entreprenør hvis de tillates.

Det samme gjelder hvis enhver leilighetskjøperne kunne stå helt fritt til å bestille hva som helst av tilvalg, og på et hvilket som helst tidspunkt.

I begge tilfeller vil entreprenør kunne bli påført en urimelig høy risiko for at hele prosjektet forsinkes, med de til dels massive krav på dagmulkt som resultat.  

Følgelig vil man - i slike prosjekter - operere med konkrete tilvalgsmuligheter og tilhørende frister som kjøperne må forholde seg til.

Det er også viktig at utbygger hensyntar alt som gjelder endringer (og tilvalg) i avtaledokumentet for å sikre seg mot at man uforvarende kommer opp i slike situasjoner.   

Til slutt minner vi om nødvendigheten av skriftlighet.  

Loven inneholder ingen krav om skriftlighet, men det følger av buofl. § 9, fjerde ledd at entreprenør kan kreve at forbrukeren fremsetter sine krav på endring eller tillegg skriftlig.  

Her skiller bustadoppføringsloven seg fra f eks NS 8407 punkt 31.3 som i første ledd fastslår at en endringsordre skal være skriftlig.  

I NS 8407-kontrakter vil manglende skriftlighet oftest medføre at entreprenør iverksetter rutinen med såkalte irregulære endringer.

I et forbrukerforhold trenger ikke entreprenør iverksette endringsarbeidet overhodet dersom ikke endringen nedfelles/ bekreftes skriftlig av forbruker.

Det er uansett viktig å huske på at det er utbygger som påtar seg høyest risiko ved ikke sørge for at endringen, og konsekvensen av endringen, nedfelles skriftlig.

Ved bevistvil vil risikoen gå utover den profesjonelle part.  

5. Krav på tilleggsvederlag og fristforlengelse

Reglene om tilleggsvederlag ved endringer fremgår av buofl. § 42, mens reglene om tilleggsfrist følger av buofl § 11.  

Vi har valgt å behandle temaene om hhv tilleggsvederlag og fristforlengelse i hver sin artikkel som finnes hhv her og her.  

Dette har vi valgt å gjøre fordi slike tilleggskrav (vederlag og/ eller fristforlengelse) kan alternativt være begrunnet i noe annet enn forbrukerens krav på endringer.

Følgelig blir det mer oversiktlig å behandle alt som gjelder hhv tilleggsvederlag og tilleggsfrist på et sted.  

Det eneste vi vil presisere er at krav på tilleggsfrist som følge av en endring tapes hvis entreprenør ikke varsler forbruker «utan ugrunna opphald», jfr buofl § 11, siste ledd.  

For vederlagskrav som følge av en endring er utgangspunktet at krav om tilleggsvederlag enten må avtales i forbindelse med selve endringen, eller varsles i forbindelse med at krav om endring fremsettes, jfr buofl § 42, første og annet ledd.

Reglene er imidlertid ikke like kategoriske med hensyn til at krav tapes hvis de ikke varsles «uten ugrunnet opphold» slik tilfellet er ved tilleggsfrist.