1. Overordnet

Mangler og hvorledes disse blir håndtert er en problemstilling som først og fremst aktualiseres etter at boligen er overtatt av forbruker.  

I denne artikkelen  gjennomgår vi reglene om reklamasjon, entreprenørens utbedringsplikt og -rett, samt reglene om hhv prisavslag og erstatning.  

Flere entreprenører benytter begrepet "ettermarked" om  reklamasjonsperioden. Dette gjelder særlig større boligprodusenter som til enhver tid har mange hundre leiligheter til oppfølgning, og som derfor har organisert seg med egne avdelinger som kun arbeider med "ettermarked".  

Problemstillingene er imidlertid de samme hva enten man er en stor boligprodusent, eller en enkeltstående husbygger som oppfører noen få boliger eller hytter pr år.  

2. Hva er en mangel?

2.1 Innledning

Det følger av buofl § 25, første ledd at det foreligger en mangel dersom resultatet «ikkje er i samsvar med dei krava som følgjer av avtalen».  

Utgangspunktet er med andre ord partenes avtale.  

Har man avtalt at boligen skal leveres med helsparklede vegger, et lag grunning og to strøk maling, vil det foreligge en mangel hvis veggene ikke er helsparklet.  

I buofl § 25 vises det også til buofl § 13 som omhandler det som forutsettes å følge med boligen dersom den oppføres i en totalentreprise eller avtalen inkluderer eiendomsrett.

Vi har skrevet om denne bestemmelsen i artikkelen «Avtalen» punkt 4 som kan leses her.

Buofl § 25 viser også til lovens bestemmelse om endringer og tilleggsarbeid (buofl § 9) som vi har skrevet om i «Prosjektgjennomføring» punkt 4 som kan leses her.  

Nedenfor behandles andre bestemmelser som er relevante når det er tale om mangler.

2.2 «Faglig godt» arbeid og materialer av «vanleg god kvalitet»

Når det reklameres på et arbeid forankres ofte reklamasjonen i buofl. § 7.  

I denne bestemmelsen slås det fast at arbeidet skal utføres på «faglig godt vis», mens materialene skal «ha vanleg god kvalitet».  

Vi har skrevet litt om denne bestemmelsen i artikkelen om «Prosjektgjennomføring» punkt 3 som kan leses her. I den artikkelen viser vi også til det vi har skrevet om krav til kontraktsgjenstanden i NS 8407 punkt 14.   

Vilkåret om at arbeidet skal være utført på «faglig godt vis» henviser til en generell og objektiv norm for hva som anses å være faglig godt, utført arbeid.  

Man kan ikke avtale at arbeidet skal utføres på en dårligere måte, men det er anledning til å avtale at arbeidet skal utføres på en bedre måte enn det som er vanlig.  

For eksempel kan det avtales at bygningen skal sikres mot fukt ved å benytte to alternative sikringsmetoder, selv om kun en er tilstrekkelig.

Et annet eksempel er at alle sammenføyninger mellom vegg, tak og gulv skal være utført så godt håndverksmessig at det ikke er påkrevet med lister for å skjule eventuelle sprekker.  

Svært ofte avtales ikke slike spesielle kvalitetskrav når det gjelder utførelse, og da oppstår spørsmålet om hvordan man avgjør hva som er «faglig godt vis».  

Spør man en erfaren håndverker med god fagutdannelse og lang erfaring med norsk byggeskikk og krav, vil man kunne få gode innspill og svar på hva som er «faglig godt vis» innen de respektive fag.  

Samtidig kan forskjellige håndverkere ha ulik oppfatning – enten fordi det er tale om rent subjektivt skjønn eller fordi man har ulike referanser eller eksempler.  

Mer objektive holdepunkter for hva som er «faglig godt vis» vil man finne i f eks leggeanvisninger fra produsent, toleranseklasser i NS 3420, byggdetaljbladene til SINTEF Byggforsk eller andre håndbøker utgitt av f eks SINTEF.  

Vi har skrevet en del om dette i artikkelen om "Krav til kontraktsgjenstanden" i NS 8407 punkt 14 som finnes her.

Mye av det som står her gir veiledning også når det gjelder bustadoppføringsloven.

Lovens krav om at materialene skal «ha vanleg god kvalitet» fremgår av buofl § 7, annet ledd.  

I denne bestemmelsen åpnes det for at partene kan ha avtalt noe annet. Det innebærer at dette kravet kan være fraveket i partenes avtale.

Partene kan derfor ha avtalt dårligere kvalitet enn det som er «vanleg», men også bedre kvalitet.  

Hva som menes med materialer kan antagelig diskuteres i den forstand at et kjøkken er noe annet og mer sammensatt enn f eks trevirke av ulike typer og dimensjoner.

Vi oppfatter likevel «materialer» for å omfatte alt som leveres, og bygges inn, i en bolig.

Ofte vil partene ha avtalt helt konkret merke og type når det gjelder større bygningsdeler som kjøkkeninnredning, peisinnsats, type gulv, trapp osv.  Hvis forbruker reklamerer over slike forhold vil man som oftest finne svaret i en tolkning av selve avtalen.

Derimot er det sjelden partene avtaler noe spesielt når det gjelder bygningsmaterialer som f eks trevirke brukt i bjelkelag eller stenderverk, listverk innendørs eller hva slags type trevirke som skal benyttes ved arbeider utendørs som f eks balkonger, svalganger, trapper, ramper osv.  

I slike tilfeller må entreprenør benytte materialer av «vanleg god kvalitet».  

Kjøper man nye materialer hos en norsk byggevarehandel vil man normalt få materialer som samsvarer med kravet.

Men, det utelukker ikke at entreprenør har bestilt og montert/ brukt materialer som ikke bør brukes til den aktuelle oppgaven.

Det kan f eks ha blitt benyttet uimpregnert trevirke ved oppføring av balkonger, trapper og ramper utendørs med den konsekvens at trevirket vil råtne.

Et annet eksempel er bruk av tilsynelatende impregnerte materialer av utenlandsk opprinnelse, men der impregneringen viser seg å være av vesentlig dårligere kvalitet enn det som er «vanleg god kvalitet» i forhold til norsk bruk.

Et fjerde eksempel er der man har benyttet ubehandlede sponplater for innendørs bruk i fuktsoner på våtrom eller på ytterkledning.

Ettersom bestemmelsen om å bruke materialer av «vanleg god kvalitet» kan fravikes ved avtale, må vi påpeke at dårligere materialer kan få den utilsiktede konsekvens at offentligrettslige krav ikke innfris.

I så fall vil det kunne foreligge en mangel, men det vil normalt avhenge av om entreprenøren har gjort forbruker oppmerksom på at offentlige krav ikke innfris, jfr buofl § 25, annet ledd.  

Til slutt nevnes at i dag blir det mer og mer vanlig å gjenbruke materialer og byggevarer som tidligere har vært brukt på andre bygg (sirkulær økonomi). Som eksempel nevnes gjenbruk av eldre vinduer eller brukte teglstein eller belegningsstein mm. Hvis man vil benytte slike gjenbrukte materialer vil slike materialer ha en lavere standard enn det som er «vanleg» for nye materialer, og må avtales særskilt.

2.3 Offentligrettslige krav

Det fremgår av buofl § 25, annet ledd at sluttresultatet skal være «i samsvar med offentlegrettslege krav (…)».  

Vi har skrevet om denne bestemmelsen i artikkelen «Prosjektgjennomføring» punkt 3 som kan leses her.

Det er verdt å merke seg at utførelse i strid med offentligrettslige krav er å anse som en mangel., men dette kan bli vurdert annerledes hvis forbrukeren var innforstått med at det ville bli resultatet.   

Man kan f eks tenke seg en situasjon hvor forbrukeren insisterer på en utførelse som entreprenør opplyser er i strid med f eks TEK 17 eller i strid med byggetillatelsen. Som eksempel på det siste er der forbruker får montert et vindu i en vegg hvor dette ikke er omsøkt.

2.4 Mangelfulle eller uriktige opplysninger

Det vil også kunne foreligge en mangel dersom det viser seg at entreprenøren har gitt mangelfulle opplysninger (buofl § 26) eller uriktige opplysninger (buofl. § 27).  

Fokuset vil da være om entreprenøren har unnlatt å gi opplysninger om arbeid, materialer eller eiendom han kjente til, eller gitt uriktige opplysninger om noe av dette, til forbruker.  

Forutsetningen for at slike mangelfulle eller uriktige opplysninger skal betraktes som mangler ved sluttresultatet er at de manglende eller uriktige opplysningene «har verka inn på avtalen».  

Hvis det kan sannsynliggjøres at det ikke spilte noen rolle for forbrukeren om det ene eller andre var riktig, eller om forbrukeren kjente eller ikke kjente til det aktuelle forholdet, vil det ikke foreligge en mangel.  

Slike vurderinger er av utpreget skjønnsmessig og rettslig karakter.

Det er ikke denne typen mangler som først og fremst skaper utfordringer i praksis, og følgelig går vi ikke nærmere inn på disse bestemmelsene.  

3. Tidspunktet for mangelsvurderingen

Det er situasjonen på overtakelsestidspunktet som står sentralt når man skal avklare om sluttresultatet har en mangel eller ikke, jfr buofl. § 28.  

Et praktisk eksempel er riper i vindusglass.  

Hvis overtakelsesforretningen ble gjennomført på vanlig måte, protokoll skrevet og det ikke står noe om riper i vindusglass, vil sannsynligheten være stor for at det ikke var riper på selve overtakelsen.  

I så fall taler dette for at ripene ble påført glasset etter overtakelse.

Noen måneder senere inntrer likevel den situasjonen at forbruker reklamerer på riper i vinduer som ligger i tredje etasje, ripene er påført fra utsiden og vinduene er av typen som ikke lar seg åpne.  

Da er det mer sannsynlig at ripene var på vinduene ved overtakelsen, men ble oversett, enn at de er påført etter overtakelsen. I så fall vil man antagelig konkludere at ripene er en mangel som entreprenør svarer for.  

Annerledes vil det være dersom ripene ble reklamert flere år etter overtakelsen og/ eller de er påført på innsiden av vinduene.  I så fall er sannsynligheten stor for at ripene skyldes bruksskader forårsaket av forbruker eller noen denne har risikoen for.

Denne typen vurderinger må ofte gjøres når man står overfor mangler som påropes etter at boligen er overtatt.  

Et annet eksempel er avløpsrør som går tett f eks tre år etter at boligen ble overtatt.  

Hvis undersøkelser viser at avløpsrøret har blitt tettet av bleier skylt ned i toalettet av forbruker, eller noen denne har risikoen for, så vil årsaken åpenbart være feil bruk. Dette er ikke et forhold som forelå på overtakelsen og det er ingen mangel ved entreprenørens arbeider.  

Annerledes kan det bli hvis avløpsrøret har blitt tettet fordi det gradvis har bygget seg opp en propp innvending, og hvor forklaringen er motfall på avløpsledningen.  

Et motfall på en avløpsledning vil som regel skyldes mangelfullt arbeid, og den mangelen forelå senest på overtakelsestidspunktet, selv om konsekvensene ikke kom til syne før flere år senere. Vi snakker da om en skjult feil eller mangel som forelå da forbruker overtok.  

I buofl § 28, annet ledd er det bl.a. inntatt en bestemmelse om såkalt garantiansvar.  

Hvis entreprenøren har garantert for visse egenskaper i f eks ti år regnet fra overtakelsen, er det normalt tilstrekkelig å konstatere at egenskapene ikke lenger innfris for at mangelsansvar skal kunne gjøres gjeldende. Da vil det normalt ikke være nødvendig å sannsynliggjøre at mangelen eksisterte på overtakelsestidspunktet.  

4. Reklamasjon

4.1 Overordnet

Dersom entreprenøren skal holdes ansvarlig må forbrukeren reklamere, og reklamasjonen må inngis i tide.  

Reglene om reklamasjon finnes i buofl § 30, og det er to typer av reklamasjonsregler.  

Man har den relative reklamasjonsfristen og den absolutte reklamasjonsfristen.  

4.2 Den absolutte reklamasjonsfrist

Den absolutte reklamasjonsfristen er fem år og fristen begynner å løpe ved overtakelsen, jfr buofl § 30, første ledd, annet punktum.  

Har man f eks overlevert en bolig til forbruker 1.6.2024 utløper reklamasjonsansvaret innen utløpet av 31.5.2029.

Fra dette er det to unntak.  

Har man avgitt en garanti hvor man innestår for at f eks ventilasjonsanlegget holder i 10 år vil den absolutte reklamasjonsfristen for dette anlegget være 10, og ikke 5, år, jfr buofl § 30, første ledd, tredje punktum.  

Det andre unntaket gjelder mangler som skyldes grov uaktsomhet hos entreprenør, eller at entreprenør har opptrådt i strid med «heider og god tru», jfr buofl § 30, fjerde ledd.  

Ofte fremsettes denne typen anførsler når forbruker har reklamert etter at den absolutte reklamasjonsfristen er utløpt.  

Det skal normalt mye til for å nå frem med slike anførsler overfor domstolen. Grunnen til det er at slike anførsler innebærer en ganske sterk bebreidelse eller karakteristikk av entreprenør.

Erfaringsmessig skal det mye til for å få medhold i slike anførsler.  

Dersom en forbruker påberoper grov uaktsomhet overfor entreprenør er vårt råd at entreprenør kontakter advokat for bistand.  

4.3 Den relative reklamasjonsfrist

Den relative reklamasjonsfristen innebærer at det må reklameres «innan rimeleg tid etter at forbrukaren oppdaga eller burde ha oppdaga mangelen»,jfr buofl § 30, første ledd, første punktum.

Tilsvarende regel gjelder i kontrakter mellom profesjonelle, se f eks NS 8407 punkt 42.2. første ledd som fastslår at byggherren må reklamere «innen rimelig tid».

Selv om «rimelig tid» benyttes i begge regelsett, er det stor forskjell mellom dem.

I NS 8407 punkt 42.2.2, første ledd anses «rimelig tid» for å være maksimalt 1-2 uker. Vi har  skrevet en del om dette i artikkelen om mangler og reklamasjon, underpunkt 4.3 som kan leses her.  

I bustadoppføringsloven innrømmes forbruker mer tid til å fremsette en reklamasjon, og det er støtte i rettspraksis for at 2-3 måneder aksepteres som «innen rimeleg tid».  

En utbygger som mottar en reklamasjon fra forbruker må følgelig snu seg raskt og reklamere videre til sin totalentreprenør.  

Man kan ikke påberope seg bustadoppføringslovens regler overfor sin profesjonelle motpart - med mindre annet er særskilt avtalt.  

4.4 Reklamasjon i forbindelse med overtakelsen

I profesjonelle forhold som reguleres av f eks NS 8407 er regelen at byggherrens reklamasjonsrett faller bort hvis han ikke reklamerer på forhold han oppdaget, eller burde ha oppdaget, på selve overtakelsen, jfr NS 8407 punkt 42.2.1.  

En slik regel er for streng i forbrukerforhold.  

Følgelig er regelen at forbruker må reklamere over feil og mangler som ble eller burde ha blitt oppdaget ved overtakelsesforretningen «så snart råd er», jfr buofl § 30, annet ledd.

Forutsetningen er at det ble gjennomført en overtakelsesforretning.  

Hva som er «så snart råd er» vil nok variere avhengig av hva slags type feil det handler om, men det er tale om en frist som er vesentlig kortere enn «innen rimelig tid».  

Ettersom denne regelen gjelder i de tilfeller hvor det er gjennomført overtakelsesforretning hvor utgangspunktet er at man reklamerer på selve overtakelsesforretningen, er det antatt at forbruker må reklamere forholdsvis kort tid etter overtakelsesforretningen. Det kan synes riktig å si innen noen få dager etter selve overtakelsesforretningen.

Hvis det ikke gjennomføres en overtakelsesforretning og overtakelsen skjer ved bruk, er det ingen spesifikk regel. Fristen for å reklamere må likevel  antas å være kortere enn «innen rimeleg tid».

‍Vi mener mye taler for at fristen bør være «så snart råd er» hvilket innebærer kun noen få dager etter at boligen ble tatt i bruk.

Skulle det inntre en situasjon hvor man har latt forbruker overta ved bruk og det lenge etter begynner å komme inn reklamasjoner, bør man kontakte advokat for bistand hvis man vurderer å bestride reklamasjonene.    

4.5 Reklamasjon i forbindelse med ettårsbefaringen

Dersom partene har avtalt at det skal avholdes en ettårs-befaring, jfr buofl § 16 «Seinare synfaring» må forbrukeren reklamere «så snart råd er» etter at ettårsbefaringen ble avholdt, jf  buofl. § 30, tredje ledd.  

«Så snart råd er» må forstås på samme måte som når det reklameres over mangler oppdaget på overtakelsesforretningen.  

5. Forholdet til foreldelsesloven

Det er svært viktig å være oppmerksom på reglene i foreldelsesloven.  

Det følger av foreldelsesloven § 3 nr 2 at krav foreldes tre år regnet fra overtakelsen.  

Dersom det er tale om såkalt skjulte feil og mangler gjelder det en ett års tilleggsfrist, jfr  foreldelsesloven § 10.  

Man avbryter ikke foreldelsesfristen ved å reklamere, og heller ikke ved å diskutere mulig mangelsansvar.  

Vi har skrevet en utførlig artikkel om foreldelsesloven i artikkelen «Foreldelse og reklamasjon»  som finnes her.

6. Utbedring

6.1 Overordnet

Når det foreligger en mangel har entreprenøren – som utgangspunkt – plikt til å utbedre, og en rett til å utbedre.  

Slik er regelen i bustadoppføringsloven, og det er dette som er regelen i de profesjonelle standardkontraktene.  

Vi har skrevet ganske utførlig om regelen i NS 8407 (punkt 42.3.1) og den artikkelen kan leses her.  

Reglene om entreprenørens utbedringsplikt og utbedringsrett finner man i buofl § 32.

6.2 Entreprenørens utbedringsplikt

Når en mangel er reklamert (i tide) får entreprenør en ubetinget plikt til å rette forholdet.  

Normalt iverksettes utbedring rimelig raskt etter at mangelen er reklamert på en overtakelsesforretning. Da har entreprenøren normalt sin rigg på byggeplass, de ulike underentreprenører er forberedt på at det blir en runde med utbedringsarbeider, og utbedringsarbeidene lar seg normalt gjennomføre uten unødige merkostnader.  

Annerledes er det når nye mangler reklameres etter overtakelsen og etter at alle er demobilisert.

Samtidig er det gjerne slik at de fleste mangler oppdages i løpet av første bruksår.  

Av bl.a. den grunn følger det av buofl § 16 at partene kan avtale at det skal avholdes en ettårsbefaring.  

Når partene har avtalt at det skal gjennomføres en ettårsbefaring følger det av buofl § 32 tredje ledd at entreprenør kan utsette sin utbedring av mangler til etter ettårsbefaringen.

Forutsetningen er en slik utsettelse ikke er til ulempe for forbrukeren.  

Regelens begrunnelse er at entreprenør skal kunne gjennomføre sine utbedringsarbeider på en rasjonell måte. Det vil alltid være kostnader forbundet med å reise ut og da vil det være hensiktsmessig og rasjonelt å samle opp og utbedre alt i samme operasjon.  

Vanligvis vil dette også være en fordel for forbruker som får en bestemt tidsperiode hvor boligen må gjøres tilgjengelig for entreprenør.  

Hva blir så regelen hvis partene ikke har avtalt ettårsbefaring, eller det oppstår mangler etter at ettårsbefaring med etterfølgende utbedringsarbeider er gjennomført?  

I så fall må man forholde seg til hovedregelen i buofl § 32, tredje ledd første punktum hvor det står at mangelen skal utbedres «innan rimeleg tid». I samme bestemmelse slås det fast at fristen beregnes med utgangspunkt i selve reklamasjonen og når forbrukeren har gjort det mulig for entreprenøren å rette.  

Det påhviler altså forbruker en plikt til å medvirke slik at entreprenør får tilkomst.  

Hva som menes med rimelig tid vil nødvendigvis bero på type mangel, hvor betydningsfull den er for forbrukerens bruk av boligen, om manglende utbedring kan medføre skade på andre deler av boligen (f eks vannlekkasjer) osv.  

I en god del tilfeller vil entreprenør også ha behov for å samkjøre sitt utbedringsarbeid med flere forbrukere. Det vil være situasjonen der det dreier seg om større leilighetsbygg og hvor det må utføres utbedringsarbeider i en rekke leiligheter.  

For at entreprenør skal få utført sitt utbedringsarbeid på en rasjonell og effektiv måte – samlet sett – anbefales entreprenør å opprette en god dialog med forbrukerne slik at det blir lagt en god plan som alle kan forenes om.  

Entreprenørens utbedringsplikt er imidlertid ikke ubegrenset.  

Dersom en utbedring viser seg å bli uforholdsmessig kostbar, eller krevende, og dette ikke står i et rimelig forhold til det forbrukeren oppnår, kan entreprenøren nekte å utbedre, jfr buofl 32, første ledd, første punktum.    

Skulle det f eks være en vegg med et mindre loddavvik som knapt sees, og som knapt har noen  praktisk betydning, vil det være uforholdsmessig kostbart å rive veggen for deretter gjenoppbygge veggen. At forbruker «vet» at veggen er noe ute av lodd, eller av estetiske grunner ikke ønsker å se at det er en større glipe mellom et skap og vegg i topp sammenliknet med bunn, er ikke tilstrekkelig til å pålegge entreprenør en utbedringsplikt.  

6.3 Entreprenørens utbedringsrett

Det er svært viktig å holde fast i entreprenørens rett til selv å utbedre reklamerte mangler, jfr buofl § 32, annet ledd.

Hvis utbedringsarbeidene settes bort til en tredjemann blir som regel utbedringskostnadene høyere enn om entreprenør utbedrer selv, og konsekvensen kan da bli et unødig høyt krav på prisavslag evt erstatning.  

Følgelig bør en entreprenør som mottar en reklamasjon innrette seg slik at man ikke mister sin utbedringsrett.  

Man bør tilby seg å utbedre og deretter etterleve de regler som gjelder mht frister for utbedring, ref det vi skrev i punkt 6.2.  

Med det sagt vil vi fremheve to vilkår som må være oppfylt for at entreprenør har rett til å utbedre, jfr buofl § 32, andre ledd.  

For det første må rettingen kunne gjennomføres «utan vesentleg ulempe for forbrukaren», og for det andre må det ikke foreligge en «særleg grunn» for forbrukeren til å motsette seg retting.

Erfaringsvis oppstår ikke denne typen situasjoner særlig ofte, men når de oppstår er det gjerne fordi forbruker har mistet tilliten til entreprenør. Det kan f eks skje hvis entreprenør har gjort flere forsøk på å utbedre, men uten å lykkes. Eller entreprenør har lovet å komme til forbruker for å utbedre, men uten å følge opp. 

Den motsatte situasjonen kan også inntreffe.

Man har en forbruker som gjør det tilnærmet umulig å utbedre fordi man nektes tilgang. Dersom det skjer er det viktig å sikre seg dokumentasjon for at det er forbruker som hindrer utbedringsarbeidene, og for å unngå bevistvil om hvor vidt det var  entreprenør som misligholdt sin utbedringsplikt.    

Hvis entreprenør kan sannsynliggjøre at man har tilbudt seg å utbedre, og likevel blitt nektet dette, fritas entreprenøren både for sin utbedringsplikt og for krav fra forbruker om å betale forbrukerens utbedringskostnader, jfr buofl § 33, første ledd.  

6.4 Utbedringskostnadene

Entreprenør er ansvarlig for alle kostnader som medgår til konstatering av mangel, tilkomst, selve utbedringen osv., jfr buofl § 32 siste ledd.

Dette inkluderer kostnader for å sette kontraktsarbeidet tilbake i sin opprinnelige stand – f eks fordi man måtte rive noe for å få tilkomst.  

I tillegg kommer kostnader til opprydding, rengjøring osv.  

Et eksempel på kostnader til konstatering av mangel er utgifter til sakkyndige. Det hender forbruker engasjerer sakkyndig for å undersøke helt spesifikke forhold. Vanligvis resulterer det i en rapport hvor mangler beskrives.  

Litt avhengig av hvem forbruker benytter som sakkyndig kan kostnadene bli betydelige, og utgangspunktet er at disse er entreprenørens ansvar.

Vanligvis er det først når reklamasjoner bestrides og forbruker ikke føler man kommer noen vei i sin dialog med entreprenør, at eksterne sakkyndige engasjeres.  

Entreprenør kan derfor selv velge å være proaktiv for å unngå at denne typen merkostnader pådras.

Derimot er entreprenør ikke forpliktet til å betale forbrukerens kostnader dersom sistnevnte engasjerer en sakkyndig for å bistå på en overtakelsesforretning.

Dette gjelder heller ikke der den sakkyndige har oppdaget feil eller mangler som nødvendigvis må nedfelles i overtakelsesprotokollen.

7. Prisavslag

Dersom entreprenøren urettmessig nekter å utbedre får forbruker krav på prisavslag, jfr buofl § 32, første ledd.

Prisavslaget skal tilsvare det en utbedring av mangelen vil koste, jfr bestemmelsens andre ledd.  

Det er ikke noe vilkår at mangelen rent faktisk er utbedret.

Et prisavslagskrav vil ofte ta utgangspunkt i en kalkyle eller vurdering utført av en sakkyndig på oppdrag fra forbruker, ref det vi skrev om sakkyndige i punktet ovenfor.  

Det følger av buofl § 33, annet ledd, annet punktum at forbrukeren ikke kan kreve prisavslag tilsvarende utbedringskostnaden dersom denne er «urimeleg høg» sammenholdt med «det mangelen har å seie for forbrukaren».  

I så fall får forbrukeren kun krav på prisavslag tilsvarende den verdireduksjon som mangelen representerer, eventuelt den besparelsen som entreprenøren oppnådde ved ikke å levere mangelfritt.  

Tidligere i artikkelen benyttet vi et eksempel med loddavvik på en vegg. Antagelig er det vanskelig å fastslå en verdireduksjon av boligen pga et enkelttilfelle av loddavvik, og det har heller ikke sannsynligheten for seg at entreprenør sparte penger på at veggen ble satt opp utenfor lodd.  

Andre eksempler kan selvfølgelig lages, men poenget er at disse vurderingene blir svært konkrete og skjønnspregede.  

8. Erstatning

Det følger av buofl § 35 at forbruker kan kreve erstatning for sitt økonomisk tap dersom ikke tapet dekkes av et prisavslagskrav.  

Med det sagt presiserer vi at forbruker trenger ikke først gå veien om et prisavslagskrav. Forbruker kan fremme et erstatningskrav direkte, eventuelt i en kombinasjon med et prisavslagskrav.  

Erstatningskravet forutsetter ikke at entreprenør har gjort noe uaktsomt.  

Det er tilstrekkelig å konstatere at det foreligger en mangel og at forbruker har blitt påført et økonomisk tap som følge av den.  

I praksis vil nok krav om erstatning være forbeholdt tap som ikke kan dekkes som prisavslag.  

Som eksempel nevnes tapte leieinntekter på en hybel som forbruker ikke har hatt mulighet for å leie ut i påvente av at mangler skulle utbedres.  

I en slik situasjon vil det være naturlig å kreve utbedringskostnadene dekket i form av et prisavslag, mens tapte hybelinntekter kreves erstattet.  

9. Avsluttende kommentar

I bustadoppføringslovens kapittel IV «Mangler ved entreprenørens yting» er det flere bestemmelser vi har unnlatt å kommentere.  

Det gjelder bestemmelsen om heving (buofl. § 34), krav mot bakenforliggende ledd (buofl. § 37) og rettsmangel (buofl. § 39).  

Vi har også unnlatt å kommentere bestemmelsen om ansvarets omfang (buofl. § 36) der entreprenøren er erstatningsansvarlig etter buofl. § 35.  

Begrunnelsen er at disse bestemmelsene regulerer situasjoner som enten sjelden forekommer eller fordi de er av utpreget rettslig karakter. I disse tilfelle bør entreprenør innhente bistand fra advokat.