Om BPJ
Artikler
E-kurs
Utenrettslig mekling
Konsulenttjenester
Kontakt oss
FAQ
Logg innRegistrer deg
Logg ut
Logg innRegistrer deg
Logg ut

Entreprenørens vederlagskrav

Kortversjonen

Lytt til artikkelen

1. Overordnet

Bestemmelsene om entreprenørens vederlagskrav er inntatt i bustadoppføringsloven kapittel V «Forbrukarens yting».  

En del av bestemmelsene kjenner man igjen fra de profesjonelle standardene (NS 8407 mv), mens andre bærer preg av at loven er gitt for bl.a. verne forbrukernes rettigheter.

En fellesbestemmelse er at hhv forbrukeren og byggherren skal betale det vederlaget som er avtalt, jfr buofl. § 41, første ledd og NS 8407 punkt 26.1.  

Derimto er det motsatt løsning når det gjelder indeksregulering. Det følger av NS 8407 punkt 26.2 at kontraktsum skal reguleres med mindre annet er avtalt, mens det følger av buofl. § 41, siste ledd at indeksregulering må være særskilt avtalt. I tillegg er det et formkrav at avtalen om indeksregulering er skriftlig. i så fall må den avtalen være skriftlig.  

2. Nærmere om avtalt vederlag

2.1 Avtalefrihet

Den sentrale bestemmelsen er buofl. § 41.  

Så lenge partene har avtalt et bestemt vederlag – typisk en kontraktsum som er fast – legger ikke bustadoppføringsloven føringer for vederlagets størrelse. Man kan med andre ord ta seg godt betalt for sitt arbeid så lenge man har avtalt en bestemt sum.  

Annerledes blir det hvis man ikke har avtalt et spesifikt beløp for arbeidet.  

2.2 Regningsarbeid

Buofl § 41, annet ledd inneholder den entrepriserettslige hovedregel om at arbeidet skal gjøres opp etter regning dersom ikke annet er avtalt.  

I så fall får entreprenøren krav på å få dekket sine «nødvendige kostnader» tillagt «eit rimeleg påslag».  

Bustadoppføringsloven har ikke like detaljerte regler om regningsarbeid som de vi finner i f eks NS 8407 punkt 30.  

Siden reglene om regningsarbeid tilhører den uskrevne entrepriserett vil man kunne hente mye relevant kunnskap om hva som er riktig fremgangsmåte ved å lese vår artikkel om NS 8407 punkt 30 (Regningsarbeid) som finnes her.  

Det er viktig å merke seg at bustadoppføringsloven ikke inneholder regler om fortløpende oversendelse av dokumentasjon (timelister, materialsedler mm) for kontroll til forbruker.  

Dette bør ikke bli en «hvilepute».  

Det følger nemlig av buofl. § 48, første ledd at forbruker «kan setje som vilkår for betaling av avdrag og sluttoppgjer at entreprenøren legg fram rekning som kan kontrollerast».

En entreprenør som har oversendt fakturaer uten underlagsdokumentasjon gjennom byggeperioden kan dermed bli møtt med krav om slik dokumentasjon så sent som i forbindelse med sluttoppgjøret.  

Entreprenør bør derfor ta høyde for dette fra start og sørge fortløpende for at det utarbeides og lagres spesifiserte timelister, materialsedler osv som grunnlag.  

Ideelt sett bør dette oversendes som underlag til de enkelte fakturaer hva enten forbruker ber om dette, eller ikke.  

2.3 Prisoverslag

Det følger av buofl. § 41, tredje ledd at partene kan alternativt avtale at arbeidene utføres på grunnlag av et prisoverslag.  

Alle entreprenører bør være oppmerksom på bufol § 41, siste ledd hvor det fremgår at at entreprenøren har tvilsrisikoen hvis forbruker – på et senere tidspunkt - skulle påstå at prisoverslaget er en fast pris.  

Entreprenør bør derfor sørge for at avtaler om prisoverslag nedfelles skriftlig og at det uttrykkelig fremgår at prisen er et prisoverslag.  

Når prisavslag er avtalt er er det viktig å merke seg at endelig pris for avtalt arbeid ikke kan overstige prisoverslaget «vesentlig» og ikke under noen omstendighet utover 15 %, jfr buofl. § 41, tredje ledd.  

Partene kan avtale en annen grense enn 15 %, men i så fall må dette fremgå «utrykkeleg», og selvsagt bør dette fremgå av den skriftlige avtalen.  

2.4 Merverdiavgift

Som i alle andre forbruker-situasjoner skal oppgitt pris anses for å inkludere merverdiavgift med mindre «forbrukaren må ha visst at avgifta ikkje var innrekna», jfr buofl § 41, femte ledd.  

«Må ha visst» er et svært strengt vilkår, og det er ikke tilstrekkelig å påberope at partene var enige om at prisen var eksklusive merverdiavgift.  

Som tidligere fremholdt vil det være entreprenøren som har bevisbyrden. Derfor bør entreprenør ikke satse på noe som helst, men la det fremgå skriftlig hvis priser er gitt eksklusive merverdiavgift.  

3. Om tillegg og endringsarbeider

Ved endringer og tilleggsarbeider er utgangspunktet at partene blir enten enige om det vederlag entreprenør skal ha for tilleggsarbeidet i «den opprinnelege avtalen» eller ved at slik avtale inngås i en særskilt, «skriftleg avtale om endringane eller tilleggsarbeidet», jfr buofl § 42, første ledd.  

Hovedregelen er med andre ord at vederlaget skal avtales før eller samtidig med at selve tilleggsarbeidet bestilles.  

Dette er en regulering som først og fremst er ment å beskytte forbrukeren mot store overraskelser etter at tilleggsarbeidet er utført. Følgelig har også lovgiver presisert at en slik avtale må være «skriftlig».  

Standardkontraktene mellom profesjonelle har ingen tilsvarende regel. I disse kontraktene er hovedregelen egentlig den motsatte ved at entreprenør er forpliktet til å utføre endringene selv om partene ikke er enige om vederlaget, jfr NS 8407 punkt 31.3, annet ledd («hoppeplikten»).  

Dersom entreprenør og forbruker ikke har inngått en slik skriftlig avtale om vederlaget for et nærmere bestemt tilleggsarbeid, er likevel ikke konsekvensen at entreprenør ikke har krav på tilleggsvederlag overhodet.  

Det er nemlig inntatt en unntaksbestemmelse i buofl. § 42, annet ledd.  

Av denne følger det at entreprenør kan likevel kreve justering av vederlaget i to tilfeller.  

Det første alternativet er der hvor entreprenør har fremsatt et krav på tillegg som svar på forbrukerens bestilling av et tillegg, jfr buofl. § 42, annet ledd bokstav a. Et slikt krav bør være skriftlig og utvetydig siden uklarhet og muntlighet som hovedregel går ut over entreprenøren som burde vite bedre enn å påberope seg muntlige avtaler med forbruker.  

Det andre alternativet er der hvor forbrukeren «måtte» forstå at bestillingen av tillegg ville medføre et krav på tilleggsvederlag, jfr buofl § 42, annet ledd bokstav b. Dette er en sikkerhetsventil, og den bør håndteres deretter. Med det menes at en entreprenør bør ikke stole på at man reddes inn av denne bestemmelsen. At forbruker «måtte» forstå innebærer ganske strenge beviskrav og det er entreprenøren som har bevisbyrden for det. Dernest vil det kunne være en ganske stor differanse mellom hva forbrukeren eventuelt måtte forstå at noe ville koste, og hva den totale kostnaden faktisk ble.  

Vårt råd er derfor at entreprenør håndterer alle endringskrav fra forbruker ved å skriftlig avtale kostnaden. Ideelt sett avtaler man en fast pris for den enkelte endring, eller så gir man et tydelig prisoverslag. I begge tilfeller skjer dette skriftlig og man bør også sikre seg forbrukerens skriftlige aksept slik at det ikke kan reises noen tvil om partenes enighet i etterkant.  

4. Tilleggsvederlag i andre tilfeller

I buofl § 43 er det en egen bestemmelse som kan benyttes av entreprenøren dersom han påføres kostnader som følge av «forhold på forbrukarens side».  

Bestemmelsen nevner ingen eksempler på hva slags forhold dette kan være.  

Vi er kjent med denne typen problemstillinger i kontraktsforhold mellom profesjonelle.

Kontrakter som NS 8407 har bestemmelser om dette i punkt 22 (Byggherrens medvirkning), punkt 23 (Risikoen for forhold i grunnen), punkt 24 (Byggherrens valg av løsninger og annen prosjektering) og punkt 25 (Totalentreprenørens gjennomgang av byggherrens ytelser. Varslingsplikt). Videre viser vi til bestemmelsene i punkt 34.1.3 om særskilt varsel om økte utgifter til rigg og drift som følge av bl.a. plunder og heft på annet arbeid osv.  

Vi har skrevet en god del om dette i artikler inntatt i samlingen for bl.a. NS 8407, og viser særlig til artikkelen "Vederlagsjustering" som kan leses her.  

Vi går ikke dypere inn i denne problematikken  fordi det vil nok sjelden være tale om mange, og langt fra betydelige krav som følge av slike forhold.  

I de fleste tilfeller oppføres det leiligheter og da har den enkelte forbruker tilnærmet ingen innflytelse på byggeprosessen.  

Bestemmelsen om tilleggsvederlag i andre tilfeller er nok først og fremst aktuell der hvor forbruker eier tomten, der forbruker prosjekterer og entreprenør gjennomfører sine arbeider som en utførelsesentreprise evt der  forbrukeren har organisert seg med flere sideordnede entreprenører.

I den grad forbruker velger å gjennomføre sitt prosjekt hvor slike elementer blir aktuelle er det større grad av sannsynlighet for at det inntrer forhold som gjør buofl § 43 relevant, enn der det kun er tale om oppføring av leiligheter i entreprenørens egen regi.

5. Når skal forbruker betale ?

I entreprisekontrakter mellom profesjonelle parter vil normalt entreprenør utføre arbeider på en eiendom som eies av byggherren.  

Man avtaler en betalingsplan som sikrer entreprenøren fortløpende betaling etter hvert som verdier tilføres byggherrens eiendom, og så foretas det en avregning til slutt.  

Ved boligbygging er reglene langt mer sammensatt.  

Svært ofte eier entreprenøren eiendommen det bygges på. Dette er i hvert fall situasjonen når det dreier seg om leiligheter, og uavhengig av om leilighetene er organisert i eierseksjonssameier eller borettslag.  

Fellesnevneren er uansett at ingen av leilighetskjøperne eier den grunnen som leilighetene bygges på. Det innebærer at en forbruker som skulle betale noe som helst til entreprenør før overtakelsen vil mangle sikkerhet for det som betales.  

Hovedregelen i bustadoppføringsloven er derfor at forbrukeren ikke skal betale før «entreprenøren krev det etter overtakinga», jfr buofl. § 46, første ledd.  

Det er imidlertid anledning til å avtale noe annet, og det fremgår av samme bestemmelse.  

For det første har man de tilfellene der arbeidene tilføres forbrukerens eiendom. I slike tilfeller følger det av buofl § 47 at entreprenøren kan fakturere (og forbrukeren betale) etter hvert som forbrukeren tilføres de verdier som det faktureres for. Det må ikke hefte salgspant eller andre heftelser på materialer det faktureres for, og det skal uansett gjenstå 10 % før overtakelsen.  

Disse reglene gjelder også de tilfellene hvor det inngås avtale om overføring av eiendom med byggeklausul. Da må eiendommen være skjøtet over til forbruker før man kan fakturere etter hvert som arbeidene skrider frem, jfr buofl § 47, annet ledd.

Et tredje alternativ er at entreprenøren stiller en selvskyldnerkausjon overfor forbrukeren som denne får som sikkerhet for sine innbetalinger, jfr buofl. § 47, siste ledd. Dette er først og fremst aktuelt i de tilfeller hvor forbrukeren ikke har hjemmel til eiendommen, men hvor entreprenør likevel krever betaling etter hvert som arbeidene utføres.  

Ved å kreve slik forskuddsbetaling som buofl § 47 gir anvisning på sparer entreprenøren til dels betydelige finanskostnader, og kan slik sett gi entreprenør en mindre likviditetsbelastning.  

I tillegg sikrer man seg mot den risiko det er at forbruker ikke kan (eller vil) betale når bygget er ferdigstilt.  

6. Sluttoppgjøret

Det er først når arbeidene er ferdigstilt og boligen overlevert at entreprenør får rett til å sende sitt krav på sluttoppgjør til forbruker.  

I de profesjonelle standardkontraktene har entreprenør en frist på to måneder for å sende sitt krav på sluttoppgjør.

Bustadoppføringsloven har ikke en tilsvarende regel, og entreprenør kan således sende sitt krav når man måtte ønske. Vi vil like fraråde en entreprenør å vente særlig lenge fordi betalingsvilligheten går gjerne ned desto lengre tid som går. Hvis forbruker bestrider sluttoppgjørskravet vil også et lengre tidsforløp fra de enkelte arbeiders utførelse og frem til krav bestrides kunne gjøre det mer vanskelig å dokumentere sitt krav enn der uengiheten kommer raskt «på bordet».  

Den sentrale bestemmelsen i bustadoppføringsloven er buofl § 48.  

I bestemmelsens første ledd slås det fast at forbruker kan kreve at entreprenøren må legge frem en regning «som kan kontrollerast», og slikt krav kan også fremsettes i forbindelse med sluttoppgjøret.  

I annet ledd er det inntatt en bestemmelse man gjenkjenner fra de profesjonelle standardkontraktene.  

Det følger nemlig av buofl. § 48, annet ledd at entreprenør ikke kan kreve retting av sluttoppgjørskravet etter at forbrukeren har mottatt kravet.  

Fra dette er det to unntak, nemlig at entreprenør har tatt forbehold om etterfølgende justering/ endring eller at forbrukeren måtte forstå det var en feil.

Følgelig er vårt råd at entreprenør bruker litt tid på å forsikre seg at alt er med når man først sender sitt krav på sluttoppgjør. For å unngå enhver tvil vil vi også anbefale at entreprenør setter opp sitt sluttoppgjørskrav på samme måte som når man har en profesjonell motpart. Dette skaper klarhet og full oversikt hvilket er minst like viktig når byggherren er forbruker.

I den utstrekning man ikke kjenner reglene om sluttoppgjør i f eks NS 8407 punkt 39 kan vår artikkel om emnet leses her.  

Når forbrukeren har mottatt entreprenørens krav på sluttoppgjør følger det av buofl § 48, tredje ledd at forbrukeren må oversende sine eventuelle innsigelser til entreprenør senest en måned etter mottak. Hvis ikke forbrukeren gjør det skal sluttoppgjørskravet anses som akseptert.  

Fra dette er det to unntak.  

Dersom det følger av partenes avtale at partene hadde avtalt et lavere vederlag så kan denne delen av kravet revideres selv om det har gått mer enn en måned.

Det samme gjelder dersom entreprenørens krav anses for å være urimelig.

Om et krav er urimelig eller ikke vil bero på et skjønn hvor en rekke ulike faktorer spiller inn. Vi vil også mene at slike vurderinger først blir aktuelle dersom man ikke har et avtalt beløp å forholde seg til, og hvor arbeidene er utført på regning.

Vår råd er at entreprenør er påpasselig med å holde forbruker fortløpende orientert om kostnadsutviklingen, oversender dokumentasjon osv.  

Tilbake

Entreprenørens vederlagskrav

Kortversjonen

Lytt til artikkelen

1. Overordnet

Bestemmelsene om entreprenørens vederlagskrav er inntatt i bustadoppføringsloven kapittel V «Forbrukarens yting».  

En del av bestemmelsene kjenner man igjen fra de profesjonelle standardene (NS 8407 mv), mens andre bærer preg av at loven er gitt for bl.a. verne forbrukernes rettigheter.

En fellesbestemmelse er at hhv forbrukeren og byggherren skal betale det vederlaget som er avtalt, jfr buofl. § 41, første ledd og NS 8407 punkt 26.1.  

Derimto er det motsatt løsning når det gjelder indeksregulering. Det følger av NS 8407 punkt 26.2 at kontraktsum skal reguleres med mindre annet er avtalt, mens det følger av buofl. § 41, siste ledd at indeksregulering må være særskilt avtalt. I tillegg er det et formkrav at avtalen om indeksregulering er skriftlig. i så fall må den avtalen være skriftlig.  

2. Nærmere om avtalt vederlag

2.1 Avtalefrihet

Den sentrale bestemmelsen er buofl. § 41.  

Så lenge partene har avtalt et bestemt vederlag – typisk en kontraktsum som er fast – legger ikke bustadoppføringsloven føringer for vederlagets størrelse. Man kan med andre ord ta seg godt betalt for sitt arbeid så lenge man har avtalt en bestemt sum.  

Annerledes blir det hvis man ikke har avtalt et spesifikt beløp for arbeidet.  

2.2 Regningsarbeid

Buofl § 41, annet ledd inneholder den entrepriserettslige hovedregel om at arbeidet skal gjøres opp etter regning dersom ikke annet er avtalt.  

I så fall får entreprenøren krav på å få dekket sine «nødvendige kostnader» tillagt «eit rimeleg påslag».  

Bustadoppføringsloven har ikke like detaljerte regler om regningsarbeid som de vi finner i f eks NS 8407 punkt 30.  

Siden reglene om regningsarbeid tilhører den uskrevne entrepriserett vil man kunne hente mye relevant kunnskap om hva som er riktig fremgangsmåte ved å lese vår artikkel om NS 8407 punkt 30 (Regningsarbeid) som finnes her.  

Det er viktig å merke seg at bustadoppføringsloven ikke inneholder regler om fortløpende oversendelse av dokumentasjon (timelister, materialsedler mm) for kontroll til forbruker.  

Dette bør ikke bli en «hvilepute».  

Det følger nemlig av buofl. § 48, første ledd at forbruker «kan setje som vilkår for betaling av avdrag og sluttoppgjer at entreprenøren legg fram rekning som kan kontrollerast».

En entreprenør som har oversendt fakturaer uten underlagsdokumentasjon gjennom byggeperioden kan dermed bli møtt med krav om slik dokumentasjon så sent som i forbindelse med sluttoppgjøret.  

Entreprenør bør derfor ta høyde for dette fra start og sørge fortløpende for at det utarbeides og lagres spesifiserte timelister, materialsedler osv som grunnlag.  

Ideelt sett bør dette oversendes som underlag til de enkelte fakturaer hva enten forbruker ber om dette, eller ikke.  

2.3 Prisoverslag

Det følger av buofl. § 41, tredje ledd at partene kan alternativt avtale at arbeidene utføres på grunnlag av et prisoverslag.  

Alle entreprenører bør være oppmerksom på bufol § 41, siste ledd hvor det fremgår at at entreprenøren har tvilsrisikoen hvis forbruker – på et senere tidspunkt - skulle påstå at prisoverslaget er en fast pris.  

Entreprenør bør derfor sørge for at avtaler om prisoverslag nedfelles skriftlig og at det uttrykkelig fremgår at prisen er et prisoverslag.  

Når prisavslag er avtalt er er det viktig å merke seg at endelig pris for avtalt arbeid ikke kan overstige prisoverslaget «vesentlig» og ikke under noen omstendighet utover 15 %, jfr buofl. § 41, tredje ledd.  

Partene kan avtale en annen grense enn 15 %, men i så fall må dette fremgå «utrykkeleg», og selvsagt bør dette fremgå av den skriftlige avtalen.  

2.4 Merverdiavgift

Som i alle andre forbruker-situasjoner skal oppgitt pris anses for å inkludere merverdiavgift med mindre «forbrukaren må ha visst at avgifta ikkje var innrekna», jfr buofl § 41, femte ledd.  

«Må ha visst» er et svært strengt vilkår, og det er ikke tilstrekkelig å påberope at partene var enige om at prisen var eksklusive merverdiavgift.  

Som tidligere fremholdt vil det være entreprenøren som har bevisbyrden. Derfor bør entreprenør ikke satse på noe som helst, men la det fremgå skriftlig hvis priser er gitt eksklusive merverdiavgift.  

3. Om tillegg og endringsarbeider

Ved endringer og tilleggsarbeider er utgangspunktet at partene blir enten enige om det vederlag entreprenør skal ha for tilleggsarbeidet i «den opprinnelege avtalen» eller ved at slik avtale inngås i en særskilt, «skriftleg avtale om endringane eller tilleggsarbeidet», jfr buofl § 42, første ledd.  

Hovedregelen er med andre ord at vederlaget skal avtales før eller samtidig med at selve tilleggsarbeidet bestilles.  

Dette er en regulering som først og fremst er ment å beskytte forbrukeren mot store overraskelser etter at tilleggsarbeidet er utført. Følgelig har også lovgiver presisert at en slik avtale må være «skriftlig».  

Standardkontraktene mellom profesjonelle har ingen tilsvarende regel. I disse kontraktene er hovedregelen egentlig den motsatte ved at entreprenør er forpliktet til å utføre endringene selv om partene ikke er enige om vederlaget, jfr NS 8407 punkt 31.3, annet ledd («hoppeplikten»).  

Dersom entreprenør og forbruker ikke har inngått en slik skriftlig avtale om vederlaget for et nærmere bestemt tilleggsarbeid, er likevel ikke konsekvensen at entreprenør ikke har krav på tilleggsvederlag overhodet.  

Det er nemlig inntatt en unntaksbestemmelse i buofl. § 42, annet ledd.  

Av denne følger det at entreprenør kan likevel kreve justering av vederlaget i to tilfeller.  

Det første alternativet er der hvor entreprenør har fremsatt et krav på tillegg som svar på forbrukerens bestilling av et tillegg, jfr buofl. § 42, annet ledd bokstav a. Et slikt krav bør være skriftlig og utvetydig siden uklarhet og muntlighet som hovedregel går ut over entreprenøren som burde vite bedre enn å påberope seg muntlige avtaler med forbruker.  

Det andre alternativet er der hvor forbrukeren «måtte» forstå at bestillingen av tillegg ville medføre et krav på tilleggsvederlag, jfr buofl § 42, annet ledd bokstav b. Dette er en sikkerhetsventil, og den bør håndteres deretter. Med det menes at en entreprenør bør ikke stole på at man reddes inn av denne bestemmelsen. At forbruker «måtte» forstå innebærer ganske strenge beviskrav og det er entreprenøren som har bevisbyrden for det. Dernest vil det kunne være en ganske stor differanse mellom hva forbrukeren eventuelt måtte forstå at noe ville koste, og hva den totale kostnaden faktisk ble.  

Vårt råd er derfor at entreprenør håndterer alle endringskrav fra forbruker ved å skriftlig avtale kostnaden. Ideelt sett avtaler man en fast pris for den enkelte endring, eller så gir man et tydelig prisoverslag. I begge tilfeller skjer dette skriftlig og man bør også sikre seg forbrukerens skriftlige aksept slik at det ikke kan reises noen tvil om partenes enighet i etterkant.  

4. Tilleggsvederlag i andre tilfeller

I buofl § 43 er det en egen bestemmelse som kan benyttes av entreprenøren dersom han påføres kostnader som følge av «forhold på forbrukarens side».  

Bestemmelsen nevner ingen eksempler på hva slags forhold dette kan være.  

Vi er kjent med denne typen problemstillinger i kontraktsforhold mellom profesjonelle.

Kontrakter som NS 8407 har bestemmelser om dette i punkt 22 (Byggherrens medvirkning), punkt 23 (Risikoen for forhold i grunnen), punkt 24 (Byggherrens valg av løsninger og annen prosjektering) og punkt 25 (Totalentreprenørens gjennomgang av byggherrens ytelser. Varslingsplikt). Videre viser vi til bestemmelsene i punkt 34.1.3 om særskilt varsel om økte utgifter til rigg og drift som følge av bl.a. plunder og heft på annet arbeid osv.  

Vi har skrevet en god del om dette i artikler inntatt i samlingen for bl.a. NS 8407, og viser særlig til artikkelen "Vederlagsjustering" som kan leses her.  

Vi går ikke dypere inn i denne problematikken  fordi det vil nok sjelden være tale om mange, og langt fra betydelige krav som følge av slike forhold.  

I de fleste tilfeller oppføres det leiligheter og da har den enkelte forbruker tilnærmet ingen innflytelse på byggeprosessen.  

Bestemmelsen om tilleggsvederlag i andre tilfeller er nok først og fremst aktuell der hvor forbruker eier tomten, der forbruker prosjekterer og entreprenør gjennomfører sine arbeider som en utførelsesentreprise evt der  forbrukeren har organisert seg med flere sideordnede entreprenører.

I den grad forbruker velger å gjennomføre sitt prosjekt hvor slike elementer blir aktuelle er det større grad av sannsynlighet for at det inntrer forhold som gjør buofl § 43 relevant, enn der det kun er tale om oppføring av leiligheter i entreprenørens egen regi.

5. Når skal forbruker betale ?

I entreprisekontrakter mellom profesjonelle parter vil normalt entreprenør utføre arbeider på en eiendom som eies av byggherren.  

Man avtaler en betalingsplan som sikrer entreprenøren fortløpende betaling etter hvert som verdier tilføres byggherrens eiendom, og så foretas det en avregning til slutt.  

Ved boligbygging er reglene langt mer sammensatt.  

Svært ofte eier entreprenøren eiendommen det bygges på. Dette er i hvert fall situasjonen når det dreier seg om leiligheter, og uavhengig av om leilighetene er organisert i eierseksjonssameier eller borettslag.  

Fellesnevneren er uansett at ingen av leilighetskjøperne eier den grunnen som leilighetene bygges på. Det innebærer at en forbruker som skulle betale noe som helst til entreprenør før overtakelsen vil mangle sikkerhet for det som betales.  

Hovedregelen i bustadoppføringsloven er derfor at forbrukeren ikke skal betale før «entreprenøren krev det etter overtakinga», jfr buofl. § 46, første ledd.  

Det er imidlertid anledning til å avtale noe annet, og det fremgår av samme bestemmelse.  

For det første har man de tilfellene der arbeidene tilføres forbrukerens eiendom. I slike tilfeller følger det av buofl § 47 at entreprenøren kan fakturere (og forbrukeren betale) etter hvert som forbrukeren tilføres de verdier som det faktureres for. Det må ikke hefte salgspant eller andre heftelser på materialer det faktureres for, og det skal uansett gjenstå 10 % før overtakelsen.  

Disse reglene gjelder også de tilfellene hvor det inngås avtale om overføring av eiendom med byggeklausul. Da må eiendommen være skjøtet over til forbruker før man kan fakturere etter hvert som arbeidene skrider frem, jfr buofl § 47, annet ledd.

Et tredje alternativ er at entreprenøren stiller en selvskyldnerkausjon overfor forbrukeren som denne får som sikkerhet for sine innbetalinger, jfr buofl. § 47, siste ledd. Dette er først og fremst aktuelt i de tilfeller hvor forbrukeren ikke har hjemmel til eiendommen, men hvor entreprenør likevel krever betaling etter hvert som arbeidene utføres.  

Ved å kreve slik forskuddsbetaling som buofl § 47 gir anvisning på sparer entreprenøren til dels betydelige finanskostnader, og kan slik sett gi entreprenør en mindre likviditetsbelastning.  

I tillegg sikrer man seg mot den risiko det er at forbruker ikke kan (eller vil) betale når bygget er ferdigstilt.  

6. Sluttoppgjøret

Det er først når arbeidene er ferdigstilt og boligen overlevert at entreprenør får rett til å sende sitt krav på sluttoppgjør til forbruker.  

I de profesjonelle standardkontraktene har entreprenør en frist på to måneder for å sende sitt krav på sluttoppgjør.

Bustadoppføringsloven har ikke en tilsvarende regel, og entreprenør kan således sende sitt krav når man måtte ønske. Vi vil like fraråde en entreprenør å vente særlig lenge fordi betalingsvilligheten går gjerne ned desto lengre tid som går. Hvis forbruker bestrider sluttoppgjørskravet vil også et lengre tidsforløp fra de enkelte arbeiders utførelse og frem til krav bestrides kunne gjøre det mer vanskelig å dokumentere sitt krav enn der uengiheten kommer raskt «på bordet».  

Den sentrale bestemmelsen i bustadoppføringsloven er buofl § 48.  

I bestemmelsens første ledd slås det fast at forbruker kan kreve at entreprenøren må legge frem en regning «som kan kontrollerast», og slikt krav kan også fremsettes i forbindelse med sluttoppgjøret.  

I annet ledd er det inntatt en bestemmelse man gjenkjenner fra de profesjonelle standardkontraktene.  

Det følger nemlig av buofl. § 48, annet ledd at entreprenør ikke kan kreve retting av sluttoppgjørskravet etter at forbrukeren har mottatt kravet.  

Fra dette er det to unntak, nemlig at entreprenør har tatt forbehold om etterfølgende justering/ endring eller at forbrukeren måtte forstå det var en feil.

Følgelig er vårt råd at entreprenør bruker litt tid på å forsikre seg at alt er med når man først sender sitt krav på sluttoppgjør. For å unngå enhver tvil vil vi også anbefale at entreprenør setter opp sitt sluttoppgjørskrav på samme måte som når man har en profesjonell motpart. Dette skaper klarhet og full oversikt hvilket er minst like viktig når byggherren er forbruker.

I den utstrekning man ikke kjenner reglene om sluttoppgjør i f eks NS 8407 punkt 39 kan vår artikkel om emnet leses her.  

Når forbrukeren har mottatt entreprenørens krav på sluttoppgjør følger det av buofl § 48, tredje ledd at forbrukeren må oversende sine eventuelle innsigelser til entreprenør senest en måned etter mottak. Hvis ikke forbrukeren gjør det skal sluttoppgjørskravet anses som akseptert.  

Fra dette er det to unntak.  

Dersom det følger av partenes avtale at partene hadde avtalt et lavere vederlag så kan denne delen av kravet revideres selv om det har gått mer enn en måned.

Det samme gjelder dersom entreprenørens krav anses for å være urimelig.

Om et krav er urimelig eller ikke vil bero på et skjønn hvor en rekke ulike faktorer spiller inn. Vi vil også mene at slike vurderinger først blir aktuelle dersom man ikke har et avtalt beløp å forholde seg til, og hvor arbeidene er utført på regning.

Vår råd er at entreprenør er påpasselig med å holde forbruker fortløpende orientert om kostnadsutviklingen, oversender dokumentasjon osv.  

Tilbake

Entreprenørens vederlagskrav

Kortversjonen

Lytt til artikkelen

1. Overordnet

Bestemmelsene om entreprenørens vederlagskrav er inntatt i bustadoppføringsloven kapittel V «Forbrukarens yting».  

En del av bestemmelsene kjenner man igjen fra de profesjonelle standardene (NS 8407 mv), mens andre bærer preg av at loven er gitt for bl.a. verne forbrukernes rettigheter.

En fellesbestemmelse er at hhv forbrukeren og byggherren skal betale det vederlaget som er avtalt, jfr buofl. § 41, første ledd og NS 8407 punkt 26.1.  

Derimto er det motsatt løsning når det gjelder indeksregulering. Det følger av NS 8407 punkt 26.2 at kontraktsum skal reguleres med mindre annet er avtalt, mens det følger av buofl. § 41, siste ledd at indeksregulering må være særskilt avtalt. I tillegg er det et formkrav at avtalen om indeksregulering er skriftlig. i så fall må den avtalen være skriftlig.  

2. Nærmere om avtalt vederlag

2.1 Avtalefrihet

Den sentrale bestemmelsen er buofl. § 41.  

Så lenge partene har avtalt et bestemt vederlag – typisk en kontraktsum som er fast – legger ikke bustadoppføringsloven føringer for vederlagets størrelse. Man kan med andre ord ta seg godt betalt for sitt arbeid så lenge man har avtalt en bestemt sum.  

Annerledes blir det hvis man ikke har avtalt et spesifikt beløp for arbeidet.  

2.2 Regningsarbeid

Buofl § 41, annet ledd inneholder den entrepriserettslige hovedregel om at arbeidet skal gjøres opp etter regning dersom ikke annet er avtalt.  

I så fall får entreprenøren krav på å få dekket sine «nødvendige kostnader» tillagt «eit rimeleg påslag».  

Bustadoppføringsloven har ikke like detaljerte regler om regningsarbeid som de vi finner i f eks NS 8407 punkt 30.  

Siden reglene om regningsarbeid tilhører den uskrevne entrepriserett vil man kunne hente mye relevant kunnskap om hva som er riktig fremgangsmåte ved å lese vår artikkel om NS 8407 punkt 30 (Regningsarbeid) som finnes her.  

Det er viktig å merke seg at bustadoppføringsloven ikke inneholder regler om fortløpende oversendelse av dokumentasjon (timelister, materialsedler mm) for kontroll til forbruker.  

Dette bør ikke bli en «hvilepute».  

Det følger nemlig av buofl. § 48, første ledd at forbruker «kan setje som vilkår for betaling av avdrag og sluttoppgjer at entreprenøren legg fram rekning som kan kontrollerast».

En entreprenør som har oversendt fakturaer uten underlagsdokumentasjon gjennom byggeperioden kan dermed bli møtt med krav om slik dokumentasjon så sent som i forbindelse med sluttoppgjøret.  

Entreprenør bør derfor ta høyde for dette fra start og sørge fortløpende for at det utarbeides og lagres spesifiserte timelister, materialsedler osv som grunnlag.  

Ideelt sett bør dette oversendes som underlag til de enkelte fakturaer hva enten forbruker ber om dette, eller ikke.  

2.3 Prisoverslag

Det følger av buofl. § 41, tredje ledd at partene kan alternativt avtale at arbeidene utføres på grunnlag av et prisoverslag.  

Alle entreprenører bør være oppmerksom på bufol § 41, siste ledd hvor det fremgår at at entreprenøren har tvilsrisikoen hvis forbruker – på et senere tidspunkt - skulle påstå at prisoverslaget er en fast pris.  

Entreprenør bør derfor sørge for at avtaler om prisoverslag nedfelles skriftlig og at det uttrykkelig fremgår at prisen er et prisoverslag.  

Når prisavslag er avtalt er er det viktig å merke seg at endelig pris for avtalt arbeid ikke kan overstige prisoverslaget «vesentlig» og ikke under noen omstendighet utover 15 %, jfr buofl. § 41, tredje ledd.  

Partene kan avtale en annen grense enn 15 %, men i så fall må dette fremgå «utrykkeleg», og selvsagt bør dette fremgå av den skriftlige avtalen.  

2.4 Merverdiavgift

Som i alle andre forbruker-situasjoner skal oppgitt pris anses for å inkludere merverdiavgift med mindre «forbrukaren må ha visst at avgifta ikkje var innrekna», jfr buofl § 41, femte ledd.  

«Må ha visst» er et svært strengt vilkår, og det er ikke tilstrekkelig å påberope at partene var enige om at prisen var eksklusive merverdiavgift.  

Som tidligere fremholdt vil det være entreprenøren som har bevisbyrden. Derfor bør entreprenør ikke satse på noe som helst, men la det fremgå skriftlig hvis priser er gitt eksklusive merverdiavgift.  

3. Om tillegg og endringsarbeider

Ved endringer og tilleggsarbeider er utgangspunktet at partene blir enten enige om det vederlag entreprenør skal ha for tilleggsarbeidet i «den opprinnelege avtalen» eller ved at slik avtale inngås i en særskilt, «skriftleg avtale om endringane eller tilleggsarbeidet», jfr buofl § 42, første ledd.  

Hovedregelen er med andre ord at vederlaget skal avtales før eller samtidig med at selve tilleggsarbeidet bestilles.  

Dette er en regulering som først og fremst er ment å beskytte forbrukeren mot store overraskelser etter at tilleggsarbeidet er utført. Følgelig har også lovgiver presisert at en slik avtale må være «skriftlig».  

Standardkontraktene mellom profesjonelle har ingen tilsvarende regel. I disse kontraktene er hovedregelen egentlig den motsatte ved at entreprenør er forpliktet til å utføre endringene selv om partene ikke er enige om vederlaget, jfr NS 8407 punkt 31.3, annet ledd («hoppeplikten»).  

Dersom entreprenør og forbruker ikke har inngått en slik skriftlig avtale om vederlaget for et nærmere bestemt tilleggsarbeid, er likevel ikke konsekvensen at entreprenør ikke har krav på tilleggsvederlag overhodet.  

Det er nemlig inntatt en unntaksbestemmelse i buofl. § 42, annet ledd.  

Av denne følger det at entreprenør kan likevel kreve justering av vederlaget i to tilfeller.  

Det første alternativet er der hvor entreprenør har fremsatt et krav på tillegg som svar på forbrukerens bestilling av et tillegg, jfr buofl. § 42, annet ledd bokstav a. Et slikt krav bør være skriftlig og utvetydig siden uklarhet og muntlighet som hovedregel går ut over entreprenøren som burde vite bedre enn å påberope seg muntlige avtaler med forbruker.  

Det andre alternativet er der hvor forbrukeren «måtte» forstå at bestillingen av tillegg ville medføre et krav på tilleggsvederlag, jfr buofl § 42, annet ledd bokstav b. Dette er en sikkerhetsventil, og den bør håndteres deretter. Med det menes at en entreprenør bør ikke stole på at man reddes inn av denne bestemmelsen. At forbruker «måtte» forstå innebærer ganske strenge beviskrav og det er entreprenøren som har bevisbyrden for det. Dernest vil det kunne være en ganske stor differanse mellom hva forbrukeren eventuelt måtte forstå at noe ville koste, og hva den totale kostnaden faktisk ble.  

Vårt råd er derfor at entreprenør håndterer alle endringskrav fra forbruker ved å skriftlig avtale kostnaden. Ideelt sett avtaler man en fast pris for den enkelte endring, eller så gir man et tydelig prisoverslag. I begge tilfeller skjer dette skriftlig og man bør også sikre seg forbrukerens skriftlige aksept slik at det ikke kan reises noen tvil om partenes enighet i etterkant.  

4. Tilleggsvederlag i andre tilfeller

I buofl § 43 er det en egen bestemmelse som kan benyttes av entreprenøren dersom han påføres kostnader som følge av «forhold på forbrukarens side».  

Bestemmelsen nevner ingen eksempler på hva slags forhold dette kan være.  

Vi er kjent med denne typen problemstillinger i kontraktsforhold mellom profesjonelle.

Kontrakter som NS 8407 har bestemmelser om dette i punkt 22 (Byggherrens medvirkning), punkt 23 (Risikoen for forhold i grunnen), punkt 24 (Byggherrens valg av løsninger og annen prosjektering) og punkt 25 (Totalentreprenørens gjennomgang av byggherrens ytelser. Varslingsplikt). Videre viser vi til bestemmelsene i punkt 34.1.3 om særskilt varsel om økte utgifter til rigg og drift som følge av bl.a. plunder og heft på annet arbeid osv.  

Vi har skrevet en god del om dette i artikler inntatt i samlingen for bl.a. NS 8407, og viser særlig til artikkelen "Vederlagsjustering" som kan leses her.  

Vi går ikke dypere inn i denne problematikken  fordi det vil nok sjelden være tale om mange, og langt fra betydelige krav som følge av slike forhold.  

I de fleste tilfeller oppføres det leiligheter og da har den enkelte forbruker tilnærmet ingen innflytelse på byggeprosessen.  

Bestemmelsen om tilleggsvederlag i andre tilfeller er nok først og fremst aktuell der hvor forbruker eier tomten, der forbruker prosjekterer og entreprenør gjennomfører sine arbeider som en utførelsesentreprise evt der  forbrukeren har organisert seg med flere sideordnede entreprenører.

I den grad forbruker velger å gjennomføre sitt prosjekt hvor slike elementer blir aktuelle er det større grad av sannsynlighet for at det inntrer forhold som gjør buofl § 43 relevant, enn der det kun er tale om oppføring av leiligheter i entreprenørens egen regi.

5. Når skal forbruker betale ?

I entreprisekontrakter mellom profesjonelle parter vil normalt entreprenør utføre arbeider på en eiendom som eies av byggherren.  

Man avtaler en betalingsplan som sikrer entreprenøren fortløpende betaling etter hvert som verdier tilføres byggherrens eiendom, og så foretas det en avregning til slutt.  

Ved boligbygging er reglene langt mer sammensatt.  

Svært ofte eier entreprenøren eiendommen det bygges på. Dette er i hvert fall situasjonen når det dreier seg om leiligheter, og uavhengig av om leilighetene er organisert i eierseksjonssameier eller borettslag.  

Fellesnevneren er uansett at ingen av leilighetskjøperne eier den grunnen som leilighetene bygges på. Det innebærer at en forbruker som skulle betale noe som helst til entreprenør før overtakelsen vil mangle sikkerhet for det som betales.  

Hovedregelen i bustadoppføringsloven er derfor at forbrukeren ikke skal betale før «entreprenøren krev det etter overtakinga», jfr buofl. § 46, første ledd.  

Det er imidlertid anledning til å avtale noe annet, og det fremgår av samme bestemmelse.  

For det første har man de tilfellene der arbeidene tilføres forbrukerens eiendom. I slike tilfeller følger det av buofl § 47 at entreprenøren kan fakturere (og forbrukeren betale) etter hvert som forbrukeren tilføres de verdier som det faktureres for. Det må ikke hefte salgspant eller andre heftelser på materialer det faktureres for, og det skal uansett gjenstå 10 % før overtakelsen.  

Disse reglene gjelder også de tilfellene hvor det inngås avtale om overføring av eiendom med byggeklausul. Da må eiendommen være skjøtet over til forbruker før man kan fakturere etter hvert som arbeidene skrider frem, jfr buofl § 47, annet ledd.

Et tredje alternativ er at entreprenøren stiller en selvskyldnerkausjon overfor forbrukeren som denne får som sikkerhet for sine innbetalinger, jfr buofl. § 47, siste ledd. Dette er først og fremst aktuelt i de tilfeller hvor forbrukeren ikke har hjemmel til eiendommen, men hvor entreprenør likevel krever betaling etter hvert som arbeidene utføres.  

Ved å kreve slik forskuddsbetaling som buofl § 47 gir anvisning på sparer entreprenøren til dels betydelige finanskostnader, og kan slik sett gi entreprenør en mindre likviditetsbelastning.  

I tillegg sikrer man seg mot den risiko det er at forbruker ikke kan (eller vil) betale når bygget er ferdigstilt.  

6. Sluttoppgjøret

Det er først når arbeidene er ferdigstilt og boligen overlevert at entreprenør får rett til å sende sitt krav på sluttoppgjør til forbruker.  

I de profesjonelle standardkontraktene har entreprenør en frist på to måneder for å sende sitt krav på sluttoppgjør.

Bustadoppføringsloven har ikke en tilsvarende regel, og entreprenør kan således sende sitt krav når man måtte ønske. Vi vil like fraråde en entreprenør å vente særlig lenge fordi betalingsvilligheten går gjerne ned desto lengre tid som går. Hvis forbruker bestrider sluttoppgjørskravet vil også et lengre tidsforløp fra de enkelte arbeiders utførelse og frem til krav bestrides kunne gjøre det mer vanskelig å dokumentere sitt krav enn der uengiheten kommer raskt «på bordet».  

Den sentrale bestemmelsen i bustadoppføringsloven er buofl § 48.  

I bestemmelsens første ledd slås det fast at forbruker kan kreve at entreprenøren må legge frem en regning «som kan kontrollerast», og slikt krav kan også fremsettes i forbindelse med sluttoppgjøret.  

I annet ledd er det inntatt en bestemmelse man gjenkjenner fra de profesjonelle standardkontraktene.  

Det følger nemlig av buofl. § 48, annet ledd at entreprenør ikke kan kreve retting av sluttoppgjørskravet etter at forbrukeren har mottatt kravet.  

Fra dette er det to unntak, nemlig at entreprenør har tatt forbehold om etterfølgende justering/ endring eller at forbrukeren måtte forstå det var en feil.

Følgelig er vårt råd at entreprenør bruker litt tid på å forsikre seg at alt er med når man først sender sitt krav på sluttoppgjør. For å unngå enhver tvil vil vi også anbefale at entreprenør setter opp sitt sluttoppgjørskrav på samme måte som når man har en profesjonell motpart. Dette skaper klarhet og full oversikt hvilket er minst like viktig når byggherren er forbruker.

I den utstrekning man ikke kjenner reglene om sluttoppgjør i f eks NS 8407 punkt 39 kan vår artikkel om emnet leses her.  

Når forbrukeren har mottatt entreprenørens krav på sluttoppgjør følger det av buofl § 48, tredje ledd at forbrukeren må oversende sine eventuelle innsigelser til entreprenør senest en måned etter mottak. Hvis ikke forbrukeren gjør det skal sluttoppgjørskravet anses som akseptert.  

Fra dette er det to unntak.  

Dersom det følger av partenes avtale at partene hadde avtalt et lavere vederlag så kan denne delen av kravet revideres selv om det har gått mer enn en måned.

Det samme gjelder dersom entreprenørens krav anses for å være urimelig.

Om et krav er urimelig eller ikke vil bero på et skjønn hvor en rekke ulike faktorer spiller inn. Vi vil også mene at slike vurderinger først blir aktuelle dersom man ikke har et avtalt beløp å forholde seg til, og hvor arbeidene er utført på regning.

Vår råd er at entreprenør er påpasselig med å holde forbruker fortløpende orientert om kostnadsutviklingen, oversender dokumentasjon osv.  

Tilbake

Entreprenørens vederlagskrav

Kortversjonen

Lytt til artikkelen

1. Overordnet

Bestemmelsene om entreprenørens vederlagskrav er inntatt i bustadoppføringsloven kapittel V «Forbrukarens yting».  

En del av bestemmelsene kjenner man igjen fra de profesjonelle standardene (NS 8407 mv), mens andre bærer preg av at loven er gitt for bl.a. verne forbrukernes rettigheter.

En fellesbestemmelse er at hhv forbrukeren og byggherren skal betale det vederlaget som er avtalt, jfr buofl. § 41, første ledd og NS 8407 punkt 26.1.  

Derimto er det motsatt løsning når det gjelder indeksregulering. Det følger av NS 8407 punkt 26.2 at kontraktsum skal reguleres med mindre annet er avtalt, mens det følger av buofl. § 41, siste ledd at indeksregulering må være særskilt avtalt. I tillegg er det et formkrav at avtalen om indeksregulering er skriftlig. i så fall må den avtalen være skriftlig.  

2. Nærmere om avtalt vederlag

2.1 Avtalefrihet

Den sentrale bestemmelsen er buofl. § 41.  

Så lenge partene har avtalt et bestemt vederlag – typisk en kontraktsum som er fast – legger ikke bustadoppføringsloven føringer for vederlagets størrelse. Man kan med andre ord ta seg godt betalt for sitt arbeid så lenge man har avtalt en bestemt sum.  

Annerledes blir det hvis man ikke har avtalt et spesifikt beløp for arbeidet.  

2.2 Regningsarbeid

Buofl § 41, annet ledd inneholder den entrepriserettslige hovedregel om at arbeidet skal gjøres opp etter regning dersom ikke annet er avtalt.  

I så fall får entreprenøren krav på å få dekket sine «nødvendige kostnader» tillagt «eit rimeleg påslag».  

Bustadoppføringsloven har ikke like detaljerte regler om regningsarbeid som de vi finner i f eks NS 8407 punkt 30.  

Siden reglene om regningsarbeid tilhører den uskrevne entrepriserett vil man kunne hente mye relevant kunnskap om hva som er riktig fremgangsmåte ved å lese vår artikkel om NS 8407 punkt 30 (Regningsarbeid) som finnes her.  

Det er viktig å merke seg at bustadoppføringsloven ikke inneholder regler om fortløpende oversendelse av dokumentasjon (timelister, materialsedler mm) for kontroll til forbruker.  

Dette bør ikke bli en «hvilepute».  

Det følger nemlig av buofl. § 48, første ledd at forbruker «kan setje som vilkår for betaling av avdrag og sluttoppgjer at entreprenøren legg fram rekning som kan kontrollerast».

En entreprenør som har oversendt fakturaer uten underlagsdokumentasjon gjennom byggeperioden kan dermed bli møtt med krav om slik dokumentasjon så sent som i forbindelse med sluttoppgjøret.  

Entreprenør bør derfor ta høyde for dette fra start og sørge fortløpende for at det utarbeides og lagres spesifiserte timelister, materialsedler osv som grunnlag.  

Ideelt sett bør dette oversendes som underlag til de enkelte fakturaer hva enten forbruker ber om dette, eller ikke.  

2.3 Prisoverslag

Det følger av buofl. § 41, tredje ledd at partene kan alternativt avtale at arbeidene utføres på grunnlag av et prisoverslag.  

Alle entreprenører bør være oppmerksom på bufol § 41, siste ledd hvor det fremgår at at entreprenøren har tvilsrisikoen hvis forbruker – på et senere tidspunkt - skulle påstå at prisoverslaget er en fast pris.  

Entreprenør bør derfor sørge for at avtaler om prisoverslag nedfelles skriftlig og at det uttrykkelig fremgår at prisen er et prisoverslag.  

Når prisavslag er avtalt er er det viktig å merke seg at endelig pris for avtalt arbeid ikke kan overstige prisoverslaget «vesentlig» og ikke under noen omstendighet utover 15 %, jfr buofl. § 41, tredje ledd.  

Partene kan avtale en annen grense enn 15 %, men i så fall må dette fremgå «utrykkeleg», og selvsagt bør dette fremgå av den skriftlige avtalen.  

2.4 Merverdiavgift

Som i alle andre forbruker-situasjoner skal oppgitt pris anses for å inkludere merverdiavgift med mindre «forbrukaren må ha visst at avgifta ikkje var innrekna», jfr buofl § 41, femte ledd.  

«Må ha visst» er et svært strengt vilkår, og det er ikke tilstrekkelig å påberope at partene var enige om at prisen var eksklusive merverdiavgift.  

Som tidligere fremholdt vil det være entreprenøren som har bevisbyrden. Derfor bør entreprenør ikke satse på noe som helst, men la det fremgå skriftlig hvis priser er gitt eksklusive merverdiavgift.  

3. Om tillegg og endringsarbeider

Ved endringer og tilleggsarbeider er utgangspunktet at partene blir enten enige om det vederlag entreprenør skal ha for tilleggsarbeidet i «den opprinnelege avtalen» eller ved at slik avtale inngås i en særskilt, «skriftleg avtale om endringane eller tilleggsarbeidet», jfr buofl § 42, første ledd.  

Hovedregelen er med andre ord at vederlaget skal avtales før eller samtidig med at selve tilleggsarbeidet bestilles.  

Dette er en regulering som først og fremst er ment å beskytte forbrukeren mot store overraskelser etter at tilleggsarbeidet er utført. Følgelig har også lovgiver presisert at en slik avtale må være «skriftlig».  

Standardkontraktene mellom profesjonelle har ingen tilsvarende regel. I disse kontraktene er hovedregelen egentlig den motsatte ved at entreprenør er forpliktet til å utføre endringene selv om partene ikke er enige om vederlaget, jfr NS 8407 punkt 31.3, annet ledd («hoppeplikten»).  

Dersom entreprenør og forbruker ikke har inngått en slik skriftlig avtale om vederlaget for et nærmere bestemt tilleggsarbeid, er likevel ikke konsekvensen at entreprenør ikke har krav på tilleggsvederlag overhodet.  

Det er nemlig inntatt en unntaksbestemmelse i buofl. § 42, annet ledd.  

Av denne følger det at entreprenør kan likevel kreve justering av vederlaget i to tilfeller.  

Det første alternativet er der hvor entreprenør har fremsatt et krav på tillegg som svar på forbrukerens bestilling av et tillegg, jfr buofl. § 42, annet ledd bokstav a. Et slikt krav bør være skriftlig og utvetydig siden uklarhet og muntlighet som hovedregel går ut over entreprenøren som burde vite bedre enn å påberope seg muntlige avtaler med forbruker.  

Det andre alternativet er der hvor forbrukeren «måtte» forstå at bestillingen av tillegg ville medføre et krav på tilleggsvederlag, jfr buofl § 42, annet ledd bokstav b. Dette er en sikkerhetsventil, og den bør håndteres deretter. Med det menes at en entreprenør bør ikke stole på at man reddes inn av denne bestemmelsen. At forbruker «måtte» forstå innebærer ganske strenge beviskrav og det er entreprenøren som har bevisbyrden for det. Dernest vil det kunne være en ganske stor differanse mellom hva forbrukeren eventuelt måtte forstå at noe ville koste, og hva den totale kostnaden faktisk ble.  

Vårt råd er derfor at entreprenør håndterer alle endringskrav fra forbruker ved å skriftlig avtale kostnaden. Ideelt sett avtaler man en fast pris for den enkelte endring, eller så gir man et tydelig prisoverslag. I begge tilfeller skjer dette skriftlig og man bør også sikre seg forbrukerens skriftlige aksept slik at det ikke kan reises noen tvil om partenes enighet i etterkant.  

4. Tilleggsvederlag i andre tilfeller

I buofl § 43 er det en egen bestemmelse som kan benyttes av entreprenøren dersom han påføres kostnader som følge av «forhold på forbrukarens side».  

Bestemmelsen nevner ingen eksempler på hva slags forhold dette kan være.  

Vi er kjent med denne typen problemstillinger i kontraktsforhold mellom profesjonelle.

Kontrakter som NS 8407 har bestemmelser om dette i punkt 22 (Byggherrens medvirkning), punkt 23 (Risikoen for forhold i grunnen), punkt 24 (Byggherrens valg av løsninger og annen prosjektering) og punkt 25 (Totalentreprenørens gjennomgang av byggherrens ytelser. Varslingsplikt). Videre viser vi til bestemmelsene i punkt 34.1.3 om særskilt varsel om økte utgifter til rigg og drift som følge av bl.a. plunder og heft på annet arbeid osv.  

Vi har skrevet en god del om dette i artikler inntatt i samlingen for bl.a. NS 8407, og viser særlig til artikkelen "Vederlagsjustering" som kan leses her.  

Vi går ikke dypere inn i denne problematikken  fordi det vil nok sjelden være tale om mange, og langt fra betydelige krav som følge av slike forhold.  

I de fleste tilfeller oppføres det leiligheter og da har den enkelte forbruker tilnærmet ingen innflytelse på byggeprosessen.  

Bestemmelsen om tilleggsvederlag i andre tilfeller er nok først og fremst aktuell der hvor forbruker eier tomten, der forbruker prosjekterer og entreprenør gjennomfører sine arbeider som en utførelsesentreprise evt der  forbrukeren har organisert seg med flere sideordnede entreprenører.

I den grad forbruker velger å gjennomføre sitt prosjekt hvor slike elementer blir aktuelle er det større grad av sannsynlighet for at det inntrer forhold som gjør buofl § 43 relevant, enn der det kun er tale om oppføring av leiligheter i entreprenørens egen regi.

5. Når skal forbruker betale ?

I entreprisekontrakter mellom profesjonelle parter vil normalt entreprenør utføre arbeider på en eiendom som eies av byggherren.  

Man avtaler en betalingsplan som sikrer entreprenøren fortløpende betaling etter hvert som verdier tilføres byggherrens eiendom, og så foretas det en avregning til slutt.  

Ved boligbygging er reglene langt mer sammensatt.  

Svært ofte eier entreprenøren eiendommen det bygges på. Dette er i hvert fall situasjonen når det dreier seg om leiligheter, og uavhengig av om leilighetene er organisert i eierseksjonssameier eller borettslag.  

Fellesnevneren er uansett at ingen av leilighetskjøperne eier den grunnen som leilighetene bygges på. Det innebærer at en forbruker som skulle betale noe som helst til entreprenør før overtakelsen vil mangle sikkerhet for det som betales.  

Hovedregelen i bustadoppføringsloven er derfor at forbrukeren ikke skal betale før «entreprenøren krev det etter overtakinga», jfr buofl. § 46, første ledd.  

Det er imidlertid anledning til å avtale noe annet, og det fremgår av samme bestemmelse.  

For det første har man de tilfellene der arbeidene tilføres forbrukerens eiendom. I slike tilfeller følger det av buofl § 47 at entreprenøren kan fakturere (og forbrukeren betale) etter hvert som forbrukeren tilføres de verdier som det faktureres for. Det må ikke hefte salgspant eller andre heftelser på materialer det faktureres for, og det skal uansett gjenstå 10 % før overtakelsen.  

Disse reglene gjelder også de tilfellene hvor det inngås avtale om overføring av eiendom med byggeklausul. Da må eiendommen være skjøtet over til forbruker før man kan fakturere etter hvert som arbeidene skrider frem, jfr buofl § 47, annet ledd.

Et tredje alternativ er at entreprenøren stiller en selvskyldnerkausjon overfor forbrukeren som denne får som sikkerhet for sine innbetalinger, jfr buofl. § 47, siste ledd. Dette er først og fremst aktuelt i de tilfeller hvor forbrukeren ikke har hjemmel til eiendommen, men hvor entreprenør likevel krever betaling etter hvert som arbeidene utføres.  

Ved å kreve slik forskuddsbetaling som buofl § 47 gir anvisning på sparer entreprenøren til dels betydelige finanskostnader, og kan slik sett gi entreprenør en mindre likviditetsbelastning.  

I tillegg sikrer man seg mot den risiko det er at forbruker ikke kan (eller vil) betale når bygget er ferdigstilt.  

6. Sluttoppgjøret

Det er først når arbeidene er ferdigstilt og boligen overlevert at entreprenør får rett til å sende sitt krav på sluttoppgjør til forbruker.  

I de profesjonelle standardkontraktene har entreprenør en frist på to måneder for å sende sitt krav på sluttoppgjør.

Bustadoppføringsloven har ikke en tilsvarende regel, og entreprenør kan således sende sitt krav når man måtte ønske. Vi vil like fraråde en entreprenør å vente særlig lenge fordi betalingsvilligheten går gjerne ned desto lengre tid som går. Hvis forbruker bestrider sluttoppgjørskravet vil også et lengre tidsforløp fra de enkelte arbeiders utførelse og frem til krav bestrides kunne gjøre det mer vanskelig å dokumentere sitt krav enn der uengiheten kommer raskt «på bordet».  

Den sentrale bestemmelsen i bustadoppføringsloven er buofl § 48.  

I bestemmelsens første ledd slås det fast at forbruker kan kreve at entreprenøren må legge frem en regning «som kan kontrollerast», og slikt krav kan også fremsettes i forbindelse med sluttoppgjøret.  

I annet ledd er det inntatt en bestemmelse man gjenkjenner fra de profesjonelle standardkontraktene.  

Det følger nemlig av buofl. § 48, annet ledd at entreprenør ikke kan kreve retting av sluttoppgjørskravet etter at forbrukeren har mottatt kravet.  

Fra dette er det to unntak, nemlig at entreprenør har tatt forbehold om etterfølgende justering/ endring eller at forbrukeren måtte forstå det var en feil.

Følgelig er vårt råd at entreprenør bruker litt tid på å forsikre seg at alt er med når man først sender sitt krav på sluttoppgjør. For å unngå enhver tvil vil vi også anbefale at entreprenør setter opp sitt sluttoppgjørskrav på samme måte som når man har en profesjonell motpart. Dette skaper klarhet og full oversikt hvilket er minst like viktig når byggherren er forbruker.

I den utstrekning man ikke kjenner reglene om sluttoppgjør i f eks NS 8407 punkt 39 kan vår artikkel om emnet leses her.  

Når forbrukeren har mottatt entreprenørens krav på sluttoppgjør følger det av buofl § 48, tredje ledd at forbrukeren må oversende sine eventuelle innsigelser til entreprenør senest en måned etter mottak. Hvis ikke forbrukeren gjør det skal sluttoppgjørskravet anses som akseptert.  

Fra dette er det to unntak.  

Dersom det følger av partenes avtale at partene hadde avtalt et lavere vederlag så kan denne delen av kravet revideres selv om det har gått mer enn en måned.

Det samme gjelder dersom entreprenørens krav anses for å være urimelig.

Om et krav er urimelig eller ikke vil bero på et skjønn hvor en rekke ulike faktorer spiller inn. Vi vil også mene at slike vurderinger først blir aktuelle dersom man ikke har et avtalt beløp å forholde seg til, og hvor arbeidene er utført på regning.

Vår råd er at entreprenør er påpasselig med å holde forbruker fortløpende orientert om kostnadsutviklingen, oversender dokumentasjon osv.  

Entreprenørens vederlagskrav

Kortversjonen

Lytt til artikkelen

1. Overordnet

Bestemmelsene om entreprenørens vederlagskrav er inntatt i bustadoppføringsloven kapittel V «Forbrukarens yting».  

En del av bestemmelsene kjenner man igjen fra de profesjonelle standardene (NS 8407 mv), mens andre bærer preg av at loven er gitt for bl.a. verne forbrukernes rettigheter.

En fellesbestemmelse er at hhv forbrukeren og byggherren skal betale det vederlaget som er avtalt, jfr buofl. § 41, første ledd og NS 8407 punkt 26.1.  

Derimto er det motsatt løsning når det gjelder indeksregulering. Det følger av NS 8407 punkt 26.2 at kontraktsum skal reguleres med mindre annet er avtalt, mens det følger av buofl. § 41, siste ledd at indeksregulering må være særskilt avtalt. I tillegg er det et formkrav at avtalen om indeksregulering er skriftlig. i så fall må den avtalen være skriftlig.  

2. Nærmere om avtalt vederlag

2.1 Avtalefrihet

Den sentrale bestemmelsen er buofl. § 41.  

Så lenge partene har avtalt et bestemt vederlag – typisk en kontraktsum som er fast – legger ikke bustadoppføringsloven føringer for vederlagets størrelse. Man kan med andre ord ta seg godt betalt for sitt arbeid så lenge man har avtalt en bestemt sum.  

Annerledes blir det hvis man ikke har avtalt et spesifikt beløp for arbeidet.  

2.2 Regningsarbeid

Buofl § 41, annet ledd inneholder den entrepriserettslige hovedregel om at arbeidet skal gjøres opp etter regning dersom ikke annet er avtalt.  

I så fall får entreprenøren krav på å få dekket sine «nødvendige kostnader» tillagt «eit rimeleg påslag».  

Bustadoppføringsloven har ikke like detaljerte regler om regningsarbeid som de vi finner i f eks NS 8407 punkt 30.  

Siden reglene om regningsarbeid tilhører den uskrevne entrepriserett vil man kunne hente mye relevant kunnskap om hva som er riktig fremgangsmåte ved å lese vår artikkel om NS 8407 punkt 30 (Regningsarbeid) som finnes her.  

Det er viktig å merke seg at bustadoppføringsloven ikke inneholder regler om fortløpende oversendelse av dokumentasjon (timelister, materialsedler mm) for kontroll til forbruker.  

Dette bør ikke bli en «hvilepute».  

Det følger nemlig av buofl. § 48, første ledd at forbruker «kan setje som vilkår for betaling av avdrag og sluttoppgjer at entreprenøren legg fram rekning som kan kontrollerast».

En entreprenør som har oversendt fakturaer uten underlagsdokumentasjon gjennom byggeperioden kan dermed bli møtt med krav om slik dokumentasjon så sent som i forbindelse med sluttoppgjøret.  

Entreprenør bør derfor ta høyde for dette fra start og sørge fortløpende for at det utarbeides og lagres spesifiserte timelister, materialsedler osv som grunnlag.  

Ideelt sett bør dette oversendes som underlag til de enkelte fakturaer hva enten forbruker ber om dette, eller ikke.  

2.3 Prisoverslag

Det følger av buofl. § 41, tredje ledd at partene kan alternativt avtale at arbeidene utføres på grunnlag av et prisoverslag.  

Alle entreprenører bør være oppmerksom på bufol § 41, siste ledd hvor det fremgår at at entreprenøren har tvilsrisikoen hvis forbruker – på et senere tidspunkt - skulle påstå at prisoverslaget er en fast pris.  

Entreprenør bør derfor sørge for at avtaler om prisoverslag nedfelles skriftlig og at det uttrykkelig fremgår at prisen er et prisoverslag.  

Når prisavslag er avtalt er er det viktig å merke seg at endelig pris for avtalt arbeid ikke kan overstige prisoverslaget «vesentlig» og ikke under noen omstendighet utover 15 %, jfr buofl. § 41, tredje ledd.  

Partene kan avtale en annen grense enn 15 %, men i så fall må dette fremgå «utrykkeleg», og selvsagt bør dette fremgå av den skriftlige avtalen.  

2.4 Merverdiavgift

Som i alle andre forbruker-situasjoner skal oppgitt pris anses for å inkludere merverdiavgift med mindre «forbrukaren må ha visst at avgifta ikkje var innrekna», jfr buofl § 41, femte ledd.  

«Må ha visst» er et svært strengt vilkår, og det er ikke tilstrekkelig å påberope at partene var enige om at prisen var eksklusive merverdiavgift.  

Som tidligere fremholdt vil det være entreprenøren som har bevisbyrden. Derfor bør entreprenør ikke satse på noe som helst, men la det fremgå skriftlig hvis priser er gitt eksklusive merverdiavgift.  

3. Om tillegg og endringsarbeider

Ved endringer og tilleggsarbeider er utgangspunktet at partene blir enten enige om det vederlag entreprenør skal ha for tilleggsarbeidet i «den opprinnelege avtalen» eller ved at slik avtale inngås i en særskilt, «skriftleg avtale om endringane eller tilleggsarbeidet», jfr buofl § 42, første ledd.  

Hovedregelen er med andre ord at vederlaget skal avtales før eller samtidig med at selve tilleggsarbeidet bestilles.  

Dette er en regulering som først og fremst er ment å beskytte forbrukeren mot store overraskelser etter at tilleggsarbeidet er utført. Følgelig har også lovgiver presisert at en slik avtale må være «skriftlig».  

Standardkontraktene mellom profesjonelle har ingen tilsvarende regel. I disse kontraktene er hovedregelen egentlig den motsatte ved at entreprenør er forpliktet til å utføre endringene selv om partene ikke er enige om vederlaget, jfr NS 8407 punkt 31.3, annet ledd («hoppeplikten»).  

Dersom entreprenør og forbruker ikke har inngått en slik skriftlig avtale om vederlaget for et nærmere bestemt tilleggsarbeid, er likevel ikke konsekvensen at entreprenør ikke har krav på tilleggsvederlag overhodet.  

Det er nemlig inntatt en unntaksbestemmelse i buofl. § 42, annet ledd.  

Av denne følger det at entreprenør kan likevel kreve justering av vederlaget i to tilfeller.  

Det første alternativet er der hvor entreprenør har fremsatt et krav på tillegg som svar på forbrukerens bestilling av et tillegg, jfr buofl. § 42, annet ledd bokstav a. Et slikt krav bør være skriftlig og utvetydig siden uklarhet og muntlighet som hovedregel går ut over entreprenøren som burde vite bedre enn å påberope seg muntlige avtaler med forbruker.  

Det andre alternativet er der hvor forbrukeren «måtte» forstå at bestillingen av tillegg ville medføre et krav på tilleggsvederlag, jfr buofl § 42, annet ledd bokstav b. Dette er en sikkerhetsventil, og den bør håndteres deretter. Med det menes at en entreprenør bør ikke stole på at man reddes inn av denne bestemmelsen. At forbruker «måtte» forstå innebærer ganske strenge beviskrav og det er entreprenøren som har bevisbyrden for det. Dernest vil det kunne være en ganske stor differanse mellom hva forbrukeren eventuelt måtte forstå at noe ville koste, og hva den totale kostnaden faktisk ble.  

Vårt råd er derfor at entreprenør håndterer alle endringskrav fra forbruker ved å skriftlig avtale kostnaden. Ideelt sett avtaler man en fast pris for den enkelte endring, eller så gir man et tydelig prisoverslag. I begge tilfeller skjer dette skriftlig og man bør også sikre seg forbrukerens skriftlige aksept slik at det ikke kan reises noen tvil om partenes enighet i etterkant.  

4. Tilleggsvederlag i andre tilfeller

I buofl § 43 er det en egen bestemmelse som kan benyttes av entreprenøren dersom han påføres kostnader som følge av «forhold på forbrukarens side».  

Bestemmelsen nevner ingen eksempler på hva slags forhold dette kan være.  

Vi er kjent med denne typen problemstillinger i kontraktsforhold mellom profesjonelle.

Kontrakter som NS 8407 har bestemmelser om dette i punkt 22 (Byggherrens medvirkning), punkt 23 (Risikoen for forhold i grunnen), punkt 24 (Byggherrens valg av løsninger og annen prosjektering) og punkt 25 (Totalentreprenørens gjennomgang av byggherrens ytelser. Varslingsplikt). Videre viser vi til bestemmelsene i punkt 34.1.3 om særskilt varsel om økte utgifter til rigg og drift som følge av bl.a. plunder og heft på annet arbeid osv.  

Vi har skrevet en god del om dette i artikler inntatt i samlingen for bl.a. NS 8407, og viser særlig til artikkelen "Vederlagsjustering" som kan leses her.  

Vi går ikke dypere inn i denne problematikken  fordi det vil nok sjelden være tale om mange, og langt fra betydelige krav som følge av slike forhold.  

I de fleste tilfeller oppføres det leiligheter og da har den enkelte forbruker tilnærmet ingen innflytelse på byggeprosessen.  

Bestemmelsen om tilleggsvederlag i andre tilfeller er nok først og fremst aktuell der hvor forbruker eier tomten, der forbruker prosjekterer og entreprenør gjennomfører sine arbeider som en utførelsesentreprise evt der  forbrukeren har organisert seg med flere sideordnede entreprenører.

I den grad forbruker velger å gjennomføre sitt prosjekt hvor slike elementer blir aktuelle er det større grad av sannsynlighet for at det inntrer forhold som gjør buofl § 43 relevant, enn der det kun er tale om oppføring av leiligheter i entreprenørens egen regi.

5. Når skal forbruker betale ?

I entreprisekontrakter mellom profesjonelle parter vil normalt entreprenør utføre arbeider på en eiendom som eies av byggherren.  

Man avtaler en betalingsplan som sikrer entreprenøren fortløpende betaling etter hvert som verdier tilføres byggherrens eiendom, og så foretas det en avregning til slutt.  

Ved boligbygging er reglene langt mer sammensatt.  

Svært ofte eier entreprenøren eiendommen det bygges på. Dette er i hvert fall situasjonen når det dreier seg om leiligheter, og uavhengig av om leilighetene er organisert i eierseksjonssameier eller borettslag.  

Fellesnevneren er uansett at ingen av leilighetskjøperne eier den grunnen som leilighetene bygges på. Det innebærer at en forbruker som skulle betale noe som helst til entreprenør før overtakelsen vil mangle sikkerhet for det som betales.  

Hovedregelen i bustadoppføringsloven er derfor at forbrukeren ikke skal betale før «entreprenøren krev det etter overtakinga», jfr buofl. § 46, første ledd.  

Det er imidlertid anledning til å avtale noe annet, og det fremgår av samme bestemmelse.  

For det første har man de tilfellene der arbeidene tilføres forbrukerens eiendom. I slike tilfeller følger det av buofl § 47 at entreprenøren kan fakturere (og forbrukeren betale) etter hvert som forbrukeren tilføres de verdier som det faktureres for. Det må ikke hefte salgspant eller andre heftelser på materialer det faktureres for, og det skal uansett gjenstå 10 % før overtakelsen.  

Disse reglene gjelder også de tilfellene hvor det inngås avtale om overføring av eiendom med byggeklausul. Da må eiendommen være skjøtet over til forbruker før man kan fakturere etter hvert som arbeidene skrider frem, jfr buofl § 47, annet ledd.

Et tredje alternativ er at entreprenøren stiller en selvskyldnerkausjon overfor forbrukeren som denne får som sikkerhet for sine innbetalinger, jfr buofl. § 47, siste ledd. Dette er først og fremst aktuelt i de tilfeller hvor forbrukeren ikke har hjemmel til eiendommen, men hvor entreprenør likevel krever betaling etter hvert som arbeidene utføres.  

Ved å kreve slik forskuddsbetaling som buofl § 47 gir anvisning på sparer entreprenøren til dels betydelige finanskostnader, og kan slik sett gi entreprenør en mindre likviditetsbelastning.  

I tillegg sikrer man seg mot den risiko det er at forbruker ikke kan (eller vil) betale når bygget er ferdigstilt.  

6. Sluttoppgjøret

Det er først når arbeidene er ferdigstilt og boligen overlevert at entreprenør får rett til å sende sitt krav på sluttoppgjør til forbruker.  

I de profesjonelle standardkontraktene har entreprenør en frist på to måneder for å sende sitt krav på sluttoppgjør.

Bustadoppføringsloven har ikke en tilsvarende regel, og entreprenør kan således sende sitt krav når man måtte ønske. Vi vil like fraråde en entreprenør å vente særlig lenge fordi betalingsvilligheten går gjerne ned desto lengre tid som går. Hvis forbruker bestrider sluttoppgjørskravet vil også et lengre tidsforløp fra de enkelte arbeiders utførelse og frem til krav bestrides kunne gjøre det mer vanskelig å dokumentere sitt krav enn der uengiheten kommer raskt «på bordet».  

Den sentrale bestemmelsen i bustadoppføringsloven er buofl § 48.  

I bestemmelsens første ledd slås det fast at forbruker kan kreve at entreprenøren må legge frem en regning «som kan kontrollerast», og slikt krav kan også fremsettes i forbindelse med sluttoppgjøret.  

I annet ledd er det inntatt en bestemmelse man gjenkjenner fra de profesjonelle standardkontraktene.  

Det følger nemlig av buofl. § 48, annet ledd at entreprenør ikke kan kreve retting av sluttoppgjørskravet etter at forbrukeren har mottatt kravet.  

Fra dette er det to unntak, nemlig at entreprenør har tatt forbehold om etterfølgende justering/ endring eller at forbrukeren måtte forstå det var en feil.

Følgelig er vårt råd at entreprenør bruker litt tid på å forsikre seg at alt er med når man først sender sitt krav på sluttoppgjør. For å unngå enhver tvil vil vi også anbefale at entreprenør setter opp sitt sluttoppgjørskrav på samme måte som når man har en profesjonell motpart. Dette skaper klarhet og full oversikt hvilket er minst like viktig når byggherren er forbruker.

I den utstrekning man ikke kjenner reglene om sluttoppgjør i f eks NS 8407 punkt 39 kan vår artikkel om emnet leses her.  

Når forbrukeren har mottatt entreprenørens krav på sluttoppgjør følger det av buofl § 48, tredje ledd at forbrukeren må oversende sine eventuelle innsigelser til entreprenør senest en måned etter mottak. Hvis ikke forbrukeren gjør det skal sluttoppgjørskravet anses som akseptert.  

Fra dette er det to unntak.  

Dersom det følger av partenes avtale at partene hadde avtalt et lavere vederlag så kan denne delen av kravet revideres selv om det har gått mer enn en måned.

Det samme gjelder dersom entreprenørens krav anses for å være urimelig.

Om et krav er urimelig eller ikke vil bero på et skjønn hvor en rekke ulike faktorer spiller inn. Vi vil også mene at slike vurderinger først blir aktuelle dersom man ikke har et avtalt beløp å forholde seg til, og hvor arbeidene er utført på regning.

Vår råd er at entreprenør er påpasselig med å holde forbruker fortløpende orientert om kostnadsutviklingen, oversender dokumentasjon osv.  

Entreprenørens vederlagskrav

Kortversjonen

1. Overordnet

Bestemmelsene om entreprenørens vederlagskrav er inntatt i bustadoppføringsloven kapittel V «Forbrukarens yting».  

En del av bestemmelsene kjenner man igjen fra de profesjonelle standardene (NS 8407 mv), mens andre bærer preg av at loven er gitt for bl.a. verne forbrukernes rettigheter.

En fellesbestemmelse er at hhv forbrukeren og byggherren skal betale det vederlaget som er avtalt, jfr buofl. § 41, første ledd og NS 8407 punkt 26.1.  

Derimto er det motsatt løsning når det gjelder indeksregulering. Det følger av NS 8407 punkt 26.2 at kontraktsum skal reguleres med mindre annet er avtalt, mens det følger av buofl. § 41, siste ledd at indeksregulering må være særskilt avtalt. I tillegg er det et formkrav at avtalen om indeksregulering er skriftlig. i så fall må den avtalen være skriftlig.  

2. Nærmere om avtalt vederlag

2.1 Avtalefrihet

Den sentrale bestemmelsen er buofl. § 41.  

Så lenge partene har avtalt et bestemt vederlag – typisk en kontraktsum som er fast – legger ikke bustadoppføringsloven føringer for vederlagets størrelse. Man kan med andre ord ta seg godt betalt for sitt arbeid så lenge man har avtalt en bestemt sum.  

Annerledes blir det hvis man ikke har avtalt et spesifikt beløp for arbeidet.  

2.2 Regningsarbeid

Buofl § 41, annet ledd inneholder den entrepriserettslige hovedregel om at arbeidet skal gjøres opp etter regning dersom ikke annet er avtalt.  

I så fall får entreprenøren krav på å få dekket sine «nødvendige kostnader» tillagt «eit rimeleg påslag».  

Bustadoppføringsloven har ikke like detaljerte regler om regningsarbeid som de vi finner i f eks NS 8407 punkt 30.  

Siden reglene om regningsarbeid tilhører den uskrevne entrepriserett vil man kunne hente mye relevant kunnskap om hva som er riktig fremgangsmåte ved å lese vår artikkel om NS 8407 punkt 30 (Regningsarbeid) som finnes her.  

Det er viktig å merke seg at bustadoppføringsloven ikke inneholder regler om fortløpende oversendelse av dokumentasjon (timelister, materialsedler mm) for kontroll til forbruker.  

Dette bør ikke bli en «hvilepute».  

Det følger nemlig av buofl. § 48, første ledd at forbruker «kan setje som vilkår for betaling av avdrag og sluttoppgjer at entreprenøren legg fram rekning som kan kontrollerast».

En entreprenør som har oversendt fakturaer uten underlagsdokumentasjon gjennom byggeperioden kan dermed bli møtt med krav om slik dokumentasjon så sent som i forbindelse med sluttoppgjøret.  

Entreprenør bør derfor ta høyde for dette fra start og sørge fortløpende for at det utarbeides og lagres spesifiserte timelister, materialsedler osv som grunnlag.  

Ideelt sett bør dette oversendes som underlag til de enkelte fakturaer hva enten forbruker ber om dette, eller ikke.  

2.3 Prisoverslag

Det følger av buofl. § 41, tredje ledd at partene kan alternativt avtale at arbeidene utføres på grunnlag av et prisoverslag.  

Alle entreprenører bør være oppmerksom på bufol § 41, siste ledd hvor det fremgår at at entreprenøren har tvilsrisikoen hvis forbruker – på et senere tidspunkt - skulle påstå at prisoverslaget er en fast pris.  

Entreprenør bør derfor sørge for at avtaler om prisoverslag nedfelles skriftlig og at det uttrykkelig fremgår at prisen er et prisoverslag.  

Når prisavslag er avtalt er er det viktig å merke seg at endelig pris for avtalt arbeid ikke kan overstige prisoverslaget «vesentlig» og ikke under noen omstendighet utover 15 %, jfr buofl. § 41, tredje ledd.  

Partene kan avtale en annen grense enn 15 %, men i så fall må dette fremgå «utrykkeleg», og selvsagt bør dette fremgå av den skriftlige avtalen.  

2.4 Merverdiavgift

Som i alle andre forbruker-situasjoner skal oppgitt pris anses for å inkludere merverdiavgift med mindre «forbrukaren må ha visst at avgifta ikkje var innrekna», jfr buofl § 41, femte ledd.  

«Må ha visst» er et svært strengt vilkår, og det er ikke tilstrekkelig å påberope at partene var enige om at prisen var eksklusive merverdiavgift.  

Som tidligere fremholdt vil det være entreprenøren som har bevisbyrden. Derfor bør entreprenør ikke satse på noe som helst, men la det fremgå skriftlig hvis priser er gitt eksklusive merverdiavgift.  

3. Om tillegg og endringsarbeider

Ved endringer og tilleggsarbeider er utgangspunktet at partene blir enten enige om det vederlag entreprenør skal ha for tilleggsarbeidet i «den opprinnelege avtalen» eller ved at slik avtale inngås i en særskilt, «skriftleg avtale om endringane eller tilleggsarbeidet», jfr buofl § 42, første ledd.  

Hovedregelen er med andre ord at vederlaget skal avtales før eller samtidig med at selve tilleggsarbeidet bestilles.  

Dette er en regulering som først og fremst er ment å beskytte forbrukeren mot store overraskelser etter at tilleggsarbeidet er utført. Følgelig har også lovgiver presisert at en slik avtale må være «skriftlig».  

Standardkontraktene mellom profesjonelle har ingen tilsvarende regel. I disse kontraktene er hovedregelen egentlig den motsatte ved at entreprenør er forpliktet til å utføre endringene selv om partene ikke er enige om vederlaget, jfr NS 8407 punkt 31.3, annet ledd («hoppeplikten»).  

Dersom entreprenør og forbruker ikke har inngått en slik skriftlig avtale om vederlaget for et nærmere bestemt tilleggsarbeid, er likevel ikke konsekvensen at entreprenør ikke har krav på tilleggsvederlag overhodet.  

Det er nemlig inntatt en unntaksbestemmelse i buofl. § 42, annet ledd.  

Av denne følger det at entreprenør kan likevel kreve justering av vederlaget i to tilfeller.  

Det første alternativet er der hvor entreprenør har fremsatt et krav på tillegg som svar på forbrukerens bestilling av et tillegg, jfr buofl. § 42, annet ledd bokstav a. Et slikt krav bør være skriftlig og utvetydig siden uklarhet og muntlighet som hovedregel går ut over entreprenøren som burde vite bedre enn å påberope seg muntlige avtaler med forbruker.  

Det andre alternativet er der hvor forbrukeren «måtte» forstå at bestillingen av tillegg ville medføre et krav på tilleggsvederlag, jfr buofl § 42, annet ledd bokstav b. Dette er en sikkerhetsventil, og den bør håndteres deretter. Med det menes at en entreprenør bør ikke stole på at man reddes inn av denne bestemmelsen. At forbruker «måtte» forstå innebærer ganske strenge beviskrav og det er entreprenøren som har bevisbyrden for det. Dernest vil det kunne være en ganske stor differanse mellom hva forbrukeren eventuelt måtte forstå at noe ville koste, og hva den totale kostnaden faktisk ble.  

Vårt råd er derfor at entreprenør håndterer alle endringskrav fra forbruker ved å skriftlig avtale kostnaden. Ideelt sett avtaler man en fast pris for den enkelte endring, eller så gir man et tydelig prisoverslag. I begge tilfeller skjer dette skriftlig og man bør også sikre seg forbrukerens skriftlige aksept slik at det ikke kan reises noen tvil om partenes enighet i etterkant.  

4. Tilleggsvederlag i andre tilfeller

I buofl § 43 er det en egen bestemmelse som kan benyttes av entreprenøren dersom han påføres kostnader som følge av «forhold på forbrukarens side».  

Bestemmelsen nevner ingen eksempler på hva slags forhold dette kan være.  

Vi er kjent med denne typen problemstillinger i kontraktsforhold mellom profesjonelle.

Kontrakter som NS 8407 har bestemmelser om dette i punkt 22 (Byggherrens medvirkning), punkt 23 (Risikoen for forhold i grunnen), punkt 24 (Byggherrens valg av løsninger og annen prosjektering) og punkt 25 (Totalentreprenørens gjennomgang av byggherrens ytelser. Varslingsplikt). Videre viser vi til bestemmelsene i punkt 34.1.3 om særskilt varsel om økte utgifter til rigg og drift som følge av bl.a. plunder og heft på annet arbeid osv.  

Vi har skrevet en god del om dette i artikler inntatt i samlingen for bl.a. NS 8407, og viser særlig til artikkelen "Vederlagsjustering" som kan leses her.  

Vi går ikke dypere inn i denne problematikken  fordi det vil nok sjelden være tale om mange, og langt fra betydelige krav som følge av slike forhold.  

I de fleste tilfeller oppføres det leiligheter og da har den enkelte forbruker tilnærmet ingen innflytelse på byggeprosessen.  

Bestemmelsen om tilleggsvederlag i andre tilfeller er nok først og fremst aktuell der hvor forbruker eier tomten, der forbruker prosjekterer og entreprenør gjennomfører sine arbeider som en utførelsesentreprise evt der  forbrukeren har organisert seg med flere sideordnede entreprenører.

I den grad forbruker velger å gjennomføre sitt prosjekt hvor slike elementer blir aktuelle er det større grad av sannsynlighet for at det inntrer forhold som gjør buofl § 43 relevant, enn der det kun er tale om oppføring av leiligheter i entreprenørens egen regi.

5. Når skal forbruker betale ?

I entreprisekontrakter mellom profesjonelle parter vil normalt entreprenør utføre arbeider på en eiendom som eies av byggherren.  

Man avtaler en betalingsplan som sikrer entreprenøren fortløpende betaling etter hvert som verdier tilføres byggherrens eiendom, og så foretas det en avregning til slutt.  

Ved boligbygging er reglene langt mer sammensatt.  

Svært ofte eier entreprenøren eiendommen det bygges på. Dette er i hvert fall situasjonen når det dreier seg om leiligheter, og uavhengig av om leilighetene er organisert i eierseksjonssameier eller borettslag.  

Fellesnevneren er uansett at ingen av leilighetskjøperne eier den grunnen som leilighetene bygges på. Det innebærer at en forbruker som skulle betale noe som helst til entreprenør før overtakelsen vil mangle sikkerhet for det som betales.  

Hovedregelen i bustadoppføringsloven er derfor at forbrukeren ikke skal betale før «entreprenøren krev det etter overtakinga», jfr buofl. § 46, første ledd.  

Det er imidlertid anledning til å avtale noe annet, og det fremgår av samme bestemmelse.  

For det første har man de tilfellene der arbeidene tilføres forbrukerens eiendom. I slike tilfeller følger det av buofl § 47 at entreprenøren kan fakturere (og forbrukeren betale) etter hvert som forbrukeren tilføres de verdier som det faktureres for. Det må ikke hefte salgspant eller andre heftelser på materialer det faktureres for, og det skal uansett gjenstå 10 % før overtakelsen.  

Disse reglene gjelder også de tilfellene hvor det inngås avtale om overføring av eiendom med byggeklausul. Da må eiendommen være skjøtet over til forbruker før man kan fakturere etter hvert som arbeidene skrider frem, jfr buofl § 47, annet ledd.

Et tredje alternativ er at entreprenøren stiller en selvskyldnerkausjon overfor forbrukeren som denne får som sikkerhet for sine innbetalinger, jfr buofl. § 47, siste ledd. Dette er først og fremst aktuelt i de tilfeller hvor forbrukeren ikke har hjemmel til eiendommen, men hvor entreprenør likevel krever betaling etter hvert som arbeidene utføres.  

Ved å kreve slik forskuddsbetaling som buofl § 47 gir anvisning på sparer entreprenøren til dels betydelige finanskostnader, og kan slik sett gi entreprenør en mindre likviditetsbelastning.  

I tillegg sikrer man seg mot den risiko det er at forbruker ikke kan (eller vil) betale når bygget er ferdigstilt.  

6. Sluttoppgjøret

Det er først når arbeidene er ferdigstilt og boligen overlevert at entreprenør får rett til å sende sitt krav på sluttoppgjør til forbruker.  

I de profesjonelle standardkontraktene har entreprenør en frist på to måneder for å sende sitt krav på sluttoppgjør.

Bustadoppføringsloven har ikke en tilsvarende regel, og entreprenør kan således sende sitt krav når man måtte ønske. Vi vil like fraråde en entreprenør å vente særlig lenge fordi betalingsvilligheten går gjerne ned desto lengre tid som går. Hvis forbruker bestrider sluttoppgjørskravet vil også et lengre tidsforløp fra de enkelte arbeiders utførelse og frem til krav bestrides kunne gjøre det mer vanskelig å dokumentere sitt krav enn der uengiheten kommer raskt «på bordet».  

Den sentrale bestemmelsen i bustadoppføringsloven er buofl § 48.  

I bestemmelsens første ledd slås det fast at forbruker kan kreve at entreprenøren må legge frem en regning «som kan kontrollerast», og slikt krav kan også fremsettes i forbindelse med sluttoppgjøret.  

I annet ledd er det inntatt en bestemmelse man gjenkjenner fra de profesjonelle standardkontraktene.  

Det følger nemlig av buofl. § 48, annet ledd at entreprenør ikke kan kreve retting av sluttoppgjørskravet etter at forbrukeren har mottatt kravet.  

Fra dette er det to unntak, nemlig at entreprenør har tatt forbehold om etterfølgende justering/ endring eller at forbrukeren måtte forstå det var en feil.

Følgelig er vårt råd at entreprenør bruker litt tid på å forsikre seg at alt er med når man først sender sitt krav på sluttoppgjør. For å unngå enhver tvil vil vi også anbefale at entreprenør setter opp sitt sluttoppgjørskrav på samme måte som når man har en profesjonell motpart. Dette skaper klarhet og full oversikt hvilket er minst like viktig når byggherren er forbruker.

I den utstrekning man ikke kjenner reglene om sluttoppgjør i f eks NS 8407 punkt 39 kan vår artikkel om emnet leses her.  

Når forbrukeren har mottatt entreprenørens krav på sluttoppgjør følger det av buofl § 48, tredje ledd at forbrukeren må oversende sine eventuelle innsigelser til entreprenør senest en måned etter mottak. Hvis ikke forbrukeren gjør det skal sluttoppgjørskravet anses som akseptert.  

Fra dette er det to unntak.  

Dersom det følger av partenes avtale at partene hadde avtalt et lavere vederlag så kan denne delen av kravet revideres selv om det har gått mer enn en måned.

Det samme gjelder dersom entreprenørens krav anses for å være urimelig.

Om et krav er urimelig eller ikke vil bero på et skjønn hvor en rekke ulike faktorer spiller inn. Vi vil også mene at slike vurderinger først blir aktuelle dersom man ikke har et avtalt beløp å forholde seg til, og hvor arbeidene er utført på regning.

Vår råd er at entreprenør er påpasselig med å holde forbruker fortløpende orientert om kostnadsutviklingen, oversender dokumentasjon osv.  

Spar 20% ved årlig betaling

Årsabonnement

kr 790,– / mnd
Trekkes årlig
Kom i gang
Beste tilbud
  • Tilgang til alle artikler
  • Tilgang til alle e-kurs
  • Tilgang til alt nytt innhold som publiseres.
  • Vederlagsfri konsultasjon inntil 5 timer pr år

Månedlig abonnement

kr 990,– / mnd
Trekkes hver måned
Kom i gang
  • Tilgang til alle artikler
  • Tilgang til nye artikler som publiseres
  • Tilgang til alle e-kurs
  • Vederlagsfri konsultasjon inntil 5 timer pr år

Årsabonnement

kr 790,– / mnd
Trekkes årlig
Kom i gang
Beste tilbud
  • Tilgang til alle artikler
  • Tilgang til alle e-kurs
  • Tilgang til alt nytt innhold som publiseres.
  • Vederlagsfri konsultasjon inntil 5 timer pr år

Månedlig abonnement

kr 990,– / mnd
Trekkes hver måned
Kom i gang
  • Tilgang til alle artikler
  • Tilgang til nye artikler som publiseres
  • Tilgang til alle e-kurs
  • Vederlagsfri konsultasjon inntil 5 timer pr år

Årsabonnement

kr 790,– / mnd
Trekkes årlig
Nåværene plan
  • Tilgang til alle artikler
  • Tilgang til alle e-kurs
  • Tilgang til nye artikler som publiseres
  • Vederlagsfri konsultasjon inntil 5 timer pr år

Månedlig abonnement

kr 990,– / mnd
Trekkes hver måned
Bytt til månedlig abonnement
  • Tilgang til alle artikler
  • Tilgang til nye artikler som publiseres
  • Tilgang til alle e-kurs
  • Vederlagsfri konsultasjon inntil 5 timer pr år

Årsabonnement

kr 790,– / mnd
Trekkes årlig
Bytt til årsabonnement
Beste tilbud
  • Tilgang til alle artikler
  • Tilgang til alle e-kurs
  • Tilgang til alt nytt innhold som publiseres.
  • Vederlagsfri konsultasjon inntil 5 timer pr år

Månedsabonnement

kr 990,– / mnd
Trekkes hver måned
Nåværende plan
  • Tilgang til alle artikler
  • Tilgang til alle e-kurs
  • Tilgang til nye e-kurs som publiseres
  • Vederlagsfri konsultasjon inntil 5 timer pr år
Les abonnementsvilkår
Spar 20% ved årlig betaling

Årsabonnement

kr 790,– / mnd
Trekkes årlig
Kom i gang
Beste tilbud
  • Tilgang til alle artikler
  • Tilgang til alle e-kurs
  • Tilgang til alt nytt innhold som publiseres.
  • Vederlagsfri konsultasjon inntil 5 timer pr år

Månedlig abonnement

kr 990,– / mnd
Trekkes hver måned
Kom i gang
  • Tilgang til alle artikler
  • Tilgang til nye artikler som publiseres
  • Tilgang til alle e-kurs
  • Vederlagsfri konsultasjon inntil 5 timer pr år

Årsabonnement

kr 790,– / mnd
Trekkes årlig
Kom i gang
Beste tilbud
  • Tilgang til alle artikler
  • Tilgang til alle e-kurs
  • Tilgang til alt nytt innhold som publiseres.
  • Vederlagsfri konsultasjon inntil 5 timer pr år

Månedlig abonnement

kr 990,– / mnd
Trekkes hver måned
Kom i gang
  • Tilgang til alle artikler
  • Tilgang til nye artikler som publiseres
  • Tilgang til alle e-kurs
  • Vederlagsfri konsultasjon inntil 5 timer pr år

Årsabonnement

kr 790,– / mnd
Trekkes årlig
Nåværene plan
  • Tilgang til alle artikler
  • Tilgang til alle e-kurs
  • Tilgang til nye artikler som publiseres
  • Vederlagsfri konsultasjon inntil 5 timer pr år

Månedlig abonnement

kr 990,– / mnd
Trekkes hver måned
Bytt til månedlig abonnement
  • Tilgang til alle artikler
  • Tilgang til nye artikler som publiseres
  • Tilgang til alle e-kurs
  • Vederlagsfri konsultasjon inntil 5 timer pr år

Årsabonnement

kr 790,– / mnd
Trekkes årlig
Bytt til årsabonnement
Beste tilbud
  • Tilgang til alle artikler
  • Tilgang til alle e-kurs
  • Tilgang til alt nytt innhold som publiseres.
  • Vederlagsfri konsultasjon inntil 5 timer pr år

Månedsabonnement

kr 990,– / mnd
Trekkes hver måned
Nåværende plan
  • Tilgang til alle artikler
  • Tilgang til alle e-kurs
  • Tilgang til nye e-kurs som publiseres
  • Vederlagsfri konsultasjon inntil 5 timer pr år
Les abonnementsvilkår

Har du et tema du ønsker at vi skal skrive om?

Thank you! Your submission has been received!
Det skjedde noe galt. Kontakt oss på hei@byggogprosjektjus.no hvis problemet vedvarer

Har du et tema du ønsker at vi skal skrive om?

Thank you! Your submission has been received!
Det skjedde noe galt. Kontakt oss på hei@byggogprosjektjus.no hvis problemet vedvarer
Logg innRegistrer deg
Logg ut
© 2023 Alle rettigheter reservert, Bygg- og prosjektjus AS
Org nr 932 991 888
Nettside av Ur Solutions