1. Overordnet

Bestemmelsene om entreprenørens vederlagskrav er inntatt i bustadoppføringsloven kapittel V «Forbrukarens yting».  

En del av lovbestemmelsene kjenner man igjen fra de profesjonelle standardene (NS 8407 mv), mens andre bærer preg av at loven er gitt for å verne forbrukerens rettigheter.

Felles for lov og standardavtaler er at entreprenøren skal ha betalt i henhold til det som er avtalt, jfr buofl. § 41, første ledd og NS 8407 punkt 26.1.  

Når det kommer til indeksregulering er derimot løsningen den motsatte. Utgangspunktet i NS 8407 punkt 26.2 er at kontraktsum skal reguleres med mindre annet er avtalt, mens regelen i buofl. § 41, siste ledd er at indeksregulering må være særskilt (og skriftlig) avtalt.

2. Nærmere om avtalt vederlag

2.1 Avtalefrihet‍

Det følger av buofl § 41 at forbrukeren "skal betale det vederlaget som er avtalt".

Partene står med andre ord fritt til å avtale størrelsen på vederlaget - loven inneholder ingen føringer på dette punktet.

Hvis man skulle komme i en situasjon hvor forbrukeren - i ettertid - gjør gjeldende at det ble avtalt et vederlag som forbrukeren senere mener er for høy, vil utgangspunktet være at forbruker må gå veien om avtalerevisjon etter avtaleloven § 36 eller andre grunnlag. Det skal imidlertid mye til før slike anførsler vinner frem, og det faller for langt å redegjøre for disse reglene.

Det sentrale for oss er å få frem at så lenge partene har avtalt et bestemt vederlag – typisk en fast eller fiks kontraktsum – så er det dette forbruker skal betale.

Dersom entreprenøren får aksept for et tilbudt beløp som gir ham god fortjeneste er altså det uproblematisk.

Skulle partene ikke ha avtalt et fast beløp, inneholder bustadoppføringsloven regler som er gitt for å sikre at ikke entreprenøren "over"-fakturerer forbrukeren. Det er disse reglene vi skal behandle nærmere nedenfor.

2.2 Regningsarbeid

Buofl § 41, annet ledd inneholder den entrepriserettslige hovedregel om at arbeidet skal gjøres opp etter regning dersom ikke annet er avtalt.  

I så fall får entreprenøren krav på å få dekket sine «nødvendige kostnader» tillagt «eit rimeleg påslag».  

Bustadoppføringsloven har ikke like detaljerte regler om regningsarbeid som de vi finner i f eks NS 8407 punkt 30.  

Siden reglene om regningsarbeid tilhører den uskrevne entrepriserett vil man kunne hente mye relevant kunnskap om hva som er riktig fremgangsmåte ved å lese vår artikkel om NS 8407 punkt 30 (Regningsarbeid) som finnes her.  

Det er viktig å merke seg at bustadoppføringsloven ikke inneholder regler om fortløpende oversendelse av dokumentasjon (timelister, materialsedler mm) for kontroll til forbruker.  

Dette bør ikke bli en «hvilepute».  

Det følger nemlig av buofl. § 48, første ledd at forbruker «kan setje som vilkår for betaling av avdrag og sluttoppgjer at entreprenøren legg fram rekning som kan kontrollerast».

En entreprenør som har oversendt fakturaer uten underlagsdokumentasjon gjennom byggeperioden kan dermed bli møtt med krav om fremleggelse av slik dokumentasjon i forbindelse med sluttoppgjøret.  

Entreprenør bør derfor ta høyde for dette fra start, og sørge for at det fortløpende utarbeides og lagres spesifiserte timelister, materialsedler osv for utførte arbeider. 

Ideelt sett bør dokumentasjonen oversendes som underlag til de enkelte fakturaer hva enten forbruker ber om dette, eller ikke.  

I vår artikkel om regningsarbeider i NS 8407-kontrakter kommer vi også inn på det som gjelder "påslag". I disse kontraktene er regelen at entreprenør har krav på et "sedvanlig påslag", mens det er tale om "rimeleg påslag" i bustadoppføringsloven.

Man kan selvsagt stille spørsmål om det er noen forskjell mellom "sedvanlig" og "rimeleg", men vi mener disse to begrepene er rimelig likeartede.

Begge begreper gir anvisning på en objektiv norm og ingen av dem er gitt for å forstås utelukkende i den ene av partenes interesser - av naturlige årsaker.

Erfaringsmessig ligger påslag i størrelsesorden 10-12 % i kontrakter mellom profesjonelle, men for noen fag kan det argumenteres for at det er mer vanlig med høyere påslagsprosent enn dette.

Vi går ikke nærmere inn på problemstillingen, men fremholder  at 10-12 % påslag vil bli ansett som et "rimeleg" påslag i bustadoppføringslovens forstand, med mindre annet er særskilt avtalt.

Det må også tilføyes at det normalt forutsettes at materialkostnad faktureres til rabatterte priser, men det skjer ikke sjelden at entreprenør fakturerer uten fradrag for rabatten. Vi vil advare entreprenør mot å beholde rabatten selv med mindre dette er eksplisitt avtalt. Det er også uheldig hvos påslaget beregnes med utgangspunkt i brutto materialkostnad. Vi mener dette er feil og en entreprenør må påregne å tape på dette punktet hvis det senere blir tvist om spørsmålet.

Vi anbefaler at man avtaler spesifikt hva som skal gjøres med rabatten, og hvilket påslag entreprenør skal motta dersom arbeidene avregnes etter regning. Vi minner om at rabatten kan f eks deles mellom partene.

2.3 Prisoverslag

Det følger av buofl. § 41, tredje ledd at partene kan avtale at arbeidene utføres på grunnlag av et prisoverslag.  

Alle entreprenører bør være oppmerksom på buofl § 41, siste ledd hvor det fremgår at at entreprenøren har tvilsrisikoen hvis forbruker – på et senere tidspunkt - skulle påstå at prisoverslaget er en fast pris.  

Entreprenør bør derfor sørge for at avtaler om prisoverslag nedfelles skriftlig og at det uttrykkelig fremgår at prisen er et prisoverslag.  

Når prisavslag er avtalt er det viktig å merke seg at endelig pris for avtalt arbeid ikke kan overstige prisoverslaget «vesentlig» og ikke under noen omstendighet med mer enn 15 %, jfr buofl. § 41, tredje ledd.  

Partene kan avtale en annen grense enn 15 %, men i så fall må dette fremgå «utrykkeleg», og selvsagt bør dette fremgå av den skriftlige avtalen.  

2.4 Merverdiavgift

Som i alle andre forbruker-situasjoner skal oppgitt pris anses for å inkludere merverdiavgift, men det er unntak for dette dersom  «forbrukaren må ha visst at avgifta ikkje var innrekna», jfr buofl § 41, femte ledd.  

«Må ha visst» er et svært strengt vilkår, og det er ikke tilstrekkelig å påberope at partene var muntlig enige om at prisen var eksklusive merverdiavgift.  

Som tidligere fremholdt vil det være entreprenøren som har bevisbyrden. Derfor bør entreprenør ikke satse på noe som helst, men la det fremgå skriftlig at det tilkommer merverdiavgift på alle priser og beløp hvis det er slik man velger å innrette seg.  

3. Om endringsarbeider og tillegg

Ved endringer og tilleggsarbeider er utgangspunktet at partene blir enten enige om det vederlag entreprenør skal ha for tilleggsarbeidet i «den opprinnelege avtalen», eller ved at slik avtale inngås i en særskilt, «skriftleg avtale om endringane eller tilleggsarbeidet», jfr buofl § 42, første ledd.  

Hovedregelen er med andre ord at vederlaget skal avtales før eller samtidig med at selve tilleggsarbeidet bestilles.  

Dette er en regulering som først og fremst er ment å beskytte forbrukeren mot store overraskelser etter at tilleggsarbeidet er utført.

Følgelig har også lovgiver presisert at en slik avtale må være «skriftlig».  

Standardkontraktene mellom profesjonelle har ingen tilsvarende regel. I disse kontraktene er hovedregelen egentlig den motsatte ved at entreprenør er forpliktet til å utføre endringene selv om partene ikke er enige om vederlaget, jfr NS 8407 punkt 31.3, annet ledd («hoppeplikten»).  

Dersom entreprenør og forbruker ikke har inngått en skriftlig avtale om vederlaget for et nærmere bestemt tilleggsarbeid, er likevel ikke konsekvensen at entreprenør mister sitt krav på tilleggsvederlag.  

Vi viser i den forbindelse til buofl. § 42, annet ledd hvor det fremgår at entreprenør kan kreve justering av vederlaget i to tilfeller.  

Det første alternativet er der hvor entreprenør har fremsatt et krav på tillegg som svar på forbrukerens bestilling av et tillegg, jfr buofl. § 42, annet ledd bokstav a.

Et slikt krav bør være skriftlig og utvetydig. Vi minner om at uklarhet og muntlighet som hovedregel går ut over entreprenøren. Det er entreprenøren som har bevisbyrden og som burde vite bedre enn å påberope seg muntlige avtaler med forbruker.  

Det andre alternativet er der hvor forbrukeren «måtte» forstå at bestillingen av tillegg ville medføre et krav på tilleggsvederlag, jfr buofl § 42, annet ledd bokstav b.

Dette er en sikkerhetsventil, og den bør håndteres deretter. Med det menes at entreprenør ikke bør stole på at man reddes av bestemmelsen. I alle fall ikke uten et søksmål med alle de prosessomkostninger og risiko det vil medføre.

At forbruker «måtte» forstå innebærer ganske strenge beviskrav og det er entreprenøren som har bevisbyrden.

Det vil også kunne være en ganske stor differanse mellom hva forbrukeren eventuelt måtte forstå at noe kom til å koste, og hva den totale kostnaden faktisk ble.  

Vårt råd er at entreprenør håndterer alle endringskrav fra forbruker ved å sikre seg skriftlig om hva kostnaden blir.

I hvert fall så langt dette lar seg gjøre.

4. Tilleggsvederlag i andre tilfeller

I buofl § 43 er det en egen bestemmelse som kan benyttes av entreprenøren dersom han påføres kostnader som følge av «forhold på forbrukarens side».  

Bestemmelsen nevner ingen eksempler på hva slags forhold dette kan være.  

Denne typen problemstillinger er velkjent fra kontraktsforhold mellom profesjonelle.

Kontrakter som NS 8407 har bestemmelser om dette i punkt 22 (Byggherrens medvirkning), punkt 23 (Risikoen for forhold i grunnen), punkt 24 (Byggherrens valg av løsninger og annen prosjektering) og punkt 25 (Totalentreprenørens gjennomgang av byggherrens ytelser. Varslingsplikt). Videre viser vi til bestemmelsene i NS 8407 punkt 34.1.3 om særskilt varsel om økte utgifter til rigg og drift som følge av bl.a. plunder og heft på annet arbeid osv.  

Vi har skrevet en god del om dette i artikler inntatt i samlingen for bl.a. NS 8407, og viser særlig til artikkelen "Vederlagsjustering" som kan leses her.  

Vi går ikke dypere inn i denne problematikken fordi denne typen krav vil sjelden være aktuelle i forhold til en forbruker. I alle fall ikke i situasjoner hvor avtalen omfatter eiendomsrett til tomt og all prosjektering gjøres av entreprenør.

Som eksempel nevnes leilighetsprosjekter hvor den enkelte forbruker har tilnærmet ingen innflytelse på byggeprosessen.  

Bestemmelsen om tilleggsvederlag i andre tilfeller er nok først og fremst aktuell der forbruker eier tomten, når forbruker prosjekterer og/ eller kontraherer flere,  sideordnede entreprenører som alle er byggherre-styrt.

5. Når skal forbruker betale ?

I entreprisekontrakter mellom profesjonelle parter vil normalt entreprenør utføre arbeider på en eiendom som eies av byggherren.  

Da avtaler man  en betalingsplan som sikrer entreprenøren fortløpende betaling etter hvert som verdier tilføres byggherrens eiendom, og så foretas det en avregning til slutt.  

Ved boligbygging er reglene langt mer sammensatt.  

Svært ofte eier entreprenøren eiendommen det bygges på. Dette er i hvert fall situasjonen når det dreier seg om leiligheter, og uavhengig av om leilighetene er organisert i eierseksjonssameier eller borettslag.  

Fellesnevneren er uansett at ingen av leilighetskjøperne eier den grunnen som leilighetene bygges på. Det innebærer at en forbruker som skulle betale noe som helst til entreprenør før overtakelsen vil mangle sikkerhet for det som betales.  

Hovedregelen i bustadoppføringsloven er derfor at forbrukeren ikke skal betale før «entreprenøren krev det etter overtakinga», jfr buofl. § 46, første ledd.  

Det er imidlertid anledning til å avtale noe annet, og det fremgår av samme bestemmelse.  

For det første har man de tilfellene der arbeidene tilføres forbrukerens eiendom. I slike tilfeller følger det av buofl § 47 at entreprenøren kan fakturere (og forbrukeren betale) etter hvert som forbrukeren tilføres de verdier som det faktureres for. Det må ikke hefte salgspant eller andre heftelser på materialer det faktureres for, og det skal uansett gjenstå 10 % før overtakelsen.  

Disse reglene gjelder også de tilfellene hvor det inngås avtale om overføring av eiendom med byggeklausul. Da må eiendommen være skjøtet over til forbruker før man kan fakturere etter hvert som arbeidene skrider frem, jfr buofl § 47, annet ledd.

Et tredje alternativ er at entreprenøren stiller en selvskyldnerkausjon overfor forbrukeren som sikkerhet for forbrukerens innbetalinger, jfr buofl. § 47, siste ledd.

Dette er først og fremst aktuelt i de tilfeller hvor forbrukeren ikke har hjemmel til eiendommen, men hvor entreprenør likevel krever betaling etter hvert som arbeidene utføres.  

Ved å kreve slik forskuddsbetaling som buofl § 47 gir anvisning på sparer entreprenøren til dels betydelige finanskostnader.  

I tillegg sikrer man seg mot risikoen for at forbruker ikke kan (eller vil) betale når bygget er ferdigstilt.  

6. Sluttoppgjøret

Det er først når arbeidene er ferdigstilt og boligen overlevert at entreprenør får rett til å sende sitt krav på sluttoppgjør til forbruker.  

I de profesjonelle standardkontraktene har entreprenør en frist på to måneder for å sende sitt krav på sluttoppgjør.

Bustadoppføringsloven har ikke en tilsvarende regel, og entreprenør kan således sende sitt krav når man måtte ønske.

Vi vil likevel fraråde en entreprenør å vente særlig lenge. Det er en kjent sak at betalingsviljen har en tendens til å gå ned, desto lengre tid som går. For ordens skyld presiseres at det er en mer generell erfaring og har ingen ting med forbrukere som sådan å gjøre.

Hvis det tar lang tid før sluttoppgjørskravet avsendes, og forbruker bestrider kravet, vil et langt tidsforløp - erfaringsvis - kunne gjøre det mer vanskelig å dokumentere kravet, enn der partenes uenighet kommer raskt «på bordet».  

Med dette sagt er buofl § 48 den sentrale bestemmelsen når det gjelder sluttoppgjør.  

I bestemmelsens første ledd slås det fast at forbruker kan kreve at entreprenøren legger frem en regning «som kan kontrollerast».

Et slikt krav kan fremsettes underveis i prosjektet hvis entreprenør fakturerer fortløpende, men også i forbindelse med sluttoppgjøret.

I annet ledd er det inntatt en bestemmelse som entreprenør må være særlig oppmerksom på. Det følger nemlig av denne at entreprenør ikke kan kreve retting av sluttoppgjørskravet når dette er mottatt av forbrukeren.  Slik er også regelen når det gjelder de profesjonelle standardkontraktene.  

Fra dette er det to unntak.

For det første når entreprenør har tatt forbehold om etterfølgende justering/ endring og for det andre når forbrukeren måtte forstå det var en feil.

Vårt råd er at entreprenør bruker nok tid på å forsikre seg at alt er med når man først sender kravet på sluttoppgjør.

For å unngå enhver tvil vil vi også anbefale at entreprenør setter opp sitt sluttoppgjørskrav på samme måte som når man har en profesjonell motpart.

Dette skaper klarhet og full oversikt, hvilket er minst like viktig når byggherren er forbruker.

I den utstrekning man ikke kjenner reglene om sluttoppgjør i f eks NS 8407 punkt 39 kan vår artikkel om emnet leses her.  

Når forbrukeren har mottatt entreprenørens krav på sluttoppgjør følger det av buofl § 48, tredje ledd at forbrukeren må oversende sine eventuelle innsigelser til entreprenør senest en måned etter mottak. Hvis ikke forbrukeren gjør det skal sluttoppgjørskravet anses som akseptert.  

Fra dette er det to unntak.  

Dersom det følger av partenes avtale at partene hadde avtalt et lavere vederlag kan denne delen av kravet revideres selv om det har gått mer enn en måned.

Det samme gjelder dersom entreprenørens krav anses for å være urimelig.

Om et krav er urimelig eller ikke vil bero på et skjønn hvor en rekke ulike faktorer spiller inn. Dette vil nok først og fremst være aktuelt der arbeider har blitt avregnet etter regningsprinsippet, eller det foreligger et prisoverslag og kostnaden blir høyere enn overslaget.

Vi anbefaler entreprenør å holde forbruker fortløpende orientert om kostnadsutviklingen, og oversender dokumentasjon fortløpende mm. På den måten kan man sikre seg mot at sluttoppgjørskravet kommer som en "brutal" overraskelse på forbruker med mulige konflikter som en konsekvens.