1. Overordnet

I denne artikkelen vil vi først og fremst ha fokus på entreprenørens rettigheter og plikter når det foreligger en mangel.  

Mangler kan være så mangt, og det samme gjelder hvilke krav og forventninger forbrukeren har til entreprenøren.  

Vårt utgangspunkt vil selvfølgelig være de rettslige sidene, men med en praktisk tilnærming.  

2. Hva er en mangel?

Først og fremst vil det foreligge en mangel dersom resultatet «ikkje er i samsvar med dei krava som følgjer av avtalen», jfr buofl § 25, første ledd.  

Man må alltid ta utgangspunkt i partenes avtale når man skal avklare om det foreligge en mangel. Har man avtalt at leiligheten skal leveres med helsparklede vegger, et lag grunning og to strøk maling vil det foreligge en mangel hvis veggene ikke er helsparklet.  

I tillegg til det måtte være avtalt av spesifikke krav, kvaliteter, overflater osv utfylles dette av bestemmelser i bustadoppføringsloven  

For det første har vi buofl. § 7 som fastslår at arbeidet – med mindre annet er avtalt - skal utføres på «faglig godt vis» og de materialene som benyttes skal «ha vanleg god kvalitet».  

I tillegg viser buofl § 25 til buofl § 9 om endringer og tilleggsarbeider og til buofl § 13 som omhandler de krav man kan stille når entreprenøren utfører sitt arbeid i en totalentreprise som inkluderer både prosjektering og utførelse.  

Det vises også til buofl § 25, annet ledd hvor det fremgår at sluttresultatet skal være «i samsvar med offentlegrettslege krav (…)» som i alle fall referer til cde krav som følger av TEK17.  

Vi har skrevet om dette i artikkelen  «Prosjektgjennomføringen» punkt 3 som kan leses her.

I tillegg har vi skrevet en god del om hva man kan forvente av kvaliteter med mindre annet er avtalt i en artikkel som omhandler NS 8407 punkt 14 «Krav til kontraktsgjenstanden». Denne artikkelen kan leses her. Etter vårt syn gir de deler av artikkelen som omhandler krav som ikke spesifikt følger av partenes avtale god veiledning.  

I tillegg vil det kunne foreligge en mangel ved sluttresultatet dersom det viser seg at entreprenøren har gitt mangelfulle opplysninger (buofl § 26) eller uriktige opplysninger (buofl. § 27).  

Fokuset vil da være om entreprenøren har unnlatt å gi opplysninger om arbeid, materialer eller eiendom han kjente til, eller gitt uriktige opplysninger om noe av dette, til forbruker.  

Forutsetningen for at slike mangelfulle eller uriktige opplysninger skal betraktes som mangler ved sluttresultatet er at de manglende eller uriktige opplysningene «har verka inn på avtalen».  

Hvis det kan sannsynliggjøres at det ikke spilte noen rolle for forbrukeren om det ene eller andre var riktig, eller om man kjente eller ikke kjente til det aktuelle forholdet, vil det ikke foreligge en mangel.  

Vi går ikke nærmere inn på disse vilkårene fordi de er utpreget skjønnsmessige og av rettslig karakter. Det er heller ikke denne typen mangler som først og fremst skaper utfordringer i praksis.  

3. Tidspunktet for mangelsvurderingen

Det er situasjonen på overtakelsestidspunktet som står sentralt når man skal avkalre om sluttresultatet har en mangel eller ikke, jfr buofl. § 28.  

Et praktisk eksempel er riper i vindusglass.  

Hvis overtakelsesforretningen ble gjennomført på vanlig måte og det ikke står noe om riper i vindusglass i protokollen er sannsynligheten stor for at det ikke var riper på selve overtakelsen. I så fall taler det meste for at ripene har blitt påført glassene i ettertid.  

I hvert fall hvis riper reklameres flere år etter overtakelsen. I så fall er de nærliggende at ripene ikke utgjorde noen mangel på overtakelsen, og de er forårsaket av noe som forbrukeren har risikoen for.  

Så kan man endre litt på faktum. Ripene ble oppdaget kun et par måneder etter overtakelsen, og de befinner seg på utsiden av vinduer i bygningens fjerde etasje. Vinduene er dessuten faste og lar seg ikke åpne. I dette eksempelet er det større sannsynlighet for at ripene var på vinduene på overtakelsestidspunktet, men de ble ikke oppdaget. I så fall representerer ripene en mangel og entreprenøren har et ansvar for disse.  

Denne typen vurderinger må man ofte gjennomføre avhengig av hva som påberopes av mangler gjennom hele reklamasjonsperioden.  

Et annet eksempel er avløpsrør som går tett fire år etter at boligen ble overtatt.  

Hvis undersøkelser viser at avløpsrøret ble tettet av bleier så er dette noe som mest størst grad av sannsynlighet ikke forelå på overtakelsestidspunktet. Bleiene har antagelig blitt skyldt ned i toalettet etter overtakelsen, og det er en brukerfeil. Forholdet kan tilbakeføres til noe forbruker selv har risikoen for, og det foreligger ingen mangel.  

Annerledes blir det hvis undersøkelser viser at avløpsrøret har motfall. Om motfallet skyldes en opprinnelig leggefeil eller setninger i grunnen mellom hus og punkt for motfall, vil normalt ikke spille noen rolle. I hvert fall ikke hvis entreprenør har risiko for samtlige arbeider. Motfallet, eller det som senere utvikler motfallet, forelå på overtakelsestidspunktet, men så har symptomet (tett avløp) på mangelen (motfall) utviklet seg gradvis og over tid. Dette vil i så fall være et eksempel på en skjult feil som forelå på overtakelsestidspunktet, og som omfattes av buofl § 28, annet ledd.  

I buofl § 28, annet ledd er det også en bestemmelse om såkalt garantiansvar. Hvis entreprenøren har garantert for visse egenskaper ved sin leveranse i f eks ti år regnet fra overtakelsen, er det normalt tilstrekkelig å konstatere at egenskapene ikke lenger innfris for at mangelsansvar skal kunne gjøres gjeldende. Eneste vilkår er at man reklamerer innen utløpet av garantiperioden på 10 år.  

4. Reklamasjon

4.1 Overordnet

Dersom entreprenøren skal kunne holdes ansvarlig for en mangel må forbrukeren reklamere, og reklamasjonen må inngis i tide.  

Reglene om reklamasjon finnes i buofl § 30, og det er to typer av reklamasjonsregler.  

Man har den relative reklamasjonsfristen og den absolutte reklamasjonsfristen.  

4.2 Den absolutte reklamasjonsfrist

Den absolutte reklamasjonsfristen er fem år og fristen begynner å løpe ved overtakelsen. Har man overlevert en bolig til forbruker 1.6.2024 utløper reklamasjonsansvaret innen utløpet av 31.5.2029.

Fra dette er det to unntak.  

Har man avgitt en garanti hvor man innestår for at f eks ventilasjonsanlegget holder i 10 år vil den absolutte reklamasjonsfristen for dette anlegget være 10, og ikke 5, år.  

Det andre unntaket gjelder mangler som skyldes grov uaktsomhet eller forsett hos entreprenør eller noen denne svarer for. Vi ser ofte at denne typen anførsler fremsettes overfor entreprenører når forbruker har reklamert etter at den absolutte reklamasjonsfristen er utløpt. Forklaringen er at i motsatt fall har man reklamert for sent, så i mange tilfeller anføres dette i håp om likevel vinne frem.  

Det skal normalt mye til for å få domstolenes aksept for at en mangel skyldes grov uaktsomhet.  

Man sier gjerne at handlingen (eller unnlatelsen) må representere et «markant avvik» fra det som er aktsom adferd. I dette ligger at domstolene anser handlingen for å være svært kritikkverdig, og det er i seg selv noe domstolene ofte vil vike tilbake fra. Et eksempel på dette kan kanskje være bruk av brennbar isolasjon i brannskiller hvor det skulle ha vært ubrennbar isolasjon.  

Dersom en forbruker påberoper grov uaktsomhet overfor entreprenør er vårt råd at entreprenør kontakter advokat for bistand.  

4.3 Den relative reklamasjonsfrist

Den relative reklamasjonsfristen går ut på at forbruker må reklamere «innan rimeleg tid etter at forbrukaren oppdaga eller burde ha oppdaga mangelen».  

Tilsvarende regel gjelder i kontrakter mellom profesjonelle, og NS 8407 punkt 42.2. første ledd fastslår også at byggherren må reklamere «innen rimelig tid».

Man skulle tro at «rimelig tid» burde bety omtrent like lang tid i hhv bustadoppføringsloven og NS 8407 punkt 42.2.2, men det er ikke tilfelle.  

«Rimelig tid» i NS 8407 punkt 42.2.2, første ledd anses for ikke være mer enn 1-2 uker. Vi har skrevet en del om dette i en artikkel om mangler og reklamasjon, punkt 4.3 som kan leses her.  

I forbrukerforhold innrømmes derimot forbrukeren mer tid til å fremsette en reklamasjon, og det er støtte i rettspraksis for at 2-3 måneder aksepteres som «innen rimeleg tid».  

En utbygger som mottar en reklamasjon fra forbruker må følgelig snu seg raskt og reklamere videre til sin totalentreprenør. Man kan ikke påberope seg bustadoppføringslovens regler overfor sin profesjonelle part - med mindre annet er særskilt avtalt.  

4.4 Reklamasjon i forbindelse med overtakelsen

I profesjonelle forhold som reguleres av f eks NS 8407 er regelen at byggherrens reklamasjonsrett faller bort hvis han ikke reklamerer på forhold han oppdaget, eller burde ha oppdaget, på selve overtakelsen, jfr NS 8407 punkt 42.2.1.  

En slik regel er for streng i forbrukerforhold.  

Følgelig er regelen at forbruker må reklamere over feil og mangler som ble eller burde ha blitt oppdaget ved overtakelsesforretningen «så snart råd er», jfr buofl § 30, annet ledd.

Forutsetningen er at det ble gjennomført en overtakelsesforretning.

Hva som er «så snart råd er» vil nok variere avhengig av hva slags type feil det handler om, men det er antatt at forbruker har mulighet for å reklamere opp mot i uke etter selve overtakelsesforretningen.  

4.5 Reklamasjon i forbindelse med ettårsbefaringen

Dersom partene har avtalt at det skal avholdes en ettårs-befaring, jfr buofl § 16 må forbrukeren også reklamere «så snart råd er» etter at ettårsbefaringen ble avholdt, jf  buofl. § 30, tredje ledd.  

«Så snart råd er» må forstås på samme måte som når det reklameres over mangler oppdaget på overtakelsesforretningen.  

5. Forholdet til foreldelsesloven

Det er svært viktig å være oppmerksom på reglene i foreldelsesloven.  

Det følger av foreldelsesloven § 3 nr 2 at krav foreldes tre år regnet fra overtakelsen.  

Dette innebærer at krav som reklameres mer enn tre år etter overtakelsen som utgangspunkt er foreldet. For mange er det ikke så lett å forstå dette, og vi kan tilføye at det finnes en ett års tilleggsfrist i foreldelsesloven § 10. Denne får behov for når man oppdager en skjult feil og så er den ordinære foreldelsesfristen egentlig utløpt.  

På tilsvarende måte er det viktig å presisere at man avbryter ikke foreldelsesfristen ved å reklamere, og heller ikke ved å diskutere mulig mangelsansvar.  

Vi har skrevet en utførlig artikkel om dette emnet og den finnes her.

6. Utbedring

6.1 Overordnet

I standardkontraktene som f eks NS 8407 er det klare utgangspunkt at entreprenøren har både en utbedringsrett, og en utbedringsplikt, jfr NS 8407 punkt 42.3.1. Vi har skrevet en egen artikkel om dette som kan leses her.  

Bustadoppføringsloven § 32 har en litt annerledes formulering mht det som gjelder hhv utbedrignsrett og-plikt, men realiteten er i stor grad den samme.  

Entreprenør har ikke bare en plikt til å utbedre, men også en rett til å utbedre. Normalt vil det være langt rimeligere for en entreprenør å stå for utbedringsarbeidene selv eller holde sin medkontrahent ansvarlig for mangelen, fremfor å betale de kostnader som en utenforstående entreprenør måtte ha fakturert forbrukeren som betaling for å rette det aktuelle forholdet.  

Det følger således av buofl § 32, første ledd at forbrukeren alltid kan kreve at entreprenør  utbedrer, mens annet ledd presiserer at entreprenøren har «krav på å rette».  

6.2 Entreprenørens utbedringsplikt

Når en mangel er reklamert (i tide) får entreprenør en ubetinget plikt til å rette forholdet.  

Første gang entreprenør blir kjent med en mangel vil normalt være på ferdigbefaringen dersom denne avholdes. Neste anledning er på overtakelsen hvor forbruker har en særlig oppfordring til å reklamere, eventuelt «så snart råd er» etter at overtakelsesforretningen er avsluttet.  

Normalt iverksettes utbedring rimelig raskt etter dette fordi entreprenør ikke ser det som særlig formålstjenlig å ha slike mangler «hengende» i lang tid.  

Etter dette vil det normalt oppdages mangler i løpet av boligens første bruksår.  

Ofte vil man ha avtalt at det skal avholdes en ettårsbefaring. Da følger det av buofl § 32 tredje ledd at mangler oppdaget etter overtakelsen kan entreprenør velge å utbedre først etter at ettårs befaring er gjennomført.  

Vilkåret er at en utsatt utbedring ikke er til ulempe for forbrukeren.  

Formålet med denne regelen er at entreprenør skal få mulighet til å legge opp sine samlede utbedringsarbeider på en rasjonell og kostnadseffektiv måte. Vanligvis vil dette også være en fordel for forbruker som slipper å forholde seg til ulike håndverkere «i tide og utide». Man får heller utbedret alt i en sammenhengende operasjon.  

Entreprenørens utbedringsplikt er ikke ubegrenset.  

Dersom en utbedring viser seg å bli uforholdsmessig kostbar eller krevende for entreprenør, og dette ikke står i noe rimelig forhold til det forbrukeren oppnår, så kan entreprenøren nekte å utbedre.  

Viser det seg at en vegg har et mindre loddavvik som knapt sees, og heller ikke har en praktisk betydning, vil det fremstå som uforholdsmessig kostbart å rive veggen for deretter gjenoppbygge den uten loddavvik overhodet

6.3 Entreprenørens utbedringsrett

Når en forbruker reklamerer på en mangel vil entreprenøren som den store hovedregel ha rett til å utbedre mangelen i egen regi, jfr buofl § 32, annet ledd.

Som regel skaper ikke dette noen utfordringer. Forbrukeren reklamerer fordi man ønsker å få mangelen rettet, og ingen kjenner bedre til hvordan dette skal gjøres enn entreprenøren.

I noen situasjoner oppstår det likevel utfordringer. En av disse er at forbruker gjør det vanskelig – eller endog umulig – for entreprenør å rette. Alternativt setter forbrukeren rettingen bort til en annen entreprenør uten at den ansvarlige har fått mulighet til å utbedre.  

I slike situasjoner hvor entreprenør fratas sin utbedringsrett – til tross for at entreprenør har tilbudt seg å rette – fritas entreprenøren også fra sin utbedringsplikt.  

Forbrukeren får heller ikke krav på prisavslag for de kostnader som pådras ved at andre utbedrer den aktuelle mangel, jfr buofl § 33, første ledd.  

Entreprenørens utbedringsrett er for øvrig betinget av to forhold, jfr buofl § 32, andre ledd.  

For det første må rettingen kunne gjennomføres «utan vesentleg ulempe for forbrukaren».

For det andre må det heller ikke foreligge en «særleg grunn» for forbrukeren til å motsette seg retting.  

Vi går ikke nærmere inn på disse unntakene, eller betingelsene. I ordinære tilfeller er det ikke forbruker som motsetter seg at entreprenør retter. Dersom det skulle oppstå tvist med forbruker om hvorvidt man skal få lov til å utbedre vil vi anbefale at man kontakter advokat for bistand.  

6.4 Retting innen rimelig tid

Det følger av buofl § 32, tredje ledd at entreprenør skal rette «innan rimeleg tid».  

Hva som er rimelig tid må vurderes konkret.  

I noen tilfeller er manglene av praktisk liten betydning for den daglige bruk av boligen, og da kan det være akseptabelt at det går lengre tid enn der hvor den praktiske bruken hindres eller forstyrres.  

Ofte vil det være flere mangler å rette, og disse vil også kunne forutsette at ulike håndverksfag må involveres. Hvis det er tale om leiligheter hvor det skal utføres samme type utbedringsarbeider flere steder er det også naturlig å samkjøre utbedringene av de ulike leilighetene slik at entreprenør får lagt opp arbeidene på en rasjonell og fornuftig måte.

Vår erfaring er at entreprenør kommer langt dersom man involverer leilighetskjøperne i sine planer, orienterer enten i form av skriv eller i et fellesmøte og at man også involverer styremedlemmer (i sameiet eller borettslaget) siden det gjerne også må utføres utbedringsarbeider i fellesarealer.

Viser man forbrukerne at man har en plan, at det er en viss fremdrift og at man arbeider seg gjennom de ulike leiligheter og fellesarealer i et fornuftig tempo byr sjelden tidsaspektet på noen utfordringer.  

Annerledes er det dersom entreprenør «melder seg ut» og ikke gir lyd fra seg overhodet – mens tiden går.  

6.5 Utbedringskostnadene

Det følger av buofl § 32 siste ledd at entreprenør er ansvarlig for alle kostnader som medgår til konstatering av mangel, tilkomst, selve utbedringen osv.

Dette omfatter også kostnadene til å sette kontraktsarbeidet tilbake i sin opprinnelig stand hvis man har vært nødt til å rive noe for å komme til mangelen, og det omfatter opprydding, rengjøring osv.  

Erfaringsmessig ser man at forbruker, eller forbrukerne, har innhentet sakkyndig bistand for å konstatere mangler, manglenes omfang og som også har laget estimater over hva det vil koste å utbedre.  

Noen sakkyndige er kjent for å lage svært omfattende rapporter, og ikke minst stipulere høye utbedringskostnader basert på såkalte «erfaringstall».  

Slike kostnader er i utgangspunktet omfattet av entreprenørens ansvar etter buofl § 32, siste ledd.  

Vi mener man bør unngå – så langt dette er mulig – å pådra seg et latent ansvar for slike kostnader.  

Det beste rådet er at man viser forbruker(-ne) at man er villig til å følge opp saken når man mottar en reklamasjon, og at man selv henter inn sakkyndige dersom man registrerer at forbruker(-ne) ønsker synet til en tredjepart. På den måten kan man – i hvert fall forsøksvis – holde kostnadene nede på et lavest mulig nivå. Samtidig vil man – med større rette – kunne avvise kostnader forbruker(-ne) ønsker å få erstattet hvis de har valgt å innhente enda en rapport.  

6.6 Reklamasjonsfrist etter utbedring

Hvis entreprenørens utbedring viser seg ikke å ha vært tilstrekkelig, og dette oppdages av forbruker, så må forbruker reklamere innen "rimelig tid", se punkt 6.4 over.

Entreprenørens plikt til å utbedre vil være den samme som opprinnelig, men en forbruker vil - etter omstendighetene - kunne avvise et utbedringstilbud fra entreprenøren hvis det viser seg at entreprenøren har opptrådt på en slik måte ved tidligere utbedringsforsøk at forbruker med rette har mistet tilliten til entreprenørens evne til å utbedre.

Den absolutte reklamasjonsfrist på 5 år gjelder, men har en forbruker reklamert innen fristen så er den allerede avbrutt. Uavhengig av om entreprenør utbedrer innen eller etter utløpet av den absolutte reklamasjonsfrist så begynner det altså ikke å løpe en ny frist på 5 år. Den eneste reklamasjonsfristen som en forbruker må forholde seg til i en slik situasjon er den relative reklamasjonsfrist.

For utbygger som evt har en ordinær NS 8407-kontrakt mot en totalentreprenør er det viktig å være oppmerksom på denne regelen. Det følger nemlig av bl.a. NS 8407 punkt 42.2.2, annet ledd at byggherren får maksimalt forlenget den absolutte reklamasjonsfristen med ett år for alle mangler som utbedres i løpet av den absolutte reklamasjonsfristen. Vi har skrevet om dette i artikkelen "Mangler og reklamasjon" punkt 4 som kan leses her. Den samme regelen gjelder også i underentreprisekontrakter, og den artikkelen kan leses her.

7. Prisavslag

Det følger av buofl § 32, første ledd at forbruker har krav på prisavslag dersom entreprenøren urettmessig nekter å utbedre.  

I så fall følger det av bestemmelsens annet ledd at prisavslaget skal tilsvare det en utbedring av mangelen koster. Denne kostnaden kan enten være den faktiske kostnaden som forbruker har blitt påført ved å få mangelen utbedret av en annen, eller en kostnad som baserer seg på en sakkyndig vurdering av antatte utbedringskostnader.  

Ofte er det slike vurderinger av antatte kostnader som legges til grunn når en tvist må avgjøres av en domstol.  

I noen tilfeller vil kostnadene med å utbedre en mangel kunne bli så store at de ikke står i et rimelig forhold til det mangelen betyr for en forbruker.  

Tidligere i artikkelen benyttet vi et eksempel med loddavvik på en vegg.  

Da følger det av bofl § 33, annet ledd at forbrukerne har krav på et prisavslag som tilsvarer den verdireduksjon loddavviket påfører boligen.  

I de fleste tilfeller er det vanskelig å sannsynliggjøre en verdireduksjon og uansett blir en slik vurdering meget skjønnsmessig.  

Hvis en slik verdireduksjon ikke lar seg påvise, eller verdireduksjonen blir veldig beskjeden, følger det av bestemmelsens siste setning at prisavslaget – som et minimum – skal tilsvare den besparelsen entreprenøren hadde ved ikke å utføre arbeidet riktig i første omgang.  

Det er likevel ikke gitt at det er så enkelt å fastslå.  

I eksempelet med loddavvik tror vi det er vanskelig å se for seg at utførende kan ha hatt noen besparelse ved ikke å oppføre veggen uten loddavvik.  

8. Erstatning

Det følger av buofl § 35 at forbruker kan kreve erstatning for sitt økonomisk tap dersom ikke tapet dekkes av et krav på prisavslag.  

Det er ikke noe krav at forbruker først må kreve prisavslag – det er full anledning tilå kreve erstatning fremfor prisavslag. Man har også anledning til å kreve begge deler med den konsekvens at deler av tapet dekkes gjennom et prisavslag og evt overskytende som et erstatningsbeløp.  

Et erstatningskrav basert på denne bestemmelsen forutsetter ikke skyld (uaktsomhet), men det forutsetter at forbrukeren er påført et økonomisk tap og hvor tapet skyldes en mangel.  

Normalt vil det være enklere å få aksept for et prisavslag enn erstatning, og i alle fall for rene utbedringskostnader.  

Følgelig vil det gjerne være tap som ikke dekkes av prisavslag overhodet som kreves erstattet.  

Et typisk eksempel på det er f eks tapte leieinntekter fra en hybel som ikke kunne tas i bruk som forutsatt grunnet mangler og mangelsutbedring ved en annen enn entreprenør.  

I en slik situasjon vil selve utbedringskostnadene bli krevd dekket i form av et prisavslag, mens tapte hybelinntekter kreves erstattet.  

9. Avsluttende kommentar

I bustadoppføringslovens kapittel IV «Mangler ved entreprenørens yting»  er det flere bestemmelser vi har unnlatt å kommentere.  

Det gjelder bestemmelsen om heving (buofl. § 34). krav mot bakenforliggende ledd (buofl. § 37) og rettsmangel (buofl. § 39).  

Vi har også unnlatt å kommentere bestemmelsen om ansvarets omfang (buofl. § 36) der hvor entreprenøren er erstatningsansvarlig etter buofl. § 35.  

Begrunnelsen er at disse bestemmelsene regulerer situasjoner som enten sjelden forekommer eller fordi de er av utpreget rettslig karakter. I disse tilfelle bør entreprenør innhente bistand fra advokat.  

Det er lett å la en fremstilling som dette utvikle seg til å bli en juridisk fremstilling mer beregnet på jurister enn på praktikere, og det er ikke vårt ønske.  

Vi har tatt med noen punkter som kanskje oppleves som mer teoretiske, og mottar gjerne tilbakemelding hvis det er tilfellet. Vårt motiv har uansett vært å fremheve mulige risikofaktorer for entreprenørene slik at de blir mer bevisst risikoen for at ting kan utvikle seg på en ugunstig måte.  

Vår anbefaling er at entreprenør gjør sitt beste for å beholde kontrollen og initiativet i sitt møte med forbrukere som påberoper mangler og krever utbedring.