Om BPJ
Artikler
E-kurs
Utenrettslig mekling
Konsulenttjenester
Kontakt oss
FAQ
Logg innRegistrer deg
Logg ut
Logg innRegistrer deg
Logg ut

Fysisk arbeidsunderlag og grunnforhold

Kortversjonen

Lytt til artikkelen

1. Innledning

Reglene om risikoplasseringen for det fysiske arbeidsunderlaget og (uforutsette) forhold ved grunnen er tematisk plassert som del av byggherrens ytelser.  

Selv om det kan være noe rart å karakterisere risikoen for noe som del av en «ytelse» er det ikke tilfeldig.  

Hovedregel og utgangspunkt er nemlig at byggherren har risikoen for at det fysiske arbeidsunderlaget og de grunnforhold hvor entreprenøren skal utføre sine arbeider, er slik han  «hadde grunn til å regne med ut fra kontrakten, oppdragets art og omstendighetene for øvrig», jfr NS 8405 punkt 19.3, annet ledd.

Grunnforhold og det fysiske arbeidsunderlaget skaper likevel utfordringer i praksis.  

Når det avdekkes uforutsette forhold vil man normalt være tidlig i byggeprosjektet, entreprenøren har planlagt sine arbeider, rigget og mobilisert for å iverksette og så blir han plutselig heftet fordi det dukker opp noe uventet.

Uforutsette forhold på et slikt stadium vil kunne skape stor usikkerhet, man vet ikke hvilke faktiske konsekvenser det får, og man kan heller ikke være sikker på om det man står overfør av usikkerhet er det eneste uforutsette som vil oppstå.  

I forlengelsen av dette vil entreprenøren varsle fristforlengelse og vederlagsjustering. Byggherren vil oftest være av den oppfatning at han har gitt alle nødvendige opplysninger og at det som avdekkes av såkalt uforutsette forhold er entreprenørens risiko.  

Konsekvensen blir derfor ofte at byggherren avviser alle varslede. Noe som kan ha sammenheng med en tilsvarende følelse eller opplevelse av usikkerhet om fremtidige forhold som kan medføre forsinkelser i hele prosjektet.

2. Oversikt over reglene

Som nevnt tar vi utgangspunkt i NS 8407, og nedenfor har vi inntatt en matrise hvor reglene i alle tre standardkontrakter som gjelder det fysiske arbeidsunderlaget og grunnforhold er inntatt.  

3. Bakgrunn for risikoplassering

Når vi snakker om risiko i kontraktsforhold kan det være på sin plass å fremholde at man sikter til noe ukjent ingen av partene hadde kunnskap om.  

Siden det kun er to parter må man ha en mekanisme for hvor konsekvensene av dette «noe» som har dukket opp som en utfordring, skal plasseres.  

Om risikoen for dette «noe» skal plasseres hos den ene eller andre handler ikke om den ene eller andre er å bebreide. Det styrende for plasseringen er – helt overordnet – et spørsmål om hvem som har best forutsetninger for å håndtere en slik risiko.  

Det er byggherren som beslutter hvor en bygning eller annen konstruksjon skal oppføres, hvor en vei eller tunnel skal anlegges eller hvilken konstruksjon som skal rehabiliteres.  

Byggherren iverksetter ikke et slikt prosjekt uten først å ha hatt tid til å innhente nødvendige opplysninger om forholdene på stedet, grunnforhold, bygningens beskaffenhet hvor bl.a. tidligere as built tegninger og annen fvd-dokumentasjon er av interesse osv.  

I tillegg er det byggherren som skal nyttiggjøre seg kontraktsgjenstanden når den er ferdigstilt, og som har den absolutt største økonomiske interessen i det som skal oppføres, anlegges eller rehabiliteres.  

Entreprenøren kommer normalt ikke inn i prosjektet før han gjennomgår tilbuds- og konkurransegrunnlag mm i løpet av det forholdsvis korte tidsrommet som står til rådighet før tilbudsfristen utløper.  

Ut fra en samlet avveining av slike forhold er derfor hovedregelen at byggherren har risikoen for det uforutsette.  

Det er også byggherren som har de beste forutsetninger for å kartlegge slik at det ikke skal være noe uforutsett i grunnen eller i det fysiske arbeidsunderlaget.  

Men, og det er viktig å fremholde, når byggherren har gitt fra seg alt han har ervervet av kunnskap om grunnen mv som del av sitt tilbuds- og konkurransegrunnlag, blir spørsmålet hva en normalt forstandig entreprenør måtte forstå ved å gjennomgå disse opplysningene.  

Hvis forholdene ikke avviker fra det entreprenør «hadde grunn til å regne med» vil konsekvensen være at risikoen legges hos den som nå har best forutsetninger for å håndtere utfordringen, og da vil det kunne bli entreprenøren.  

4. Entreprenørens fysiske arbeidsgrunnlag  

I samtlige tre standardkontrakter skilles det mellom «forhold ved grunnen» og «det fysiske arbeidsgrunnlaget».  

I NS 8407 behandles det fysiske arbeidsunderlaget i punkt 22.3.  

Grunn og grunnforhold forbindes normalt med det naturlige og uberørte slik som jord, kvikkleire, morenemasser, fjell, steiner, grus, sand osv.  

Det «fysiske arbeidsunderlaget» må derfor være noe annet, og vi anser dette for å være noe menneskeskapt. Det kan enten være arbeidet til en entreprenør som nettopp er ferdigstilt og så skal en ny entreprenør bygge videre på dette. Alternativt kan man stå overfor en eldre, eksisterende bygning som skal påbygges, bygges inntil, rehabiliteres eller annet.  

Denne forståelsen underbygges av ordlyden i de tre standardkontraktenes bestemmelser hvor det står at byggherren «skal stille til rådighet (…) det fysiske arbeidsgrunnlaget, herunder andres arbeid på bygget eller anlegget (...)".

Hvis entreprenørens oppdrag er å rehabilitere et eldre kontorbygg vil således kontorbygget være det fysiske arbeidsgrunnlaget.  

Som oftest vil et slikt prosjekt innebære at sluttproduktet skal oppfylle dagens tekniske krav i henhold til plan og bygningslovgivning med tilhørende forskrifter (TEK 17).  

I så fall må totalentreprenør måtte ta høyde for at arbeidene vil bli påvirket av at byggets konstruksjon er eldre, utidsmessig og dermed vil kunne komme til å medføre en del arbeider som man ikke har full kontroll på fra oppstart.

I en totalentreprise vil byggherren ha fått utarbeidet en funksjonsbeskrivelse, og ideelt sett ha innhentet alt som finnes av as built tegninger og FDV-dokumentasjon fra den gang bygget ble oppført. Formodentlig vil også RIB ha gjort beregninger for å kartlegge om konstruksjonen må styrkes slik at byggherrens planer lar seg realisere.  

Brannrådgiver (RiBr) vil ha gjennomgått branntegninger etc for å skaffe byggherren nok informasjon om hvor brannvegger og -celler ligger, avklare om noe må gjøres i forhold til byggherrens nye planer osv.  

Det er likevel ikke gitt at tilgjengelig dokumentasjon er korrekt, og dermed er det heller ikke gitt at den prosjektering som er utført i forprosjektet gir et riktig bilde av hva som rent faktisk må gjøres.  

Ingen vet heller om det opprinnelige kontorbygget er utført eksakt slik as built tegningene gir anvisning på.  

Hvis det viser seg at bygget har for liten avstivning i forhold til det man la til grunn, at brannskiller ikke går der man trodde eller det er andre overraskelser som dukker opp, blir spørsmålet om dette er en risiko som tilligger entreprenøren eller byggherren. Merkostnader og evt behov for lengre byggetid vil antagelig bli en konsekvens uavhengig hvem som sitter med risikoen.

Slike problemstillinger som dette kan, i ulike varianter, også dukke opp i utførelsesentrepriser hvor det er NS 8405 punkt 19.3 eller NS 8406 punkt 18.1, første ledd bokstav b som regulerer forholdet.  

5. Borgarting lagmannsretts dom av 22.1.2024 (LB-2023-044642)

I Borgarting lagmannsrett av 22.1.2024 (LB-2023-044642) er det inntatt uttalelser av høy relevans mht risikoen for det fysiske arbeidsunderlaget, og de vurderinger som gjøres når man skal ta stilling til risikoplasseringen.  

Vi har skrevet en artikkel om denne dommen under “Nyere rettspraksis” og den kan leses her.  

Denne saken gjaldt forholdet mellom byggherre og totalentreprenør hvor kontrakt var inngått på grunnlag av NS 8407.

Saken gjaldt rehabilitering av et eldre kontorbygg oppført på 1980-tallet.  

Byggherren hadde utarbeidet en funksjonsbeskrivelse og det fremgikk av denne at en rekke arbeider ikke var omtalt. Det stod tvert i mot at de “arbeider og bygningsdeler som ikke er omtalt, står totalentreprenøren fritt til å utføre slik han vil (...)” så lenge lovpålagte krav etc ble ivaretatt.  

Videre stod det at entreprenøren “er selv ansvarlig for å innhente alle relevante og nødvendige tilleggsopplysninger for å kunne gi tilbud på en komplett leveranse”, samt “vurdere tilbudsmaterialet og medta alle arbeider slik at leveransen blir komplett og forskriftsmessig».

Lagmannsretten fremhevet også at tilbyderne hadde blitt oppfordret til «å undersøke eksisterende tegninger og annen prosjektering av eksisterende bæresystemer i Plan- og bygningsetatens arkiv».

Undersøkelsesplikten omfattet bl.a «om det var nødvendig med forsterkninger eller økt antall søyler i forbindelse med ombyggingen», og i den forbindelse viste lagmannsretten til at byggherren hadde stilt «krav til tilbydernes egne forundersøkelser og innhenting av relevant informasjon».

Med henvisning til det som gjelder søyler vil vi anta at disse var skjult slik at det ikke var mulig å foreta en visuell kontroll. Derimot kan det tenkes at byggesaksmappen hos plan- og bygningsetaten  kunne gi adekvat informasjon om antall og dimensjoner slik at laster etc kunne ha blitt beregnet.  

Det sentrale for vår gjennomgang av NS 8417 punkt 22.3 er likevel følgende som er hentet fra lagmannsrettens dom:  

«Etter rettens syn fremgår det klart av tilbudsforespørselen at byggherrens forprosjekt ikke var ment å være noe tilnærmet komplett grunnlag for utførelsen. Det var først og fremst en funksjonsbeskrivelse, som totalentreprenøren måtte sørge for nødvendig prosjektering for å oppfylle. Det var derfor MBFs ansvar å gjøre nødvendige og mulige avklaringer av eventuelle usikkerhetsmomenter i prosjektet før inngivelsen av tilbud, eventuelt ta forbehold i tilbudet. (…)

Da bygget opprinnelig var fra begynnelsen av 1980-tallet, og slike krav har endret seg på en rekke punkter siden den gang, måtte dette i seg selv gjøre det påregnelig at eksempelvis eksisterende bæresystemer ville måtte oppgraderes for å oppfylle dagens krav til laster.

Retten legger også til grunn at en rekke av de forhold MBF senere har påberopt som grunnlag for endringer kunne vært avdekket før tilbud ble gitt.

MBF har forklart at de utelukkende baserte seg på materialet i tilbudsforespørselen, uten å gjøre noen ytterligere undersøkelser. De benyttet heller ikke noen RIB (rådgivende ingeniør bygg) for å vurdere eksisterende bæresystemer opp mot kontraktens krav. (…)

Det var ikke noe krav til at tilbyderne knyttet til seg eksterne rådgivere i tilbudsfasen, men ved et rehabiliteringsprosjekt som Rådhusgata 5 ville det trolig ført til at MBF hadde avdekket en rekke av de forhold som senere er påberopt som endringer, og uansett gitt et bedre grunnlag for å prise risikoen i prosjektet. (…)

Retten nevner under dette punktet også at det ovennevnte er sentralt for vurderingen etter NS 8407 pkt. 22.3 annet ledd, som MBF har vist til i tilknytning til flere krav. I bestemmelsen heter det at Byggherren bærer risikoen for at det fysiske arbeidsunderlaget er slik totalentreprenøren hadde grunn til å regne med ut fra kontrakten, oppdragets art og omstendighetene for øvrig.

Oppdragets art var rehabilitering.

Bygget var fra 1980-tallet. Kontrakten ga på en rekke punkter klart uttrykk for at entreprenøren måtte ta høyde for at eksempelvis byggets eksisterende bæresystem ikke nødvendigvis var dimensjonert for å oppfylle funksjonsbeskrivelsens og dagens forskrifters krav».

Dommen viser i alle fall hvor detaljert og grundig domstolen vurderer enhver side av et saksforhold, at den foretar en helhetlig vurdering og stiller opp forholdsvis bestemte krav til hva en tilbyder i et prosjekt må dette må iverksette for å kunne gi et mest mulig riktig tilbud. Lagmannsretten er også klar på at i den utstrekning en tilbyder ønsker å sikre seg, så må man ta nødvendige forbehold i tilbudet sitt.  

6. Forhold i grunnen  

6.1 Innledning

Når det gjelder grunnforhold er det omtrent samme problemstillinger som dukker opp, rent prinsipielt.  

Vi tar utgangspunkt i NS 8407 som foruten å være den standarden som benyttes oftest i dag også har en bestemmelse punkt 23 som fremstår som langt mer avklarende og opplysende enn bestemmelsene i hhv NS 8405 punkt 19.3 og NS 8406 punkt 18.1, første ledd bokstav c.  

Hovedregel og utgangspunkt er at byggherren har «risikoen for forhold ved grunnen», men forutsetningen er at forholdene «avviker fra det totalentreprenøren hadde grunn til å regne med ved utarbeidelsen av tilbudet».  

6.2 Byggherrens informasjonsplikt  

Det er først og fremst byggherren som skal sikre at entreprenøren får tilstrekkelig med informasjon, og denne informasjonen gis fortrinnsvis i tilbudsfasen.  

Det følger derfor av NS 8407 punkt 23.1 tredje ledd at byggherren skal opplyse om alt denne «kjente eller måtte kjenne til» om «forhold ved grunnen, byggeområdet eller dets omgivelser".

Det er et vilkår at "det var nærliggende å anta at totalentreprenøren" hadde interesse av de angjeldende opplysningene.

En byggherre bør ikke spekulere i hva en entreprenør eventuelt ikke har en «interesse av å få».  

Hvis et forhold først viser seg i løpet av byggeperioden kan man være rimelig sikker på at entreprenør ville ha hatt interesse å vite om dette på tilbudsstadiet.  

Vårt råd er derfor at byggherren heller opplyser om for mye, enn tilbakeholder i troen på at opplysningene ikke er av interesse.  

Byggherren bør opplyse om alt man kjenner til – i hvert fall så lenge det er relevant informasjon og man har rimelig grunn til å tro at informasjonen kan være av interesse.  

Når det er sagt hører det med at byggherren hefter for eventuelle feil opplysninger som gis, og det er byggherren som har risikoen for konsekvensene av at det eventuelt er gitt uriktige opplysninger, jfr punkt 23.1, femte og sjette ledd.  

Dette kan tale for at man utviser en viss forsiktighet når informasjon skal deles med tilbyderne i en tilbudskonkurranse.

Man bør ikke fremlegge informasjon helt ukritisk, men kvalitetssikre det man ønsker å fremlegge så langt dette er praktisk mulig.

Samtidig vil det alltid gå en grense for hvor grundig man kan tillate seg å være.

Følgelig må man tidvis foreta en risikoavveining, og den må nødvendigvis være konkret.

Man skal også være klar over presiseringen om at byggherren har kun risiko for konsekvensene av feilaktige opplysninger dersom disse kan ha «virket inn på tilbudet».  

Viser det seg at den feilaktige informasjonen kun har hatt teoretisk interesse for entreprenør, og ikke kan ha virket inn på tilbudet, så kan heller ikke den feilaktige informasjonen tillegges noen vekt når risikoen skal plasseres.  

For øvrig er skjæringspunktet for når informasjonen må være riktig og uttømmende «ved utarbeidelsen av tilbudet», jfr NS 8407 punkt 23.1, første ledd.  

6.3 Totalentreprenørens undersøkelsesplikt

Det fremgår videre av NS 8407 punkt 23.1, annet ledd at totalentreprenøren har en plikt til selv å gjennomføre undersøkelser som ledd i sine forberedelser før tilbud innsendes.  

Selvfølgelig er det ikke mulig for byggherren å kontrollere at slike undersøkelser gjennomføres av samtlige tilbydere, eller at dette rent faktisk ble gjort av den entreprenør man inngikk kontrakt med.  

I NS 8407 punkt 23.1, fjerde ledd er det tatt høyde for at totalentreprenøren kan ha unnlatt å gjennomføre sine pålagte undersøkelser.  

Dersom det oppstår en uenighet mellom entreprenør og byggherre om et mulig u0forutsette forhold i grunnen må man dels kartlegge hvilke opplysninger som faktisk fantes, og hva «totalentreprenøren hadde grunn til å regne med» i grunnen dersom han hadde denne kunnskapen.  

I en slik situasjon spør man ikke om totalentreprenøren rent faktisk gjorde de undersøkelsene han skulle i henhold til NS 8407 punkt 23.1, annet ledd. Isteden legger man til grunn at slike undersøkelser ble utført.  

Følgelig vil ikke totalentreprenør oppnå noen fordel ved ikke å oppfylle sin undersøkelsesplikt.  

Av NS 8407 punkt 23.1, annet ledd bokstav a følger det at totalentreprenøren skal «gjennomføre en aktsom besiktigelse av byggeområdet og dets omgivelser».

Hvis det er invitert til anbudsbefaring vil deltakelse på denne normalt måtte være tilstrekkelig for å anse vilkåret som oppfylt, med mindre spesielle grunner tilsier en etterfølgende og mer grundig befaring.  

Av NS 8407 punkt 23.1, annet ledd bokstav b fremgår det at totalentreprenør skal kontakte offentlige etater for å innhente eventuell kunnskap om forhold ved grunnen som f eks forurensning, geologiske og geotekniske forhold «i den grad slike opplysninger ikke er fremlagt av byggherren».

Erfaringsmessig fremlegger byggherrer det disse er kjent med, men oppfordrer likevel tilbyderne om selv å kontakte offentlige myndigheter.  

Av NS 8407 punkt 23.1, annet ledd bokstav c fremgår det at totalentreprenør skal også «innhente opplysninger om kabler og rør".

Slik informasjon kan innhentes fra f eks «Ledningsportalen.no» og bør være en rimelig standard øvelse å gjennomføre.  For øvrig fremgår det av bestemmelsen at totalentreprenør ikke trenger innhente slik informasjon dersom byggherren allerede har gjort det.

Dersom informasjonen innhentet fra offentlige myndigheter eller andre instanser viser seg å være uriktig er det byggherren som bærer risikoen, jfr NS 8407 punkt 23.1, siste ledd, siste punktum.  

6.4 Borgarting lagmannsretts dom av 27.1.2022 (LB-2020-066936)

Denne dommen (Gråkjær) er et illustrerende eksempel på hvordan domstolen resonnerer og går frem i sin kartlegging av faktum.    

Saken gjaldt et landbasert fiskeoppdrettsanlegg utenfor Fredrikstad som ble prosjektert og delvis oppført med fundamenter som ikke var tilpasset lokale grunnforhold.  

Retten tok stilling til en rekke spørsmål, men her behandles anførselen om at grunnforholdene var byggherrens risiko.  

Lagmannsretten kom til at grunnforholdene var som totalentreprenøren hadde grunn til å regne med, jfr NS 8407 punkt 23.1.  

Av særlig interesse for de avveininger retten foretok hitsettes følgende fra dommen i sitat:  

"Vurderingen av hva Gråkjær hadde grunn til å regne med må ta sitt utgangspunkt i alle foreliggende opplysninger, herunder kontrakten, oppdragets art og omstendighetene for øvrig.

Som hovedregel har derfor Gråkjær krav på vederlagsjustering og eventuelt fristforlengelse dersom det er avvik mellom det Gråkjær hadde grunn til å kunne forvente av grunnforholdene og de faktiske forholdene som senere ble avdekket.

Det var kjent allerede fra tidlig i forprosjektfasen at det var leirgrunn på Øra, med varierende dybde til fjell og dermed stor risiko for skjevsetninger.

Detaljert informasjon om grunnforholdene ble senere gitt i Inhousetechs datarapport 8. august 2015.

Lagmannsretten ser det slik at det er særlig tre opplysninger av sentral betydning som følger av dokumentet, og som lagmannsretten etter bevisførselen har funnet det sannsynlig at Gråkjær hadde kunnskap om på tilbudstidspunktet 19. april 2016. Den ene er at det er leirgrunn med fare for skjevsetninger på Øra. Den andre er at Fredrikstad Seafoods / Inhousetech hadde foreslått jordforsterkning med KC-pæling som et tiltak for å forsterke grunnen for å oppta kreftene fra byggverket. Lagmannsretten kan ikke se at det er noen feil, utelatelser, eller andre svakheter av betydning i de to første opplysningene, om leirgrunn og om jordforsterkning, og dette er heller ikke gjort gjeldende av Gråkjær. Den tredje opplysningen er at produksjonsanleggene forutsettes fundamentert med konstruktiv armert bunnplate.

Fundamentering er noe annet enn grunnforsterkning. Fundamentering er Gråkjærs forpliktelse. (...)

Lagmannsretten er av den oppfatning at svikten dermed ikke lå i feil i underlaget fra geotekniker, eller måten dette ble kommunisert på til Gråkjær i prosjektet, men i at Gråkjær ikke hadde tilstrekkelig kompetanse til å anvende opplysningene i sin prosjektering. Slik lagmannsretten vurderer sakens beviser er det sannsynlig at Gråkjær ikke hadde tilstrekkelig kunnskap om KC-pæling. Hvis Gråkjær hadde satt seg inn i metoden ville de blitt klar over at KC-pæling ikke er en fundamenteringsløsning, men en metode for grunnforsterkning.

Lagmannsretten ser det imidlertid slik at misforståelsen er forårsaket av Gråkjærs manglende faglige bearbeidelse av de tilgjengelige, korrekte opplysninger, som Fredrikstad Seafoods v/ Inhousetech ga om grunnen.

Konklusjonen på dette punkt er at Gråkjær, ut fra de foreliggende opplysninger på tidspunktet for utarbeidelse av tilbudet, ikke kunne forvente andre grunnforhold enn de som faktisk forelå etter grunnforsterkningen foretatt av Fredrikstad Seafoods»

7. Transport av risiko for grunnforhold

I NS 8407 punkt 23.2 «Avtalt plassering av risikoen for forhold i grunnen» er det en særbestemmelse som ikke finnes i NS 8405 og NS 8406, nemlig muligheten for å overføre risikoen for uforutsette forhold fra byggherre og til totalentreprenør.

Det er likevel begrensninger i hva og hvor mye risiko som kan overføres, jfr NS 8407 punkt 23.2.  

For det første kan ikke byggherren overføre risiko dersom det viser seg at de faktiske forhold er vesentlig forskjellige fra det man hadde grunn til å regne med.

Hvordan vesentlighetskravet skal defineres er noe uklart og det er vanskelig å gi en beskrivelse av vesentlighetskravet som er tilstrekkelig veiledende.

Mest sannsynlig krever det sakkyndighet om de faktiske forhold og hvordan de sakkyndige vurderer foreliggende informasjon sammenhenholt med de faktiske forhold på stedet.

Byggherren kan heller ikke fraskrive seg ansvar og risiko for «uriktige, mangelfulle eller ufullstendige opplysninger» som han har gitt.

Det er ganske vanlig å avtaleregulere at man ikke fritt kan fraskrive seg ansvar for feil man selv har begått.

Bestemmelsen inneholder likevel en presisering om at slike feil ikke får noen betydning dersom «man kan gå ut fra at" feilen "ikke har virket inn på tilbudet».

Som tidligere nevnt vil byggherren alltid ha risikoen for feilaktige opplysninger hos offentlige etater, kabelselskaper osv., jfr NS 8407 punkt 23.2 sammenholdt med 23.1, siste ledd.    

Til slutt nevnes at standardkomiteen har anbefalt at i de tilfeller hvor det er tale om å tiltransportere risikoen for forhold i grunnen til entreprenør, så bør «det innhentes nødvendige grunnundersøkelser" i forkant av at byggherren sender ut konkurransegrunnlaget. Resultatet av disse undersøkelsene bør også vedlegges konkurransegrunnlaget.  

Etter vårt syn bør en byggherre alltid gjennomføre grunnundersøkelser.

Det er mye bedre å få mest mulig klarhet om det som befinner seg i grunnen før tilbudskonkurransen.

Hvis det viser seg at grunnforholdene er bedre enn forventet får man gleden av lavere priser enn opprinnelig budsjettert.

Viser det seg at grunnforholdene er dårligere enn forventet får man priskonkurranse om hvem som kan håndtere dette på en rimeligst mulig måte. Oppdages derimot utfordringene etter at kontrakt er tildelt får man ingen konkurranse om pris, og man får varsel om krav på fristforlengelse på toppen.

‍

‍

Tilbake

Fysisk arbeidsunderlag og grunnforhold

Kortversjonen

Lytt til artikkelen

1. Innledning

Reglene om risikoplasseringen for det fysiske arbeidsunderlaget og (uforutsette) forhold ved grunnen er tematisk plassert som del av byggherrens ytelser.  

Selv om det kan være noe rart å karakterisere risikoen for noe som del av en «ytelse» er det ikke tilfeldig.  

Hovedregel og utgangspunkt er nemlig at byggherren har risikoen for at det fysiske arbeidsunderlaget og de grunnforhold hvor entreprenøren skal utføre sine arbeider, er slik han  «hadde grunn til å regne med ut fra kontrakten, oppdragets art og omstendighetene for øvrig», jfr NS 8405 punkt 19.3, annet ledd.

Grunnforhold og det fysiske arbeidsunderlaget skaper likevel utfordringer i praksis.  

Når det avdekkes uforutsette forhold vil man normalt være tidlig i byggeprosjektet, entreprenøren har planlagt sine arbeider, rigget og mobilisert for å iverksette og så blir han plutselig heftet fordi det dukker opp noe uventet.

Uforutsette forhold på et slikt stadium vil kunne skape stor usikkerhet, man vet ikke hvilke faktiske konsekvenser det får, og man kan heller ikke være sikker på om det man står overfør av usikkerhet er det eneste uforutsette som vil oppstå.  

I forlengelsen av dette vil entreprenøren varsle fristforlengelse og vederlagsjustering. Byggherren vil oftest være av den oppfatning at han har gitt alle nødvendige opplysninger og at det som avdekkes av såkalt uforutsette forhold er entreprenørens risiko.  

Konsekvensen blir derfor ofte at byggherren avviser alle varslede. Noe som kan ha sammenheng med en tilsvarende følelse eller opplevelse av usikkerhet om fremtidige forhold som kan medføre forsinkelser i hele prosjektet.

2. Oversikt over reglene

Som nevnt tar vi utgangspunkt i NS 8407, og nedenfor har vi inntatt en matrise hvor reglene i alle tre standardkontrakter som gjelder det fysiske arbeidsunderlaget og grunnforhold er inntatt.  

3. Bakgrunn for risikoplassering

Når vi snakker om risiko i kontraktsforhold kan det være på sin plass å fremholde at man sikter til noe ukjent ingen av partene hadde kunnskap om.  

Siden det kun er to parter må man ha en mekanisme for hvor konsekvensene av dette «noe» som har dukket opp som en utfordring, skal plasseres.  

Om risikoen for dette «noe» skal plasseres hos den ene eller andre handler ikke om den ene eller andre er å bebreide. Det styrende for plasseringen er – helt overordnet – et spørsmål om hvem som har best forutsetninger for å håndtere en slik risiko.  

Det er byggherren som beslutter hvor en bygning eller annen konstruksjon skal oppføres, hvor en vei eller tunnel skal anlegges eller hvilken konstruksjon som skal rehabiliteres.  

Byggherren iverksetter ikke et slikt prosjekt uten først å ha hatt tid til å innhente nødvendige opplysninger om forholdene på stedet, grunnforhold, bygningens beskaffenhet hvor bl.a. tidligere as built tegninger og annen fvd-dokumentasjon er av interesse osv.  

I tillegg er det byggherren som skal nyttiggjøre seg kontraktsgjenstanden når den er ferdigstilt, og som har den absolutt største økonomiske interessen i det som skal oppføres, anlegges eller rehabiliteres.  

Entreprenøren kommer normalt ikke inn i prosjektet før han gjennomgår tilbuds- og konkurransegrunnlag mm i løpet av det forholdsvis korte tidsrommet som står til rådighet før tilbudsfristen utløper.  

Ut fra en samlet avveining av slike forhold er derfor hovedregelen at byggherren har risikoen for det uforutsette.  

Det er også byggherren som har de beste forutsetninger for å kartlegge slik at det ikke skal være noe uforutsett i grunnen eller i det fysiske arbeidsunderlaget.  

Men, og det er viktig å fremholde, når byggherren har gitt fra seg alt han har ervervet av kunnskap om grunnen mv som del av sitt tilbuds- og konkurransegrunnlag, blir spørsmålet hva en normalt forstandig entreprenør måtte forstå ved å gjennomgå disse opplysningene.  

Hvis forholdene ikke avviker fra det entreprenør «hadde grunn til å regne med» vil konsekvensen være at risikoen legges hos den som nå har best forutsetninger for å håndtere utfordringen, og da vil det kunne bli entreprenøren.  

4. Entreprenørens fysiske arbeidsgrunnlag  

I samtlige tre standardkontrakter skilles det mellom «forhold ved grunnen» og «det fysiske arbeidsgrunnlaget».  

I NS 8407 behandles det fysiske arbeidsunderlaget i punkt 22.3.  

Grunn og grunnforhold forbindes normalt med det naturlige og uberørte slik som jord, kvikkleire, morenemasser, fjell, steiner, grus, sand osv.  

Det «fysiske arbeidsunderlaget» må derfor være noe annet, og vi anser dette for å være noe menneskeskapt. Det kan enten være arbeidet til en entreprenør som nettopp er ferdigstilt og så skal en ny entreprenør bygge videre på dette. Alternativt kan man stå overfor en eldre, eksisterende bygning som skal påbygges, bygges inntil, rehabiliteres eller annet.  

Denne forståelsen underbygges av ordlyden i de tre standardkontraktenes bestemmelser hvor det står at byggherren «skal stille til rådighet (…) det fysiske arbeidsgrunnlaget, herunder andres arbeid på bygget eller anlegget (...)".

Hvis entreprenørens oppdrag er å rehabilitere et eldre kontorbygg vil således kontorbygget være det fysiske arbeidsgrunnlaget.  

Som oftest vil et slikt prosjekt innebære at sluttproduktet skal oppfylle dagens tekniske krav i henhold til plan og bygningslovgivning med tilhørende forskrifter (TEK 17).  

I så fall må totalentreprenør måtte ta høyde for at arbeidene vil bli påvirket av at byggets konstruksjon er eldre, utidsmessig og dermed vil kunne komme til å medføre en del arbeider som man ikke har full kontroll på fra oppstart.

I en totalentreprise vil byggherren ha fått utarbeidet en funksjonsbeskrivelse, og ideelt sett ha innhentet alt som finnes av as built tegninger og FDV-dokumentasjon fra den gang bygget ble oppført. Formodentlig vil også RIB ha gjort beregninger for å kartlegge om konstruksjonen må styrkes slik at byggherrens planer lar seg realisere.  

Brannrådgiver (RiBr) vil ha gjennomgått branntegninger etc for å skaffe byggherren nok informasjon om hvor brannvegger og -celler ligger, avklare om noe må gjøres i forhold til byggherrens nye planer osv.  

Det er likevel ikke gitt at tilgjengelig dokumentasjon er korrekt, og dermed er det heller ikke gitt at den prosjektering som er utført i forprosjektet gir et riktig bilde av hva som rent faktisk må gjøres.  

Ingen vet heller om det opprinnelige kontorbygget er utført eksakt slik as built tegningene gir anvisning på.  

Hvis det viser seg at bygget har for liten avstivning i forhold til det man la til grunn, at brannskiller ikke går der man trodde eller det er andre overraskelser som dukker opp, blir spørsmålet om dette er en risiko som tilligger entreprenøren eller byggherren. Merkostnader og evt behov for lengre byggetid vil antagelig bli en konsekvens uavhengig hvem som sitter med risikoen.

Slike problemstillinger som dette kan, i ulike varianter, også dukke opp i utførelsesentrepriser hvor det er NS 8405 punkt 19.3 eller NS 8406 punkt 18.1, første ledd bokstav b som regulerer forholdet.  

5. Borgarting lagmannsretts dom av 22.1.2024 (LB-2023-044642)

I Borgarting lagmannsrett av 22.1.2024 (LB-2023-044642) er det inntatt uttalelser av høy relevans mht risikoen for det fysiske arbeidsunderlaget, og de vurderinger som gjøres når man skal ta stilling til risikoplasseringen.  

Vi har skrevet en artikkel om denne dommen under “Nyere rettspraksis” og den kan leses her.  

Denne saken gjaldt forholdet mellom byggherre og totalentreprenør hvor kontrakt var inngått på grunnlag av NS 8407.

Saken gjaldt rehabilitering av et eldre kontorbygg oppført på 1980-tallet.  

Byggherren hadde utarbeidet en funksjonsbeskrivelse og det fremgikk av denne at en rekke arbeider ikke var omtalt. Det stod tvert i mot at de “arbeider og bygningsdeler som ikke er omtalt, står totalentreprenøren fritt til å utføre slik han vil (...)” så lenge lovpålagte krav etc ble ivaretatt.  

Videre stod det at entreprenøren “er selv ansvarlig for å innhente alle relevante og nødvendige tilleggsopplysninger for å kunne gi tilbud på en komplett leveranse”, samt “vurdere tilbudsmaterialet og medta alle arbeider slik at leveransen blir komplett og forskriftsmessig».

Lagmannsretten fremhevet også at tilbyderne hadde blitt oppfordret til «å undersøke eksisterende tegninger og annen prosjektering av eksisterende bæresystemer i Plan- og bygningsetatens arkiv».

Undersøkelsesplikten omfattet bl.a «om det var nødvendig med forsterkninger eller økt antall søyler i forbindelse med ombyggingen», og i den forbindelse viste lagmannsretten til at byggherren hadde stilt «krav til tilbydernes egne forundersøkelser og innhenting av relevant informasjon».

Med henvisning til det som gjelder søyler vil vi anta at disse var skjult slik at det ikke var mulig å foreta en visuell kontroll. Derimot kan det tenkes at byggesaksmappen hos plan- og bygningsetaten  kunne gi adekvat informasjon om antall og dimensjoner slik at laster etc kunne ha blitt beregnet.  

Det sentrale for vår gjennomgang av NS 8417 punkt 22.3 er likevel følgende som er hentet fra lagmannsrettens dom:  

«Etter rettens syn fremgår det klart av tilbudsforespørselen at byggherrens forprosjekt ikke var ment å være noe tilnærmet komplett grunnlag for utførelsen. Det var først og fremst en funksjonsbeskrivelse, som totalentreprenøren måtte sørge for nødvendig prosjektering for å oppfylle. Det var derfor MBFs ansvar å gjøre nødvendige og mulige avklaringer av eventuelle usikkerhetsmomenter i prosjektet før inngivelsen av tilbud, eventuelt ta forbehold i tilbudet. (…)

Da bygget opprinnelig var fra begynnelsen av 1980-tallet, og slike krav har endret seg på en rekke punkter siden den gang, måtte dette i seg selv gjøre det påregnelig at eksempelvis eksisterende bæresystemer ville måtte oppgraderes for å oppfylle dagens krav til laster.

Retten legger også til grunn at en rekke av de forhold MBF senere har påberopt som grunnlag for endringer kunne vært avdekket før tilbud ble gitt.

MBF har forklart at de utelukkende baserte seg på materialet i tilbudsforespørselen, uten å gjøre noen ytterligere undersøkelser. De benyttet heller ikke noen RIB (rådgivende ingeniør bygg) for å vurdere eksisterende bæresystemer opp mot kontraktens krav. (…)

Det var ikke noe krav til at tilbyderne knyttet til seg eksterne rådgivere i tilbudsfasen, men ved et rehabiliteringsprosjekt som Rådhusgata 5 ville det trolig ført til at MBF hadde avdekket en rekke av de forhold som senere er påberopt som endringer, og uansett gitt et bedre grunnlag for å prise risikoen i prosjektet. (…)

Retten nevner under dette punktet også at det ovennevnte er sentralt for vurderingen etter NS 8407 pkt. 22.3 annet ledd, som MBF har vist til i tilknytning til flere krav. I bestemmelsen heter det at Byggherren bærer risikoen for at det fysiske arbeidsunderlaget er slik totalentreprenøren hadde grunn til å regne med ut fra kontrakten, oppdragets art og omstendighetene for øvrig.

Oppdragets art var rehabilitering.

Bygget var fra 1980-tallet. Kontrakten ga på en rekke punkter klart uttrykk for at entreprenøren måtte ta høyde for at eksempelvis byggets eksisterende bæresystem ikke nødvendigvis var dimensjonert for å oppfylle funksjonsbeskrivelsens og dagens forskrifters krav».

Dommen viser i alle fall hvor detaljert og grundig domstolen vurderer enhver side av et saksforhold, at den foretar en helhetlig vurdering og stiller opp forholdsvis bestemte krav til hva en tilbyder i et prosjekt må dette må iverksette for å kunne gi et mest mulig riktig tilbud. Lagmannsretten er også klar på at i den utstrekning en tilbyder ønsker å sikre seg, så må man ta nødvendige forbehold i tilbudet sitt.  

6. Forhold i grunnen  

6.1 Innledning

Når det gjelder grunnforhold er det omtrent samme problemstillinger som dukker opp, rent prinsipielt.  

Vi tar utgangspunkt i NS 8407 som foruten å være den standarden som benyttes oftest i dag også har en bestemmelse punkt 23 som fremstår som langt mer avklarende og opplysende enn bestemmelsene i hhv NS 8405 punkt 19.3 og NS 8406 punkt 18.1, første ledd bokstav c.  

Hovedregel og utgangspunkt er at byggherren har «risikoen for forhold ved grunnen», men forutsetningen er at forholdene «avviker fra det totalentreprenøren hadde grunn til å regne med ved utarbeidelsen av tilbudet».  

6.2 Byggherrens informasjonsplikt  

Det er først og fremst byggherren som skal sikre at entreprenøren får tilstrekkelig med informasjon, og denne informasjonen gis fortrinnsvis i tilbudsfasen.  

Det følger derfor av NS 8407 punkt 23.1 tredje ledd at byggherren skal opplyse om alt denne «kjente eller måtte kjenne til» om «forhold ved grunnen, byggeområdet eller dets omgivelser".

Det er et vilkår at "det var nærliggende å anta at totalentreprenøren" hadde interesse av de angjeldende opplysningene.

En byggherre bør ikke spekulere i hva en entreprenør eventuelt ikke har en «interesse av å få».  

Hvis et forhold først viser seg i løpet av byggeperioden kan man være rimelig sikker på at entreprenør ville ha hatt interesse å vite om dette på tilbudsstadiet.  

Vårt råd er derfor at byggherren heller opplyser om for mye, enn tilbakeholder i troen på at opplysningene ikke er av interesse.  

Byggherren bør opplyse om alt man kjenner til – i hvert fall så lenge det er relevant informasjon og man har rimelig grunn til å tro at informasjonen kan være av interesse.  

Når det er sagt hører det med at byggherren hefter for eventuelle feil opplysninger som gis, og det er byggherren som har risikoen for konsekvensene av at det eventuelt er gitt uriktige opplysninger, jfr punkt 23.1, femte og sjette ledd.  

Dette kan tale for at man utviser en viss forsiktighet når informasjon skal deles med tilbyderne i en tilbudskonkurranse.

Man bør ikke fremlegge informasjon helt ukritisk, men kvalitetssikre det man ønsker å fremlegge så langt dette er praktisk mulig.

Samtidig vil det alltid gå en grense for hvor grundig man kan tillate seg å være.

Følgelig må man tidvis foreta en risikoavveining, og den må nødvendigvis være konkret.

Man skal også være klar over presiseringen om at byggherren har kun risiko for konsekvensene av feilaktige opplysninger dersom disse kan ha «virket inn på tilbudet».  

Viser det seg at den feilaktige informasjonen kun har hatt teoretisk interesse for entreprenør, og ikke kan ha virket inn på tilbudet, så kan heller ikke den feilaktige informasjonen tillegges noen vekt når risikoen skal plasseres.  

For øvrig er skjæringspunktet for når informasjonen må være riktig og uttømmende «ved utarbeidelsen av tilbudet», jfr NS 8407 punkt 23.1, første ledd.  

6.3 Totalentreprenørens undersøkelsesplikt

Det fremgår videre av NS 8407 punkt 23.1, annet ledd at totalentreprenøren har en plikt til selv å gjennomføre undersøkelser som ledd i sine forberedelser før tilbud innsendes.  

Selvfølgelig er det ikke mulig for byggherren å kontrollere at slike undersøkelser gjennomføres av samtlige tilbydere, eller at dette rent faktisk ble gjort av den entreprenør man inngikk kontrakt med.  

I NS 8407 punkt 23.1, fjerde ledd er det tatt høyde for at totalentreprenøren kan ha unnlatt å gjennomføre sine pålagte undersøkelser.  

Dersom det oppstår en uenighet mellom entreprenør og byggherre om et mulig u0forutsette forhold i grunnen må man dels kartlegge hvilke opplysninger som faktisk fantes, og hva «totalentreprenøren hadde grunn til å regne med» i grunnen dersom han hadde denne kunnskapen.  

I en slik situasjon spør man ikke om totalentreprenøren rent faktisk gjorde de undersøkelsene han skulle i henhold til NS 8407 punkt 23.1, annet ledd. Isteden legger man til grunn at slike undersøkelser ble utført.  

Følgelig vil ikke totalentreprenør oppnå noen fordel ved ikke å oppfylle sin undersøkelsesplikt.  

Av NS 8407 punkt 23.1, annet ledd bokstav a følger det at totalentreprenøren skal «gjennomføre en aktsom besiktigelse av byggeområdet og dets omgivelser».

Hvis det er invitert til anbudsbefaring vil deltakelse på denne normalt måtte være tilstrekkelig for å anse vilkåret som oppfylt, med mindre spesielle grunner tilsier en etterfølgende og mer grundig befaring.  

Av NS 8407 punkt 23.1, annet ledd bokstav b fremgår det at totalentreprenør skal kontakte offentlige etater for å innhente eventuell kunnskap om forhold ved grunnen som f eks forurensning, geologiske og geotekniske forhold «i den grad slike opplysninger ikke er fremlagt av byggherren».

Erfaringsmessig fremlegger byggherrer det disse er kjent med, men oppfordrer likevel tilbyderne om selv å kontakte offentlige myndigheter.  

Av NS 8407 punkt 23.1, annet ledd bokstav c fremgår det at totalentreprenør skal også «innhente opplysninger om kabler og rør".

Slik informasjon kan innhentes fra f eks «Ledningsportalen.no» og bør være en rimelig standard øvelse å gjennomføre.  For øvrig fremgår det av bestemmelsen at totalentreprenør ikke trenger innhente slik informasjon dersom byggherren allerede har gjort det.

Dersom informasjonen innhentet fra offentlige myndigheter eller andre instanser viser seg å være uriktig er det byggherren som bærer risikoen, jfr NS 8407 punkt 23.1, siste ledd, siste punktum.  

6.4 Borgarting lagmannsretts dom av 27.1.2022 (LB-2020-066936)

Denne dommen (Gråkjær) er et illustrerende eksempel på hvordan domstolen resonnerer og går frem i sin kartlegging av faktum.    

Saken gjaldt et landbasert fiskeoppdrettsanlegg utenfor Fredrikstad som ble prosjektert og delvis oppført med fundamenter som ikke var tilpasset lokale grunnforhold.  

Retten tok stilling til en rekke spørsmål, men her behandles anførselen om at grunnforholdene var byggherrens risiko.  

Lagmannsretten kom til at grunnforholdene var som totalentreprenøren hadde grunn til å regne med, jfr NS 8407 punkt 23.1.  

Av særlig interesse for de avveininger retten foretok hitsettes følgende fra dommen i sitat:  

"Vurderingen av hva Gråkjær hadde grunn til å regne med må ta sitt utgangspunkt i alle foreliggende opplysninger, herunder kontrakten, oppdragets art og omstendighetene for øvrig.

Som hovedregel har derfor Gråkjær krav på vederlagsjustering og eventuelt fristforlengelse dersom det er avvik mellom det Gråkjær hadde grunn til å kunne forvente av grunnforholdene og de faktiske forholdene som senere ble avdekket.

Det var kjent allerede fra tidlig i forprosjektfasen at det var leirgrunn på Øra, med varierende dybde til fjell og dermed stor risiko for skjevsetninger.

Detaljert informasjon om grunnforholdene ble senere gitt i Inhousetechs datarapport 8. august 2015.

Lagmannsretten ser det slik at det er særlig tre opplysninger av sentral betydning som følger av dokumentet, og som lagmannsretten etter bevisførselen har funnet det sannsynlig at Gråkjær hadde kunnskap om på tilbudstidspunktet 19. april 2016. Den ene er at det er leirgrunn med fare for skjevsetninger på Øra. Den andre er at Fredrikstad Seafoods / Inhousetech hadde foreslått jordforsterkning med KC-pæling som et tiltak for å forsterke grunnen for å oppta kreftene fra byggverket. Lagmannsretten kan ikke se at det er noen feil, utelatelser, eller andre svakheter av betydning i de to første opplysningene, om leirgrunn og om jordforsterkning, og dette er heller ikke gjort gjeldende av Gråkjær. Den tredje opplysningen er at produksjonsanleggene forutsettes fundamentert med konstruktiv armert bunnplate.

Fundamentering er noe annet enn grunnforsterkning. Fundamentering er Gråkjærs forpliktelse. (...)

Lagmannsretten er av den oppfatning at svikten dermed ikke lå i feil i underlaget fra geotekniker, eller måten dette ble kommunisert på til Gråkjær i prosjektet, men i at Gråkjær ikke hadde tilstrekkelig kompetanse til å anvende opplysningene i sin prosjektering. Slik lagmannsretten vurderer sakens beviser er det sannsynlig at Gråkjær ikke hadde tilstrekkelig kunnskap om KC-pæling. Hvis Gråkjær hadde satt seg inn i metoden ville de blitt klar over at KC-pæling ikke er en fundamenteringsløsning, men en metode for grunnforsterkning.

Lagmannsretten ser det imidlertid slik at misforståelsen er forårsaket av Gråkjærs manglende faglige bearbeidelse av de tilgjengelige, korrekte opplysninger, som Fredrikstad Seafoods v/ Inhousetech ga om grunnen.

Konklusjonen på dette punkt er at Gråkjær, ut fra de foreliggende opplysninger på tidspunktet for utarbeidelse av tilbudet, ikke kunne forvente andre grunnforhold enn de som faktisk forelå etter grunnforsterkningen foretatt av Fredrikstad Seafoods»

7. Transport av risiko for grunnforhold

I NS 8407 punkt 23.2 «Avtalt plassering av risikoen for forhold i grunnen» er det en særbestemmelse som ikke finnes i NS 8405 og NS 8406, nemlig muligheten for å overføre risikoen for uforutsette forhold fra byggherre og til totalentreprenør.

Det er likevel begrensninger i hva og hvor mye risiko som kan overføres, jfr NS 8407 punkt 23.2.  

For det første kan ikke byggherren overføre risiko dersom det viser seg at de faktiske forhold er vesentlig forskjellige fra det man hadde grunn til å regne med.

Hvordan vesentlighetskravet skal defineres er noe uklart og det er vanskelig å gi en beskrivelse av vesentlighetskravet som er tilstrekkelig veiledende.

Mest sannsynlig krever det sakkyndighet om de faktiske forhold og hvordan de sakkyndige vurderer foreliggende informasjon sammenhenholt med de faktiske forhold på stedet.

Byggherren kan heller ikke fraskrive seg ansvar og risiko for «uriktige, mangelfulle eller ufullstendige opplysninger» som han har gitt.

Det er ganske vanlig å avtaleregulere at man ikke fritt kan fraskrive seg ansvar for feil man selv har begått.

Bestemmelsen inneholder likevel en presisering om at slike feil ikke får noen betydning dersom «man kan gå ut fra at" feilen "ikke har virket inn på tilbudet».

Som tidligere nevnt vil byggherren alltid ha risikoen for feilaktige opplysninger hos offentlige etater, kabelselskaper osv., jfr NS 8407 punkt 23.2 sammenholdt med 23.1, siste ledd.    

Til slutt nevnes at standardkomiteen har anbefalt at i de tilfeller hvor det er tale om å tiltransportere risikoen for forhold i grunnen til entreprenør, så bør «det innhentes nødvendige grunnundersøkelser" i forkant av at byggherren sender ut konkurransegrunnlaget. Resultatet av disse undersøkelsene bør også vedlegges konkurransegrunnlaget.  

Etter vårt syn bør en byggherre alltid gjennomføre grunnundersøkelser.

Det er mye bedre å få mest mulig klarhet om det som befinner seg i grunnen før tilbudskonkurransen.

Hvis det viser seg at grunnforholdene er bedre enn forventet får man gleden av lavere priser enn opprinnelig budsjettert.

Viser det seg at grunnforholdene er dårligere enn forventet får man priskonkurranse om hvem som kan håndtere dette på en rimeligst mulig måte. Oppdages derimot utfordringene etter at kontrakt er tildelt får man ingen konkurranse om pris, og man får varsel om krav på fristforlengelse på toppen.

‍

‍

Tilbake

Fysisk arbeidsunderlag og grunnforhold

Kortversjonen

Lytt til artikkelen

1. Innledning

Reglene om risikoplasseringen for det fysiske arbeidsunderlaget og (uforutsette) forhold ved grunnen er tematisk plassert som del av byggherrens ytelser.  

Selv om det kan være noe rart å karakterisere risikoen for noe som del av en «ytelse» er det ikke tilfeldig.  

Hovedregel og utgangspunkt er nemlig at byggherren har risikoen for at det fysiske arbeidsunderlaget og de grunnforhold hvor entreprenøren skal utføre sine arbeider, er slik han  «hadde grunn til å regne med ut fra kontrakten, oppdragets art og omstendighetene for øvrig», jfr NS 8405 punkt 19.3, annet ledd.

Grunnforhold og det fysiske arbeidsunderlaget skaper likevel utfordringer i praksis.  

Når det avdekkes uforutsette forhold vil man normalt være tidlig i byggeprosjektet, entreprenøren har planlagt sine arbeider, rigget og mobilisert for å iverksette og så blir han plutselig heftet fordi det dukker opp noe uventet.

Uforutsette forhold på et slikt stadium vil kunne skape stor usikkerhet, man vet ikke hvilke faktiske konsekvenser det får, og man kan heller ikke være sikker på om det man står overfør av usikkerhet er det eneste uforutsette som vil oppstå.  

I forlengelsen av dette vil entreprenøren varsle fristforlengelse og vederlagsjustering. Byggherren vil oftest være av den oppfatning at han har gitt alle nødvendige opplysninger og at det som avdekkes av såkalt uforutsette forhold er entreprenørens risiko.  

Konsekvensen blir derfor ofte at byggherren avviser alle varslede. Noe som kan ha sammenheng med en tilsvarende følelse eller opplevelse av usikkerhet om fremtidige forhold som kan medføre forsinkelser i hele prosjektet.

2. Oversikt over reglene

Som nevnt tar vi utgangspunkt i NS 8407, og nedenfor har vi inntatt en matrise hvor reglene i alle tre standardkontrakter som gjelder det fysiske arbeidsunderlaget og grunnforhold er inntatt.  

3. Bakgrunn for risikoplassering

Når vi snakker om risiko i kontraktsforhold kan det være på sin plass å fremholde at man sikter til noe ukjent ingen av partene hadde kunnskap om.  

Siden det kun er to parter må man ha en mekanisme for hvor konsekvensene av dette «noe» som har dukket opp som en utfordring, skal plasseres.  

Om risikoen for dette «noe» skal plasseres hos den ene eller andre handler ikke om den ene eller andre er å bebreide. Det styrende for plasseringen er – helt overordnet – et spørsmål om hvem som har best forutsetninger for å håndtere en slik risiko.  

Det er byggherren som beslutter hvor en bygning eller annen konstruksjon skal oppføres, hvor en vei eller tunnel skal anlegges eller hvilken konstruksjon som skal rehabiliteres.  

Byggherren iverksetter ikke et slikt prosjekt uten først å ha hatt tid til å innhente nødvendige opplysninger om forholdene på stedet, grunnforhold, bygningens beskaffenhet hvor bl.a. tidligere as built tegninger og annen fvd-dokumentasjon er av interesse osv.  

I tillegg er det byggherren som skal nyttiggjøre seg kontraktsgjenstanden når den er ferdigstilt, og som har den absolutt største økonomiske interessen i det som skal oppføres, anlegges eller rehabiliteres.  

Entreprenøren kommer normalt ikke inn i prosjektet før han gjennomgår tilbuds- og konkurransegrunnlag mm i løpet av det forholdsvis korte tidsrommet som står til rådighet før tilbudsfristen utløper.  

Ut fra en samlet avveining av slike forhold er derfor hovedregelen at byggherren har risikoen for det uforutsette.  

Det er også byggherren som har de beste forutsetninger for å kartlegge slik at det ikke skal være noe uforutsett i grunnen eller i det fysiske arbeidsunderlaget.  

Men, og det er viktig å fremholde, når byggherren har gitt fra seg alt han har ervervet av kunnskap om grunnen mv som del av sitt tilbuds- og konkurransegrunnlag, blir spørsmålet hva en normalt forstandig entreprenør måtte forstå ved å gjennomgå disse opplysningene.  

Hvis forholdene ikke avviker fra det entreprenør «hadde grunn til å regne med» vil konsekvensen være at risikoen legges hos den som nå har best forutsetninger for å håndtere utfordringen, og da vil det kunne bli entreprenøren.  

4. Entreprenørens fysiske arbeidsgrunnlag  

I samtlige tre standardkontrakter skilles det mellom «forhold ved grunnen» og «det fysiske arbeidsgrunnlaget».  

I NS 8407 behandles det fysiske arbeidsunderlaget i punkt 22.3.  

Grunn og grunnforhold forbindes normalt med det naturlige og uberørte slik som jord, kvikkleire, morenemasser, fjell, steiner, grus, sand osv.  

Det «fysiske arbeidsunderlaget» må derfor være noe annet, og vi anser dette for å være noe menneskeskapt. Det kan enten være arbeidet til en entreprenør som nettopp er ferdigstilt og så skal en ny entreprenør bygge videre på dette. Alternativt kan man stå overfor en eldre, eksisterende bygning som skal påbygges, bygges inntil, rehabiliteres eller annet.  

Denne forståelsen underbygges av ordlyden i de tre standardkontraktenes bestemmelser hvor det står at byggherren «skal stille til rådighet (…) det fysiske arbeidsgrunnlaget, herunder andres arbeid på bygget eller anlegget (...)".

Hvis entreprenørens oppdrag er å rehabilitere et eldre kontorbygg vil således kontorbygget være det fysiske arbeidsgrunnlaget.  

Som oftest vil et slikt prosjekt innebære at sluttproduktet skal oppfylle dagens tekniske krav i henhold til plan og bygningslovgivning med tilhørende forskrifter (TEK 17).  

I så fall må totalentreprenør måtte ta høyde for at arbeidene vil bli påvirket av at byggets konstruksjon er eldre, utidsmessig og dermed vil kunne komme til å medføre en del arbeider som man ikke har full kontroll på fra oppstart.

I en totalentreprise vil byggherren ha fått utarbeidet en funksjonsbeskrivelse, og ideelt sett ha innhentet alt som finnes av as built tegninger og FDV-dokumentasjon fra den gang bygget ble oppført. Formodentlig vil også RIB ha gjort beregninger for å kartlegge om konstruksjonen må styrkes slik at byggherrens planer lar seg realisere.  

Brannrådgiver (RiBr) vil ha gjennomgått branntegninger etc for å skaffe byggherren nok informasjon om hvor brannvegger og -celler ligger, avklare om noe må gjøres i forhold til byggherrens nye planer osv.  

Det er likevel ikke gitt at tilgjengelig dokumentasjon er korrekt, og dermed er det heller ikke gitt at den prosjektering som er utført i forprosjektet gir et riktig bilde av hva som rent faktisk må gjøres.  

Ingen vet heller om det opprinnelige kontorbygget er utført eksakt slik as built tegningene gir anvisning på.  

Hvis det viser seg at bygget har for liten avstivning i forhold til det man la til grunn, at brannskiller ikke går der man trodde eller det er andre overraskelser som dukker opp, blir spørsmålet om dette er en risiko som tilligger entreprenøren eller byggherren. Merkostnader og evt behov for lengre byggetid vil antagelig bli en konsekvens uavhengig hvem som sitter med risikoen.

Slike problemstillinger som dette kan, i ulike varianter, også dukke opp i utførelsesentrepriser hvor det er NS 8405 punkt 19.3 eller NS 8406 punkt 18.1, første ledd bokstav b som regulerer forholdet.  

5. Borgarting lagmannsretts dom av 22.1.2024 (LB-2023-044642)

I Borgarting lagmannsrett av 22.1.2024 (LB-2023-044642) er det inntatt uttalelser av høy relevans mht risikoen for det fysiske arbeidsunderlaget, og de vurderinger som gjøres når man skal ta stilling til risikoplasseringen.  

Vi har skrevet en artikkel om denne dommen under “Nyere rettspraksis” og den kan leses her.  

Denne saken gjaldt forholdet mellom byggherre og totalentreprenør hvor kontrakt var inngått på grunnlag av NS 8407.

Saken gjaldt rehabilitering av et eldre kontorbygg oppført på 1980-tallet.  

Byggherren hadde utarbeidet en funksjonsbeskrivelse og det fremgikk av denne at en rekke arbeider ikke var omtalt. Det stod tvert i mot at de “arbeider og bygningsdeler som ikke er omtalt, står totalentreprenøren fritt til å utføre slik han vil (...)” så lenge lovpålagte krav etc ble ivaretatt.  

Videre stod det at entreprenøren “er selv ansvarlig for å innhente alle relevante og nødvendige tilleggsopplysninger for å kunne gi tilbud på en komplett leveranse”, samt “vurdere tilbudsmaterialet og medta alle arbeider slik at leveransen blir komplett og forskriftsmessig».

Lagmannsretten fremhevet også at tilbyderne hadde blitt oppfordret til «å undersøke eksisterende tegninger og annen prosjektering av eksisterende bæresystemer i Plan- og bygningsetatens arkiv».

Undersøkelsesplikten omfattet bl.a «om det var nødvendig med forsterkninger eller økt antall søyler i forbindelse med ombyggingen», og i den forbindelse viste lagmannsretten til at byggherren hadde stilt «krav til tilbydernes egne forundersøkelser og innhenting av relevant informasjon».

Med henvisning til det som gjelder søyler vil vi anta at disse var skjult slik at det ikke var mulig å foreta en visuell kontroll. Derimot kan det tenkes at byggesaksmappen hos plan- og bygningsetaten  kunne gi adekvat informasjon om antall og dimensjoner slik at laster etc kunne ha blitt beregnet.  

Det sentrale for vår gjennomgang av NS 8417 punkt 22.3 er likevel følgende som er hentet fra lagmannsrettens dom:  

«Etter rettens syn fremgår det klart av tilbudsforespørselen at byggherrens forprosjekt ikke var ment å være noe tilnærmet komplett grunnlag for utførelsen. Det var først og fremst en funksjonsbeskrivelse, som totalentreprenøren måtte sørge for nødvendig prosjektering for å oppfylle. Det var derfor MBFs ansvar å gjøre nødvendige og mulige avklaringer av eventuelle usikkerhetsmomenter i prosjektet før inngivelsen av tilbud, eventuelt ta forbehold i tilbudet. (…)

Da bygget opprinnelig var fra begynnelsen av 1980-tallet, og slike krav har endret seg på en rekke punkter siden den gang, måtte dette i seg selv gjøre det påregnelig at eksempelvis eksisterende bæresystemer ville måtte oppgraderes for å oppfylle dagens krav til laster.

Retten legger også til grunn at en rekke av de forhold MBF senere har påberopt som grunnlag for endringer kunne vært avdekket før tilbud ble gitt.

MBF har forklart at de utelukkende baserte seg på materialet i tilbudsforespørselen, uten å gjøre noen ytterligere undersøkelser. De benyttet heller ikke noen RIB (rådgivende ingeniør bygg) for å vurdere eksisterende bæresystemer opp mot kontraktens krav. (…)

Det var ikke noe krav til at tilbyderne knyttet til seg eksterne rådgivere i tilbudsfasen, men ved et rehabiliteringsprosjekt som Rådhusgata 5 ville det trolig ført til at MBF hadde avdekket en rekke av de forhold som senere er påberopt som endringer, og uansett gitt et bedre grunnlag for å prise risikoen i prosjektet. (…)

Retten nevner under dette punktet også at det ovennevnte er sentralt for vurderingen etter NS 8407 pkt. 22.3 annet ledd, som MBF har vist til i tilknytning til flere krav. I bestemmelsen heter det at Byggherren bærer risikoen for at det fysiske arbeidsunderlaget er slik totalentreprenøren hadde grunn til å regne med ut fra kontrakten, oppdragets art og omstendighetene for øvrig.

Oppdragets art var rehabilitering.

Bygget var fra 1980-tallet. Kontrakten ga på en rekke punkter klart uttrykk for at entreprenøren måtte ta høyde for at eksempelvis byggets eksisterende bæresystem ikke nødvendigvis var dimensjonert for å oppfylle funksjonsbeskrivelsens og dagens forskrifters krav».

Dommen viser i alle fall hvor detaljert og grundig domstolen vurderer enhver side av et saksforhold, at den foretar en helhetlig vurdering og stiller opp forholdsvis bestemte krav til hva en tilbyder i et prosjekt må dette må iverksette for å kunne gi et mest mulig riktig tilbud. Lagmannsretten er også klar på at i den utstrekning en tilbyder ønsker å sikre seg, så må man ta nødvendige forbehold i tilbudet sitt.  

6. Forhold i grunnen  

6.1 Innledning

Når det gjelder grunnforhold er det omtrent samme problemstillinger som dukker opp, rent prinsipielt.  

Vi tar utgangspunkt i NS 8407 som foruten å være den standarden som benyttes oftest i dag også har en bestemmelse punkt 23 som fremstår som langt mer avklarende og opplysende enn bestemmelsene i hhv NS 8405 punkt 19.3 og NS 8406 punkt 18.1, første ledd bokstav c.  

Hovedregel og utgangspunkt er at byggherren har «risikoen for forhold ved grunnen», men forutsetningen er at forholdene «avviker fra det totalentreprenøren hadde grunn til å regne med ved utarbeidelsen av tilbudet».  

6.2 Byggherrens informasjonsplikt  

Det er først og fremst byggherren som skal sikre at entreprenøren får tilstrekkelig med informasjon, og denne informasjonen gis fortrinnsvis i tilbudsfasen.  

Det følger derfor av NS 8407 punkt 23.1 tredje ledd at byggherren skal opplyse om alt denne «kjente eller måtte kjenne til» om «forhold ved grunnen, byggeområdet eller dets omgivelser".

Det er et vilkår at "det var nærliggende å anta at totalentreprenøren" hadde interesse av de angjeldende opplysningene.

En byggherre bør ikke spekulere i hva en entreprenør eventuelt ikke har en «interesse av å få».  

Hvis et forhold først viser seg i løpet av byggeperioden kan man være rimelig sikker på at entreprenør ville ha hatt interesse å vite om dette på tilbudsstadiet.  

Vårt råd er derfor at byggherren heller opplyser om for mye, enn tilbakeholder i troen på at opplysningene ikke er av interesse.  

Byggherren bør opplyse om alt man kjenner til – i hvert fall så lenge det er relevant informasjon og man har rimelig grunn til å tro at informasjonen kan være av interesse.  

Når det er sagt hører det med at byggherren hefter for eventuelle feil opplysninger som gis, og det er byggherren som har risikoen for konsekvensene av at det eventuelt er gitt uriktige opplysninger, jfr punkt 23.1, femte og sjette ledd.  

Dette kan tale for at man utviser en viss forsiktighet når informasjon skal deles med tilbyderne i en tilbudskonkurranse.

Man bør ikke fremlegge informasjon helt ukritisk, men kvalitetssikre det man ønsker å fremlegge så langt dette er praktisk mulig.

Samtidig vil det alltid gå en grense for hvor grundig man kan tillate seg å være.

Følgelig må man tidvis foreta en risikoavveining, og den må nødvendigvis være konkret.

Man skal også være klar over presiseringen om at byggherren har kun risiko for konsekvensene av feilaktige opplysninger dersom disse kan ha «virket inn på tilbudet».  

Viser det seg at den feilaktige informasjonen kun har hatt teoretisk interesse for entreprenør, og ikke kan ha virket inn på tilbudet, så kan heller ikke den feilaktige informasjonen tillegges noen vekt når risikoen skal plasseres.  

For øvrig er skjæringspunktet for når informasjonen må være riktig og uttømmende «ved utarbeidelsen av tilbudet», jfr NS 8407 punkt 23.1, første ledd.  

6.3 Totalentreprenørens undersøkelsesplikt

Det fremgår videre av NS 8407 punkt 23.1, annet ledd at totalentreprenøren har en plikt til selv å gjennomføre undersøkelser som ledd i sine forberedelser før tilbud innsendes.  

Selvfølgelig er det ikke mulig for byggherren å kontrollere at slike undersøkelser gjennomføres av samtlige tilbydere, eller at dette rent faktisk ble gjort av den entreprenør man inngikk kontrakt med.  

I NS 8407 punkt 23.1, fjerde ledd er det tatt høyde for at totalentreprenøren kan ha unnlatt å gjennomføre sine pålagte undersøkelser.  

Dersom det oppstår en uenighet mellom entreprenør og byggherre om et mulig u0forutsette forhold i grunnen må man dels kartlegge hvilke opplysninger som faktisk fantes, og hva «totalentreprenøren hadde grunn til å regne med» i grunnen dersom han hadde denne kunnskapen.  

I en slik situasjon spør man ikke om totalentreprenøren rent faktisk gjorde de undersøkelsene han skulle i henhold til NS 8407 punkt 23.1, annet ledd. Isteden legger man til grunn at slike undersøkelser ble utført.  

Følgelig vil ikke totalentreprenør oppnå noen fordel ved ikke å oppfylle sin undersøkelsesplikt.  

Av NS 8407 punkt 23.1, annet ledd bokstav a følger det at totalentreprenøren skal «gjennomføre en aktsom besiktigelse av byggeområdet og dets omgivelser».

Hvis det er invitert til anbudsbefaring vil deltakelse på denne normalt måtte være tilstrekkelig for å anse vilkåret som oppfylt, med mindre spesielle grunner tilsier en etterfølgende og mer grundig befaring.  

Av NS 8407 punkt 23.1, annet ledd bokstav b fremgår det at totalentreprenør skal kontakte offentlige etater for å innhente eventuell kunnskap om forhold ved grunnen som f eks forurensning, geologiske og geotekniske forhold «i den grad slike opplysninger ikke er fremlagt av byggherren».

Erfaringsmessig fremlegger byggherrer det disse er kjent med, men oppfordrer likevel tilbyderne om selv å kontakte offentlige myndigheter.  

Av NS 8407 punkt 23.1, annet ledd bokstav c fremgår det at totalentreprenør skal også «innhente opplysninger om kabler og rør".

Slik informasjon kan innhentes fra f eks «Ledningsportalen.no» og bør være en rimelig standard øvelse å gjennomføre.  For øvrig fremgår det av bestemmelsen at totalentreprenør ikke trenger innhente slik informasjon dersom byggherren allerede har gjort det.

Dersom informasjonen innhentet fra offentlige myndigheter eller andre instanser viser seg å være uriktig er det byggherren som bærer risikoen, jfr NS 8407 punkt 23.1, siste ledd, siste punktum.  

6.4 Borgarting lagmannsretts dom av 27.1.2022 (LB-2020-066936)

Denne dommen (Gråkjær) er et illustrerende eksempel på hvordan domstolen resonnerer og går frem i sin kartlegging av faktum.    

Saken gjaldt et landbasert fiskeoppdrettsanlegg utenfor Fredrikstad som ble prosjektert og delvis oppført med fundamenter som ikke var tilpasset lokale grunnforhold.  

Retten tok stilling til en rekke spørsmål, men her behandles anførselen om at grunnforholdene var byggherrens risiko.  

Lagmannsretten kom til at grunnforholdene var som totalentreprenøren hadde grunn til å regne med, jfr NS 8407 punkt 23.1.  

Av særlig interesse for de avveininger retten foretok hitsettes følgende fra dommen i sitat:  

"Vurderingen av hva Gråkjær hadde grunn til å regne med må ta sitt utgangspunkt i alle foreliggende opplysninger, herunder kontrakten, oppdragets art og omstendighetene for øvrig.

Som hovedregel har derfor Gråkjær krav på vederlagsjustering og eventuelt fristforlengelse dersom det er avvik mellom det Gråkjær hadde grunn til å kunne forvente av grunnforholdene og de faktiske forholdene som senere ble avdekket.

Det var kjent allerede fra tidlig i forprosjektfasen at det var leirgrunn på Øra, med varierende dybde til fjell og dermed stor risiko for skjevsetninger.

Detaljert informasjon om grunnforholdene ble senere gitt i Inhousetechs datarapport 8. august 2015.

Lagmannsretten ser det slik at det er særlig tre opplysninger av sentral betydning som følger av dokumentet, og som lagmannsretten etter bevisførselen har funnet det sannsynlig at Gråkjær hadde kunnskap om på tilbudstidspunktet 19. april 2016. Den ene er at det er leirgrunn med fare for skjevsetninger på Øra. Den andre er at Fredrikstad Seafoods / Inhousetech hadde foreslått jordforsterkning med KC-pæling som et tiltak for å forsterke grunnen for å oppta kreftene fra byggverket. Lagmannsretten kan ikke se at det er noen feil, utelatelser, eller andre svakheter av betydning i de to første opplysningene, om leirgrunn og om jordforsterkning, og dette er heller ikke gjort gjeldende av Gråkjær. Den tredje opplysningen er at produksjonsanleggene forutsettes fundamentert med konstruktiv armert bunnplate.

Fundamentering er noe annet enn grunnforsterkning. Fundamentering er Gråkjærs forpliktelse. (...)

Lagmannsretten er av den oppfatning at svikten dermed ikke lå i feil i underlaget fra geotekniker, eller måten dette ble kommunisert på til Gråkjær i prosjektet, men i at Gråkjær ikke hadde tilstrekkelig kompetanse til å anvende opplysningene i sin prosjektering. Slik lagmannsretten vurderer sakens beviser er det sannsynlig at Gråkjær ikke hadde tilstrekkelig kunnskap om KC-pæling. Hvis Gråkjær hadde satt seg inn i metoden ville de blitt klar over at KC-pæling ikke er en fundamenteringsløsning, men en metode for grunnforsterkning.

Lagmannsretten ser det imidlertid slik at misforståelsen er forårsaket av Gråkjærs manglende faglige bearbeidelse av de tilgjengelige, korrekte opplysninger, som Fredrikstad Seafoods v/ Inhousetech ga om grunnen.

Konklusjonen på dette punkt er at Gråkjær, ut fra de foreliggende opplysninger på tidspunktet for utarbeidelse av tilbudet, ikke kunne forvente andre grunnforhold enn de som faktisk forelå etter grunnforsterkningen foretatt av Fredrikstad Seafoods»

7. Transport av risiko for grunnforhold

I NS 8407 punkt 23.2 «Avtalt plassering av risikoen for forhold i grunnen» er det en særbestemmelse som ikke finnes i NS 8405 og NS 8406, nemlig muligheten for å overføre risikoen for uforutsette forhold fra byggherre og til totalentreprenør.

Det er likevel begrensninger i hva og hvor mye risiko som kan overføres, jfr NS 8407 punkt 23.2.  

For det første kan ikke byggherren overføre risiko dersom det viser seg at de faktiske forhold er vesentlig forskjellige fra det man hadde grunn til å regne med.

Hvordan vesentlighetskravet skal defineres er noe uklart og det er vanskelig å gi en beskrivelse av vesentlighetskravet som er tilstrekkelig veiledende.

Mest sannsynlig krever det sakkyndighet om de faktiske forhold og hvordan de sakkyndige vurderer foreliggende informasjon sammenhenholt med de faktiske forhold på stedet.

Byggherren kan heller ikke fraskrive seg ansvar og risiko for «uriktige, mangelfulle eller ufullstendige opplysninger» som han har gitt.

Det er ganske vanlig å avtaleregulere at man ikke fritt kan fraskrive seg ansvar for feil man selv har begått.

Bestemmelsen inneholder likevel en presisering om at slike feil ikke får noen betydning dersom «man kan gå ut fra at" feilen "ikke har virket inn på tilbudet».

Som tidligere nevnt vil byggherren alltid ha risikoen for feilaktige opplysninger hos offentlige etater, kabelselskaper osv., jfr NS 8407 punkt 23.2 sammenholdt med 23.1, siste ledd.    

Til slutt nevnes at standardkomiteen har anbefalt at i de tilfeller hvor det er tale om å tiltransportere risikoen for forhold i grunnen til entreprenør, så bør «det innhentes nødvendige grunnundersøkelser" i forkant av at byggherren sender ut konkurransegrunnlaget. Resultatet av disse undersøkelsene bør også vedlegges konkurransegrunnlaget.  

Etter vårt syn bør en byggherre alltid gjennomføre grunnundersøkelser.

Det er mye bedre å få mest mulig klarhet om det som befinner seg i grunnen før tilbudskonkurransen.

Hvis det viser seg at grunnforholdene er bedre enn forventet får man gleden av lavere priser enn opprinnelig budsjettert.

Viser det seg at grunnforholdene er dårligere enn forventet får man priskonkurranse om hvem som kan håndtere dette på en rimeligst mulig måte. Oppdages derimot utfordringene etter at kontrakt er tildelt får man ingen konkurranse om pris, og man får varsel om krav på fristforlengelse på toppen.

‍

‍

Tilbake

Fysisk arbeidsunderlag og grunnforhold

Kortversjonen

Lytt til artikkelen

1. Innledning

Reglene om risikoplasseringen for det fysiske arbeidsunderlaget og (uforutsette) forhold ved grunnen er tematisk plassert som del av byggherrens ytelser.  

Selv om det kan være noe rart å karakterisere risikoen for noe som del av en «ytelse» er det ikke tilfeldig.  

Hovedregel og utgangspunkt er nemlig at byggherren har risikoen for at det fysiske arbeidsunderlaget og de grunnforhold hvor entreprenøren skal utføre sine arbeider, er slik han  «hadde grunn til å regne med ut fra kontrakten, oppdragets art og omstendighetene for øvrig», jfr NS 8405 punkt 19.3, annet ledd.

Grunnforhold og det fysiske arbeidsunderlaget skaper likevel utfordringer i praksis.  

Når det avdekkes uforutsette forhold vil man normalt være tidlig i byggeprosjektet, entreprenøren har planlagt sine arbeider, rigget og mobilisert for å iverksette og så blir han plutselig heftet fordi det dukker opp noe uventet.

Uforutsette forhold på et slikt stadium vil kunne skape stor usikkerhet, man vet ikke hvilke faktiske konsekvenser det får, og man kan heller ikke være sikker på om det man står overfør av usikkerhet er det eneste uforutsette som vil oppstå.  

I forlengelsen av dette vil entreprenøren varsle fristforlengelse og vederlagsjustering. Byggherren vil oftest være av den oppfatning at han har gitt alle nødvendige opplysninger og at det som avdekkes av såkalt uforutsette forhold er entreprenørens risiko.  

Konsekvensen blir derfor ofte at byggherren avviser alle varslede. Noe som kan ha sammenheng med en tilsvarende følelse eller opplevelse av usikkerhet om fremtidige forhold som kan medføre forsinkelser i hele prosjektet.

2. Oversikt over reglene

Som nevnt tar vi utgangspunkt i NS 8407, og nedenfor har vi inntatt en matrise hvor reglene i alle tre standardkontrakter som gjelder det fysiske arbeidsunderlaget og grunnforhold er inntatt.  

3. Bakgrunn for risikoplassering

Når vi snakker om risiko i kontraktsforhold kan det være på sin plass å fremholde at man sikter til noe ukjent ingen av partene hadde kunnskap om.  

Siden det kun er to parter må man ha en mekanisme for hvor konsekvensene av dette «noe» som har dukket opp som en utfordring, skal plasseres.  

Om risikoen for dette «noe» skal plasseres hos den ene eller andre handler ikke om den ene eller andre er å bebreide. Det styrende for plasseringen er – helt overordnet – et spørsmål om hvem som har best forutsetninger for å håndtere en slik risiko.  

Det er byggherren som beslutter hvor en bygning eller annen konstruksjon skal oppføres, hvor en vei eller tunnel skal anlegges eller hvilken konstruksjon som skal rehabiliteres.  

Byggherren iverksetter ikke et slikt prosjekt uten først å ha hatt tid til å innhente nødvendige opplysninger om forholdene på stedet, grunnforhold, bygningens beskaffenhet hvor bl.a. tidligere as built tegninger og annen fvd-dokumentasjon er av interesse osv.  

I tillegg er det byggherren som skal nyttiggjøre seg kontraktsgjenstanden når den er ferdigstilt, og som har den absolutt største økonomiske interessen i det som skal oppføres, anlegges eller rehabiliteres.  

Entreprenøren kommer normalt ikke inn i prosjektet før han gjennomgår tilbuds- og konkurransegrunnlag mm i løpet av det forholdsvis korte tidsrommet som står til rådighet før tilbudsfristen utløper.  

Ut fra en samlet avveining av slike forhold er derfor hovedregelen at byggherren har risikoen for det uforutsette.  

Det er også byggherren som har de beste forutsetninger for å kartlegge slik at det ikke skal være noe uforutsett i grunnen eller i det fysiske arbeidsunderlaget.  

Men, og det er viktig å fremholde, når byggherren har gitt fra seg alt han har ervervet av kunnskap om grunnen mv som del av sitt tilbuds- og konkurransegrunnlag, blir spørsmålet hva en normalt forstandig entreprenør måtte forstå ved å gjennomgå disse opplysningene.  

Hvis forholdene ikke avviker fra det entreprenør «hadde grunn til å regne med» vil konsekvensen være at risikoen legges hos den som nå har best forutsetninger for å håndtere utfordringen, og da vil det kunne bli entreprenøren.  

4. Entreprenørens fysiske arbeidsgrunnlag  

I samtlige tre standardkontrakter skilles det mellom «forhold ved grunnen» og «det fysiske arbeidsgrunnlaget».  

I NS 8407 behandles det fysiske arbeidsunderlaget i punkt 22.3.  

Grunn og grunnforhold forbindes normalt med det naturlige og uberørte slik som jord, kvikkleire, morenemasser, fjell, steiner, grus, sand osv.  

Det «fysiske arbeidsunderlaget» må derfor være noe annet, og vi anser dette for å være noe menneskeskapt. Det kan enten være arbeidet til en entreprenør som nettopp er ferdigstilt og så skal en ny entreprenør bygge videre på dette. Alternativt kan man stå overfor en eldre, eksisterende bygning som skal påbygges, bygges inntil, rehabiliteres eller annet.  

Denne forståelsen underbygges av ordlyden i de tre standardkontraktenes bestemmelser hvor det står at byggherren «skal stille til rådighet (…) det fysiske arbeidsgrunnlaget, herunder andres arbeid på bygget eller anlegget (...)".

Hvis entreprenørens oppdrag er å rehabilitere et eldre kontorbygg vil således kontorbygget være det fysiske arbeidsgrunnlaget.  

Som oftest vil et slikt prosjekt innebære at sluttproduktet skal oppfylle dagens tekniske krav i henhold til plan og bygningslovgivning med tilhørende forskrifter (TEK 17).  

I så fall må totalentreprenør måtte ta høyde for at arbeidene vil bli påvirket av at byggets konstruksjon er eldre, utidsmessig og dermed vil kunne komme til å medføre en del arbeider som man ikke har full kontroll på fra oppstart.

I en totalentreprise vil byggherren ha fått utarbeidet en funksjonsbeskrivelse, og ideelt sett ha innhentet alt som finnes av as built tegninger og FDV-dokumentasjon fra den gang bygget ble oppført. Formodentlig vil også RIB ha gjort beregninger for å kartlegge om konstruksjonen må styrkes slik at byggherrens planer lar seg realisere.  

Brannrådgiver (RiBr) vil ha gjennomgått branntegninger etc for å skaffe byggherren nok informasjon om hvor brannvegger og -celler ligger, avklare om noe må gjøres i forhold til byggherrens nye planer osv.  

Det er likevel ikke gitt at tilgjengelig dokumentasjon er korrekt, og dermed er det heller ikke gitt at den prosjektering som er utført i forprosjektet gir et riktig bilde av hva som rent faktisk må gjøres.  

Ingen vet heller om det opprinnelige kontorbygget er utført eksakt slik as built tegningene gir anvisning på.  

Hvis det viser seg at bygget har for liten avstivning i forhold til det man la til grunn, at brannskiller ikke går der man trodde eller det er andre overraskelser som dukker opp, blir spørsmålet om dette er en risiko som tilligger entreprenøren eller byggherren. Merkostnader og evt behov for lengre byggetid vil antagelig bli en konsekvens uavhengig hvem som sitter med risikoen.

Slike problemstillinger som dette kan, i ulike varianter, også dukke opp i utførelsesentrepriser hvor det er NS 8405 punkt 19.3 eller NS 8406 punkt 18.1, første ledd bokstav b som regulerer forholdet.  

5. Borgarting lagmannsretts dom av 22.1.2024 (LB-2023-044642)

I Borgarting lagmannsrett av 22.1.2024 (LB-2023-044642) er det inntatt uttalelser av høy relevans mht risikoen for det fysiske arbeidsunderlaget, og de vurderinger som gjøres når man skal ta stilling til risikoplasseringen.  

Vi har skrevet en artikkel om denne dommen under “Nyere rettspraksis” og den kan leses her.  

Denne saken gjaldt forholdet mellom byggherre og totalentreprenør hvor kontrakt var inngått på grunnlag av NS 8407.

Saken gjaldt rehabilitering av et eldre kontorbygg oppført på 1980-tallet.  

Byggherren hadde utarbeidet en funksjonsbeskrivelse og det fremgikk av denne at en rekke arbeider ikke var omtalt. Det stod tvert i mot at de “arbeider og bygningsdeler som ikke er omtalt, står totalentreprenøren fritt til å utføre slik han vil (...)” så lenge lovpålagte krav etc ble ivaretatt.  

Videre stod det at entreprenøren “er selv ansvarlig for å innhente alle relevante og nødvendige tilleggsopplysninger for å kunne gi tilbud på en komplett leveranse”, samt “vurdere tilbudsmaterialet og medta alle arbeider slik at leveransen blir komplett og forskriftsmessig».

Lagmannsretten fremhevet også at tilbyderne hadde blitt oppfordret til «å undersøke eksisterende tegninger og annen prosjektering av eksisterende bæresystemer i Plan- og bygningsetatens arkiv».

Undersøkelsesplikten omfattet bl.a «om det var nødvendig med forsterkninger eller økt antall søyler i forbindelse med ombyggingen», og i den forbindelse viste lagmannsretten til at byggherren hadde stilt «krav til tilbydernes egne forundersøkelser og innhenting av relevant informasjon».

Med henvisning til det som gjelder søyler vil vi anta at disse var skjult slik at det ikke var mulig å foreta en visuell kontroll. Derimot kan det tenkes at byggesaksmappen hos plan- og bygningsetaten  kunne gi adekvat informasjon om antall og dimensjoner slik at laster etc kunne ha blitt beregnet.  

Det sentrale for vår gjennomgang av NS 8417 punkt 22.3 er likevel følgende som er hentet fra lagmannsrettens dom:  

«Etter rettens syn fremgår det klart av tilbudsforespørselen at byggherrens forprosjekt ikke var ment å være noe tilnærmet komplett grunnlag for utførelsen. Det var først og fremst en funksjonsbeskrivelse, som totalentreprenøren måtte sørge for nødvendig prosjektering for å oppfylle. Det var derfor MBFs ansvar å gjøre nødvendige og mulige avklaringer av eventuelle usikkerhetsmomenter i prosjektet før inngivelsen av tilbud, eventuelt ta forbehold i tilbudet. (…)

Da bygget opprinnelig var fra begynnelsen av 1980-tallet, og slike krav har endret seg på en rekke punkter siden den gang, måtte dette i seg selv gjøre det påregnelig at eksempelvis eksisterende bæresystemer ville måtte oppgraderes for å oppfylle dagens krav til laster.

Retten legger også til grunn at en rekke av de forhold MBF senere har påberopt som grunnlag for endringer kunne vært avdekket før tilbud ble gitt.

MBF har forklart at de utelukkende baserte seg på materialet i tilbudsforespørselen, uten å gjøre noen ytterligere undersøkelser. De benyttet heller ikke noen RIB (rådgivende ingeniør bygg) for å vurdere eksisterende bæresystemer opp mot kontraktens krav. (…)

Det var ikke noe krav til at tilbyderne knyttet til seg eksterne rådgivere i tilbudsfasen, men ved et rehabiliteringsprosjekt som Rådhusgata 5 ville det trolig ført til at MBF hadde avdekket en rekke av de forhold som senere er påberopt som endringer, og uansett gitt et bedre grunnlag for å prise risikoen i prosjektet. (…)

Retten nevner under dette punktet også at det ovennevnte er sentralt for vurderingen etter NS 8407 pkt. 22.3 annet ledd, som MBF har vist til i tilknytning til flere krav. I bestemmelsen heter det at Byggherren bærer risikoen for at det fysiske arbeidsunderlaget er slik totalentreprenøren hadde grunn til å regne med ut fra kontrakten, oppdragets art og omstendighetene for øvrig.

Oppdragets art var rehabilitering.

Bygget var fra 1980-tallet. Kontrakten ga på en rekke punkter klart uttrykk for at entreprenøren måtte ta høyde for at eksempelvis byggets eksisterende bæresystem ikke nødvendigvis var dimensjonert for å oppfylle funksjonsbeskrivelsens og dagens forskrifters krav».

Dommen viser i alle fall hvor detaljert og grundig domstolen vurderer enhver side av et saksforhold, at den foretar en helhetlig vurdering og stiller opp forholdsvis bestemte krav til hva en tilbyder i et prosjekt må dette må iverksette for å kunne gi et mest mulig riktig tilbud. Lagmannsretten er også klar på at i den utstrekning en tilbyder ønsker å sikre seg, så må man ta nødvendige forbehold i tilbudet sitt.  

6. Forhold i grunnen  

6.1 Innledning

Når det gjelder grunnforhold er det omtrent samme problemstillinger som dukker opp, rent prinsipielt.  

Vi tar utgangspunkt i NS 8407 som foruten å være den standarden som benyttes oftest i dag også har en bestemmelse punkt 23 som fremstår som langt mer avklarende og opplysende enn bestemmelsene i hhv NS 8405 punkt 19.3 og NS 8406 punkt 18.1, første ledd bokstav c.  

Hovedregel og utgangspunkt er at byggherren har «risikoen for forhold ved grunnen», men forutsetningen er at forholdene «avviker fra det totalentreprenøren hadde grunn til å regne med ved utarbeidelsen av tilbudet».  

6.2 Byggherrens informasjonsplikt  

Det er først og fremst byggherren som skal sikre at entreprenøren får tilstrekkelig med informasjon, og denne informasjonen gis fortrinnsvis i tilbudsfasen.  

Det følger derfor av NS 8407 punkt 23.1 tredje ledd at byggherren skal opplyse om alt denne «kjente eller måtte kjenne til» om «forhold ved grunnen, byggeområdet eller dets omgivelser".

Det er et vilkår at "det var nærliggende å anta at totalentreprenøren" hadde interesse av de angjeldende opplysningene.

En byggherre bør ikke spekulere i hva en entreprenør eventuelt ikke har en «interesse av å få».  

Hvis et forhold først viser seg i løpet av byggeperioden kan man være rimelig sikker på at entreprenør ville ha hatt interesse å vite om dette på tilbudsstadiet.  

Vårt råd er derfor at byggherren heller opplyser om for mye, enn tilbakeholder i troen på at opplysningene ikke er av interesse.  

Byggherren bør opplyse om alt man kjenner til – i hvert fall så lenge det er relevant informasjon og man har rimelig grunn til å tro at informasjonen kan være av interesse.  

Når det er sagt hører det med at byggherren hefter for eventuelle feil opplysninger som gis, og det er byggherren som har risikoen for konsekvensene av at det eventuelt er gitt uriktige opplysninger, jfr punkt 23.1, femte og sjette ledd.  

Dette kan tale for at man utviser en viss forsiktighet når informasjon skal deles med tilbyderne i en tilbudskonkurranse.

Man bør ikke fremlegge informasjon helt ukritisk, men kvalitetssikre det man ønsker å fremlegge så langt dette er praktisk mulig.

Samtidig vil det alltid gå en grense for hvor grundig man kan tillate seg å være.

Følgelig må man tidvis foreta en risikoavveining, og den må nødvendigvis være konkret.

Man skal også være klar over presiseringen om at byggherren har kun risiko for konsekvensene av feilaktige opplysninger dersom disse kan ha «virket inn på tilbudet».  

Viser det seg at den feilaktige informasjonen kun har hatt teoretisk interesse for entreprenør, og ikke kan ha virket inn på tilbudet, så kan heller ikke den feilaktige informasjonen tillegges noen vekt når risikoen skal plasseres.  

For øvrig er skjæringspunktet for når informasjonen må være riktig og uttømmende «ved utarbeidelsen av tilbudet», jfr NS 8407 punkt 23.1, første ledd.  

6.3 Totalentreprenørens undersøkelsesplikt

Det fremgår videre av NS 8407 punkt 23.1, annet ledd at totalentreprenøren har en plikt til selv å gjennomføre undersøkelser som ledd i sine forberedelser før tilbud innsendes.  

Selvfølgelig er det ikke mulig for byggherren å kontrollere at slike undersøkelser gjennomføres av samtlige tilbydere, eller at dette rent faktisk ble gjort av den entreprenør man inngikk kontrakt med.  

I NS 8407 punkt 23.1, fjerde ledd er det tatt høyde for at totalentreprenøren kan ha unnlatt å gjennomføre sine pålagte undersøkelser.  

Dersom det oppstår en uenighet mellom entreprenør og byggherre om et mulig u0forutsette forhold i grunnen må man dels kartlegge hvilke opplysninger som faktisk fantes, og hva «totalentreprenøren hadde grunn til å regne med» i grunnen dersom han hadde denne kunnskapen.  

I en slik situasjon spør man ikke om totalentreprenøren rent faktisk gjorde de undersøkelsene han skulle i henhold til NS 8407 punkt 23.1, annet ledd. Isteden legger man til grunn at slike undersøkelser ble utført.  

Følgelig vil ikke totalentreprenør oppnå noen fordel ved ikke å oppfylle sin undersøkelsesplikt.  

Av NS 8407 punkt 23.1, annet ledd bokstav a følger det at totalentreprenøren skal «gjennomføre en aktsom besiktigelse av byggeområdet og dets omgivelser».

Hvis det er invitert til anbudsbefaring vil deltakelse på denne normalt måtte være tilstrekkelig for å anse vilkåret som oppfylt, med mindre spesielle grunner tilsier en etterfølgende og mer grundig befaring.  

Av NS 8407 punkt 23.1, annet ledd bokstav b fremgår det at totalentreprenør skal kontakte offentlige etater for å innhente eventuell kunnskap om forhold ved grunnen som f eks forurensning, geologiske og geotekniske forhold «i den grad slike opplysninger ikke er fremlagt av byggherren».

Erfaringsmessig fremlegger byggherrer det disse er kjent med, men oppfordrer likevel tilbyderne om selv å kontakte offentlige myndigheter.  

Av NS 8407 punkt 23.1, annet ledd bokstav c fremgår det at totalentreprenør skal også «innhente opplysninger om kabler og rør".

Slik informasjon kan innhentes fra f eks «Ledningsportalen.no» og bør være en rimelig standard øvelse å gjennomføre.  For øvrig fremgår det av bestemmelsen at totalentreprenør ikke trenger innhente slik informasjon dersom byggherren allerede har gjort det.

Dersom informasjonen innhentet fra offentlige myndigheter eller andre instanser viser seg å være uriktig er det byggherren som bærer risikoen, jfr NS 8407 punkt 23.1, siste ledd, siste punktum.  

6.4 Borgarting lagmannsretts dom av 27.1.2022 (LB-2020-066936)

Denne dommen (Gråkjær) er et illustrerende eksempel på hvordan domstolen resonnerer og går frem i sin kartlegging av faktum.    

Saken gjaldt et landbasert fiskeoppdrettsanlegg utenfor Fredrikstad som ble prosjektert og delvis oppført med fundamenter som ikke var tilpasset lokale grunnforhold.  

Retten tok stilling til en rekke spørsmål, men her behandles anførselen om at grunnforholdene var byggherrens risiko.  

Lagmannsretten kom til at grunnforholdene var som totalentreprenøren hadde grunn til å regne med, jfr NS 8407 punkt 23.1.  

Av særlig interesse for de avveininger retten foretok hitsettes følgende fra dommen i sitat:  

"Vurderingen av hva Gråkjær hadde grunn til å regne med må ta sitt utgangspunkt i alle foreliggende opplysninger, herunder kontrakten, oppdragets art og omstendighetene for øvrig.

Som hovedregel har derfor Gråkjær krav på vederlagsjustering og eventuelt fristforlengelse dersom det er avvik mellom det Gråkjær hadde grunn til å kunne forvente av grunnforholdene og de faktiske forholdene som senere ble avdekket.

Det var kjent allerede fra tidlig i forprosjektfasen at det var leirgrunn på Øra, med varierende dybde til fjell og dermed stor risiko for skjevsetninger.

Detaljert informasjon om grunnforholdene ble senere gitt i Inhousetechs datarapport 8. august 2015.

Lagmannsretten ser det slik at det er særlig tre opplysninger av sentral betydning som følger av dokumentet, og som lagmannsretten etter bevisførselen har funnet det sannsynlig at Gråkjær hadde kunnskap om på tilbudstidspunktet 19. april 2016. Den ene er at det er leirgrunn med fare for skjevsetninger på Øra. Den andre er at Fredrikstad Seafoods / Inhousetech hadde foreslått jordforsterkning med KC-pæling som et tiltak for å forsterke grunnen for å oppta kreftene fra byggverket. Lagmannsretten kan ikke se at det er noen feil, utelatelser, eller andre svakheter av betydning i de to første opplysningene, om leirgrunn og om jordforsterkning, og dette er heller ikke gjort gjeldende av Gråkjær. Den tredje opplysningen er at produksjonsanleggene forutsettes fundamentert med konstruktiv armert bunnplate.

Fundamentering er noe annet enn grunnforsterkning. Fundamentering er Gråkjærs forpliktelse. (...)

Lagmannsretten er av den oppfatning at svikten dermed ikke lå i feil i underlaget fra geotekniker, eller måten dette ble kommunisert på til Gråkjær i prosjektet, men i at Gråkjær ikke hadde tilstrekkelig kompetanse til å anvende opplysningene i sin prosjektering. Slik lagmannsretten vurderer sakens beviser er det sannsynlig at Gråkjær ikke hadde tilstrekkelig kunnskap om KC-pæling. Hvis Gråkjær hadde satt seg inn i metoden ville de blitt klar over at KC-pæling ikke er en fundamenteringsløsning, men en metode for grunnforsterkning.

Lagmannsretten ser det imidlertid slik at misforståelsen er forårsaket av Gråkjærs manglende faglige bearbeidelse av de tilgjengelige, korrekte opplysninger, som Fredrikstad Seafoods v/ Inhousetech ga om grunnen.

Konklusjonen på dette punkt er at Gråkjær, ut fra de foreliggende opplysninger på tidspunktet for utarbeidelse av tilbudet, ikke kunne forvente andre grunnforhold enn de som faktisk forelå etter grunnforsterkningen foretatt av Fredrikstad Seafoods»

7. Transport av risiko for grunnforhold

I NS 8407 punkt 23.2 «Avtalt plassering av risikoen for forhold i grunnen» er det en særbestemmelse som ikke finnes i NS 8405 og NS 8406, nemlig muligheten for å overføre risikoen for uforutsette forhold fra byggherre og til totalentreprenør.

Det er likevel begrensninger i hva og hvor mye risiko som kan overføres, jfr NS 8407 punkt 23.2.  

For det første kan ikke byggherren overføre risiko dersom det viser seg at de faktiske forhold er vesentlig forskjellige fra det man hadde grunn til å regne med.

Hvordan vesentlighetskravet skal defineres er noe uklart og det er vanskelig å gi en beskrivelse av vesentlighetskravet som er tilstrekkelig veiledende.

Mest sannsynlig krever det sakkyndighet om de faktiske forhold og hvordan de sakkyndige vurderer foreliggende informasjon sammenhenholt med de faktiske forhold på stedet.

Byggherren kan heller ikke fraskrive seg ansvar og risiko for «uriktige, mangelfulle eller ufullstendige opplysninger» som han har gitt.

Det er ganske vanlig å avtaleregulere at man ikke fritt kan fraskrive seg ansvar for feil man selv har begått.

Bestemmelsen inneholder likevel en presisering om at slike feil ikke får noen betydning dersom «man kan gå ut fra at" feilen "ikke har virket inn på tilbudet».

Som tidligere nevnt vil byggherren alltid ha risikoen for feilaktige opplysninger hos offentlige etater, kabelselskaper osv., jfr NS 8407 punkt 23.2 sammenholdt med 23.1, siste ledd.    

Til slutt nevnes at standardkomiteen har anbefalt at i de tilfeller hvor det er tale om å tiltransportere risikoen for forhold i grunnen til entreprenør, så bør «det innhentes nødvendige grunnundersøkelser" i forkant av at byggherren sender ut konkurransegrunnlaget. Resultatet av disse undersøkelsene bør også vedlegges konkurransegrunnlaget.  

Etter vårt syn bør en byggherre alltid gjennomføre grunnundersøkelser.

Det er mye bedre å få mest mulig klarhet om det som befinner seg i grunnen før tilbudskonkurransen.

Hvis det viser seg at grunnforholdene er bedre enn forventet får man gleden av lavere priser enn opprinnelig budsjettert.

Viser det seg at grunnforholdene er dårligere enn forventet får man priskonkurranse om hvem som kan håndtere dette på en rimeligst mulig måte. Oppdages derimot utfordringene etter at kontrakt er tildelt får man ingen konkurranse om pris, og man får varsel om krav på fristforlengelse på toppen.

‍

‍

Fysisk arbeidsunderlag og grunnforhold

Kortversjonen

Lytt til artikkelen

1. Innledning

Reglene om risikoplasseringen for det fysiske arbeidsunderlaget og (uforutsette) forhold ved grunnen er tematisk plassert som del av byggherrens ytelser.  

Selv om det kan være noe rart å karakterisere risikoen for noe som del av en «ytelse» er det ikke tilfeldig.  

Hovedregel og utgangspunkt er nemlig at byggherren har risikoen for at det fysiske arbeidsunderlaget og de grunnforhold hvor entreprenøren skal utføre sine arbeider, er slik han  «hadde grunn til å regne med ut fra kontrakten, oppdragets art og omstendighetene for øvrig», jfr NS 8405 punkt 19.3, annet ledd.

Grunnforhold og det fysiske arbeidsunderlaget skaper likevel utfordringer i praksis.  

Når det avdekkes uforutsette forhold vil man normalt være tidlig i byggeprosjektet, entreprenøren har planlagt sine arbeider, rigget og mobilisert for å iverksette og så blir han plutselig heftet fordi det dukker opp noe uventet.

Uforutsette forhold på et slikt stadium vil kunne skape stor usikkerhet, man vet ikke hvilke faktiske konsekvenser det får, og man kan heller ikke være sikker på om det man står overfør av usikkerhet er det eneste uforutsette som vil oppstå.  

I forlengelsen av dette vil entreprenøren varsle fristforlengelse og vederlagsjustering. Byggherren vil oftest være av den oppfatning at han har gitt alle nødvendige opplysninger og at det som avdekkes av såkalt uforutsette forhold er entreprenørens risiko.  

Konsekvensen blir derfor ofte at byggherren avviser alle varslede. Noe som kan ha sammenheng med en tilsvarende følelse eller opplevelse av usikkerhet om fremtidige forhold som kan medføre forsinkelser i hele prosjektet.

2. Oversikt over reglene

Som nevnt tar vi utgangspunkt i NS 8407, og nedenfor har vi inntatt en matrise hvor reglene i alle tre standardkontrakter som gjelder det fysiske arbeidsunderlaget og grunnforhold er inntatt.  

3. Bakgrunn for risikoplassering

Når vi snakker om risiko i kontraktsforhold kan det være på sin plass å fremholde at man sikter til noe ukjent ingen av partene hadde kunnskap om.  

Siden det kun er to parter må man ha en mekanisme for hvor konsekvensene av dette «noe» som har dukket opp som en utfordring, skal plasseres.  

Om risikoen for dette «noe» skal plasseres hos den ene eller andre handler ikke om den ene eller andre er å bebreide. Det styrende for plasseringen er – helt overordnet – et spørsmål om hvem som har best forutsetninger for å håndtere en slik risiko.  

Det er byggherren som beslutter hvor en bygning eller annen konstruksjon skal oppføres, hvor en vei eller tunnel skal anlegges eller hvilken konstruksjon som skal rehabiliteres.  

Byggherren iverksetter ikke et slikt prosjekt uten først å ha hatt tid til å innhente nødvendige opplysninger om forholdene på stedet, grunnforhold, bygningens beskaffenhet hvor bl.a. tidligere as built tegninger og annen fvd-dokumentasjon er av interesse osv.  

I tillegg er det byggherren som skal nyttiggjøre seg kontraktsgjenstanden når den er ferdigstilt, og som har den absolutt største økonomiske interessen i det som skal oppføres, anlegges eller rehabiliteres.  

Entreprenøren kommer normalt ikke inn i prosjektet før han gjennomgår tilbuds- og konkurransegrunnlag mm i løpet av det forholdsvis korte tidsrommet som står til rådighet før tilbudsfristen utløper.  

Ut fra en samlet avveining av slike forhold er derfor hovedregelen at byggherren har risikoen for det uforutsette.  

Det er også byggherren som har de beste forutsetninger for å kartlegge slik at det ikke skal være noe uforutsett i grunnen eller i det fysiske arbeidsunderlaget.  

Men, og det er viktig å fremholde, når byggherren har gitt fra seg alt han har ervervet av kunnskap om grunnen mv som del av sitt tilbuds- og konkurransegrunnlag, blir spørsmålet hva en normalt forstandig entreprenør måtte forstå ved å gjennomgå disse opplysningene.  

Hvis forholdene ikke avviker fra det entreprenør «hadde grunn til å regne med» vil konsekvensen være at risikoen legges hos den som nå har best forutsetninger for å håndtere utfordringen, og da vil det kunne bli entreprenøren.  

4. Entreprenørens fysiske arbeidsgrunnlag  

I samtlige tre standardkontrakter skilles det mellom «forhold ved grunnen» og «det fysiske arbeidsgrunnlaget».  

I NS 8407 behandles det fysiske arbeidsunderlaget i punkt 22.3.  

Grunn og grunnforhold forbindes normalt med det naturlige og uberørte slik som jord, kvikkleire, morenemasser, fjell, steiner, grus, sand osv.  

Det «fysiske arbeidsunderlaget» må derfor være noe annet, og vi anser dette for å være noe menneskeskapt. Det kan enten være arbeidet til en entreprenør som nettopp er ferdigstilt og så skal en ny entreprenør bygge videre på dette. Alternativt kan man stå overfor en eldre, eksisterende bygning som skal påbygges, bygges inntil, rehabiliteres eller annet.  

Denne forståelsen underbygges av ordlyden i de tre standardkontraktenes bestemmelser hvor det står at byggherren «skal stille til rådighet (…) det fysiske arbeidsgrunnlaget, herunder andres arbeid på bygget eller anlegget (...)".

Hvis entreprenørens oppdrag er å rehabilitere et eldre kontorbygg vil således kontorbygget være det fysiske arbeidsgrunnlaget.  

Som oftest vil et slikt prosjekt innebære at sluttproduktet skal oppfylle dagens tekniske krav i henhold til plan og bygningslovgivning med tilhørende forskrifter (TEK 17).  

I så fall må totalentreprenør måtte ta høyde for at arbeidene vil bli påvirket av at byggets konstruksjon er eldre, utidsmessig og dermed vil kunne komme til å medføre en del arbeider som man ikke har full kontroll på fra oppstart.

I en totalentreprise vil byggherren ha fått utarbeidet en funksjonsbeskrivelse, og ideelt sett ha innhentet alt som finnes av as built tegninger og FDV-dokumentasjon fra den gang bygget ble oppført. Formodentlig vil også RIB ha gjort beregninger for å kartlegge om konstruksjonen må styrkes slik at byggherrens planer lar seg realisere.  

Brannrådgiver (RiBr) vil ha gjennomgått branntegninger etc for å skaffe byggherren nok informasjon om hvor brannvegger og -celler ligger, avklare om noe må gjøres i forhold til byggherrens nye planer osv.  

Det er likevel ikke gitt at tilgjengelig dokumentasjon er korrekt, og dermed er det heller ikke gitt at den prosjektering som er utført i forprosjektet gir et riktig bilde av hva som rent faktisk må gjøres.  

Ingen vet heller om det opprinnelige kontorbygget er utført eksakt slik as built tegningene gir anvisning på.  

Hvis det viser seg at bygget har for liten avstivning i forhold til det man la til grunn, at brannskiller ikke går der man trodde eller det er andre overraskelser som dukker opp, blir spørsmålet om dette er en risiko som tilligger entreprenøren eller byggherren. Merkostnader og evt behov for lengre byggetid vil antagelig bli en konsekvens uavhengig hvem som sitter med risikoen.

Slike problemstillinger som dette kan, i ulike varianter, også dukke opp i utførelsesentrepriser hvor det er NS 8405 punkt 19.3 eller NS 8406 punkt 18.1, første ledd bokstav b som regulerer forholdet.  

5. Borgarting lagmannsretts dom av 22.1.2024 (LB-2023-044642)

I Borgarting lagmannsrett av 22.1.2024 (LB-2023-044642) er det inntatt uttalelser av høy relevans mht risikoen for det fysiske arbeidsunderlaget, og de vurderinger som gjøres når man skal ta stilling til risikoplasseringen.  

Vi har skrevet en artikkel om denne dommen under “Nyere rettspraksis” og den kan leses her.  

Denne saken gjaldt forholdet mellom byggherre og totalentreprenør hvor kontrakt var inngått på grunnlag av NS 8407.

Saken gjaldt rehabilitering av et eldre kontorbygg oppført på 1980-tallet.  

Byggherren hadde utarbeidet en funksjonsbeskrivelse og det fremgikk av denne at en rekke arbeider ikke var omtalt. Det stod tvert i mot at de “arbeider og bygningsdeler som ikke er omtalt, står totalentreprenøren fritt til å utføre slik han vil (...)” så lenge lovpålagte krav etc ble ivaretatt.  

Videre stod det at entreprenøren “er selv ansvarlig for å innhente alle relevante og nødvendige tilleggsopplysninger for å kunne gi tilbud på en komplett leveranse”, samt “vurdere tilbudsmaterialet og medta alle arbeider slik at leveransen blir komplett og forskriftsmessig».

Lagmannsretten fremhevet også at tilbyderne hadde blitt oppfordret til «å undersøke eksisterende tegninger og annen prosjektering av eksisterende bæresystemer i Plan- og bygningsetatens arkiv».

Undersøkelsesplikten omfattet bl.a «om det var nødvendig med forsterkninger eller økt antall søyler i forbindelse med ombyggingen», og i den forbindelse viste lagmannsretten til at byggherren hadde stilt «krav til tilbydernes egne forundersøkelser og innhenting av relevant informasjon».

Med henvisning til det som gjelder søyler vil vi anta at disse var skjult slik at det ikke var mulig å foreta en visuell kontroll. Derimot kan det tenkes at byggesaksmappen hos plan- og bygningsetaten  kunne gi adekvat informasjon om antall og dimensjoner slik at laster etc kunne ha blitt beregnet.  

Det sentrale for vår gjennomgang av NS 8417 punkt 22.3 er likevel følgende som er hentet fra lagmannsrettens dom:  

«Etter rettens syn fremgår det klart av tilbudsforespørselen at byggherrens forprosjekt ikke var ment å være noe tilnærmet komplett grunnlag for utførelsen. Det var først og fremst en funksjonsbeskrivelse, som totalentreprenøren måtte sørge for nødvendig prosjektering for å oppfylle. Det var derfor MBFs ansvar å gjøre nødvendige og mulige avklaringer av eventuelle usikkerhetsmomenter i prosjektet før inngivelsen av tilbud, eventuelt ta forbehold i tilbudet. (…)

Da bygget opprinnelig var fra begynnelsen av 1980-tallet, og slike krav har endret seg på en rekke punkter siden den gang, måtte dette i seg selv gjøre det påregnelig at eksempelvis eksisterende bæresystemer ville måtte oppgraderes for å oppfylle dagens krav til laster.

Retten legger også til grunn at en rekke av de forhold MBF senere har påberopt som grunnlag for endringer kunne vært avdekket før tilbud ble gitt.

MBF har forklart at de utelukkende baserte seg på materialet i tilbudsforespørselen, uten å gjøre noen ytterligere undersøkelser. De benyttet heller ikke noen RIB (rådgivende ingeniør bygg) for å vurdere eksisterende bæresystemer opp mot kontraktens krav. (…)

Det var ikke noe krav til at tilbyderne knyttet til seg eksterne rådgivere i tilbudsfasen, men ved et rehabiliteringsprosjekt som Rådhusgata 5 ville det trolig ført til at MBF hadde avdekket en rekke av de forhold som senere er påberopt som endringer, og uansett gitt et bedre grunnlag for å prise risikoen i prosjektet. (…)

Retten nevner under dette punktet også at det ovennevnte er sentralt for vurderingen etter NS 8407 pkt. 22.3 annet ledd, som MBF har vist til i tilknytning til flere krav. I bestemmelsen heter det at Byggherren bærer risikoen for at det fysiske arbeidsunderlaget er slik totalentreprenøren hadde grunn til å regne med ut fra kontrakten, oppdragets art og omstendighetene for øvrig.

Oppdragets art var rehabilitering.

Bygget var fra 1980-tallet. Kontrakten ga på en rekke punkter klart uttrykk for at entreprenøren måtte ta høyde for at eksempelvis byggets eksisterende bæresystem ikke nødvendigvis var dimensjonert for å oppfylle funksjonsbeskrivelsens og dagens forskrifters krav».

Dommen viser i alle fall hvor detaljert og grundig domstolen vurderer enhver side av et saksforhold, at den foretar en helhetlig vurdering og stiller opp forholdsvis bestemte krav til hva en tilbyder i et prosjekt må dette må iverksette for å kunne gi et mest mulig riktig tilbud. Lagmannsretten er også klar på at i den utstrekning en tilbyder ønsker å sikre seg, så må man ta nødvendige forbehold i tilbudet sitt.  

6. Forhold i grunnen  

6.1 Innledning

Når det gjelder grunnforhold er det omtrent samme problemstillinger som dukker opp, rent prinsipielt.  

Vi tar utgangspunkt i NS 8407 som foruten å være den standarden som benyttes oftest i dag også har en bestemmelse punkt 23 som fremstår som langt mer avklarende og opplysende enn bestemmelsene i hhv NS 8405 punkt 19.3 og NS 8406 punkt 18.1, første ledd bokstav c.  

Hovedregel og utgangspunkt er at byggherren har «risikoen for forhold ved grunnen», men forutsetningen er at forholdene «avviker fra det totalentreprenøren hadde grunn til å regne med ved utarbeidelsen av tilbudet».  

6.2 Byggherrens informasjonsplikt  

Det er først og fremst byggherren som skal sikre at entreprenøren får tilstrekkelig med informasjon, og denne informasjonen gis fortrinnsvis i tilbudsfasen.  

Det følger derfor av NS 8407 punkt 23.1 tredje ledd at byggherren skal opplyse om alt denne «kjente eller måtte kjenne til» om «forhold ved grunnen, byggeområdet eller dets omgivelser".

Det er et vilkår at "det var nærliggende å anta at totalentreprenøren" hadde interesse av de angjeldende opplysningene.

En byggherre bør ikke spekulere i hva en entreprenør eventuelt ikke har en «interesse av å få».  

Hvis et forhold først viser seg i løpet av byggeperioden kan man være rimelig sikker på at entreprenør ville ha hatt interesse å vite om dette på tilbudsstadiet.  

Vårt råd er derfor at byggherren heller opplyser om for mye, enn tilbakeholder i troen på at opplysningene ikke er av interesse.  

Byggherren bør opplyse om alt man kjenner til – i hvert fall så lenge det er relevant informasjon og man har rimelig grunn til å tro at informasjonen kan være av interesse.  

Når det er sagt hører det med at byggherren hefter for eventuelle feil opplysninger som gis, og det er byggherren som har risikoen for konsekvensene av at det eventuelt er gitt uriktige opplysninger, jfr punkt 23.1, femte og sjette ledd.  

Dette kan tale for at man utviser en viss forsiktighet når informasjon skal deles med tilbyderne i en tilbudskonkurranse.

Man bør ikke fremlegge informasjon helt ukritisk, men kvalitetssikre det man ønsker å fremlegge så langt dette er praktisk mulig.

Samtidig vil det alltid gå en grense for hvor grundig man kan tillate seg å være.

Følgelig må man tidvis foreta en risikoavveining, og den må nødvendigvis være konkret.

Man skal også være klar over presiseringen om at byggherren har kun risiko for konsekvensene av feilaktige opplysninger dersom disse kan ha «virket inn på tilbudet».  

Viser det seg at den feilaktige informasjonen kun har hatt teoretisk interesse for entreprenør, og ikke kan ha virket inn på tilbudet, så kan heller ikke den feilaktige informasjonen tillegges noen vekt når risikoen skal plasseres.  

For øvrig er skjæringspunktet for når informasjonen må være riktig og uttømmende «ved utarbeidelsen av tilbudet», jfr NS 8407 punkt 23.1, første ledd.  

6.3 Totalentreprenørens undersøkelsesplikt

Det fremgår videre av NS 8407 punkt 23.1, annet ledd at totalentreprenøren har en plikt til selv å gjennomføre undersøkelser som ledd i sine forberedelser før tilbud innsendes.  

Selvfølgelig er det ikke mulig for byggherren å kontrollere at slike undersøkelser gjennomføres av samtlige tilbydere, eller at dette rent faktisk ble gjort av den entreprenør man inngikk kontrakt med.  

I NS 8407 punkt 23.1, fjerde ledd er det tatt høyde for at totalentreprenøren kan ha unnlatt å gjennomføre sine pålagte undersøkelser.  

Dersom det oppstår en uenighet mellom entreprenør og byggherre om et mulig u0forutsette forhold i grunnen må man dels kartlegge hvilke opplysninger som faktisk fantes, og hva «totalentreprenøren hadde grunn til å regne med» i grunnen dersom han hadde denne kunnskapen.  

I en slik situasjon spør man ikke om totalentreprenøren rent faktisk gjorde de undersøkelsene han skulle i henhold til NS 8407 punkt 23.1, annet ledd. Isteden legger man til grunn at slike undersøkelser ble utført.  

Følgelig vil ikke totalentreprenør oppnå noen fordel ved ikke å oppfylle sin undersøkelsesplikt.  

Av NS 8407 punkt 23.1, annet ledd bokstav a følger det at totalentreprenøren skal «gjennomføre en aktsom besiktigelse av byggeområdet og dets omgivelser».

Hvis det er invitert til anbudsbefaring vil deltakelse på denne normalt måtte være tilstrekkelig for å anse vilkåret som oppfylt, med mindre spesielle grunner tilsier en etterfølgende og mer grundig befaring.  

Av NS 8407 punkt 23.1, annet ledd bokstav b fremgår det at totalentreprenør skal kontakte offentlige etater for å innhente eventuell kunnskap om forhold ved grunnen som f eks forurensning, geologiske og geotekniske forhold «i den grad slike opplysninger ikke er fremlagt av byggherren».

Erfaringsmessig fremlegger byggherrer det disse er kjent med, men oppfordrer likevel tilbyderne om selv å kontakte offentlige myndigheter.  

Av NS 8407 punkt 23.1, annet ledd bokstav c fremgår det at totalentreprenør skal også «innhente opplysninger om kabler og rør".

Slik informasjon kan innhentes fra f eks «Ledningsportalen.no» og bør være en rimelig standard øvelse å gjennomføre.  For øvrig fremgår det av bestemmelsen at totalentreprenør ikke trenger innhente slik informasjon dersom byggherren allerede har gjort det.

Dersom informasjonen innhentet fra offentlige myndigheter eller andre instanser viser seg å være uriktig er det byggherren som bærer risikoen, jfr NS 8407 punkt 23.1, siste ledd, siste punktum.  

6.4 Borgarting lagmannsretts dom av 27.1.2022 (LB-2020-066936)

Denne dommen (Gråkjær) er et illustrerende eksempel på hvordan domstolen resonnerer og går frem i sin kartlegging av faktum.    

Saken gjaldt et landbasert fiskeoppdrettsanlegg utenfor Fredrikstad som ble prosjektert og delvis oppført med fundamenter som ikke var tilpasset lokale grunnforhold.  

Retten tok stilling til en rekke spørsmål, men her behandles anførselen om at grunnforholdene var byggherrens risiko.  

Lagmannsretten kom til at grunnforholdene var som totalentreprenøren hadde grunn til å regne med, jfr NS 8407 punkt 23.1.  

Av særlig interesse for de avveininger retten foretok hitsettes følgende fra dommen i sitat:  

"Vurderingen av hva Gråkjær hadde grunn til å regne med må ta sitt utgangspunkt i alle foreliggende opplysninger, herunder kontrakten, oppdragets art og omstendighetene for øvrig.

Som hovedregel har derfor Gråkjær krav på vederlagsjustering og eventuelt fristforlengelse dersom det er avvik mellom det Gråkjær hadde grunn til å kunne forvente av grunnforholdene og de faktiske forholdene som senere ble avdekket.

Det var kjent allerede fra tidlig i forprosjektfasen at det var leirgrunn på Øra, med varierende dybde til fjell og dermed stor risiko for skjevsetninger.

Detaljert informasjon om grunnforholdene ble senere gitt i Inhousetechs datarapport 8. august 2015.

Lagmannsretten ser det slik at det er særlig tre opplysninger av sentral betydning som følger av dokumentet, og som lagmannsretten etter bevisførselen har funnet det sannsynlig at Gråkjær hadde kunnskap om på tilbudstidspunktet 19. april 2016. Den ene er at det er leirgrunn med fare for skjevsetninger på Øra. Den andre er at Fredrikstad Seafoods / Inhousetech hadde foreslått jordforsterkning med KC-pæling som et tiltak for å forsterke grunnen for å oppta kreftene fra byggverket. Lagmannsretten kan ikke se at det er noen feil, utelatelser, eller andre svakheter av betydning i de to første opplysningene, om leirgrunn og om jordforsterkning, og dette er heller ikke gjort gjeldende av Gråkjær. Den tredje opplysningen er at produksjonsanleggene forutsettes fundamentert med konstruktiv armert bunnplate.

Fundamentering er noe annet enn grunnforsterkning. Fundamentering er Gråkjærs forpliktelse. (...)

Lagmannsretten er av den oppfatning at svikten dermed ikke lå i feil i underlaget fra geotekniker, eller måten dette ble kommunisert på til Gråkjær i prosjektet, men i at Gråkjær ikke hadde tilstrekkelig kompetanse til å anvende opplysningene i sin prosjektering. Slik lagmannsretten vurderer sakens beviser er det sannsynlig at Gråkjær ikke hadde tilstrekkelig kunnskap om KC-pæling. Hvis Gråkjær hadde satt seg inn i metoden ville de blitt klar over at KC-pæling ikke er en fundamenteringsløsning, men en metode for grunnforsterkning.

Lagmannsretten ser det imidlertid slik at misforståelsen er forårsaket av Gråkjærs manglende faglige bearbeidelse av de tilgjengelige, korrekte opplysninger, som Fredrikstad Seafoods v/ Inhousetech ga om grunnen.

Konklusjonen på dette punkt er at Gråkjær, ut fra de foreliggende opplysninger på tidspunktet for utarbeidelse av tilbudet, ikke kunne forvente andre grunnforhold enn de som faktisk forelå etter grunnforsterkningen foretatt av Fredrikstad Seafoods»

7. Transport av risiko for grunnforhold

I NS 8407 punkt 23.2 «Avtalt plassering av risikoen for forhold i grunnen» er det en særbestemmelse som ikke finnes i NS 8405 og NS 8406, nemlig muligheten for å overføre risikoen for uforutsette forhold fra byggherre og til totalentreprenør.

Det er likevel begrensninger i hva og hvor mye risiko som kan overføres, jfr NS 8407 punkt 23.2.  

For det første kan ikke byggherren overføre risiko dersom det viser seg at de faktiske forhold er vesentlig forskjellige fra det man hadde grunn til å regne med.

Hvordan vesentlighetskravet skal defineres er noe uklart og det er vanskelig å gi en beskrivelse av vesentlighetskravet som er tilstrekkelig veiledende.

Mest sannsynlig krever det sakkyndighet om de faktiske forhold og hvordan de sakkyndige vurderer foreliggende informasjon sammenhenholt med de faktiske forhold på stedet.

Byggherren kan heller ikke fraskrive seg ansvar og risiko for «uriktige, mangelfulle eller ufullstendige opplysninger» som han har gitt.

Det er ganske vanlig å avtaleregulere at man ikke fritt kan fraskrive seg ansvar for feil man selv har begått.

Bestemmelsen inneholder likevel en presisering om at slike feil ikke får noen betydning dersom «man kan gå ut fra at" feilen "ikke har virket inn på tilbudet».

Som tidligere nevnt vil byggherren alltid ha risikoen for feilaktige opplysninger hos offentlige etater, kabelselskaper osv., jfr NS 8407 punkt 23.2 sammenholdt med 23.1, siste ledd.    

Til slutt nevnes at standardkomiteen har anbefalt at i de tilfeller hvor det er tale om å tiltransportere risikoen for forhold i grunnen til entreprenør, så bør «det innhentes nødvendige grunnundersøkelser" i forkant av at byggherren sender ut konkurransegrunnlaget. Resultatet av disse undersøkelsene bør også vedlegges konkurransegrunnlaget.  

Etter vårt syn bør en byggherre alltid gjennomføre grunnundersøkelser.

Det er mye bedre å få mest mulig klarhet om det som befinner seg i grunnen før tilbudskonkurransen.

Hvis det viser seg at grunnforholdene er bedre enn forventet får man gleden av lavere priser enn opprinnelig budsjettert.

Viser det seg at grunnforholdene er dårligere enn forventet får man priskonkurranse om hvem som kan håndtere dette på en rimeligst mulig måte. Oppdages derimot utfordringene etter at kontrakt er tildelt får man ingen konkurranse om pris, og man får varsel om krav på fristforlengelse på toppen.

‍

‍

Fysisk arbeidsunderlag og grunnforhold

Kortversjonen

1. Innledning

Reglene om risikoplasseringen for det fysiske arbeidsunderlaget og (uforutsette) forhold ved grunnen er tematisk plassert som del av byggherrens ytelser.  

Selv om det kan være noe rart å karakterisere risikoen for noe som del av en «ytelse» er det ikke tilfeldig.  

Hovedregel og utgangspunkt er nemlig at byggherren har risikoen for at det fysiske arbeidsunderlaget og de grunnforhold hvor entreprenøren skal utføre sine arbeider, er slik han  «hadde grunn til å regne med ut fra kontrakten, oppdragets art og omstendighetene for øvrig», jfr NS 8405 punkt 19.3, annet ledd.

Grunnforhold og det fysiske arbeidsunderlaget skaper likevel utfordringer i praksis.  

Når det avdekkes uforutsette forhold vil man normalt være tidlig i byggeprosjektet, entreprenøren har planlagt sine arbeider, rigget og mobilisert for å iverksette og så blir han plutselig heftet fordi det dukker opp noe uventet.

Uforutsette forhold på et slikt stadium vil kunne skape stor usikkerhet, man vet ikke hvilke faktiske konsekvenser det får, og man kan heller ikke være sikker på om det man står overfør av usikkerhet er det eneste uforutsette som vil oppstå.  

I forlengelsen av dette vil entreprenøren varsle fristforlengelse og vederlagsjustering. Byggherren vil oftest være av den oppfatning at han har gitt alle nødvendige opplysninger og at det som avdekkes av såkalt uforutsette forhold er entreprenørens risiko.  

Konsekvensen blir derfor ofte at byggherren avviser alle varslede. Noe som kan ha sammenheng med en tilsvarende følelse eller opplevelse av usikkerhet om fremtidige forhold som kan medføre forsinkelser i hele prosjektet.

2. Oversikt over reglene

Som nevnt tar vi utgangspunkt i NS 8407, og nedenfor har vi inntatt en matrise hvor reglene i alle tre standardkontrakter som gjelder det fysiske arbeidsunderlaget og grunnforhold er inntatt.  

3. Bakgrunn for risikoplassering

Når vi snakker om risiko i kontraktsforhold kan det være på sin plass å fremholde at man sikter til noe ukjent ingen av partene hadde kunnskap om.  

Siden det kun er to parter må man ha en mekanisme for hvor konsekvensene av dette «noe» som har dukket opp som en utfordring, skal plasseres.  

Om risikoen for dette «noe» skal plasseres hos den ene eller andre handler ikke om den ene eller andre er å bebreide. Det styrende for plasseringen er – helt overordnet – et spørsmål om hvem som har best forutsetninger for å håndtere en slik risiko.  

Det er byggherren som beslutter hvor en bygning eller annen konstruksjon skal oppføres, hvor en vei eller tunnel skal anlegges eller hvilken konstruksjon som skal rehabiliteres.  

Byggherren iverksetter ikke et slikt prosjekt uten først å ha hatt tid til å innhente nødvendige opplysninger om forholdene på stedet, grunnforhold, bygningens beskaffenhet hvor bl.a. tidligere as built tegninger og annen fvd-dokumentasjon er av interesse osv.  

I tillegg er det byggherren som skal nyttiggjøre seg kontraktsgjenstanden når den er ferdigstilt, og som har den absolutt største økonomiske interessen i det som skal oppføres, anlegges eller rehabiliteres.  

Entreprenøren kommer normalt ikke inn i prosjektet før han gjennomgår tilbuds- og konkurransegrunnlag mm i løpet av det forholdsvis korte tidsrommet som står til rådighet før tilbudsfristen utløper.  

Ut fra en samlet avveining av slike forhold er derfor hovedregelen at byggherren har risikoen for det uforutsette.  

Det er også byggherren som har de beste forutsetninger for å kartlegge slik at det ikke skal være noe uforutsett i grunnen eller i det fysiske arbeidsunderlaget.  

Men, og det er viktig å fremholde, når byggherren har gitt fra seg alt han har ervervet av kunnskap om grunnen mv som del av sitt tilbuds- og konkurransegrunnlag, blir spørsmålet hva en normalt forstandig entreprenør måtte forstå ved å gjennomgå disse opplysningene.  

Hvis forholdene ikke avviker fra det entreprenør «hadde grunn til å regne med» vil konsekvensen være at risikoen legges hos den som nå har best forutsetninger for å håndtere utfordringen, og da vil det kunne bli entreprenøren.  

4. Entreprenørens fysiske arbeidsgrunnlag  

I samtlige tre standardkontrakter skilles det mellom «forhold ved grunnen» og «det fysiske arbeidsgrunnlaget».  

I NS 8407 behandles det fysiske arbeidsunderlaget i punkt 22.3.  

Grunn og grunnforhold forbindes normalt med det naturlige og uberørte slik som jord, kvikkleire, morenemasser, fjell, steiner, grus, sand osv.  

Det «fysiske arbeidsunderlaget» må derfor være noe annet, og vi anser dette for å være noe menneskeskapt. Det kan enten være arbeidet til en entreprenør som nettopp er ferdigstilt og så skal en ny entreprenør bygge videre på dette. Alternativt kan man stå overfor en eldre, eksisterende bygning som skal påbygges, bygges inntil, rehabiliteres eller annet.  

Denne forståelsen underbygges av ordlyden i de tre standardkontraktenes bestemmelser hvor det står at byggherren «skal stille til rådighet (…) det fysiske arbeidsgrunnlaget, herunder andres arbeid på bygget eller anlegget (...)".

Hvis entreprenørens oppdrag er å rehabilitere et eldre kontorbygg vil således kontorbygget være det fysiske arbeidsgrunnlaget.  

Som oftest vil et slikt prosjekt innebære at sluttproduktet skal oppfylle dagens tekniske krav i henhold til plan og bygningslovgivning med tilhørende forskrifter (TEK 17).  

I så fall må totalentreprenør måtte ta høyde for at arbeidene vil bli påvirket av at byggets konstruksjon er eldre, utidsmessig og dermed vil kunne komme til å medføre en del arbeider som man ikke har full kontroll på fra oppstart.

I en totalentreprise vil byggherren ha fått utarbeidet en funksjonsbeskrivelse, og ideelt sett ha innhentet alt som finnes av as built tegninger og FDV-dokumentasjon fra den gang bygget ble oppført. Formodentlig vil også RIB ha gjort beregninger for å kartlegge om konstruksjonen må styrkes slik at byggherrens planer lar seg realisere.  

Brannrådgiver (RiBr) vil ha gjennomgått branntegninger etc for å skaffe byggherren nok informasjon om hvor brannvegger og -celler ligger, avklare om noe må gjøres i forhold til byggherrens nye planer osv.  

Det er likevel ikke gitt at tilgjengelig dokumentasjon er korrekt, og dermed er det heller ikke gitt at den prosjektering som er utført i forprosjektet gir et riktig bilde av hva som rent faktisk må gjøres.  

Ingen vet heller om det opprinnelige kontorbygget er utført eksakt slik as built tegningene gir anvisning på.  

Hvis det viser seg at bygget har for liten avstivning i forhold til det man la til grunn, at brannskiller ikke går der man trodde eller det er andre overraskelser som dukker opp, blir spørsmålet om dette er en risiko som tilligger entreprenøren eller byggherren. Merkostnader og evt behov for lengre byggetid vil antagelig bli en konsekvens uavhengig hvem som sitter med risikoen.

Slike problemstillinger som dette kan, i ulike varianter, også dukke opp i utførelsesentrepriser hvor det er NS 8405 punkt 19.3 eller NS 8406 punkt 18.1, første ledd bokstav b som regulerer forholdet.  

5. Borgarting lagmannsretts dom av 22.1.2024 (LB-2023-044642)

I Borgarting lagmannsrett av 22.1.2024 (LB-2023-044642) er det inntatt uttalelser av høy relevans mht risikoen for det fysiske arbeidsunderlaget, og de vurderinger som gjøres når man skal ta stilling til risikoplasseringen.  

Vi har skrevet en artikkel om denne dommen under “Nyere rettspraksis” og den kan leses her.  

Denne saken gjaldt forholdet mellom byggherre og totalentreprenør hvor kontrakt var inngått på grunnlag av NS 8407.

Saken gjaldt rehabilitering av et eldre kontorbygg oppført på 1980-tallet.  

Byggherren hadde utarbeidet en funksjonsbeskrivelse og det fremgikk av denne at en rekke arbeider ikke var omtalt. Det stod tvert i mot at de “arbeider og bygningsdeler som ikke er omtalt, står totalentreprenøren fritt til å utføre slik han vil (...)” så lenge lovpålagte krav etc ble ivaretatt.  

Videre stod det at entreprenøren “er selv ansvarlig for å innhente alle relevante og nødvendige tilleggsopplysninger for å kunne gi tilbud på en komplett leveranse”, samt “vurdere tilbudsmaterialet og medta alle arbeider slik at leveransen blir komplett og forskriftsmessig».

Lagmannsretten fremhevet også at tilbyderne hadde blitt oppfordret til «å undersøke eksisterende tegninger og annen prosjektering av eksisterende bæresystemer i Plan- og bygningsetatens arkiv».

Undersøkelsesplikten omfattet bl.a «om det var nødvendig med forsterkninger eller økt antall søyler i forbindelse med ombyggingen», og i den forbindelse viste lagmannsretten til at byggherren hadde stilt «krav til tilbydernes egne forundersøkelser og innhenting av relevant informasjon».

Med henvisning til det som gjelder søyler vil vi anta at disse var skjult slik at det ikke var mulig å foreta en visuell kontroll. Derimot kan det tenkes at byggesaksmappen hos plan- og bygningsetaten  kunne gi adekvat informasjon om antall og dimensjoner slik at laster etc kunne ha blitt beregnet.  

Det sentrale for vår gjennomgang av NS 8417 punkt 22.3 er likevel følgende som er hentet fra lagmannsrettens dom:  

«Etter rettens syn fremgår det klart av tilbudsforespørselen at byggherrens forprosjekt ikke var ment å være noe tilnærmet komplett grunnlag for utførelsen. Det var først og fremst en funksjonsbeskrivelse, som totalentreprenøren måtte sørge for nødvendig prosjektering for å oppfylle. Det var derfor MBFs ansvar å gjøre nødvendige og mulige avklaringer av eventuelle usikkerhetsmomenter i prosjektet før inngivelsen av tilbud, eventuelt ta forbehold i tilbudet. (…)

Da bygget opprinnelig var fra begynnelsen av 1980-tallet, og slike krav har endret seg på en rekke punkter siden den gang, måtte dette i seg selv gjøre det påregnelig at eksempelvis eksisterende bæresystemer ville måtte oppgraderes for å oppfylle dagens krav til laster.

Retten legger også til grunn at en rekke av de forhold MBF senere har påberopt som grunnlag for endringer kunne vært avdekket før tilbud ble gitt.

MBF har forklart at de utelukkende baserte seg på materialet i tilbudsforespørselen, uten å gjøre noen ytterligere undersøkelser. De benyttet heller ikke noen RIB (rådgivende ingeniør bygg) for å vurdere eksisterende bæresystemer opp mot kontraktens krav. (…)

Det var ikke noe krav til at tilbyderne knyttet til seg eksterne rådgivere i tilbudsfasen, men ved et rehabiliteringsprosjekt som Rådhusgata 5 ville det trolig ført til at MBF hadde avdekket en rekke av de forhold som senere er påberopt som endringer, og uansett gitt et bedre grunnlag for å prise risikoen i prosjektet. (…)

Retten nevner under dette punktet også at det ovennevnte er sentralt for vurderingen etter NS 8407 pkt. 22.3 annet ledd, som MBF har vist til i tilknytning til flere krav. I bestemmelsen heter det at Byggherren bærer risikoen for at det fysiske arbeidsunderlaget er slik totalentreprenøren hadde grunn til å regne med ut fra kontrakten, oppdragets art og omstendighetene for øvrig.

Oppdragets art var rehabilitering.

Bygget var fra 1980-tallet. Kontrakten ga på en rekke punkter klart uttrykk for at entreprenøren måtte ta høyde for at eksempelvis byggets eksisterende bæresystem ikke nødvendigvis var dimensjonert for å oppfylle funksjonsbeskrivelsens og dagens forskrifters krav».

Dommen viser i alle fall hvor detaljert og grundig domstolen vurderer enhver side av et saksforhold, at den foretar en helhetlig vurdering og stiller opp forholdsvis bestemte krav til hva en tilbyder i et prosjekt må dette må iverksette for å kunne gi et mest mulig riktig tilbud. Lagmannsretten er også klar på at i den utstrekning en tilbyder ønsker å sikre seg, så må man ta nødvendige forbehold i tilbudet sitt.  

6. Forhold i grunnen  

6.1 Innledning

Når det gjelder grunnforhold er det omtrent samme problemstillinger som dukker opp, rent prinsipielt.  

Vi tar utgangspunkt i NS 8407 som foruten å være den standarden som benyttes oftest i dag også har en bestemmelse punkt 23 som fremstår som langt mer avklarende og opplysende enn bestemmelsene i hhv NS 8405 punkt 19.3 og NS 8406 punkt 18.1, første ledd bokstav c.  

Hovedregel og utgangspunkt er at byggherren har «risikoen for forhold ved grunnen», men forutsetningen er at forholdene «avviker fra det totalentreprenøren hadde grunn til å regne med ved utarbeidelsen av tilbudet».  

6.2 Byggherrens informasjonsplikt  

Det er først og fremst byggherren som skal sikre at entreprenøren får tilstrekkelig med informasjon, og denne informasjonen gis fortrinnsvis i tilbudsfasen.  

Det følger derfor av NS 8407 punkt 23.1 tredje ledd at byggherren skal opplyse om alt denne «kjente eller måtte kjenne til» om «forhold ved grunnen, byggeområdet eller dets omgivelser".

Det er et vilkår at "det var nærliggende å anta at totalentreprenøren" hadde interesse av de angjeldende opplysningene.

En byggherre bør ikke spekulere i hva en entreprenør eventuelt ikke har en «interesse av å få».  

Hvis et forhold først viser seg i løpet av byggeperioden kan man være rimelig sikker på at entreprenør ville ha hatt interesse å vite om dette på tilbudsstadiet.  

Vårt råd er derfor at byggherren heller opplyser om for mye, enn tilbakeholder i troen på at opplysningene ikke er av interesse.  

Byggherren bør opplyse om alt man kjenner til – i hvert fall så lenge det er relevant informasjon og man har rimelig grunn til å tro at informasjonen kan være av interesse.  

Når det er sagt hører det med at byggherren hefter for eventuelle feil opplysninger som gis, og det er byggherren som har risikoen for konsekvensene av at det eventuelt er gitt uriktige opplysninger, jfr punkt 23.1, femte og sjette ledd.  

Dette kan tale for at man utviser en viss forsiktighet når informasjon skal deles med tilbyderne i en tilbudskonkurranse.

Man bør ikke fremlegge informasjon helt ukritisk, men kvalitetssikre det man ønsker å fremlegge så langt dette er praktisk mulig.

Samtidig vil det alltid gå en grense for hvor grundig man kan tillate seg å være.

Følgelig må man tidvis foreta en risikoavveining, og den må nødvendigvis være konkret.

Man skal også være klar over presiseringen om at byggherren har kun risiko for konsekvensene av feilaktige opplysninger dersom disse kan ha «virket inn på tilbudet».  

Viser det seg at den feilaktige informasjonen kun har hatt teoretisk interesse for entreprenør, og ikke kan ha virket inn på tilbudet, så kan heller ikke den feilaktige informasjonen tillegges noen vekt når risikoen skal plasseres.  

For øvrig er skjæringspunktet for når informasjonen må være riktig og uttømmende «ved utarbeidelsen av tilbudet», jfr NS 8407 punkt 23.1, første ledd.  

6.3 Totalentreprenørens undersøkelsesplikt

Det fremgår videre av NS 8407 punkt 23.1, annet ledd at totalentreprenøren har en plikt til selv å gjennomføre undersøkelser som ledd i sine forberedelser før tilbud innsendes.  

Selvfølgelig er det ikke mulig for byggherren å kontrollere at slike undersøkelser gjennomføres av samtlige tilbydere, eller at dette rent faktisk ble gjort av den entreprenør man inngikk kontrakt med.  

I NS 8407 punkt 23.1, fjerde ledd er det tatt høyde for at totalentreprenøren kan ha unnlatt å gjennomføre sine pålagte undersøkelser.  

Dersom det oppstår en uenighet mellom entreprenør og byggherre om et mulig u0forutsette forhold i grunnen må man dels kartlegge hvilke opplysninger som faktisk fantes, og hva «totalentreprenøren hadde grunn til å regne med» i grunnen dersom han hadde denne kunnskapen.  

I en slik situasjon spør man ikke om totalentreprenøren rent faktisk gjorde de undersøkelsene han skulle i henhold til NS 8407 punkt 23.1, annet ledd. Isteden legger man til grunn at slike undersøkelser ble utført.  

Følgelig vil ikke totalentreprenør oppnå noen fordel ved ikke å oppfylle sin undersøkelsesplikt.  

Av NS 8407 punkt 23.1, annet ledd bokstav a følger det at totalentreprenøren skal «gjennomføre en aktsom besiktigelse av byggeområdet og dets omgivelser».

Hvis det er invitert til anbudsbefaring vil deltakelse på denne normalt måtte være tilstrekkelig for å anse vilkåret som oppfylt, med mindre spesielle grunner tilsier en etterfølgende og mer grundig befaring.  

Av NS 8407 punkt 23.1, annet ledd bokstav b fremgår det at totalentreprenør skal kontakte offentlige etater for å innhente eventuell kunnskap om forhold ved grunnen som f eks forurensning, geologiske og geotekniske forhold «i den grad slike opplysninger ikke er fremlagt av byggherren».

Erfaringsmessig fremlegger byggherrer det disse er kjent med, men oppfordrer likevel tilbyderne om selv å kontakte offentlige myndigheter.  

Av NS 8407 punkt 23.1, annet ledd bokstav c fremgår det at totalentreprenør skal også «innhente opplysninger om kabler og rør".

Slik informasjon kan innhentes fra f eks «Ledningsportalen.no» og bør være en rimelig standard øvelse å gjennomføre.  For øvrig fremgår det av bestemmelsen at totalentreprenør ikke trenger innhente slik informasjon dersom byggherren allerede har gjort det.

Dersom informasjonen innhentet fra offentlige myndigheter eller andre instanser viser seg å være uriktig er det byggherren som bærer risikoen, jfr NS 8407 punkt 23.1, siste ledd, siste punktum.  

6.4 Borgarting lagmannsretts dom av 27.1.2022 (LB-2020-066936)

Denne dommen (Gråkjær) er et illustrerende eksempel på hvordan domstolen resonnerer og går frem i sin kartlegging av faktum.    

Saken gjaldt et landbasert fiskeoppdrettsanlegg utenfor Fredrikstad som ble prosjektert og delvis oppført med fundamenter som ikke var tilpasset lokale grunnforhold.  

Retten tok stilling til en rekke spørsmål, men her behandles anførselen om at grunnforholdene var byggherrens risiko.  

Lagmannsretten kom til at grunnforholdene var som totalentreprenøren hadde grunn til å regne med, jfr NS 8407 punkt 23.1.  

Av særlig interesse for de avveininger retten foretok hitsettes følgende fra dommen i sitat:  

"Vurderingen av hva Gråkjær hadde grunn til å regne med må ta sitt utgangspunkt i alle foreliggende opplysninger, herunder kontrakten, oppdragets art og omstendighetene for øvrig.

Som hovedregel har derfor Gråkjær krav på vederlagsjustering og eventuelt fristforlengelse dersom det er avvik mellom det Gråkjær hadde grunn til å kunne forvente av grunnforholdene og de faktiske forholdene som senere ble avdekket.

Det var kjent allerede fra tidlig i forprosjektfasen at det var leirgrunn på Øra, med varierende dybde til fjell og dermed stor risiko for skjevsetninger.

Detaljert informasjon om grunnforholdene ble senere gitt i Inhousetechs datarapport 8. august 2015.

Lagmannsretten ser det slik at det er særlig tre opplysninger av sentral betydning som følger av dokumentet, og som lagmannsretten etter bevisførselen har funnet det sannsynlig at Gråkjær hadde kunnskap om på tilbudstidspunktet 19. april 2016. Den ene er at det er leirgrunn med fare for skjevsetninger på Øra. Den andre er at Fredrikstad Seafoods / Inhousetech hadde foreslått jordforsterkning med KC-pæling som et tiltak for å forsterke grunnen for å oppta kreftene fra byggverket. Lagmannsretten kan ikke se at det er noen feil, utelatelser, eller andre svakheter av betydning i de to første opplysningene, om leirgrunn og om jordforsterkning, og dette er heller ikke gjort gjeldende av Gråkjær. Den tredje opplysningen er at produksjonsanleggene forutsettes fundamentert med konstruktiv armert bunnplate.

Fundamentering er noe annet enn grunnforsterkning. Fundamentering er Gråkjærs forpliktelse. (...)

Lagmannsretten er av den oppfatning at svikten dermed ikke lå i feil i underlaget fra geotekniker, eller måten dette ble kommunisert på til Gråkjær i prosjektet, men i at Gråkjær ikke hadde tilstrekkelig kompetanse til å anvende opplysningene i sin prosjektering. Slik lagmannsretten vurderer sakens beviser er det sannsynlig at Gråkjær ikke hadde tilstrekkelig kunnskap om KC-pæling. Hvis Gråkjær hadde satt seg inn i metoden ville de blitt klar over at KC-pæling ikke er en fundamenteringsløsning, men en metode for grunnforsterkning.

Lagmannsretten ser det imidlertid slik at misforståelsen er forårsaket av Gråkjærs manglende faglige bearbeidelse av de tilgjengelige, korrekte opplysninger, som Fredrikstad Seafoods v/ Inhousetech ga om grunnen.

Konklusjonen på dette punkt er at Gråkjær, ut fra de foreliggende opplysninger på tidspunktet for utarbeidelse av tilbudet, ikke kunne forvente andre grunnforhold enn de som faktisk forelå etter grunnforsterkningen foretatt av Fredrikstad Seafoods»

7. Transport av risiko for grunnforhold

I NS 8407 punkt 23.2 «Avtalt plassering av risikoen for forhold i grunnen» er det en særbestemmelse som ikke finnes i NS 8405 og NS 8406, nemlig muligheten for å overføre risikoen for uforutsette forhold fra byggherre og til totalentreprenør.

Det er likevel begrensninger i hva og hvor mye risiko som kan overføres, jfr NS 8407 punkt 23.2.  

For det første kan ikke byggherren overføre risiko dersom det viser seg at de faktiske forhold er vesentlig forskjellige fra det man hadde grunn til å regne med.

Hvordan vesentlighetskravet skal defineres er noe uklart og det er vanskelig å gi en beskrivelse av vesentlighetskravet som er tilstrekkelig veiledende.

Mest sannsynlig krever det sakkyndighet om de faktiske forhold og hvordan de sakkyndige vurderer foreliggende informasjon sammenhenholt med de faktiske forhold på stedet.

Byggherren kan heller ikke fraskrive seg ansvar og risiko for «uriktige, mangelfulle eller ufullstendige opplysninger» som han har gitt.

Det er ganske vanlig å avtaleregulere at man ikke fritt kan fraskrive seg ansvar for feil man selv har begått.

Bestemmelsen inneholder likevel en presisering om at slike feil ikke får noen betydning dersom «man kan gå ut fra at" feilen "ikke har virket inn på tilbudet».

Som tidligere nevnt vil byggherren alltid ha risikoen for feilaktige opplysninger hos offentlige etater, kabelselskaper osv., jfr NS 8407 punkt 23.2 sammenholdt med 23.1, siste ledd.    

Til slutt nevnes at standardkomiteen har anbefalt at i de tilfeller hvor det er tale om å tiltransportere risikoen for forhold i grunnen til entreprenør, så bør «det innhentes nødvendige grunnundersøkelser" i forkant av at byggherren sender ut konkurransegrunnlaget. Resultatet av disse undersøkelsene bør også vedlegges konkurransegrunnlaget.  

Etter vårt syn bør en byggherre alltid gjennomføre grunnundersøkelser.

Det er mye bedre å få mest mulig klarhet om det som befinner seg i grunnen før tilbudskonkurransen.

Hvis det viser seg at grunnforholdene er bedre enn forventet får man gleden av lavere priser enn opprinnelig budsjettert.

Viser det seg at grunnforholdene er dårligere enn forventet får man priskonkurranse om hvem som kan håndtere dette på en rimeligst mulig måte. Oppdages derimot utfordringene etter at kontrakt er tildelt får man ingen konkurranse om pris, og man får varsel om krav på fristforlengelse på toppen.

‍

‍

Abonner og få tilgang til hele artikkelen og mye mer!

Månedlig betaling
Årlig betaling
Spar opp til 40% ved årlig betaling

Kunnskapsbank

kr 990,– / mnd
Trekkes hver måned
Kom i gang
  • Tilgang til alle artikler
  • Tilgang til nye artikler som publiseres
  • Vederlagsfri konsultasjon inntil 5 timer pr år

E-kurs

kr 490,– / mnd
Trekkes årlig
Kun tilgjengelig som årlig abonnement
  • Tilgang til alle e-kurs
  • Tilgang til nye e-læringsmoduler som publiseres

Kunnskapsbank + E-kurs

kr 790,– / mnd
Trekkes årlig
Kun tilgjengelig som årlig abonnement
  • Tilgang til alle artikler
  • Tilgang til nye artikler som publiseres
  • Vederlagsfri konsultasjon inntil 5 timer pr år
Spar opp til 40% ved årlig betaling

Kunnskapsbank

kr 590,– / mnd
Trekkes årlig
Kom i gang
  • Tilgang til alle artikler
  • Tilgang til nye artikler som publiseres
  • Vederlagsfri konsultasjon inntil 5 timer pr år

E-kurs

kr 490,– / mnd
Trekkes årlig
Kom i gang
  • Tilgang til alle e-kurs
  • Tilgang til nye e-læringsmoduler som publiseres

Kunnskapsbank + E-kurs

kr 790,– / mnd
Trekkes årlig
Kom i gang
Beste tilbud
  • Tilgang til alle artikler
  • Tilgang til alle e-kurs
  • Tilgang til alt nytt innhold som publiseres.
  • Vederlagsfri konsultasjon inntil 5 timer pr år
Les abonnementsvilkår

Abonner og få tilgang til hele artikkelen og mye mer!

Månedlig betaling
Årlig betaling
Spar opp til 40% ved årlig betaling

Kunnskapsbank

kr 990,– / mnd
Trekkes hver måned
Kom i gang
  • Tilgang til alle artikler
  • Tilgang til nye artikler som publiseres
  • Vederlagsfri konsultasjon inntil 5 timer pr år

E-kurs

kr 490,– / mnd
Trekkes årlig
Kun tilgjengelig som årlig abonnement
  • Tilgang til alle e-kurs
  • Tilgang til nye e-læringsmoduler som publiseres

Kunnskapsbank + E-kurs

kr 790,– / mnd
Trekkes årlig
Kun tilgjengelig som årlig abonnement
  • Tilgang til alle artikler
  • Tilgang til nye artikler som publiseres
  • Vederlagsfri konsultasjon inntil 5 timer pr år
Spar opp til 40% ved årlig betaling

Kunnskapsbank

kr 590,– / mnd
Trekkes årlig
Kom i gang
  • Tilgang til alle artikler
  • Tilgang til nye artikler som publiseres
  • Vederlagsfri konsultasjon inntil 5 timer pr år

E-kurs

kr 490,– / mnd
Trekkes årlig
Kom i gang
  • Tilgang til alle e-kurs
  • Tilgang til nye e-læringsmoduler som publiseres

Kunnskapsbank + E-kurs

kr 790,– / mnd
Trekkes årlig
Kom i gang
Beste tilbud
  • Tilgang til alle artikler
  • Tilgang til alle e-kurs
  • Tilgang til alt nytt innhold som publiseres.
  • Vederlagsfri konsultasjon inntil 5 timer pr år
Les abonnementsvilkår

Abonner og få tilgang til hele artikkelen og mye mer!

Månedlig betaling
Årlig betaling
Spar opp til 40% ved årlig betaling

E-kurs

kr 490,–
Trekkes årlig
Nåværende plan
  • Tilgang til alle e-kurs
  • Tilgang til nye e-kurs som publiseres

Kunnskapsbank

kr 990,– / mnd
Trekkes hver måned
Legg til
  • Tilgang til 79 artikler
  • Tilgang til nye artikler som publiseres
  • Vederlagsfri konsultasjon inntil 5 timer pr år
Spar opp til 40% ved årlig betaling

E-kurs

kr 490,– / mnd
Trekkes årlig
Nåværende plan
  • Tilgang til alle e-kurs
  • Tilgang til nye e-kurs som publiseres

Kunnskapsbank

kr 300,– / mnd
Trekkes årlig
Legg til
  • Tilgang til alle artikler
  • Tilgang til nye artikler som publiseres
  • Vederlagsfri konsultasjon inntil 5 timer pr år
Les abonnementsvilkår

Har du et tema du ønsker at vi skal skrive om?

Thank you! Your submission has been received!
Det skjedde noe galt. Kontakt oss på hei@byggogprosjektjus.no hvis problemet vedvarer

Har du et tema du ønsker at vi skal skrive om?

Thank you! Your submission has been received!
Det skjedde noe galt. Kontakt oss på hei@byggogprosjektjus.no hvis problemet vedvarer
© 2023 Alle rettigheter reservert, Bygg- og prosjektjus AS
Org nr 932 991 888
Nettside av Ur Solutions